Altes Mehrfamilienhaus verkaufen - Methoden, Tipps und bester Zeitpunkt

Der Verkauf eines in die Jahre gekommenen Mehrfamilienhauses stellt viele Eigentümer vor erhebliche Herausforderungen. Gerade Gebäude in Holzbauweise oder mit leichter Stahlkonstruktion, wie sie in Japan häufig anzutreffen sind, haben eine vergleichsweise kurze gesetzliche Nutzungsdauer, und der Verkaufserfolg hängt maßgeblich vom richtigen Zeitpunkt und der richtigen Vorgehensweise ab. Dieser Beitrag erklärt, wie ältere Apartmenthäuser in Japan verkauft werden, welche Kniffe den Verkaufspreis steigern, wann der ideale Zeitpunkt ist, und liefert dazu die nötigen Grundlagen zur gesetzlichen Nutzungsdauer. An den passenden Stellen ziehen wir Vergleiche zur Situation in Deutschland, etwa zur steuerlichen Gebäudeabschreibung (AfA) und zur energetischen Sanierungspflicht, damit Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum die japanischen Besonderheiten besser einordnen können.

Was bedeutet die „gesetzliche Nutzungsdauer“ beim Verkauf eines alten Apartmenthauses?

Die gesetzliche Nutzungsdauer ist in Japan die gesetzlich festgelegte Zeitspanne, während der ein Gebäude als sicher bewohnbar gilt und die zugleich als steuerliche Abschreibungsgrundlage dient. Sie unterscheidet sich je nach Bauweise wie folgt:

Bauweise	Gesetzliche Nutzungsdauer
Holzbau mit Mörtelverputz	20 Jahre
Holzbau bzw. Kunstharzverkleidung	22 Jahre
Stahlbau (Blechstärke bis 4 mm)	19 Jahre
Stahlbau (Blechstärke 3–4 mm)	27 Jahre
Stahlbau (Blechstärke über 4 mm)	34 Jahre
Stahlbeton-Skelettbau (SRC)	47 Jahre

Ein gewöhnliches Holzhaus in Apartmentbauweise hat demnach eine gesetzliche Nutzungsdauer von 22 Jahren, und nach Ablauf dieser Frist sinkt die Nachfrage erfahrungsgemäß spürbar. Das bedeutet allerdings nicht, dass das Gebäude unbewohnbar wird – gut instand gehaltene Immobilien finden gerade wegen des niedrigen Preises oft dennoch Käufer. Zum Vergleich: In Deutschland gibt es kein Pendant zu dieser bauweisenabhängigen Staffelung. Hier wird die Gebäudeabschreibung (AfA) für Wohngebäude pauschal mit 2 Prozent linear über 50 Jahre angesetzt, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 mit 2,5 Prozent über 40 Jahre. Der deutsche Fiskus unterscheidet also nicht nach Holz-, Stahl- oder Massivbauweise, sondern behandelt praktisch alle Wohngebäude gleich – ein deutlicher struktureller Unterschied zum japanischen System, das die Bauweise unmittelbar mit der Marktgängigkeit verknüpft.

Kann ein Apartmenthaus nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer überhaupt noch verkauft werden?

Auch nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer ist ein Verkauf möglich, sofern sich Interessenten finden. Mit den folgenden Punkten lässt sich die Verkaufschance deutlich erhöhen.

• Den Wert des Grundstücks hervorheben: Selbst wenn der Gebäudewert bei null liegt, bleibt der Bodenwert erhalten
• Als Renditeobjekt positionieren: Bei bestehender Vermietung wird die Immobilie über die Mietrendite bewertet
• Bereits sanierte Objekte: Eine durchgeführte Renovierung mindert den negativen Einfluss des Gebäudealters

Warum lassen sich alte Apartmenthäuser nur schwer verkaufen?

Bei in die Jahre gekommenen Apartmenthäusern treten typischerweise folgende Hürden auf:

• Erschwerte Finanzierung: Bei Objekten jenseits der gesetzlichen Nutzungsdauer prüfen Banken die Kreditvergabe deutlich strenger
• Sorge um Sanierungskosten: Käufer befürchten hohe Instandsetzungskosten nach dem Erwerb
• Sinkende Vermietungsquote: Veraltete Ausstattung erschwert die Gewinnung neuer Mieter
• Rechtliche Risiken am Gebäude: Möglicherweise entspricht das Gebäude nicht mehr dem geltenden Baurecht

Auch in Deutschland kennt man vergleichbare Hürden, allerdings mit anderem Schwerpunkt: Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2024 besteht für ältere Bestandsgebäude vielerorts eine faktische Sanierungspflicht, etwa beim Austausch von Heizkesseln oder bei unzureichender Dämmung der obersten Geschossdecke. Ein schlechter Energieausweis wirkt sich in Deutschland ähnlich vertrauensmindernd auf Käufer aus wie in Japan das Überschreiten der gesetzlichen Nutzungsdauer – in beiden Ländern wird das Baujahr zu einem zentralen Verhandlungsargument.

