Grundlagenwissen ueber Gesetze, Vertraege und Verfahren beim Immobilienkauf und -verkauf | Transaktionsleitfaden fuer Einsteiger

Der Immobilienkauf und -verkauf ist ein grosses Ereignis im Leben. Die Gesetze und Vertragsinhalte koennen schwer erscheinen, aber wenn man die grundlegenden Kenntnisse beherrscht, kann man die Transaktionen sicher voranbringen. Dieser Artikel erklaert die Grundlagen der Gesetze, Vertraege und Verfahren im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und -verkauf verstaendlich und zeigt Punkte auf, um Probleme zu vermeiden.

Was sind die wichtigsten Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und -verkauf?

Beim Immobilienkauf und -verkauf sind hauptsaechlich 3 Gesetze beteiligt: das Buergerliche Gesetzbuch, das Immobilienmaklergesetz und das Miet- und Pachtgesetz. Wenn man die Grundlagen dieser Gesetze versteht, kann man die Gueltigkeit von Vertragsinhalten und die eigenen Rechte und Pflichten richtig erfassen.

• Buergerliches Gesetzbuch: Es ist das Grundgesetz fuer Vertraege im Allgemeinen. Es legt grundlegende Regeln fest, die auch fuer Immobilienkaufvertraege gelten, wie Anforderungen fuer das Zustandekommen von Kaufvertraegen, Handgeld und Haftung fuer Vertragswidrigkeiten (frueheres Gewaehrleistungsrecht). Bei Punkten, fuer die im Vertrag keine besonderen Regelungen getroffen wurden, wird grundsaetzlich nach den Bestimmungen des Buergerlichen Gesetzbuches entschieden, weshalb es das Fundament von Immobilientransaktionen bildet.
• Immobilienmaklergesetz: Ein Gesetz zur Regulierung von Immobilienunternehmen und zum Schutz der Verbraucher. Wenn ein Immobilienunternehmen als Verkaeufer auftritt, sind strengere Regeln als im Buergerlichen Gesetzbuch fuer die Obergrenzen von Handgeld und Vertragsstrafe festgelegt. Ausserdem sind Regelungen vorgesehen, um Transparenz und Fairness in Transaktionen zu gewaehrleisten, wie z.B. die Pflicht, vor dem Vertrag Erklaerungen zu wesentlichen Punkten abzugeben und Dokumente auszuhaendigen sowie die Erklaerung durch einen Immobilienmakler zu erfordern.
• Miet- und Pachtgesetz: Ein Sondergesetz fuer die Miete von Land und Gebaeuden. Es schuetzt Mieter und legt Regelungen fest, um die Stabilitaet von Wohn- und Geschaeftsraeumen zu gewaehrleisten. Es ist eher ein Gesetz fuer den Fall des "Mietens" als fuer den Kauf und Verkauf von Immobilien selbst, aber beim Kauf einer Immobilie mit Mieter ist zu beachten, dass man den Einschraenkungen durch dieses Gesetz unterliegt.

Was sind die wichtigen Punkte, die im Kaufvertrag geprueft werden sollten?

Der Kaufvertrag ist ein Dokument, das die Rechte und Pflichten beider Parteien, Verkaeufer und Kaeufer, im Detail regelt, und es ist unabdingbar, den Inhalt vor der Unterschrift und Stempelung gruendlich zu pruefen. Achten Sie unbedingt auf die Regelungen bezueglich Handgeld und Vertragsaufloesung.

Bei Kaufvertraegen zahlt der Kaeufer dem Verkaeufer als Beweis fuer den Vertragsabschluss Handgeld. Das Handgeld ist ein Teil des Kaufpreises (generell ca. 5 bis 10 % des Objektpreises) und hat die Rolle einer Garantie, die den Ernst des Vertrags zeigt. Durch die Zahlung des Handgelds durch den Kaeufer wird der Wille deutlich, den Vertrag nicht so einfach zu brechen, und der Verkaeufer kann durch den Erhalt des Handgelds den Vertrag nicht leichtfertig aufloesen.

Neben Handgeld und Auflösungsklauseln sind auch die Vereinbarungen bei Vertragsbruch (Behandlung von Vertragsstrafe und Schadensersatz, wenn eine Seite den Vertrag nicht einhalt) wichtig. Ausserdem werden im Vertrag auch der Zeitraum und Umfang der Haftung fuer Vertragswidrigkeiten fuer versteckte Maengel der Immobilie festgelegt.

Wie laeuft der Prozess von der Objektsuche bis zur Uebergabe ab?

Das Verfahren fuer den Immobilienerwerb schreitet in den folgenden 6 Schritten von der Objektsuche bis zur Uebergabe voran.

