El microturismo es la idea del turismo de corta distancia, donde las personas disfrutan de áreas locales a una o dos horas de su hogar. Es único porque no depende únicamente de los viajes de larga distancia o de la demanda entrante, sino que permite a la población local redescubrir el encanto de la región y hacer circular el consumo dentro de la región.
Para los operadores inmobiliarios, el microturismo es más que una simple tendencia turística. Los temas afectan la vivienda, el alojamiento, el trabajo, la utilización de viviendas desocupadas, la zonificación comercial y las relaciones con las comunidades locales.
En este artículo resumiremos el significado del microturismo y explicaremos cómo deben verlo los propietarios de inmuebles, las gestoras y las empresas locales.
¿Qué es el microturismo?
El microturismo es un estilo de turismo en el que disfrutas de experiencias cortas y profundas en tu área local, en lugar de viajar por mucho tiempo. Combinaremos alojamiento, gastronomía, experiencias, paseos y recursos culturales en áreas a las que puedas llegar entre 1 y 2 horas desde tu hogar.
El turismo tradicional se ha centrado en "ir" a lugares turísticos. El microturismo pone énfasis en "quedarse y experimentar" áreas que están ligeramente fuera del área de la vida diaria.
| Tipo de turismo | Distancia recorrida | Demanda principal | Relación con el sector inmobiliario |
|---|---|---|---|
| Turismo receptor | Del extranjero a Japón | Alojamiento, instalaciones comerciales y turísticas | Hoteles, alojamiento privado y locales comerciales |
| Viajes nacionales de larga distancia | Shinkansen/viajes aéreos | Vacaciones, viajes familiares | Posadas, complejos turísticos, villas |
| Microturismo | Corta distancia/corto tiempo | Estancias de fin de semana, experiencias locales | Casas vacías, estancias cortas, tiendas locales |
| Uso diario | Sala de estar | Compras, desplazamientos, desplazamientos | Hogar, tienda, oficina |
La fuerza del microturismo reside en el punto medio entre la demanda turística y la demanda de estilo de vida. La clave es si puede crear valor para su estancia sin convertir la zona en un destino demasiado turístico y sin dañar la vida local.
Por qué las empresas inmobiliarias deberían prestar atención
Los bienes inmuebles son inseparables del uso que se hace del territorio. A medida que aumenten los motivos por los que la gente los visita, se creará demanda de alojamiento, alimentos y bebidas, venta de mercancías, estacionamiento, alojamiento en dos sitios, estadías de corto plazo, lugares de trabajo, etc.
Sin embargo, la inversión inmobiliaria que depende únicamente de la demanda turística es arriesgada. Esto se debe a que se ven afectados por la economía, el clima, el tráfico, las enfermedades infecciosas y las regulaciones locales. Si se va a incorporar el microturismo al negocio inmobiliario, es deseable un diseño que pueda soportar tanto la demanda de la vida diaria como la demanda turística.
| Tipo de inmueble | Posibilidad de utilización | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Casa vacante | Estancia de fin de semana, base de experiencias, centro de intercambio comunitario | Gestión, protección contra incendios, uso, comprensión del barrio |
| Vivienda en alquiler | Residencia de dos sitios, alquiler amueblado | Organización de uso a corto plazo y alquiler regular |
| Tiendas | Restaurantes locales, venta de productos, tiendas basadas en experiencias | Cómo crear demanda entre semana |
| Posadas/alojamiento sencillo | Alojamiento de corta distancia, vacaciones de trabajo | Permisos, sistema de gestión |
| Oficina | Satélite, base regional | Entorno de comunicación, equipos para conferencias |
Condiciones comunes para regiones exitosas
El microturismo no sólo tiene éxito con un gran número de atracciones turísticas. Más bien, la fortaleza reside en lugares donde la vida local, la historia, la comida, los edificios y la naturaleza están perfectamente conectados.
Las exigencias de vida persisten
Las zonas que dependen únicamente del turismo experimentan una gran ola de demanda. Las áreas donde se superponen las demandas de vida de los residentes locales, las demandas de fin de semana de las ciudades circundantes, la capacitación corporativa y las demandas de la jornada laboral facilitarán la creación de operaciones estables.
Fácil de mover
Se supone que puede llegar en 1 o 2 horas desde su casa, por lo que el transporte secundario desde trenes, automóviles, autobuses, estacionamientos y estaciones es importante. Por muy atractivo que sea, si el último movimiento es inconveniente, será difícil que la gente repita el viaje.
Buena relación con los residentes locales.
A medida que aumenta el número de residentes a corto plazo, es más probable que surjan problemas con el ruido, la basura, el estacionamiento y los modales. Crear una escala y reglas operativas que sean aceptables para los residentes locales es una condición para la continuidad del negocio a largo plazo.
Qué buscar al utilizar casas vacías/casas antiguas
El uso de casas vacías y antiguas casas populares parece compatible con el microturismo. Es fácil transmitir la singularidad de la región y también es atractiva como base para alojamiento y experiencias.
