Die Kosten für die sogenannte genjō-kaifuku (原状回復, die vom Mieter geschuldete Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnungszustands beim Auszug) sind ein unvermeidlicher Posten im japanischen Mietgeschäft. Doch je nach Kostenaufstellung und Vergabeweg entstehen erhebliche Unterschiede. Anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, wo die Renovierungspflicht beim Auszug durch das Mietrecht und die BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen eng begrenzt ist und formularmäßige Renovierungsklauseln vielfach unwirksam sind, tragen japanische Eigentümer traditionell einen großen Teil dieser Instandsetzung selbst. Dieser Beitrag erläutert von der Marktpreis-Einordnung über die Neubewertung des Generalunternehmer-Modells der Hausverwaltung bis zur Kostensenkung durch Direktvergabe die konkreten Hebel, die Eigentümer selbst in die Hand nehmen können.
Wie hoch sind die üblichen Kosten der Wiederherstellung?
Die Kosten der genjō-kaifuku variieren stark nach Größe und Zustand der Wohnung. Für international investierende Leser sei vorausgeschickt: In Japan wird die Wiederherstellung nach den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) grundsätzlich zwischen normaler Abnutzung (die der Vermieter trägt) und mieterverursachten Schäden aufgeteilt. Die folgenden Werte sind allgemeine Richtgrößen:
| Grundriss | Kostenrichtwert |
|---|---|
| 1K / Einzimmerwohnung (Apartment mit separater Küche) | 50.000–100.000 JPY (ca. 295–590 €) |
| 2LDK / 3DK (zwei bis drei Zimmer mit Wohnküche) | 200.000–300.000 JPY (ca. 1.180–1.770 €) |
| ab 3LDK (familientauglich) | 300.000–500.000 JPY (ca. 1.770–2.950 €) |
War die Wohndauer lang und die altersbedingte Abnutzung weit fortgeschritten, steigt auch die Zahl der Instandsetzungsstellen; bei einem Auszug nach mehr als zehn Jahren Wohndauer fallen mitunter über 110.000 JPY (ca. 650 €) an. Diese Angaben sind jedoch nur Anhaltspunkte, und je nach Zustand der Immobilie schwanken die Kosten deutlich nach oben oder unten. Für DACH-Investoren ist der Vergleichsmaßstab ungewohnt: Während in Deutschland die Renovierung beim Auszug oft ganz entfällt oder auf wenige Schönheitsreparaturen begrenzt ist, gehört sie in Japan zum kalkulierten Standardaufwand jedes Mieterwechsels.
Unterschiede nach Region und Marktlage
In Ballungsräumen wie Tokyo, Osaka und Nagoya liegen Personal- und Materialkosten höher als in ländlichen Regionen, sodass die Kosten dort tendenziell teurer ausfallen. Zudem konzentrieren sich die Auszüge in der Umzugshochsaison von Januar bis April (getrieben durch den japanischen Geschäfts- und Schuljahresbeginn im April), was die Preise leicht in die Höhe treiben kann. In den vergangenen Jahren steigen die Kosten der genjō-kaifuku ohnehin Jahr für Jahr, bedingt durch den sogenannten „Wood Shock“ (den globalen Bauholz-Preisanstieg), Arbeitskräftemangel und stark gestiegene Materialpreise. Anders als im DACH-Raum, wo Mietwechsel über das Jahr verteilt stattfinden, bündelt der japanische Umzugskalender die Nachfrage in ein enges Zeitfenster, was den saisonalen Preisaufschlag verschärft.
Warum ist die Herstellung von Transparenz so wichtig?
Zur Angemessenheit der Wiederherstellungskosten ist es unerlässlich, das Marktpreisniveau zu kennen und Transparenz herzustellen. Bewährt hat es sich, von mehreren Anbietern Vergleichsangebote einzuholen und diese gegenüberzustellen; vergleicht man das Angebot eines einzelnen zugewiesenen Betriebs mit Ausschreibungsangeboten mehrerer Betriebe, sind Preisunterschiede von mehr als dem Doppelten keine Seltenheit. Für Investoren aus dem DACH-Raum ist dieser Reflex vertraut: Ähnlich wie bei der Handwerkervergabe zu Hause gilt auch hier, dass ein einziges Angebot ohne Wettbewerb selten der Marktpreis ist.