1. Informationssammlung und Objektsuche: Suche nach einem Objekt, das den Wunschbedingungen entspricht.
2. Besichtigung und Kaufantrag: Objekt, das interessiert, vor Ort pruefen. Wenn ein Kaufobjekt feststeht, einen Kaufantrag an den Verkaeufer stellen und ueber Preis und Uebergabezeitpunkt verhandeln.
3. Erklaerung der wesentlichen Punkte erhalten: Vor dem Kaufvertrag von einem Immobilienmakler des Immobilienunternehmens Erklaerungen zu wesentlichen Punkten erhalten.
4. Kaufvertrag abschliessen: Verkaeufer und Kaeufer unterschreiben und stempeln, und der Kaeufer zahlt dem Verkaeufer das Handgeld.
5. Hypothekendarlehensverfahren (falls erforderlich): Nach dem Vertrag alle Dokumente fuer die Immobilie und den Vertrag zusammenstellen, eine Vollantragstellung vornehmen und nach der Pruefung durch das Finanzinstitut einen Darlehensvertrag abschliessen.
6. Zahlung des Restbetrags und Uebergabe des Objekts: Der Kaeufer bereitet den Restbetrag vor und erhalt das Objekt gleichzeitig mit der Zahlung unter Anwesenheit eines Notar.

Worauf sollte man fuer sichere Immobilientransaktionen achten?

Bei Immobilientransaktionen sind die Auswahl eines vertrauenswuerdigen Partners und transparente Verfahren unabdingbar.

• Vertrauenswuerdiges Immobilienunternehmen auswaehlen: Wenn man die Lizenznummer des Immobilienmaklers prueft, kann man die Betriebsdauer abschaetzen. Unternehmen, bei denen der Ansprechpartner auf Anfragen schnell und freundlich antwortet und Fragen ernsthaft erklaert, sind vertrauenswuerdig. Wenn Erklaerungen ausweichend sind oder zum Abschluss gedraengt wird, ist Vorsicht geboten.
• Erklaerung der wesentlichen Punkte und Vertragsinhalte ausreichend verstehen: Die Erklaerung der wesentlichen Punkte ist ein gesetzlich vorgeschriebenes System zum Schutz des Kaerufers. Bei Zweifeln so lange fragen, bis man zufrieden ist, und es ist eiserne Regel, nicht zu unterzeichnen, wenn man es nicht versteht.
• Transparenz der Kosten sicherstellen: Nach dem Immobilienmaklergesetz ist der Hoechstbetrag der Vermittlungsgebuehr festgelegt (bei Kaufabwicklungen 3 % + 60.000 Yen des Transaktionsbetrags, zuzueglich Mehrwertsteuer), und die Erhebung eines darueberhinausgehenden Betrags ist verboten.

Staerken von INA&Associates

INA&Associates ist ein Gesamtimmobilienunternehmen, das Gesetzeskonformitaet und Kundenzufriedenheit in den Vordergrund stellt. Mit Standorten in Tokio, Kanagawa und Osaka bietet es zuverlaessige Transaktionsunterstuetzung.

FAQ

Q. Was ist beim Kaufvertrag am meisten zu beachten?
A. Behandlung des Handgelds und Bedingungen fuer die Vertragsaufloesung. Unbedingt den Ablauftermin und Bedingungen, bei denen durch Aufgabe des Handgelds eine Aufloesung moeglich ist, das Vorhandensein von Hypothekenklauseln, Zeitraum und Umfang der Haftung fuer Vertragswidrigkeiten pruefen.

Q. Was ist die Erklaerung der wesentlichen Punkte? Warum ist sie notwendig?
A. Die Erklaerung der wesentlichen Punkte ist ein gesetzliches Verfahren, bei dem ein Immobilienmakler dem Kaeufer vor dem Kaufvertrag schriftlich die Eigentumsverhaeltnisse, gesetzlichen Einschraenkungen, Ausstattungszustand und Vertragsbedingungen des Objekts erklaert.

Q. Was ist der Hoechstbetrag der Vermittlungsgebuehr?
A. Nach dem Immobilienmaklergesetz ist die Vermittlungsgebuehr fuer Kaufabwicklungen auf 3 % + 60.000 Yen des Transaktionsbetrags (zuzueglich Mehrwertsteuer) begrenzt. Die Erhebung eines darueberhinausgehenden Betrags ist gesetzlich verboten.

Q. Was passiert, wenn das Hypothekendarlehen nicht genehmigt wird?
A. Viele Kaufvertraege haben eine Hypothekenklausel, und wenn die eigentliche Pruefung des Hypothekendarlehens abgelehnt wird, kann der Vertrag storniert werden und das gezahlte Handgeld wird vollstaendig zurueckerstattet.