Rankings von Immobilienverwaltungsunternehmen: Indikatoren und Tipps

Bei der Verwaltung von Mietobjekten ist die Wahl der Verwaltungsgesellschaft ein wichtiger Schlüssel zum Erfolg. Für Immobilieneigentümer ist es schwierig, alles selbst zu managen, und die Mietverwaltungsdienste sind in der heutigen Zeit immer spezialisierter und anspruchsvoller geworden. Ein gutes Verwaltungsunternehmen bietet umfassende Unterstützung, von der Leerstandsvorbeugung bis hin zum Umgang mit Mietern und Vertragsabschlüssen, und trägt so dazu bei, die Arbeitsbelastung des Eigentümers zu verringern und den Gewinn zu maximieren. Andererseits kann die Wahl des falschen Verwaltungsunternehmens direkt zu Risiken führen, wie z. B. die Nichtbesetzung von Leerständen oder eine langsame Reaktion auf Probleme.
Um die Rangliste der Verwaltungsgesellschaften sinnvoll nutzen zu können, muss man wissen, wie man sie richtig betrachtet und worauf man achten muss. In diesem Artikel wird erläutert, welche Vergleichsindizes in den Rankings der Verwaltungsgesellschaften verwendet werden, wie man sie nutzen kann und wie man die richtige Gesellschaft für seine Immobilie auswählt, ohne sich ausschließlich auf die Rankings zu verlassen.

Was sind Rankings von Verwaltungsgesellschaften (Übersicht und Bewertungsindikatoren)?

Es werden verschiedene Rankings als objektive Indikatoren veröffentlicht, um die Kompetenz von Mietverwaltungsunternehmen zu messen. Die gebräuchlichsten sind das Ranking der Anzahl der verwalteten Einheiten und dasRanking der Zufriedenheit.

• Rangliste der Anzahl der verwalteten Einheiten: Diese Rangliste basiert auf der Anzahl der verwalteten Einheiten und gibt einen Eindruck von der Größe der Branche als Ganzes. Nach den jüngsten von Zenkoku Rental Housing News veröffentlichten Daten ist beispielsweise die Daito Kento Group mit mehr als 1,23 Millionen verwalteten Einheiten die Nummer eins, gefolgt von der Sekisui House Group (ca. 690 000 Einheiten) an zweiter Stelle und Daiwa Living (ca. 630 000 Einheiten) an dritter Stelle. Diese Spitzenunternehmen verwalten zwischen mehreren Hunderttausend und mehr als einer Million Wohnungen, was darauf hindeutet, dass sie über einen großen Erfahrungsschatz und eine umfangreiche Betriebsstruktur verfügen.

• Rangliste der Kundenzufriedenheit: Diese Rangliste ist ein Maß für die Dienstleistungsqualität auf der Grundlage der aggregierten Bewertungen von Eigentümern und Mietern. In der "Management Company Satisfaction Survey" von StyleAct beispielsweise wird die Zufriedenheit durch die Kombination von 15 Bewertungspunkten berechnet, darunter "Reaktionsschnelligkeit", "Gastfreundschaft" und "Kosteneffizienz" usw. In der Umfrage 2024 belegte Nomura Real Estate Partners den ersten Platz bei der Gesamtzufriedenheit (14. Jahr in Folge in der gleichen Umfrage). Die schnelle Reaktion der Mitarbeiter an der Rezeption und die Fähigkeit, Vorschläge zu machen, werden hoch bewertet. Die Spitzenreiter im Zufriedenheitsranking sind ein Beweis für ihr hohes Ansehen in Bezug auf Serviceleistungen wie Reaktionsfähigkeit und Zuverlässigkeit.

Zur weiteren Aufschlüsselung der Indikatoren, die in diesen Ranglisten verwendet werden, werden folgende Punkte hervorgehoben

• Vermietungsgrad: Dies ist ein Indikator dafür, wie viel Prozent der verwalteten Immobilien belegt sind. Je höher der Vermietungsgrad ist, desto stabiler sind die Mieteinnahmen des Eigentümers. Im Allgemeinen haben Verwaltungsunternehmen, die mehr erstklassige Immobilien in städtischen Gebieten verwalten, eine höhere Belegungsrate, wobei die Daten einen nationalen Durchschnitt von etwa 95 % zeigen. Unternehmen, die die neueste Technologie einsetzen, um beispielsweise die richtige Miete zu finden und Leerstandszeiten zu verkürzen, haben einen Vorteil bei der Verbesserung der Belegungsrate.

• Reaktionsgeschwindigkeit: Dies ist die Geschwindigkeit, mit der auf Mieteranfragen und Probleme reagiert wird. Eine schnelle Reaktion ist eine Voraussetzung für ein zuverlässiges Verwaltungsunternehmen, da eine langsame Reaktion zu geringerer Mieterzufriedenheit und Folgeschäden führen kann. In der Tat ist die Reaktionsgeschwindigkeit ein Schlüsselfaktor in Zufriedenheitsumfragen, wobei die besten Unternehmen in dieser Hinsicht sehr gut abschneiden: Einige haben einen 24/7-Notfalldienst, so dass die Reaktionsgeschwindigkeit ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal für jedes Unternehmen ist.

• Anzahl der verwalteten Einheiten: Wie bereits erwähnt, gibt die Anzahl der verwalteten Einheiten Aufschluss über die Größe und die Erfolgsbilanz eines Unternehmens. Unternehmen, die eine große Anzahl von Immobilien verwalten, haben den Vorteil, dass sie über ein großes Know-how und spezialisierte Abteilungen verfügen und durch eine systematisierte Verwaltung effizient reagieren können. Es ist jedoch zu beachten, dass eine große Anzahl von Einheiten nicht immer gleichbedeutend ist mit einer absolut hohen Dienstleistungsqualität (siehe unten). Dennoch verwalten die größten Akteure der Branche mehr als eine Million Einheiten, was ein Indikator dafür ist, dass ihnen eine große Zahl von Eigentümern vertraut.

