Für Unternehmer ist die Entscheidung, wo sie ihr Büro einrichten, eine wichtige Managemententscheidung. Gerade bei kleineren Unternehmen können die hohen Mieten in Bürogebäuden ein Hindernis sein, sodass viele die Option prüfen, eine Wohnung als Büro zu nutzen. Allerdings gibt es bei der Nutzung einer Wohnimmobilie als Büro einige andere Punkte zu beachten als bei einer gewöhnlichen Wohnnutzung. In diesem Artikel erläutern wir die grundlegenden Informationen zur Büronutzung von Wohnungen und die Punkte, die Sie im Blick behalten sollten.
Worin unterscheiden sich für die Büronutzung zulässige Objekte und reine Wohnobjekte?
Der große Unterschied zwischen für die Büronutzung zulässigen Objekten und reinen Wohnobjekten liegt in steuerlichen Aspekten wie der Grundsteuer und der Verbrauchsteuer. Eigentümer müssen bei der Registrierung einer Immobilie den Nutzungszweck angeben, und bei einer Vermietung zur Büronutzung steigt der Grundsteuersatz tendenziell. Außerdem unterliegen Mieteinnahmen aus der Büronutzung der Verbrauchsteuer, während Mieteinnahmen aus Wohnnutzung steuerfrei sind.
Wird eine Wohnimmobilie ohne Genehmigung als Büro genutzt, gilt dies als Vertragsverstoß. Wird zudem der Antrag auf Nutzungsänderung versäumt, kann dies sogar zu einem Steuervergehen führen.
Welche Unterschiede gibt es zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien?
Unterschied im Nutzungszweck
Gewerblich vermietete Immobilien sind Objekte, die „für geschäftliche Zwecke genutzt werden“. Deshalb unterscheiden sich Mietvertrag und Prüfung von denen bei Wohnimmobilien. Da viele Menschen ein- und ausgehen, nutzen sich die Objekte leichter ab, und die Miete liegt in der Regel höher als bei Wohnimmobilien.
Unterschied bei den Anfangskosten
Gewerbeimmobilien verursachen im Vergleich zu Wohnimmobilien höhere Anfangskosten. Zu den wichtigsten Kostenpositionen gehören die folgenden.
- Kaution
- Schlüsselgeld
- Maklerprovision
- Im Voraus gezahlte Miete
- Feuerversicherung
- Bearbeitungsgebühr
Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug
Bei Gewerbeimmobilien ist der Umfang der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands tendenziell größer als bei Wohnimmobilien. Wenn Innenausbauten oder Änderungen an der Ausstattung vorgenommen wurden, besteht in vielen Fällen die Pflicht, alles in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
Warum lehnen Vermieter die Büronutzung von Wohnobjekten ab?
Die wichtigsten Gründe, warum Vermieter eine Büronutzung eher vermeiden, sind die folgenden.
- Höhere Steuerbelastung：Bei einer Büronutzung steigt der Grundsteuersatz, wodurch die Belastung des Eigentümers zunimmt.
- Ein- und Ausgehen unbestimmt vieler Personen：Dies kann die Wohnumgebung und die Sicherheit anderer Bewohner beeinträchtigen.
- Risiko eines Verstoßes gegen die Hausordnung：In vielen Fällen untersagt die Eigentümergemeinschaft die Büronutzung in der Wohnanlage.
- Wertminderung der Immobilie：Die Nutzung durch unbestimmt viele Personen kann den Verschleiß des Gebäudes beschleunigen.
Ist auch die Nutzung für Telearbeit oder Nebentätigkeiten unzulässig?
Wenn Sie Ihr Zuhause für Telearbeit oder eine Nebentätigkeit nutzen, gilt dies grundsätzlich nicht als Büronutzung. In den folgenden Fällen ist jedoch Vorsicht geboten.
- Geschäftsmodelle mit unbestimmt vielen Besuchern
- Wenn ein Schild oder Namensschild angebracht wird
- Wenn die Adresse für die Firmenregistrierung verwendet wird
Prüfen Sie die Verbote im Vertrag, und wenn die Beurteilung schwierig ist, sprechen Sie vorab mit dem Eigentümer oder der Hausverwaltung.
