屋齡較高的公寓出售，是許多業主面臨的課題。木造和輕鋼骨結構的公寓耐用年數較短，出售的時機與方式不同，結果也會有很大的差異。本文將解說老舊公寓的出售方式、技巧、最佳時機及耐用年數的基礎知識。
出售老舊公寓不可缺少的「耐用年數」是什麼？
耐用年數是指法律規定建物可安心居住的年數期限，依結構不同而有所差異。
| 結構 | 法定耐用年數 |
|---|---|
| 木造砂漿結構 | 20年 |
| 木造・合成樹脂 | 22年 |
| 金屬造（板厚4mm以下） | 19年 |
| 金屬造（板厚3〜4mm） | 27年 |
| 金屬造（板厚4mm以上） | 34年 |
| 鋼骨鋼筋混凝土造 | 47年 |
一般木造公寓的耐用年數為22年，超過後往往較難出售。但是，即使超過耐用年數也並非無法居住，狀態良好的物件有時反而因低價格而受到歡迎。
超過耐用年數的公寓還能出售嗎？
即使超過耐用年數，只要有意願購買者，出售仍然可行。掌握以下要點可提高出售可能性。
- 強調土地的價值：即使建物價值為零，土地價值仍然存在
- 作為收益物件的魅力：有入住者的狀態下，可以收益率來評估
- 翻修過的物件：已改裝的話，可減輕屋齡的影響
老舊公寓難以出售的原因是什麼？
屋齡較高的公寓有以下幾個障礙。
- 難以獲得融資：超過耐用年數的物件，貸款審查較嚴格
- 修繕費用的不安：購買後可能需要大量修繕費用的風險
- 入住率降低：設備老化導致難以吸引入住者
- 建物的法律風險：可能不符合現行建築基準法的規定
高價出售老舊公寓的技巧是什麼？
以下介紹使出售價格最大化的要點。
委託多家不動產公司進行估價
至少委託3家以上進行估價，掌握市場行情非常重要。不只比較估價金額，也要比較銷售業績和提案內容。
維持入住率
在接近客滿的狀態下出售，可提高作為收益物件的評估。若有空屋，應在出售前加強招募入住者。
進行必要的最低限度裝修
不需要大規模改裝，但修繕水管周邊、補修外牆等改善第一印象的裝修投資效益較高。
拆除改建為素地後出售的選項
當建物價值幾乎為零時，拆除後以素地出售有時能獲得更高價格。請比較拆除費用和土地估價後再做判斷。
出售老舊公寓的最佳時機是什麼？
出售時機應綜合以下要素來決定。
- 大規模修繕前：在修繕前出售可避免支出
- 入住率高的時期：可以強調收益性的時機
- 不動產市場活絡的時期：參考出售時機判斷方法來決定
- 可獲得稅制優惠的時期：持有期間超過5年可適用長期讓渡所得稅率
出售時應注意的要點是什麼？
出售老舊公寓時，還需要注意以下事項。
- 瑕疵擔保責任（契約不符合責任）：事前揭露建物的不良情況
- 對入住者的關懷：業主更換時，入住者的權利應持續保障
- 稅金計算：注意折舊的處理方式
常見問題（FAQ）
屋齡幾年以內的公寓可以出售？
法律上沒有限制，不論屋齡多少都可以出售。但屋齡超過30年的木造公寓，建物評估幾乎為零，多以土地價值進行交易。
出售老舊公寓的費用是多少？
主要費用包括仲介手續費（出售價格的3%+6萬日圓+消費稅）、印花稅、抵押權塗消費用、測量費等。若拆除改建為素地，還需加上拆除費用（木造每坪約3〜5萬日圓）。
老舊公寓是出售還是重建，哪個比較划算？
位置好且需求高的情況下重建較有利，位置有疑慮的情況下出售往往更有利。請比較重建費用和出售價格，以長期收益模擬來判斷。