• Kundenzufriedenheit: gibt an, wie gut die Immobilie von Eigentümern und Mietern angenommen wird. Dieser Indikator lässt sich nur schwer quantifizieren, wird aber anhand von Umfragen Dritter und des Net Promoter Score (NPS) gemessen. Unternehmen mit einer hohen Zufriedenheitsbewertung haben weniger Beschwerden von Mietern, eine höhere Erneuerungsrate, mehr Empfehlungen von Eigentümern usw., was auf eine hohe Servicequalität hinweist. In einer Umfrage belegten beispielsweise Unternehmen mit einer hohen Gesamtbewertung, wie "Gastfreundschaft des Verwalters", "Fähigkeit, Vorschläge zu machen" und "Kostenbewusstsein", Spitzenplätze.

Wie bereits erwähnt, veranschaulicht das Ranking die Kompetenz von Verwaltungsgesellschaften auf der Grundlage objektiver Daten und Erhebungen. Wenn Sie Indikatoren wie Vermietungsstand und Reaktionsfähigkeit kennen, können Sie erkennen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie Ihre Immobilie in Auftrag geben. Wichtig ist jedoch, dass Sie hinter diesen Zahlen und Rankings richtig lesen.

Warum Sie sich nicht auf Rankings verlassen sollten (Warnungen und Missverständnisse)

Rankings sind nützlich, aber Sie sollten ihnen nicht einfach glauben, dass sie die besten für Ihre Immobilie sind, nur weil sie auf Platz eins stehen. Es gibt mehrere Punkte und Missverständnisse in Bezug auf die Ranglisten, die Sie kennen sollten.

Zunächst sollten Sie die verschiedenen Annahmen und Bewertungsachsen der Ranglisten verstehen. So ist z. B. die Anzahl der verwalteten Einheiten ein quantitativer Indikator für die Größe des Unternehmens, während das Zufriedenheitsranking eine qualitative Bewertung widerspiegelt, z. B. die Qualität der Dienstleistungen. Das Unternehmen, das bei der quantitativen Bewertung an der Spitze steht, ist nicht unbedingt auch das beste Unternehmen bei der qualitativen Bewertung, und die Rangfolge kann sich von Jahr zu Jahr ändern. Dies liegt daran, dass verschiedene Rankings unterschiedliche Aspekte berücksichtigen, und es ist notwendig zu bestimmen, was in den Rankings bewertet wird.

Es ist auch wichtig, die Unterschiede in den Definitionen und Berechnungsmethoden der Zahlen zu beachten. So kann beispielsweise die bereits erwähnte Belegungsrate je nach Verwaltungsgesellschaft unterschiedlich berechnet werden, je nachdem, wann die Immobilie als leer stehend gilt (z. B. ob sie sofort nach dem Auszug oder erst nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne als leer stehend gezählt wird). Selbst wenn ein Unternehmen damit wirbt, dass es eine Vermietungsquote von XX % erreicht hat, ist es je nach Berechnungsmethode nicht möglich, es einfach mit anderen Unternehmen zu vergleichen. Bei der Betrachtung von Ranglistendaten ist es wichtig, die Definitionen der Indikatoren und die ihnen zugrunde liegenden Bedingungen zu überprüfen.

Außerdem sollten subjektive Faktoren, die nicht in den Ranglisten erscheinen, nicht übersehen werden. Die Unternehmen, die an der Spitze der Rangliste stehen, sind in der Regel hervorragend, aber sie passen nicht unbedingt zu allen Eigentümern und Immobilien. Große nationale Verwaltungsgesellschaften haben beispielsweise den Vorteil der organisatorischen Stärke, können aber andererseits kleineren, lokal ansässigen Unternehmen in Bezug auf die Liebe zum Detail, die sie jedem Eigentümer entgegenbringen, unterlegen sein. Außerdem ist das Fachwissen des Managements in der gehobenen Immobilienverwaltung von Abteilung zu Abteilung unterschiedlich, selbst bei großen Unternehmen, und ob sie mit Ihrem Immobilientyp vertraut sind, ist ein Punkt, der unabhängig von der Rangliste zu bestimmen ist.

Bedenken Sie außerdem, dass ein hohes Ranking nicht zwangsläufig die beste Gemütlichkeit für Sie bedeutet. Große Unternehmen können Ihnen zwar ein Gefühl der Sicherheit vermitteln, aber ihre Verwaltungsgebühren können höher sein als die marktüblichen Preise, oder ihre Dienstleistungen sind standardisiert und unflexibel. Wenn das Unternehmen hingegen unbekannt ist, aber über engagierte und flexible Mitarbeiter verfügt, sind Sie vielleicht zufriedener, je nachdem, wie gut Sie sich mit dem Eigentümer verstehen. Es gibt sogar Fälle, in denen sich die Auslastung von Immobilien, die oft leer standen, drastisch verbessert hat und die Mieteinnahmen gestiegen sind, als die Verwaltungsgesellschaft gewechselt wurde. So gibt es Unternehmen, die Ergebnisse erzielen , die sich nicht nur an den objektiven Indikatoren in den Rankings messen lassen.