Mit welchen Kniffen lässt sich ein altes Apartmenthaus möglichst teuer verkaufen?

Im Folgenden stellen wir Maßnahmen vor, mit denen sich der Verkaufspreis maximieren lässt.

Bewertungen bei mehreren Maklerunternehmen einholen

Wichtig ist, Bewertungsangebote von mindestens drei Maklerunternehmen einzuholen, um ein realistisches Bild des Marktpreises zu erhalten. Dabei sollten nicht nur die Schätzpreise, sondern auch die bisherigen Verkaufserfolge und die vorgeschlagene Vermarktungsstrategie verglichen werden. Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Maklercourtage je nach Bundesland zwischen etwa 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird seit der Teilungsgesetz-Reform 2020 bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – ein deutlicher Unterschied zur japanischen Praxis, wo die Provision meist vollständig vom Verkäufer getragen wird.

Die Vermietungsquote hochhalten

Ein Verkauf bei nahezu voller Vermietung steigert die Bewertung als Renditeobjekt erheblich. Stehen Wohnungen leer, sollte die Mietersuche vor dem Verkauf intensiviert werden.

Nur die nötigsten Renovierungsmaßnahmen durchführen

Eine umfassende Kernsanierung ist nicht erforderlich, doch Reparaturen an Sanitärbereichen oder die Ausbesserung der Fassade, die den ersten Eindruck verbessern, zahlen sich überdurchschnittlich aus.

Die Option des Abrisses und Verkaufs als unbebautes Grundstück

Liegt der Gebäudewert praktisch bei null, kann ein Abriss mit anschließendem Verkauf als unbebautes Grundstück einen höheren Erlös erzielen. Hier lohnt sich ein Vergleich zwischen den Abrisskosten und dem geschätzten Bodenwert, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Auch deutsche Eigentümer maroder Altbauten stehen regelmäßig vor genau dieser Abwägung, insbesondere wenn eine energetische Sanierung wirtschaftlich nicht mehr vertretbar erscheint.

Wann ist der beste Zeitpunkt, ein altes Apartmenthaus zu verkaufen?

Der richtige Verkaufszeitpunkt ergibt sich aus einer Gesamtbetrachtung folgender Faktoren:

• Vor anstehenden Großsanierungen: Ein Verkauf vor der fälligen Sanierung vermeidet zusätzliche Ausgaben
• Bei hoher Vermietungsquote: Ein Zeitpunkt, zu dem sich die Rentabilität besonders gut darstellen lässt
• Bei belebtem Immobilienmarkt: Orientierung bietet der Beitrag zur richtigen Einschätzung des Verkaufszeitpunkts
• Wenn steuerliche Vergünstigungen greifen: In Japan gilt bei einer Haltedauer von über fünf Jahren der ermäßigte Steuersatz für langfristige Veräußerungsgewinne

Zum Vergleich: In Deutschland greift die sogenannte Spekulationssteuer bei privat gehaltenen Immobilien erst nach Ablauf von zehn Jahren – doppelt so lange wie die japanische Fünfjahresfrist. Wer ein Objekt vor Ablauf dieser Frist verkauft, muss den Veräußerungsgewinn in Deutschland regulär versteuern, während in Japan bereits nach fünf Jahren der günstigere langfristige Steuersatz zur Anwendung kommt.

Worauf sollte beim Verkauf zusätzlich geachtet werden?

Beim Verkauf eines alten Apartmenthauses sind zudem folgende Punkte zu beachten:

• Mängelhaftung (Gewährleistung bei Vertragsabweichung): Mängel am Gebäude müssen vorab offengelegt werden
• Rücksicht auf bestehende Mieter: Bei einem Eigentümerwechsel bleiben die Mieterrechte unverändert bestehen
• Steuerliche Berechnung: Der Umgang mit der Abschreibung erfordert besondere Sorgfalt

Auch hier zeigt sich eine Parallele zum deutschen Recht: Der Eintritt des Erwerbers in bestehende Mietverhältnisse ist in Deutschland durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) verankert und entspricht damit im Kern dem japanischen Prinzip des Eigentümerwechsels ohne Beeinträchtigung der Mieterrechte.