Muchas personas están interesadas en la inversión inmobiliaria, pero no saben por dónde empezar. En este artículo, explicamos de forma sistemática el mecanismo de la inversión inmobiliaria, lo que se necesita, el flujo de operación, y sus ventajas y desventajas.
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria consiste en comprar y operar propiedades para obtener beneficios. Existen principalmente dos formas de generar rentabilidad.
- Ingresos por renta: método para obtener ingresos estables cada mes a partir de las rentas. Es la modalidad predominante en la actualidad
- Ganancia de capital: método para obtener una ganancia vendiendo la propiedad a un precio superior al de compra
Hoy en día, predomina la gestión basada en ingresos por renta, orientada a obtener ingresos estables a largo plazo.
¿Qué se necesita para comenzar a invertir en bienes raíces?
Hay tres elementos mínimos necesarios.
Conocimientos sobre inversión inmobiliaria
Es indispensable comprender conceptos básicos como ingresos por renta, ganancia de capital, rentabilidad, financiamiento y gestión. Acumule conocimientos mediante libros, seminarios y consultas con especialistas. También es conocimiento básico importante entender cómo calcular la rentabilidad y conocer las tendencias del mercado.
Costos iniciales (planificación financiera)
Se requieren el costo de compra de la propiedad, el costo de renovación y diversos gastos (como gastos de registro y comisiones de intermediación). Es importante elaborar un plan financiero razonable y considerar estos fondos por separado de los gastos de vida.
Una perspectiva a medio y largo plazo
Los bienes raíces tienen baja liquidez y no pueden convertirse en efectivo de inmediato como las acciones. Se requiere una actitud orientada a trabajar con calma en un horizonte de 5 a 10 años, así como margen financiero suficiente.
¿Cuál es el flujo de operación en la inversión inmobiliaria?
- PASO 1: Comprar una propiedad: calcular la rentabilidad y elaborar un plan de ingresos y gastos, para elegir una propiedad que permita recuperar más que la inversión inicial
- PASO 2: Operar la propiedad: obtener ingresos por renta mediante el arrendamiento. Según la escala, también conviene considerar la subcontratación de la gestión
- PASO 3: Vender la propiedad: vender en un momento de alta demanda antes de que el valor de la propiedad disminuya, para definir una salida
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria?
Ventajas de la inversión inmobiliaria
En comparación con las acciones y las criptomonedas, la volatilidad es menor y se pueden esperar ingresos por renta estables. Se considera un medio de gestión patrimonial de riesgo medio y retorno medio. Además, otra característica es la posibilidad de aprovechar el apalancamiento (financiamiento).
Desventajas de la inversión inmobiliaria
Existen riesgo de vacancia, riesgo de variación de tasas de interés, riesgo de desastres y baja liquidez. Si la vacancia se prolonga, es importante considerar flexibilizar las condiciones de arrendamiento o ajustar la renta, y cubrir los riesgos eligiendo propiedades resistentes a terremotos e incendios y contratando seguros.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
- Q. ¿Se puede empezar a invertir en bienes raíces sin capital propio?
- A. Si utiliza financiamiento, puede empezar incluso con poco capital propio, pero para la evaluación del préstamo se requieren cierto nivel de ingresos anuales, años de servicio e historial crediticio. Las condiciones varían según la entidad financiera.
- Q. ¿Cuáles son los puntos clave para no fracasar en la inversión inmobiliaria?
- A. Es importante no juzgar solo por la rentabilidad bruta, evaluar integralmente la ubicación, el estado de gestión y la resistencia sísmica de la propiedad, y aprovechar el asesoramiento de especialistas de confianza.
- Q. ¿Una persona asalariada también puede invertir en bienes raíces?
- A. Sí, es posible. Un ingreso estable y la credibilidad como empleado favorecen la evaluación del financiamiento. Lo habitual es subcontratar la gestión dentro de un alcance que no interfiera con la actividad principal.
- Q. ¿Qué características tiene una propiedad adecuada para la inversión inmobiliaria?
- A. Como referencias básicas, conviene buscar propiedades cerca de estaciones, con buenas instalaciones de conveniencia en la zona, conformes con las nuevas normas antisísmicas, con buen estado de gestión y con una rentabilidad adecuada.