Generell lässt sich sagen, dass Rankings nur ein Referenzmaterial sind. Es ist zwar sinnvoll, die Ranglisten als Ausgangspunkt zu verwenden, um die Liste der Bewerber einzugrenzen, aber für die endgültige Entscheidung müssen Sie sie umfassend im Hinblick auf Ihre eigenen Eigenschaften und Bedürfnisse bewerten. Es ist wichtig, darüber nachzudenken, warum das Unternehmen so gut bewertet wird und ob die für Sie wichtigen Punkte in den Bewertungspunkten enthalten sind, und bereit zu sein, sich selbst ein Bild zu machen, anstatt nur auf das Wort des Unternehmens zu vertrauen.

Die Auswahl des richtigen Unternehmens für Ihre Immobilie (Achse der Beurteilung)

Betrachten wir nun die Beurteilungsachse für die Auswahl der besten Verwaltungsgesellschaft für Ihre Immobilie unter Berücksichtigung der Rangliste. Anhand der folgenden Punkte können Sie den am besten geeigneten Partner sowohl hinsichtlich der objektiven Bewertung als auch der subjektiven Bedürfnisse ermitteln.

• Erfahrung, die auf die Merkmale der Immobilie abgestimmt ist: Je nachdem, ob es sich bei Ihrer Immobilie um eine Luxuswohnung, eine Familienwohnung oder ein Einfamilienhaus in einer ländlichen Gegend handelt, ist die richtige Verwaltungsgesellschaft unterschiedlich. Es ist wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das in jedem Immobilientyp seine Stärken hat. Handelt es sich beispielsweise um eine Luxusimmobilie, wählen Sie ein Unternehmen, das nachweislich wohlhabende Kunden betreut, oder wenn es sich um ein Einfamilienhaus in einer ländlichen Gegend handelt, wählen Sie ein Unternehmen mit lokaler Expertise und Ortskenntnis. Überprüfen Sie die bisherigen Erfahrungen und Fachgebiete der Verwaltungsgesellschaft, um festzustellen, ob sie zu Ihrer Immobilie passt.

• Dienstleistungen und Reaktionsfähigkeit: Das Dienstleistungsangebot und die Haltung der Verwaltungsgesellschaften sind unterschiedlich. Auch die Verfügbarkeit eines 24-Stunden-Dienstes und das System des Ansprechpartners sind wichtige Punkte, die Sie vergleichen sollten. Seien Sie sich darüber im Klaren, wie weit Sie sich anvertrauen wollen (oder umgekehrt, wie weit Sie sich einbringen wollen) und wählen Sie ein Unternehmen, das Dienstleistungen anbietet, die Ihren Wünschen entsprechen.

• Gebühren und Kostenstruktur: Die Verwaltungsgebühren stehen in direktem Zusammenhang mit den Einnahmen und Ausgaben des Eigentümers und sollten nicht außer Acht gelassen werden. Beurteilen Sie sie jedoch nicht allein nach dem Kriterium der Billigkeit. Als marktüblich gelten etwa 5 % der Monatsmiete, aber wenn sie extrem niedrig sind, besteht die Gefahr, dass der Umfang der Dienstleistungen eingeschränkt wird oder die Reaktion aufgrund von Personalmangel verzögert wird. Ist der Preis hingegen hoch, aber die Auslastung bleibt hoch, kann der Gewinn des Eigentümers dadurch steigen. Wichtig ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis, und Sie sollten berücksichtigen, inwieweit die Dienstleistungen im angebotenen Preis inbegriffen sind und wie viel Leerstandsverluste und Ärger Sie insgesamt vermeiden können, wenn Sie das Unternehmen mit der Aufgabe betrauen.

• Kompatibilität und Vertrauen mit der verantwortlichen Person: Letztendlich ist auch das Vertrauen zwischen den Menschen wichtig. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit dem Verantwortlichen treffen und sicherstellen, dass er Ihnen aufmerksam zuhört und Ihre Fragen ausführlich beantwortet. Da Sie mit der Verwaltungsgesellschaft eine langfristige Beziehung eingehen werden, ist nicht nur der gute Ruf des Unternehmens wichtig, sondern auch der Enthusiasmus und die Kompatibilität der verantwortlichen Person. Auch wenn es sich um ein großes Unternehmen handelt, werden Sie unzufrieden sein, wenn Sie nicht mit der zuständigen Person kommunizieren können. Wenn Sie hingegen eine aufrichtige und zuverlässige Person finden, werden Sie ihr Ihr Eigentum anvertrauen können, auch wenn es sich um ein mittelgroßes Unternehmen handelt.

• Künftige Expansion und geografische Abdeckung: Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder planen, die Anzahl der Immobilien in Zukunft zu erhöhen, sollten Sie auch das Gebiet und das Netz der von der Verwaltungsgesellschaft abgedeckten Büros berücksichtigen. Dabei geht es nicht nur um den aktuellen Standort der Immobilie, sondern auch darum, ob das Unternehmen in der Lage ist, Immobilien in anderen Gebieten zu verwalten, und ob es auf nationaler Ebene tätig ist. Ein Unternehmen mit einer großen geografischen Reichweite hat den Vorteil, dass es in der Lage ist, Immobilien in weit entfernten Gebieten aufgrund von Übertragungen oder Erbschaften zu verwalten.

Wenn Sie mehrere Bewerber auf der Grundlage der oben genannten Achsen vergleichen, können Sie eine Verwaltungsgesellschaft ermitteln, die Ihren Bedürfnissen wirklich entspricht, was Sie anhand der Zahlen des Rankings allein nicht erkennen könnten. In einem Fall wechselte beispielsweise ein lokaler Immobilieneigentümer von einer großen Verwaltungsgesellschaft zu einem gemeindebasierten Unternehmen und konnte dank des starken Netzes der zuständigen lokalen Makler in kurzer Zeit eine freie Stelle besetzen. Auf diese Weise kann die Erfolgsquote bei der Wahl einer Verwaltungsgesellschaft erheblich gesteigert werden, indem eine Entscheidungsachse gewählt wird, die zu Ihrer Immobilie und Ihrer Situation passt.