Welche Risiken bestehen bei einer Firmenregistrierung in einer Wohnung?
Wenn Sie eine Firma unter der Adresse einer Wohnung registrieren, bestehen die folgenden Risiken.
- Möglichkeit einer Vertragskündigung：Wenn dies gegen die Hausordnung oder den Mietvertrag verstößt, kann von Ihnen der Auszug verlangt werden.
- Offenlegung der Registrierungsadresse：Da die Firmenadresse bei der Registrierung von jedermann eingesehen werden kann, können Datenschutzprobleme entstehen.
- Probleme mit der Post：Es kann eine große Menge an Geschäftspost eingehen, was andere Bewohner beeinträchtigen kann.
Welche Alternativen gibt es, wenn eine Büronutzung nicht möglich ist?
Wenn die Nutzung einer Wohnung als Büro schwierig ist, sollten Sie die folgenden Alternativen prüfen.
- Virtuelles Büro：Ein Service, bei dem nur Adresse und Telefonnummer gemietet werden; auch eine Firmenregistrierung ist möglich.
- Mietbüro：Ein Büro mit der notwendigen Ausstattung kann gegen eine monatliche Gebühr genutzt werden.
- Coworking Space：Ein gemeinsamer Arbeitsplatz kann vergleichsweise kostengünstig genutzt werden.
- SOHO-geeignete Objekte：Eine Möglichkeit ist, von Anfang an nach einem Objekt zu suchen, das sich als Wohnung und Büro nutzen lässt.
Worauf sollten Sie bei der Auswahl einer für die Büronutzung geeigneten Wohnung achten?
Wenn Sie eine für die Büronutzung geeignete Wohnung auswählen, sollten Sie die folgenden Punkte prüfen.
- Inhalt der Hausordnung：Prüfen Sie konkret, welche Branchen zugelassen sind.
- Internetumgebung：Prüfen Sie, ob die für Ihr Geschäft erforderliche Kommunikationsgeschwindigkeit gewährleistet ist.
- Zugang und Lage：Wichtig ist eine Lage, die Besuche von Geschäftspartnern und Kunden berücksichtigt.
- Sicherheit：Berücksichtigen Sie auch die Sicherheit der Informationen und Unterlagen, mit denen Ihr Unternehmen arbeitet.
Was sind die in den letzten Jahren zunehmenden „SOHO-geeigneten Objekte“?
SOHO-geeignete Objekte (Small Office/Home Office) sind Immobilien, die sowohl als Wohnung als auch als Büro genutzt werden können. Im Vergleich zu gewöhnlichen Wohnungen haben sie in der Regel die folgenden Merkmale.
- Die Büronutzung ist in der Hausordnung erlaubt
- Es gibt Objekte, bei denen eine Firmenregistrierung möglich ist
- Die Miete ist günstiger als in Bürogebäuden
- Da auch Wohnen möglich ist, können die Wohnkosten gebündelt werden
Je nach Branche kann es jedoch Einschränkungen geben. Teilen Sie daher vor Vertragsabschluss die konkreten Tätigkeiten mit und lassen Sie diese bestätigen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist die Nutzung einer Wohnung als Büro rechtswidrig?
Rechtlich ist dies nicht rechtswidrig, solange keine Beschränkungen nach dem Bauordnungsrecht oder der Gebietsausweisung bestehen. Wenn es jedoch im Mietvertrag oder in der Hausordnung untersagt ist, liegt ein Vertragsverstoß vor.
Sind Objekte mit erlaubter Büronutzung teurer?
Im Vergleich zu Wohnobjekten mit gleicher Lage und Größe liegen die Mieten tendenziell um etwa 10〜30% höher. Berücksichtigt werden sollte auch, dass die Verbrauchsteuer zusätzlich anfällt.
Gilt freiberufliche Arbeit von zu Hause als Büronutzung?
Wenn es keine Besucher gibt, kein Schild angebracht wird und das Wohnen der Hauptzweck ist, befindet sich dies zwar in einer Grauzone, wird aber im Allgemeinen nicht als problematisch angesehen. Prüfen Sie jedoch den Inhalt des Mietvertrags, und wenden Sie sich bei Unsicherheit an den Eigentümer.