Sin embargo, utilizar casas vacías es más caro de lo que parece. Es necesario comprobar la resistencia sísmica del edificio, filtraciones de lluvia, aislamiento, abastecimiento y drenaje de agua, protección contra incendios, zonificación, tratamiento de negocios hoteleros y de alojamiento residencial e información vecinal.
| Elementos para comprobar | ¿Por qué es importante? |
|---|---|
| Estado del edificio | Los costos de reparación afectan los planes de negocios |
| Legislación | La disponibilidad de alojamiento, comidas y eventos cambiará |
| Sistema de gestión | Limpieza, cerraduras, se requiere respuesta de emergencia |
| Relaciones con los vecinos | Prevenir ruido, basura y problemas de estacionamiento |
| Trabaja de lunes a viernes | Difícil estabilizar ingresos y gastos sólo los fines de semana |
| Estrategia de salida | ¿Se puede devolver con otro fin que no sea el de alojamiento? |
A la hora de pensar en inversión inmobiliaria no sólo se debe considerar el concepto turístico, sino también la posibilidad de alquiler, venta y reconversión a uso local en épocas normales.
Diferencias entre workation y residencia con doble base
El microturismo, el trabajo y la vida en doble ubicación se superponen en cierta medida, pero sus propósitos son diferentes.
| Concepto | Propósito principal | Duración de la estancia | Requisitos inmobiliarios |
|---|---|---|---|
| Microturismo | Turismo de corta distancia y experiencias locales | Excursiones de un día a varias noches | Excursiones locales, alojamiento, comidas |
| Trabajo | Equilibrando trabajo y vacaciones | Varios días o semanas | Comunicación, escritorio, silencio, reuniones |
| Vivir en dos lugares | Lugares de vida en expansión | Medio y largo plazo | Almacenamiento, instalaciones residenciales, flexibilidad contractual |
En el negocio inmobiliario, la inversión de capital cambia según la demanda a la que se dirija. Para los turistas de fin de semana, es importante diseñar una ruta de experiencia, para un día laboral, es importante diseñar la comunicación y el ambiente de trabajo, y para una residencia de dos sitios, es importante diseñar instalaciones de vivienda y contratos a largo plazo.
Reglas de operación que conviven con la comunidad local.
Cuando se utilizan bienes inmuebles para el microturismo, lo más importante es no alterar la vida local. Incluso si las ventas aumentan en el corto plazo, si las relaciones con los residentes se deterioran, el negocio no continuará.
Antes de la operación, aclararemos consideraciones sobre eliminación de basura, ruido, estacionamiento, horarios de check-in, contactos de emergencia y eventos locales. Además de informar a los huéspedes y usuarios sobre las reglas, compartir la información de contacto del operador con los vecinos puede ayudarle a solucionar problemas cuando aún son pequeños.
Eje de juicio para propietarios de inmuebles
Al considerar propiedades relacionadas con el microturismo, puede evitar expectativas excesivas siguiendo los pasos a continuación.
- ¿Existe un cierto valor sólo para las necesidades de vida?
- ¿Se puede calificar como un destino turístico de corta distancia?
- ¿Se puede crear demanda entre semana?
- ¿Se pueden cumplir las normas legales y el sistema de gestión?
- ¿Puedes entablar relaciones con los residentes locales?
- ¿Existe algún lugar para desviar el dinero si el negocio se vuelve difícil?
La demanda turística es atractiva, pero al tomar decisiones de inversión se debe considerar si la inversión será viable incluso si el turismo fracasa. Esta visión conservadora conduce a la preservación de activos a largo plazo.
Yo también quiero leer
- ¿Está prohibido el alojamiento privado en los condominios? Términos de gestión / Derecho comercial de alojamiento privado / Riesgo de problemas
- Gestión inmobiliaria remota con recurso humano local | Cómo crear un sistema de gestión arraigado en la región
- Estrategia de inversión inmobiliaria utilizando casas desocupadas | Leyes, regulaciones y sistemas de gestión que deben verificarse antes de la monetización
Filosofía de INA&Asociados
Que la gente visite la zona es una gran oportunidad para la ciudad. Sin embargo, los operadores inmobiliarios deberían centrarse en algo más que la demanda turística a corto plazo. La pregunta es si podemos crear una operación donde las personas que viven, trabajan y visitan el área puedan convivir cómodamente.
Consideramos los bienes raíces como un recipiente para las comunidades locales. Si queremos aprovechar el microturismo, es importante relacionarnos con la región de una manera que preserve su valor durante mucho tiempo, en lugar de consumir sus encantos.
Preguntas frecuentes
P. ¿Seguirá siendo relevante el microturismo después del coronavirus?
hay. Aunque ha llamado la atención como contramedida contra las enfermedades infecciosas, la demanda de disfrutar del área local en distancias cortas y períodos de tiempo cortos, vivir en dos lugares y las estaciones de trabajo seguirán estando conectadas.
P. ¿Puedo ganar dinero convirtiendo una casa vacía en un alojamiento?
Depende del estado del edificio, las leyes y reglamentos, la ubicación, el sistema de gestión y la comprensión del área. Por favor consulte no sólo la demanda de alojamiento, sino también la posibilidad de utilizar la propiedad entre semana o reconvertirla para otros usos.
P. ¿Cuál es el mayor riesgo cuando se considera una inversión inmobiliaria?
Está demasiado sesgado hacia la demanda turística. Es necesario tener un presupuesto y un diseño de uso que pueda resistir incluso si la demanda disminuye debido al clima, las condiciones económicas, las regulaciones o los cambios de tráfico.
P. ¿Por qué son importantes las relaciones con los residentes locales?
Un aumento en el número de residentes a corto plazo puede generar problemas como ruido, basura y estacionamiento. Si pierde la confianza de la comunidad, será difícil continuar con su negocio.