Was ist eine Immobilienverwaltungsgesellschaft? Grundlegende Aufgaben und Beschreibung der Tätigkeit

Definition einer Immobilienverwaltungsgesellschaft

Eine Hausverwaltung ist ein spezialisiertes Unternehmen, das Mietobjekte im Auftrag von Immobilieneigentümern verwaltet und betreibt. Wenn die Zahl der verwalteten Einheiten 200 übersteigt, muss sich das Unternehmen beim Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr registrieren lassen, was die Transparenz und Glaubwürdigkeit in der Branche erhöht.

Immobilienverwaltungsgesellschaften werden in Wohnungseigentumsverwaltungsgesellschaften, Gebäudeverwaltungsgesellschaften und Mietverwaltungsgesellschaften unterteilt, aber in diesem Artikel wird hauptsächlich auf Mietverwaltungsgesellschaften eingegangen. Mietverwaltungsunternehmen spielen eine wichtige Rolle bei der Schaffung eines zufriedenstellenden Lebensumfelds für Eigentümer und Mieter und unterstützen eine stabile Mietverwaltung.

Haupttätigkeiten

Die Arbeit von Immobilienverwaltungsunternehmen lässt sich in zwei Hauptkategorien unterteilen : Mietverwaltung undGebäudeverwaltung.

Mietverwaltungsarbeiten

Die Mietverwaltung konzentriert sich auf die direkten Beziehungen zu den Mietern. Im Einzelnen umfassen sie Folgendes

Bei der Mieterwerbung und Kundenbetreuung werden eine Reihe von Aufgaben wahrgenommen, von der Anwerbung von Mietern bei frei werdenden Wohnungen über die Bearbeitung von Vorbesichtigungen und die Prüfung von Mietern bis hin zum Abschluss von Mietverträgen. Ein weiterer wichtiger Teil der Arbeit ist die Planung effektiver Anwerbungsstrategien und die Beratung bei der Festsetzung angemessener Mieten.

Zu den Dienstleistungen der Mietverwaltung gehören die Einziehung der monatlichen Mieteinnahmen im Namen des Eigentümers, die Mahnung des Eigentümers bei Mietrückständen und die Überweisung der Miete an den Eigentümer. Dazu gehört auch der Kontakt zu Mietgarantiegesellschaften und der rechtliche Umgang mit säumigen Mietern.

Im Rahmen der Vertragsverwaltung ist das Unternehmen für die Verfahren zur Verlängerung von Mietverträgen, die Behandlung von Änderungen der Vertragsbedingungen, die Begleitung bei Kündigungen und die Abrechnung von Kautionen zuständig.

Im Rahmen der Mieterbetreuung bearbeitet das Unternehmen Anfragen und Beschwerden von Mietern, löst Probleme in der Nachbarschaft und ist in Notfällen 24 Stunden am Tag und 365 Tage im Jahr zur Stelle.

Gebäudemanagement

Das Gebäudemanagement hat die Aufgabe, den Wert der Immobilien zu erhalten und zu steigern.

Zu den täglichen Verwaltungsaufgaben gehören die regelmäßige Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, die Inspektion und Wartung der Anlagen, die gesetzlich vorgeschriebenen Überprüfungen der Feuerlöschanlagen und die Wartungsinspektionen der Aufzüge.

Die Instandsetzungsarbeiten umfassen ein breites Spektrum an Aufgaben, von der Reaktion auf Reparaturanfragen von Mietern über die geplante Erneuerung von Anlagen bis hin zur Planung und Durchführung von Großreparaturen.

Bei Sanierungsarbeiten führen wir bei Auszug von Mietern Raumbegehungen durch, veranlassen Sanierungsarbeiten und rechnen die Kosten ab.

Unterschiede zu Immobilienmaklern

Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen einer Hausverwaltung und einer Immobilienmaklerfirma zu klären, die oft mit Hausverwaltungen verwechselt werden.

Immobilienmakler sind in erster Linie als "Vermittler" von Kauf-, Verkaufs- und Mietverträgen tätig und erbringen keine laufenden Verwaltungsdienstleistungen nach Vertragsabschluss. Immobilienverwaltungsgesellschaften hingegen sind auf die langfristige Verwaltung nach Vertragsabschluss spezialisiert.

Vorteile der Auslagerung der Immobilienverwaltung und Provisionssätze

Notwendigkeit des Outsourcings der Verwaltung

Die Auslagerung der Verwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft ist für Immobilieninvestitionen und die Mietverwaltung unerlässlich. Die Selbstverwaltung ist eine Option, aber in der Praxis nutzen viele Eigentümer eine Verwaltungsgesellschaft.

Befreiung von einem großen Teil der Verwaltungsarbeit

Die Verwaltung einer Immobilie ist mit mehr Arbeit verbunden, als Sie sich vorstellen können. Angefangen bei der Anwerbung von Mietern, der Durchführung von Besichtigungen, der Vertragsabwicklung, der Einziehung von Mieten, der Bearbeitung von Beschwerden, der Lösung von Ausstattungsproblemen, der Begleitung von Auszügen, der Organisation von Renovierungsarbeiten usw.

Vor allem der Notdienst muss 24 Stunden am Tag und 365 Tage im Jahr erreichbar sein. Probleme wie nächtliche Leckagen, Ausfälle von Anlagen und Nachbarschaftsprobleme erfordern eine schnelle Reaktion, und es ist für Eigentümer, die einer geregelten Arbeit nachgehen, nicht praktikabel, sich selbst um diese Probleme zu kümmern.

