Wann man ein Einzimmer-Apartment verkaufen sollte und worauf zu achten ist: Steuern, Maklervertrag und Markttrends

Einzimmerwohnungen haben zwar eine starke Nachfrage bei Singles, für Familien kommen sie jedoch nicht infrage, sodass der Verkauf tendenziell schwieriger ist. Wenn Sie jedoch mit Kenntnissen zu Steuern, Darlehen und Maklervertrag an den Verkauf herangehen, sind ein reibungsloser Verkauf und eine Maximierung des Gewinns möglich. In diesem Artikel erläutern wir die wichtigen Punkte und Strategien für den Verkauf einer Einzimmerwohnung.

Was sollte vor dem Verkauf einer Einzimmerwohnung geprüft werden?

Prüfung der Restschuld des Darlehens

Das Erste, was vor dem Verkauf geprüft werden sollte, ist, ob noch eine Darlehensrestschuld besteht. Dies lässt sich anhand des Tilgungsplans oder durch eine Anfrage bei der finanzierenden Bank bestätigen. Grundsätzlich wird das Darlehen mit dem Verkaufserlös vollständig zurückgezahlt. Liegt der Verkaufspreis jedoch unter der Restschuld, also bei einem "Over Loan", ist eine Zuzahlung aus Eigenmitteln erforderlich. Stimmen Sie sich daher vorab mit Ihrer Bank oder dem Immobilienunternehmen ab.

Steuern beim Verkauf verstehen

Beim Verkauf einer Einzimmerwohnung fallen die folgenden Steuern an.

• Kapitalertragsteuer auf Veräußerungsgewinne: Besteuerung des Verkaufsgewinns. Bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren (langfristig) beträgt der Steuersatz 15 %, bei 5 Jahren oder weniger (kurzfristig) 30 %.
• Einwohnersteuer: 5 % bei langfristiger, 9 % bei kurzfristiger Haltedauer.
• Sonder-Einkommensteuer für den Wiederaufbau: Zuschlag von 2,1 % auf die Kapitalertragsteuer auf Veräußerungsgewinne.
• Stempelsteuer: Fällt je nach Vertragsbetrag des Kaufvertrags an.

Bei selbstgenutzten Immobilien kann in bestimmten Fällen der besondere Freibetrag von 30 Millionen Yen angewendet werden. Voraussetzungen sind, dass es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt, keine doppelte Inanspruchnahme von Sonderregelungen erfolgt und zwischen Verkäufer und Käufer keine besondere Beziehung besteht.

Die Art des Maklervertrags wählen

Wenn Sie ein Immobilienunternehmen mit dem Verkauf beauftragen, gibt es drei Arten von Maklerverträgen.

• Allgemeiner Maklervertrag: Verträge mit mehreren Unternehmen gleichzeitig sind möglich. Das ist flexibel, aber die Motivation der einzelnen Unternehmen kann sinken.
• Exklusiver Maklervertrag: Sie beauftragen nur ein Unternehmen, ein selbst gefundener Käufer ist jedoch zulässig. Eine Fortschrittsmeldung mindestens einmal alle zwei Wochen ist verpflichtend.
• Ausschließlich exklusiver Maklervertrag: Vollständige Exklusivität für ein Unternehmen. Es bestehen Pflichten zur REINS-Registrierung innerhalb einer Woche und zu häufigen Berichten. Das eignet sich, wenn ein früher Verkauf angestrebt wird.

Wenn Sie den Unterschied zwischen Vermittlung und Ankauf verstehen, können Sie die passende Verkaufsform für sich wählen.

Woran lässt sich der richtige Verkaufszeitpunkt für eine Einzimmerwohnung erkennen?

• Vor einer größeren Sanierung: Wenn die Instandhaltungsrücklage stark steigt oder Sanierungsarbeiten beginnen, sinkt die Attraktivität der Immobilie. Vor einer größeren Sanierung bei einem Gebäudealter von 10 bis 15 Jahren ist häufig ein guter Verkaufszeitpunkt.
• Bei jungem Baujahr oder direkt nach einer Renovierung: Je besser der Zustand, desto eher lässt sich ein hoher Preis erzielen, und auch die Vermarktungsdauer verkürzt sich.
• Wenn sich der Immobilienmarkt in einer Aufwärtsphase befindet: Wer die Preisentwicklung des Gesamtmarkts regelmäßig beobachtet und in einem Aufwärtstrend verkauft, kann den Ertrag eher maximieren.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Kann eine Einzimmerwohnung auch bei einem Over Loan verkauft werden?

A. Ein Verkauf ist möglich, wenn Sie die Differenz aus Eigenmitteln ausgleichen können. Wichtig ist, vorab mit der Bank zu verhandeln und die Verkaufsbedingungen zu klären.

Q. Unterscheiden sich die Steuern je nach Selbstnutzung oder Kapitalanlage?

A. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es steuerliche Vergünstigungen wie den besonderen Freibetrag von 30 Millionen Yen. Für Anlageimmobilien gelten diese Vergünstigungen nicht, weshalb die steuerliche Behandlung unterschiedlich ist.

Q. Welchen Maklervertrag sollte man wählen?

A. Wenn ein schneller Verkauf Priorität hat, ist der ausschließlich exklusive Maklervertrag geeignet. Wenn mehrere Unternehmen in Konkurrenz gesetzt werden sollen, kann ein allgemeiner Maklervertrag sinnvoll sein. Wählen Sie entsprechend der Situation der Immobilie und Ihres Verkaufsziels.

Q. Gibt es einen geeigneten Zeitpunkt für den Verkauf?

A. Im Allgemeinen belebt sich der Immobilienmarkt im Frühjahr (Februar bis März). Entscheidend ist jedoch eine Gesamtbewertung des Zustands der Immobilie, der Marktentwicklung und Ihrer persönlichen Situation.