Der Verkauf eines älteren Apartmentgebäudes ist eine Herausforderung, mit der viele Eigentümer konfrontiert werden. Bei Apartmentgebäuden in Holz- oder Leichtstahlbauweise ist die Nutzungsdauer kurz, und das Ergebnis hängt stark vom Zeitpunkt und der Verkaufsmethode ab. Dieser Artikel erläutert Verkaufsmethoden für alte Apartmentgebäude, Tipps sowie den optimalen Verkaufszeitpunkt und die Grundkenntnisse zur Nutzungsdauer.
Die für den Verkauf alter Apartmentgebäude unverzichtbare „Nutzungsdauer"
Die Nutzungsdauer ist der gesetzlich festgelegte Zeitraum, in dem ein Gebäude sicher bewohnt werden kann. Sie variiert je nach Bauweise wie folgt:
| Bauweise | Gesetzliche Nutzungsdauer |
|---|---|
| Holzputzbau | 20 Jahre |
| Holz-/Kunstharz | 22 Jahre |
| Metallbau (Wanddicke max. 4 mm) | 19 Jahre |
| Metallbau (Wanddicke 3–4 mm) | 27 Jahre |
| Metallbau (Wanddicke über 4 mm) | 34 Jahre |
| Stahlbeton/Stahlbeton-Verbundbau | 47 Jahre |
Die typische Nutzungsdauer eines Holz-Apartmentgebäudes beträgt 22 Jahre; danach ist es tendenziell schwieriger zu verkaufen. Allerdings bedeutet das Überschreiten der Nutzungsdauer nicht, dass das Gebäude unbewohnbar ist – Objekte in gutem Zustand werden manchmal gerade wegen ihres günstigen Preises beliebt.
Kann man ein Apartmentgebäude nach Ablauf der Nutzungsdauer noch verkaufen?
Auch nach Ablauf der Nutzungsdauer ist ein Verkauf möglich, wenn Kaufinteressenten vorhanden sind. Die Verkaufschancen steigen, wenn folgende Punkte beachtet werden:
- Grundstückswert hervorheben: Auch wenn der Gebäudewert null ist, bleibt der Grundstückswert bestehen
- Attraktivität als Renditeobjekt: Bei vorhandenen Mietern wird der Wert anhand der Rendite bewertet
- Renoviertes Objekt: Bei erfolgter Sanierung lässt sich der Einfluss des Baualters reduzieren
Warum lassen sich alte Apartmentgebäude schwer verkaufen?
Ältere Apartmentgebäude weisen folgende Hürden auf:
- Schwierigkeit, eine Finanzierung zu erhalten: Objekte mit überschrittener Nutzungsdauer bestehen Kreditprüfungen schwerer
- Sorge um Sanierungskosten: Risiko hoher Sanierungskosten nach dem Kauf
- Rückgang der Belegungsrate: Überalterte Ausstattung erschwert die Mietergewinnung
- Rechtliche Risiken des Gebäudes: Mögliche Nichtkonformität mit geltendem Baurecht
Tipps für einen hohen Verkaufspreis beim alten Apartmentgebäude
Hier sind die wichtigsten Punkte zur Maximierung des Verkaufspreises.
Mehrere Immobilienunternehmen um eine Bewertung bitten
Mindestens 3 Unternehmen sollten um eine Bewertung gebeten werden, um den Marktpreis zu ermitteln. Neben dem Bewertungspreis sollten auch Verkaufserfahrung und Angebotsinhalte verglichen werden.
Belegungsrate aufrechterhalten
Durch den Verkauf bei nahezu voller Belegung erhöht sich die Bewertung als Renditeobjekt. Bei Leerständen sollte die Mietersuche vor dem Verkauf intensiviert werden.
Notwendige Mindest-Renovierungen durchführen
Größere Sanierungen sind nicht erforderlich, aber Renovierungsmaßnahmen zur Verbesserung des ersten Eindrucks wie Reparaturen im Sanitärbereich oder an der Außenwand haben ein hohes Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Option: Abriss und Verkauf als Bauland
Wenn der Gebäudewert nahezu null ist, kann ein höherer Preis durch Abriss und Verkauf als unbebautes Grundstück erzielt werden. Abrisskosten und Grundstücksbewertungspreis sollten verglichen werden.
Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkauf eines alten Apartmentgebäudes?
Der Verkaufszeitpunkt wird durch umfassende Berücksichtigung folgender Faktoren festgelegt.
- Vor großen Sanierungsmaßnahmen: Durch Verkauf vor der Sanierung werden Ausgaben vermieden
- Zeitraum mit hoher Belegungsrate: Zeitpunkt, zu dem die Rentabilität hervorgehoben werden kann
- Boomzeiten auf dem Immobilienmarkt: Entscheidung basierend auf dem richtigen Zeitpunkt zum Verkauf
- Zeitraum mit steuerlichen Vergünstigungen: Bei einer Haltedauer von über 5 Jahren gilt der niedrigere Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne
Worauf ist beim Verkauf zu achten?
Beim Verkauf alter Apartmentgebäude sind folgende Punkte zu beachten:
- Gewährleistungspflicht (Sachmängelhaftung): Mängel des Gebäudes müssen vorab offengelegt werden
- Rücksicht auf Mieter: Bei Eigentümerwechsel bleiben die Rechte der Mieter bestehen
- Steuerberechnung: Auf die Behandlung der Abschreibung ist zu achten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bis zu welchem Baujahr kann ein Apartmentgebäude verkauft werden?
Es gibt keine gesetzliche Einschränkung, der Verkauf ist unabhängig vom Baujahr möglich. Bei Holzapartmentgebäuden über 30 Jahre alt wird das Gebäude baulich jedoch meist als wertlos angesehen, und der Handel erfolgt häufig auf Basis des Grundstückswerts.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf eines alten Apartmentgebäudes?
Die Hauptkosten sind Maklerprovision (3% des Verkaufspreises + 60.000 Yen + Verbrauchssteuer), Stempelsteuer, Kosten für die Löschung der Hypothek und Vermessungskosten. Bei Abriss kommen Abbruchkosten hinzu (ca. 30.000–50.000 Yen pro Tsubo bei Holzbau).
Was ist vorteilhafter: Verkauf oder Neubau eines alten Apartmentgebäudes?
Bei guter Lage und hoher Nachfrage ist ein Neubau, bei unsicherer Lage eher ein Verkauf vorteilhaft. Die Entscheidung sollte nach Vergleich der Neubaukosten mit dem Verkaufspreis auf Basis einer langfristigen Ertragssimulation getroffen werden.
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