Angemessene Reaktion mit Fachwissen

Die Verwaltung von Immobilien erfordert auch rechtliche Kenntnisse. Ohne Fachwissen ist es schwierig, angemessen auf Fragen wie die Gestaltung von Mietverträgen, den Umgang mit Kautionen und Schlüsselgeldern, die Einstufung der Belastung durch Sanierungskosten und die rechtlichen Verfahren zur Eintreibung überfälliger Mieten zu reagieren.

Verwaltungsgesellschaften verfügen über Mitarbeiter mit umfassender Erfahrung und Fachkenntnissen, die es ihnen ermöglichen, die Immobilie angemessen zu verwalten und gleichzeitig rechtliche Risiken zu vermeiden.

Effizienter Ausbau der Investitionen

Wenn man mehrere Immobilien besitzt oder in weit entfernte Objekte investiert, ist eine Selbstverwaltung praktisch unmöglich. Durch die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft können Sie Ihren Investitionsbereich ohne geografische Beschränkungen erweitern.

Sätze und Aufschlüsselung der Verwaltungsgebühren

Allgemeine Provisionssätze

Der typische Provisionssatz für die Immobilienverwaltung liegt bei 3-5 % der Mieteinnahmen. Er variiert je nach Alter der Immobilie, ihrer Lage und dem Schwierigkeitsgrad der Verwaltung.

Konkrete Beispiele für Provisionsberechnungen

Vergleichen wir die Unterschiede bei den Verwaltungsgebühren am Beispiel einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 500.000 JPY.

Im Falle einer 5%igen Verwaltungsgebühr

Monatliche Verwaltungsgebühr: 500.000 Yen x 5% = 25.000 Yen

Jährliche Verwaltungsgebühr: 25.000 JPY x 12 Monate = 300.000 JPY

Im Falle einer Verwaltungsgebühr von 3%

Monatliche Verwaltungsgebühr: ¥500.000 x 3% = ¥15.000

Jährliche Verwaltungsgebühr: JPY 15.000 x 12 Monate = JPY 180.000

Auch wenn der Unterschied bei 120.000 JPY pro Jahr liegt, ist es wichtig, die Qualität der Verwaltung und den Inhalt der Dienstleistung insgesamt zu beurteilen.

In den Gebühren enthaltener Arbeitsumfang

Die Standardaufgaben, die in der Managementgebühr enthalten sind, lauten wie folgt

Grundlegende Verwaltungsleistungen

Einzug und Überweisung der Miete, Bearbeitung von Mietern und Beschwerden, Vertragsverlängerungsverfahren, Bezeugen des Auszugs von Mietern und Abrechnung von Kautionen.

Dienstleistungen der Gebäudeverwaltung

Tägliche Reinigungs- und Inspektionsarbeiten, Veranlassung von Kleinreparaturen (bis zu einem bestimmten Betrag), Veranlassung von gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen.

Es ist jedoch wichtig, den Arbeitsumfang vor der Vertragsunterzeichnung zu klären, da für größere Reparaturen, die Erneuerung der Ausstattung, Werbung und Restaurierungsarbeiten oft separate Kosten anfallen.

Konzept der Kostenwirksamkeit

Die Verwaltungsgebühren sind definitiv Kosten, aber keine teure Investition, wenn man die Vorteile der Wahl der richtigen Verwaltungsgesellschaft berücksichtigt.

Ein gutes Verwaltungsunternehmen sorgt für einen hohen Vermietungsstand und maximiert die Rentabilität durch eine angemessene Mietpreisgestaltung. Außerdem erhalten sie den Wert der Immobilie durch geplante Instandhaltung und sorgen so für langfristige Einkommensstabilität.

Es ist wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft nicht nur aufgrund niedriger Provisionssätze auszuwählen, sondern die Qualität der erbrachten Dienstleistungen und ihren Beitrag zur Rentabilität umfassend zu bewerten.

Wie man eine Verwaltungsgesellschaft auswählt, ohne Fehler zu machen｜7 Stichpunkte

Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass eine erfolgreiche Mietverwaltung von der Wahl der richtigen Verwaltungsgesellschaft abhängt. Die Rentabilität ein und desselben Objekts kann je nach Verwaltungsgesellschaft sehr unterschiedlich ausfallen. Im Folgenden erläutern wir ausführlich die wichtigsten Punkte für die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft, die auf unseren praktischen Erfahrungen beruhen.

1) Der Vermietungsgrad der verwalteten Immobilien muss mindestens 95 % betragen.

Der Vermietungsgrad ist der wichtigste Indikator für die Kompetenz einer Verwaltungsgesellschaft. Gute Verwaltungsgesellschaften erreichen durchweg einen hohen Vermietungsgrad von 95 % oder mehr.

Grundsätzlich können Sie den Vermietungsgrad direkt bei der Verwaltungsgesellschaft erfragen, aber Sie sollten auch auf folgende Punkte achten

Prüfen Sie, wie der Vermietungsgrad berechnet wird.

Das Verhältnis zwischen der Zahl der belegten Einheiten und der Gesamtzahl der Einheiten, der Zeitpunkt der Berechnung (Jahresdurchschnitt, Monatsende usw.), der Bereich der erfassten Immobilien (alle Immobilien, bestimmte Bereiche usw.)

Prüfen Sie die Gründe für die hohe Belegungsrate.

Vorhandensein wirksamer Rekrutierungsstrategien, Fähigkeit zur Festsetzung angemessener Mieten, Fähigkeit zur Unterbreitung von Vorschlägen zur Maximierung der Attraktivität der Immobilie, Bemühungen zur Verbesserung der Mieterzufriedenheit

Verwaltungsgesellschaften mit einem Vermietungsgrad von weniger als 90 % haben wahrscheinlich Probleme mit ihrer Fähigkeit, Kunden anzuziehen, und sollten sorgfältig geprüft werden.

