A venda de um apartamento studio tem forte demanda entre pessoas que moram sozinhas, mas, por não atender ao público familiar, tende a ser um imóvel com maior grau de dificuldade na venda. No entanto, se você conduzir o processo com conhecimento sobretributação, financiamento e contrato de intermediação, é possível realizar uma venda tranquila e maximizar o lucro. Neste artigo, explicamos os pontos de atenção e as estratégias que devem ser observados na venda de um apartamento studio.
O que deve ser confirmado antes de vender um apartamento studio?
Confirmação do saldo devedor do financiamento
O primeiro ponto a confirmar antes da venda é a existência desaldo devedor do financiamento. Isso pode ser verificado no cronograma de pagamento ou por consulta à instituição financeira. Em princípio, o financiamento deve ser quitado integralmente com o valor da venda, mas, se houver uma situação de "empréstimo superior ao valor do imóvel" em que o valor da venda fique abaixo do saldo devedor, será necessário complementar a diferença com recursos próprios. Convém consultar previamente a instituição financeira e a imobiliária.
Entender os impostos na venda
Na venda de um apartamento studio, incidem os seguintes impostos.
- Imposto sobre ganho de capital: incide sobre o lucro da venda. Se o período de posse for superior a 5 anos (longo prazo), a alíquota é de 15%; se for de 5 anos ou menos (curto prazo), é de 30%.
- Imposto residencial: 5% no longo prazo e 9% no curto prazo.
- Imposto especial de reconstrução: acréscimo de 2,1% sobre o imposto sobre ganho de capital.
- Imposto do selo: incide conforme o valor contratual no contrato de compra e venda.
No caso de imóvel residencial, pode haver aplicação dadedução especial de 30 milhões de ienes. As condições são: ser imóvel residencial, não haver uso cumulativo de benefícios especiais e não existir relação especial entre vendedor e comprador.
Escolher o tipo de contrato de intermediação
Há três tipos de contrato de intermediação ao solicitar a venda a uma imobiliária.
- Contrato de intermediação geral: é possível contratar várias empresas ao mesmo tempo. É flexível, mas a motivação de cada empresa tende a ser menor.
- Contrato de intermediação exclusiva: limita-se a uma empresa, mas permite comprador encontrado pelo próprio vendedor. Há obrigação de relatório de andamento ao menos uma vez a cada duas semanas.
- Contrato de intermediação exclusiva integral: dedicação total a uma única empresa. Há obrigação de registro no REINS em até uma semana e de relatórios frequentes. É indicado para quem busca uma venda rápida.
Como identificar o melhor momento para vender um apartamento studio?
- Antes de uma grande reforma: quando começa um aumento expressivo do fundo de reserva para reparos ou as obras de reparo, a atratividade do imóvel diminui. Antes da grande reforma de imóveis com 10 a 15 anos de construção é um bom momento para vender.
- Imóvel recente ou logo após reforma: quanto melhor o estado, mais facilmente se obtém um preço alto e menor tende a ser o prazo de venda.
- Quando o mercado imobiliário está em fase de alta: acompanhar regularmente a tendência geral de preços do mercado e vender em uma trajetória de alta contribui para maximizar o retorno.
Perguntas frequentes (FAQ)
- Q. É possível vender um apartamento studio mesmo com saldo devedor superior ao valor da venda?
- A. A venda é possível se você puder complementar a diferença com recursos próprios. É importante negociar com a instituição financeira com antecedência e confirmar as condições da venda.
- Q. Os impostos mudam conforme o imóvel seja residencial ou para investimento?
- A. Imóveis residenciais contam com benefícios fiscais, como a dedução especial de 30 milhões de ienes. Como esses benefícios não se aplicam a imóveis para investimento, o tratamento tributário é diferente.
- Q. Qual contrato de intermediação devo escolher?
- A. Se a prioridade for vender rapidamente, o contrato de intermediação exclusiva integral é adequado; se quiser estimular a concorrência entre várias empresas, o contrato geral é eficaz. Escolha de acordo com a situação do imóvel e com o objetivo da venda.
- Q. Existe um período mais adequado para vender?
- A. Em geral, a primavera (fevereiro a março) é um período em que o mercado imobiliário se aquece. No entanto, é importante avaliar de forma abrangente o estado do imóvel, a tendência do mercado e a situação individual.
