建筑年数较久的公寓楼出售是很多房东面临的课题。木造和轻量铁骨造较多的公寓楼耐用年限较短，出售时机和方法的不同会大幅影响结果。本文解析老旧公寓楼的出售方法、技巧、最优时机及耐用年限基础知识。
老旧公寓楼出售不可或缺的"耐用年限"是什么？
耐用年限是指法律规定的建筑物可安心居住年数。因构造不同而有所差异。
| 构造 | 法定耐用年限 |
|---|---|
| 木造砂浆造 | 20年 |
| 木造・合成树脂 | 22年 |
| 金属造（板厚4mm以下） | 19年 |
| 金属造（板厚3～4mm） | 27年 |
| 钢筋混凝土造（RC造） | 47年 |
老旧公寓楼出售的最佳时机
超过耐用年限前
超过法定耐用年限后，融资审查变得困难，买家范围缩小。耐用年限后10年以内是最佳出售时机。
空室率较低时
空室率越低（入住率越高），物件的收益性越高，更容易以高价出售。
不动产市场高涨时
利率水平低、不动产需求旺盛时是出售的好时机。
高价出售的技巧
提高入住率
出售前努力填满空室，以满室状态（或接近满室状态）出售。
进行必要的修缮
对影响外观和基本功能的部分进行修缮，保持物件价值。
比较多家不动产公司
查定金额因公司而异。至少比较3家以上，选择最优条件。
活用拍卖
如果不急于出售，通过拍卖可能以高于直接收购的价格出售。
出售时的注意点
- 确认残余贷款额（出售价格高于贷款余额时可出售）
- 确认出售时的税金（短期让渡所得税率为39%）
- 入住者的处理（原则上继承租赁关系）
总结
老旧公寓楼的出售需要根据物件状况选择最优时机和方法。INA&Associates株式会社支持出售咨询，欢迎随时联系我们。