2. spezifische Vorschläge für Maßnahmen zur Vermeidung von Leerständen.

Es ist wichtig, ein Verwaltungsunternehmen zu wählen, das spezifische Maßnahmen vorschlagen kann, die bei Leerstand zu ergreifen sind. Wählen Sie ein Unternehmen, das konkrete, datengestützte Verbesserungsmaßnahmen vorlegen kann und nicht nur eine abstrakte Antwort "Wir tun unser Bestes".

Beispiele für Vorschläge ausgezeichneter Verwaltungsunternehmen

Vorschläge für angemessene Mieten auf der Grundlage von Marktstudien, Strategien zur Abgrenzung von konkurrierenden Objekten, Vorschläge für Innenrenovierungen und Ausstattungs-Updates, Änderung der Rekrutierungsstrategien entsprechend den Zielgruppen, Optimierung der Internetwerbung.

Beispiele für zu prüfende Fragen

Welche Maßnahmen sollten ergriffen werden, wenn eine Immobilie länger als drei Monate leer steht? Was tun Sie, wenn die Miete höher ist als die marktübliche Miete in der Nachbarschaft? Welche Maßnahmen sind bei älteren Immobilien zu ergreifen?

Von Verwaltungsgesellschaften, die auf diese Fragen konkrete und praktikable Antworten geben können, kann auch erwartet werden, dass sie konkrete Maßnahmen gegen den Leerstand ergreifen.

3) Die Anzahl der verwalteten Einheiten sollte mehr als 10.000 betragen.

Die Anzahl der verwalteten Einheiten ist ein wichtiger Indikator für die Stabilität und den Erfolg eines Unternehmens: Unternehmen, die mehr als 10.000 Einheiten verwaltet haben, verfügen über einen großen Erfahrungsschatz und Know-how und gelten als besonders fähig, eine Vielzahl von Problemen zu bewältigen.

Vorteile einer großen Anzahl von verwalteten Einheiten

Angemessene Reaktion auf der Grundlage umfassender Erfahrung, Kosteneffizienz aufgrund von Größenvorteilen, Aufbau einer organisierten Arbeitsstruktur, Stabilität der finanziellen Basis.

Ist die Zahl der verwalteten Einheiten jedoch zu groß, ist es wichtig, die Zahl der verwalteten Einheiten pro Mitarbeiter zu überprüfen, da die Möglichkeit besteht, dass die Reaktion auf einzelne Objekte vernachlässigt wird.

4) Schnelles Reaktionssystem im Falle von Problemen

Unerwartete Probleme können bei der Mietverwaltung auftreten. Deshalb ist es wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft zu wählen, die über ein Notfallsystem verfügt, das rund um die Uhr einsatzbereit ist.

Zu prüfende Reaktionssysteme

Notfallkontaktsystem (24-Stunden-Reaktion oder nicht), Umfang der Probleme, die gelöst werden können, Netz von Partnerunternehmen, geschätzte Reaktionszeit, Klärung der Kostenbelastung.

Häufige Notfallprobleme

Unfälle mit Wasseraustritt/Leckagen, Fehlfunktionen von Elektro- und Gasanlagen, verlorene Schlüssel/Aussperrungen, Nachbarschaftsprobleme/Lärmbelästigung, Probleme zwischen Mietern.

Prüfen Sie im Voraus, ob ein System vorhanden ist, um diese Probleme schnell und angemessen zu lösen.

5. die Qualität der Reaktion und die Kompetenz der verantwortlichen Person

Die Qualität der zuständigen Person steht in direktem Zusammenhang mit der Qualität der Verwaltung. Es ist wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft mit sachkundigem und reaktionsfähigem Personal zu wählen.

Merkmale eines guten Ansprechpartners

Besitz immobilienbezogener Qualifikationen (z. B. Bauunternehmer, Verwalter von Mietobjekten), umfangreiche praktische Erfahrung, prompte und höfliche Kommunikation, Fähigkeit, Vorschläge zu machen und Probleme zu lösen, eigentümerorientierter Ansatz.

Wie Sie Ihre Kontaktperson bewerten können

Qualität der Antworten beim Erstgespräch, Genauigkeit der Antworten auf Fragen, Spezifität der Vorschläge, Schnelligkeit und Genauigkeit der Kommunikation.

Auch die Kompatibilität mit der zuständigen Person ist ein wichtiger Faktor. Als Partner für eine langfristige Beziehung sollten Sie ein Unternehmen mit einem zuverlässigen Ansprechpartner wählen.

6) Kundenzufriedenheit und Erfolgsbilanz prüfen

Die Zufriedenheit der bestehenden Kunden ist ein wichtiger Indikator für die Kompetenz einer Verwaltungsgesellschaft. Prüfen Sie, wenn möglich, das tatsächliche Kundenfeedback und den Ruf.

Methoden zur Bestätigung des Zufriedenheitsgrads

Ergebnisse von Umfragen zur Kundenzufriedenheit, Empfehlungen von bestehenden Kunden, Mundpropaganda/Reputation im Internet, Bewertungen und Auszeichnungen in der Branche.

Zu überprüfende Leistungen

Bindungsrate des Managements (niedrige Kündigungsrate), Entwicklung der Belegungsrate, Rate der Mietrückstände, Zufriedenheit mit der Bearbeitung von Beschwerden.

Verwaltungsgesellschaften, die ein hohes Maß an Kundenzufriedenheit aufrechterhalten, gelten als Unternehmen, die kontinuierlich hochwertige Dienstleistungen anbieten.

7. die Verwaltungsgebühren sind angemessen.

