Der Kauf einer Eigentumswohnung ist oft eine Entscheidung fürs Leben. Wo sollte man anfangen? Wie läuft der Kauf bis zum Abschluss ab? Wie viel Zeit nimmt die Darlehensabwicklung in Anspruch? Dass dabei viele Fragen entstehen, ist ganz normal. In diesem Beitrag erklären wir den Ablauf und die Formalitäten bis zum Kauf einer Eigentumswohnung in vier gut nachvollziehbaren Schritten.
Ablauf beim Wohnungskauf: Welche vier Schritte gibt es?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt als Grundregel, den Prozess stufenweise von Schritt 1 (Informationssammlung) bis Schritt 4 (Vertrag, Darlehen und Umzug) voranzutreiben. Wenn Sie wissen, was in jedem Schritt zu tun ist, können Sie ruhig und ohne Hektik vorgehen.
Schritt 1: Informationen sammeln und die Wohnvorstellung konkretisieren
Beginnen Sie zunächst mit der Informationssammlung. Verschaffen Sie sich über das Internet und Zeitungsbeilagen einen Überblick über die Preisniveaus von Neubau- und Bestandswohnungen. Wenn Sie zugleich die Wünsche aller Familienmitglieder aufnehmen und das Bild davon konkretisieren, „wie das ideale Zuhause aussehen soll“, erhöht das die Genauigkeit der anschließenden Finanzplanung.
Schritt 2: Einen Finanzierungsplan erstellen
Wenn Sie sich entschieden haben: „Wir kaufen eine Eigentumswohnung“, sollten Sie einen Finanzierungsplan aufstellen. Wenn Sie überlegen, wie viel Sie zusätzlich zur aktuellen Miete zahlen können und wie Bonuszahlungen eingebunden werden sollen, erhalten Sie einen Anhaltspunkt für den möglichen Darlehensrahmen. Wenn Sie den gewünschten Kaufpreis als Basis sowie eine akzeptable Obergrenze (als Richtwert: gewünschter Preis plus 3 Millionen Yen) vorab festlegen, wird die Objektauswahl deutlich reibungsloser.
Schritt 3: Eine Immobilie suchen
Suchen Sie nach Immobilien in Ihrem Wunschgebiet. Ist die Wohnung bereits fertiggestellt, ist eine Besichtigung vor Ort der Standard; ist sie noch nicht fertig, gehört der Besuch eines Musterraums zum üblichen Vorgehen. Wichtig ist außerdem, die Umgebung des geplanten Baugrundstücks selbst zu Fuß zu prüfen.
Es ist nicht leicht, eine Immobilie zu finden, die Budget, Größe, Lage und Umfeld in allen Punkten genau erfüllt. Für die Festlegung von Prioritäten sollten Sie sich merken, dass „die Lage und ihre Bequemlichkeit, etwa die Nähe zum Bahnhof“, im Hinblick auf den Vermögenswert höher bewertet werden als „die Wohnungsgröße“ oder „die Qualität der Ausstattung“. Wenn Sie einen späteren Verkauf oder eine Vermietung mitdenken, ist eine lageorientierte Entscheidung rational.
Schritt 4: Antrag, Vertrag, Darlehen und Umzug
Für den Kaufantrag kann eine „Antragskaution“ (ca. 100.000 Yen, bei Stornierung rückerstattbar) erforderlich sein. Einige Tage später folgt die Erklärung wichtiger Vertragsinhalte durch den Verkäufer. Wenn Sie damit einverstanden sind, werden der Kaufvertrag geschlossen und die Anzahlung (5 bis 10 % des Kaufpreises) geleistet. Wenn Punkte unklar sind, sollten Sie diese unbedingt vor Vertragsabschluss klären. Bei einer Stornierung nach Vertragsabschluss fällt eine Vertragsstrafe an.
Danach folgen der Darlehensvertrag mit der Bank, die Besichtigung und die Zahlung des Restbetrags, bevor die Immobilie übergeben wird. Auch wenn das Gebäude bereits fertig ist, sollten Sie davon ausgehen, dass es vom Antrag bis zum Umzug etwa einen Monat dauert.
Wie setzt man Prioritäten? So denken Sie über Budget, Größe und Lage nach
Eine der häufigsten Unsicherheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Festlegung der Prioritäten. Wenn Sie die Funktionsweise von Immobilieninformationen verstehen, helfen Ihnen die folgenden Perspektiven bei der Einordnung.
- Wenn der Vermögenswert im Vordergrund steht, sollte „die Lage (Bahnhofsnähe und Verkehrsanbindung)“ oberste Priorität haben
- Berücksichtigen Sie „Schulbezirk, Einkaufsmöglichkeiten und den Zugang zum Arbeitsplatz“ passend zum Lebensrhythmus Ihrer Familie
- „Größe und Ausstattung“ lassen sich durch die Renovierung einer Bestandsimmobilie oft mit hoher Kosteneffizienz ergänzen
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FAQ: Häufige Fragen zum Ablauf beim Wohnungskauf
F. Wie viel Zeit nimmt der gesamte Kaufprozess einer Eigentumswohnung in Anspruch?
Auch wenn die Immobilie bereits fertiggestellt ist, dauert es üblicherweise mindestens etwa einen Monat vom Antrag bis zum abgeschlossenen Umzug. Bei noch nicht fertiggestellten Neubauten kann es bis zur Fertigstellung und Übergabe mehrere Monate bis über ein Jahr dauern.
F. Wie hoch sollte die Anzahlung sein?
Im Allgemeinen gelten 5 bis 10 % des Kaufpreises als Richtwert für die Anzahlung. Zusätzlich kann in manchen Fällen eine separate Antragskaution (ca. 100.000 Yen) erforderlich sein.
F. Wann erfolgt die Prüfung des Wohnungsdarlehens?
In der Regel wird die endgültige Prüfung nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt. Wenn Sie vorab bereits eine Vorprüfung erledigen, lässt sich der Prozess nach dem Kaufantrag beschleunigen.
F. Welcher Spielraum beim Budget gilt als sinnvoller Richtwert?
Als akzeptable Obergrenze gilt als grober Richtwert der gewünschte Kaufpreis plus etwa 3 Millionen Yen. Bei darüber liegenden Objekten steigt die monatliche Rückzahlungsbelastung, daher sollten Sie diese sorgfältig prüfen.
F. Welche Punkte sollte man bei der Besichtigung eines Musterraums prüfen?
Neben Grundriss, Stauraum, Tageslichteinfall, Aussicht und dem Ausstattungsniveau der Gemeinschaftseinrichtungen sollten Sie auch die monatlichen Verwaltungsgebühren, die Rücklage für Instandhaltung sowie die Leistungsbilanz der Verwaltungsgesellschaft unbedingt prüfen.