Prüfen Sie den Inhalt des Kostenvoranschlags bis ins Detail und kontrollieren Sie, ob die Einheitspreise nicht vom Marktpreis abweichen. Der Hausverwaltung die Arbeit vollständig zu überlassen und den geforderten Preis unbesehen zu zahlen, ist keine kluge Strategie.
Warum sollte man das Generalunternehmer-Modell der Hausverwaltung aufgeben?
Viele Eigentümer überlassen die Wiederherstellungsarbeiten vollständig ihrer Hausverwaltung (kanri-gaisha, 管理会社), doch bei diesem Modell wird üblicherweise eine Zwischenmarge der Hausverwaltung auf die vom Eigentümer zu tragenden Kosten aufgeschlagen. Bei einer mehrstufigen Subunternehmerkette – Hausverwaltung → Generalunternehmer → Subunternehmer – kann der endgültige Rechnungsbetrag am Ende das Anderthalb- bis mehr als Zweifache der eigentlichen Bauleistung erreichen. Diese vielstufige Vergabekette (jap. jūsō-shita-uke, 多重下請け) ist ein Strukturmerkmal des japanischen Bau- und Verwaltungsmarktes; im DACH-Raum, wo Eigentümer Handwerksbetriebe häufiger direkt beauftragen, ist eine derart lange Zwischenkette weniger verbreitet.
Kostensenkung durch Direktvergabe
Vergibt man ohne Umweg über die Hausverwaltung direkt an den ausführenden Betrieb, lässt sich der Anteil der Zwischenmarge einsparen. Wirksam ist auch, die einzelnen Gewerke jeweils separat an Fachbetriebe zu vergeben. Wird etwa der Austausch der Wandtapeten (in japanischen Wohnungen die flächendeckend verklebten Vinyltapeten, kuros genannt) an einen Innenausbaubetrieb und die Reinigung an einen spezialisierten Reinigungsdienst getrennt vergeben, entfallen die jeweiligen Zwischenkosten. Diese getrennte Gewerkevergabe entspricht dem Prinzip der Einzelvergabe, das DACH-Bauherren aus der Sanierung geläufig ist.
Verhandlung mit der Hausverwaltung
Selbst wenn eine Direktvergabe schwierig ist, ist es wichtig, Zweifelsfragen zum Kostenvoranschlag anzusprechen und zu verhandeln. Beharrt die Hausverwaltung trotz Einwänden und Wünschen des Eigentümers auf ihrem eigenen zugewiesenen Betrieb, sollten Sie Rankings von Immobilienverwaltungsunternehmen: Indikatoren und Tipps.
Welche Maßnahmen können Eigentümer ab heute umsetzen?
- Marktinformationen sammeln: Die Kostenspannen je Region und Objekttyp im Blick behalten
- Vergleichsangebote mehrerer Anbieter: Bei einem Auszug mehrere ausführende Betriebe um ein Angebot bitten
- Kostenvoranschlag kritisch prüfen: Abwägen, ob ein unnötiger vollflächiger Austausch vermeidbar ist und ob einzelne Stellen mit Reinigung oder Teilreparatur genügen
- Direkt- und Einzelvergabe erwägen: Ein Netzwerk verlässlicher Betriebe nutzen und die Zwischenmarge herausschneiden
- Zusammenarbeit und Verhandlung mit der Hausverwaltung: Den eigenen Willen aktiv kommunizieren und zeigen, dass man ein Kostenbewusstsein hat
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie erfahre ich das übliche Preisniveau der Wiederherstellungskosten?
Am sichersten ist es, von mehreren ausführenden Betrieben Vergleichsangebote einzuholen. Hilfreich ist auch, sich über Fachmedien der Immobilienbranche oder Unterlagen der Hausverwaltung ein Bild von den regionalen Kostenspannen zu machen.
F. Gibt es Risiken bei der Direktvergabe ohne Hausverwaltung?
Neben dem höheren Aufwand für Anbieterauswahl und Terminabstimmung müssen Sie die Qualitätskontrolle der Ausführung selbst übernehmen. Entscheidend ist es, einen verlässlichen Betrieb zu finden.
F. Gibt es einen Kniff, um die Wiederherstellungskosten in der Hochsaison niedrig zu halten?
Wenn Sie die Hochsaison von Januar bis April meiden und die Arbeiten in die Nebensaison legen, lassen sich die Kosten unter Umständen senken. Wirksam ist es auch, den Betrieb schon in einem frühen Stadium des geplanten Auszugs anzusprechen.
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