Extrem niedrige Verwaltungsgebühren sind mit Vorsicht zu genießen. Wenn sie deutlich unter dem Marktniveau liegen, kann es Probleme mit der Dienstleistungsqualität geben.

Risiken, wenn die Gebühren zu niedrig sind

Erforderliche Dienstleistungen werden unterlassen, die Reaktion auf Notfälle verzögert sich, dem Personal fehlt es an Erfahrung, die finanzielle Basis des Unternehmens ist instabil.

Die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft, die solide Dienstleistungen zu angemessenen Gebühren anbietet, führt zu einer langfristigen Gewinnstabilität.

Checkliste für die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft

Verwenden Sie die folgende Checkliste, um eine Verwaltungsgesellschaft umfassend zu bewerten.

Wenn Sie sich für eine Verwaltungsgesellschaft entscheiden, die alle Kriterien erfüllt, können Sie ihr die Mietverwaltung ruhigen Gewissens überlassen.

Große oder kleinere Hausverwaltung: Was ist die bessere Wahl?

Wählen Sie die passende Hausverwaltung entsprechend der Objektgröße und den Besonderheiten des Standorts.

Wie baut man eine gute Beziehung zur Hausverwaltung auf?

• Auf regelmäßige Kommunikation achten
• Die Ausrichtung der Immobilie und den langfristigen Plan teilen
• Auf Berichte zeitnah Feedback geben
• Wichtige Themen wie Reparaturentscheidungen nicht aufschieben

Vergleichstabelle: Unterschiede zwischen ausgezeichneten und anderen Verwaltungsgesellschaften

FAQ

Q1. Hat die Aenderung der Verwaltungsgesellschaft Auswirkungen auf die Mieter?
A. Da sich die Bankverbindung fuer Mietzahlungen und die Notfallkontakte aendern, ist eine vorherige Information der Mieter unabdingbar. Es ist wichtig, dass die neue Verwaltungsgesellschaft die Uebergabe reibungslos durchfuehrt und die Mieter nicht verunsichert.

Q2. Wie hoch ist der Marktpreis fuer Verwaltungsgebuehren?
A. Generell liegt der Marktpreis bei ca. 3 bis 5 % der Mieteinnahmen. Da er jedoch je nach Dienstleistungsinhalt variiert, ist es wichtig, nicht nur den Betrag, sondern auch das Gleichgewicht mit den Dienstleistungen zu bewerten.

Q3. Gibt es Dokumente, die bei der Wahl einer Verwaltungsgesellschaft unbedingt geprueft werden sollten?
A. Pruefen Sie unbedingt den Inhalt des Verwaltungsbeauftragungsvertrags, insbesondere Aufgabenumfang, Gebuehren, Kuendigungsbedingungen und Haftungsausschlussklauseln. Es empfiehlt sich auch, das Vorhandensein der Immobilienmakler-Lizenz und der Registrierung als Mietwohnungsverwaltungsunternehmen zu pruefen.

Q4. Wann ist der richtige Zeitpunkt fuer den Wechsel der Verwaltungsgesellschaft?
A. Zeiten mit wenigen Mietern oder die Erneuerungszeit des bestehenden Verwaltungsbeauftragungsvertrags sind geeignete Zeitpunkte fuer den Wechsel. Wenn Probleme wie anhaltendem Leerstand, verspaeteter Reaktion oder seltenen Berichten auftreten, empfiehlt es sich, einen Wechsel fruehzeitig in Betracht zu ziehen.

Vorstellung von INA&Associates (Stärken, Philosophie, Erfolgsbilanz, Dienstleistungen)

INA&Associates ("INA") ist ein allgemeines Immobilienunternehmen, das hochwertige Dienstleistungen in den Bereichen Vermietung, An- und Verkauf sowie Vermittlung von Gewerbeimmobilien in einer Vielzahl von Gebieten anbietet, darunter im Großraum Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba und Saitama) und in der Region Kansai (Osaka). Auch im Bereich der Mietverwaltung hat das Unternehmen in den letzten Jahren ein rasantes Wachstum erzielt. Seit der Einführung des Dienstes im Jahr 2021 wurde eine große Anzahl von Eigentümern mit der Verwaltung ihrer Immobilien betraut, zunächst im Großraum Tokio. Die Zahl der Eigentümer, die sich für das INA-Verwaltungssystem entschieden haben, nimmt stetig zu.

Die Stärken der Mietverwaltungsdienste von INA lassen sich grob in die folgenden Bereiche einteilen.

(1) Hohe Vermietungsquoten und effizienter Betrieb durch den Einsatz modernster Technologie: Als technisches Immobilienunternehmen hat INA ein proprietäres, cloudbasiertes integriertes Verwaltungssystem eingeführt. Neben Online-Vertragsabschlüssen und Mietüberweisungen setzt das System auch KI und Big-Data-Analysen ein, um die Mieten festzulegen und angemessene Mieten in Übereinstimmung mit den Markttrends zu berechnen, wodurch Leerstandszeiten verkürzt und hohe Vermietungsquoten erzielt werden. Durch die Analyse des umliegenden Marktes auf der Grundlage einer riesigen Datenmenge von mehr als 10 Milliarden Immobilien und die Formulierung strategischer Einstellungspläne entsprechend den Merkmalen der Immobilie konnten wir in kurzer Zeit Leerstände besetzen, die lange Zeit unbesetzt geblieben waren, und in einem Fall die Monatsmiete von 120 000 Yen auf 170 000 Yen erhöhen. Dieser Mietverwaltungsdienst der nächsten Generation, der Technologie und Fachwissen kombiniert, unterstützt Eigentümer bei der Gewinnmaximierung und einem stressfreien Betrieb.

INAs effiziente Betriebsgestaltung und Systematisierung haben zu monatlichen Festpreisen ab 1.000 JPY pro Zimmer und Monat geführt , was erhebliche Kostenvorteile bietet. Außerdem konnte das Unternehmen Das Callcenter und sein Fachpersonal reagieren auch schnell auf nächtliche Störungsanrufe von Mietern. Dieses hohe Maß an Reaktionsfähigkeit ermöglicht es den Eigentümern, ihre Immobilien auch in Notfällen beruhigt zu verlassen, und ist mit einer höheren Mieterzufriedenheit verbunden.

(iii) Qualitativ hochwertige Dienstleistungen, die von sehr vermögenden Eigentümern unterstützt werden: INA ist auch im Immobiliengeschäft für sehr vermögende Privatpersonen stark und hat das Vertrauen von Eigentümern mit hohem Nettovermögen gewonnen. INA verfügt über ein engagiertes Team, das diese sehr vermögenden Kunden bis ins Detail betreut, einschließlich der Immobilienverwaltung nach dem Kauf einer Immobilie. INA zeichnet sich durch die Liebe zum Detail aus, die das engagierte Team diesen sehr vermögenden Kunden bietet , einschließlich der Verwaltung der Immobilie nach dem Kauf. Von der Mieterauswahl über das Vertragsmanagement bis hin zu den regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen bietet INA alles aus einer Hand und erspart dem Eigentümer damit viel Zeit und Mühe, während der Wert der Immobilie erhalten und gesteigert wird. Selbst bei vermögensstarken Projekten, die ein hohes Maß an Datenschutz und Vertraulichkeit erfordern, wird INAs ausgeklügelter Dienstleistungsansatz hoch geschätzt, und das Unternehmen hat Kommentare wie "Ich kann dieser Firma meine Immobilie anvertrauen" erhalten.

Die Unternehmenspolitik von INA besteht darin, großzügig in die Ausbildung ihrer Mitarbeiter zu investieren, wobei die "Humanressourcen" als "Humanvermögen" betrachtet werden . Dahinter steht die Überzeugung, dass "exzellente Mitarbeiter exzellente Dienstleistungen erbringen", und wir haben eine interne Technologieabteilung eingerichtet, um eine Kultur zu schaffen, in der das Feedback der Mitarbeiter an der Frontlinie sofort zur Verbesserung des Systems genutzt wird, und wir arbeiten daran, die Fähigkeiten unserer Mitarbeiter durch die Verbesserung unseres Schulungssystems zu verbessern. Tatsächlich zeigen Daten, dass Unternehmen mit hohem Mitarbeiterengagement (Bereitschaft zur Arbeit) um 21 % profitabler sind, und INAs Investitionen in die Mitarbeiter stehen in direktem Zusammenhang mit verbesserter Servicequalität und Unternehmenswachstum. Das professionelle Personal, das durch diese Personalstrategie gefördert wird, ermöglicht es uns, jedem einzelnen Eigentümer einen persönlichen und aufmerksamen Service zu bieten.

Wie oben beschrieben, ist INA & Associates eine Verwaltungsgesellschaft, die ein ausgezeichnetes Gleichgewicht zwischen objektiven Leistungsindikatoren (Belegungsrate, Effizienz der Verwaltung usw.) und subjektiver Dienstleistungsqualität erreicht hat. INA&Associates gilt als "Modellfall für die Mietverwaltung der nächsten Generation", bei dem Technologie mit menschlichen Fähigkeiten kombiniert wird, und hat zahlreiche zufriedene Kommentare von Eigentümern erhalten, die die Dienstleistung tatsächlich in Anspruch genommen haben, wie z. B. "Ich bin jetzt von komplizierten Verwaltungsaufgaben befreit und kann mich auf mein Kerngeschäft konzentrieren" und "Ich bin überrascht über die hohe Qualität der Dienstleistung bei gleichzeitig niedrigen Kosten". Fazit (Sinnvolle Nutzung und Anfragen an Ihr Unternehmen)

Fazit (kluge Nutzung der Informationen und ein Weg zu Ihrem Unternehmen)

Rankings von Immobilienverwaltungsunternehmen sind ein sehr nützliches Instrument, um zuverlässige Unternehmen aus einem riesigen Pool von Bewerbern herauszufiltern. Rankings und Zahlen sind jedoch nur Indikatoren, und es ist wichtig, eine endgültige Entscheidung im Lichte der eigenen Immobiliensituation und des Wertgefühls des Eigentümers zu treffen. Während Sie sich auf objektive Daten wie Vermietungsstand und Reaktionsfähigkeit beziehen, können Sie Ihre Wahl ohne Reue treffen, wenn Sie die subjektiven Gesichtspunkte "was Ihre Immobilie braucht" und "ob Sie eine langfristige Beziehung mit diesem Unternehmen haben können" berücksichtigen.

In dieser Hinsicht bietet INA&Associates flexible und aufmerksame Dienstleistungen an, die auf die Umstände jedes Eigentümers zugeschnitten sind und gleichzeitig die objektiven Indikatoren erfüllen, die in der Rangliste hervorgehoben werden (hohe Belegungsrate, schnelle Reaktion, angemessene Kosten usw.). INA steht Ihnen jederzeit für ein persönliches Gespräch über die Mietverwaltung und die Erläuterung unserer Dienstleistungen zur Verfügung, und unsere fachkundigen Mitarbeiter beantworten gerne alle Ihre Fragen. Wenden Sie sich an INA & Associates, wenn Sie einen Partner suchen, dem Sie Ihre wertvollen Güter beruhigt anvertrauen können. INA wird Sie mit seiner bewährten Erfahrung und Leidenschaft bei der erfolgreichen Verwaltung Ihrer Mietobjekte nach Kräften unterstützen.