Wenn Kratzer und Verschmutzungen auf dem Fußbodenbelag einer Mietwohnung zunehmend auffallen, stellen sich viele Eigentümer die Frage: „Sollte ich den Boden austauschen lassen?“ und „Mit welchen Kosten muss ich rechnen?“ Der Zustand des Fußbodens hat direkten Einfluss auf die Vermietbarkeit einer Wohnung.
Dieser Artikel erläutert umfassend die Punkte, die Vermieter beachten sollten: den richtigen Zeitpunkt für den Austausch des Fußbodenbelags, die üblichen Kosten je nach Bodenbelagsart, den Vergleich zweier Verlegetechniken sowie die Regeln zur Kostenübernahme. Da einige der hier beschriebenen Bodenbeläge – etwa der weiche PVC-Belag „Cushion Floor“ – in dieser Form vor allem auf dem japanischen Markt verbreitet sind, werden sie im Folgenden jeweils mit vergleichbaren Lösungen im deutschsprachigen Raum eingeordnet.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Austausch des Fußbodenbelags in einer Mietwohnung?
Die übliche Nutzungsdauer von Fußbodenbelägen liegt bei 15 bis 20 Jahren. Ein Austausch bei jedem Mieterwechsel ist nicht notwendig, doch folgende Anzeichen sollten als Signal für eine Erneuerung gewertet werden.
Der Boden knarrt beim Gehen
Fußbodenbeläge bestehen aus miteinander verbundenen Holzelementen. Verformt sich das Holz durch Feuchtigkeit und dehnt sich aus oder zieht sich zusammen, verschieben sich die Fugen, und es entstehen Knarrgeräusche. Tritt dieses Geräusch nur während der Regenzeit auf, liegt die Ursache in saisonalen Feuchtigkeitsschwankungen. Knarrt der Boden hingegen das ganze Jahr über unabhängig von der Jahreszeit, deutet dies auf eine fortschreitende Verformung des Belags hin, und ein Austausch sollte in Betracht gezogen werden.
Der Boden gibt an einer Stelle nach
Sinkt der Boden beim Gehen spürbar ein oder wirkt er an einer Stelle instabil, deutet dies mit hoher Wahrscheinlichkeit darauf hin, dass sich der Bodenbelag von der Unterkonstruktion gelöst hat. Dieser Zustand ist bereits fortgeschrittener als ein reines Knarren, sodass eine punktuelle Ausbesserung meist nicht mehr ausreicht und ein vollständiger Austausch erforderlich wird.
Kratzer und Verschmutzungen fallen auf
Auch ohne funktionale Mängel wirkt sich eine optische Verschlechterung unmittelbar auf die Vermietbarkeit aus. Besonders folgende Bereiche sind anfällig für frühzeitigen Verschleiß:
- Nassbereiche (Küche, Toilette, Waschraum) — Aufquellen und Verfärbung durch Feuchtigkeit
- Sonnige Zimmer — Ausbleichen, Verblassen und Rissbildung durch direkte Sonneneinstrahlung
- Bereiche mit häufigem Möbelrücken — Schleifspuren und Dellen
Diese Verschleißmuster ähneln denen bei Parkett und Laminat in deutschen Mietwohnungen: Auch hier gelten Bad, Küche und stark sonnenexponierte Räume als besonders empfindliche Zonen.
Kann ein Knarren auch andere Ursachen als den Fußbodenbelag haben?
Ein Knarrgeräusch im Boden muss nicht zwingend auf einen verschlissenen Bodenbelag zurückzuführen sein. Vor einem Austausch ist es wichtig, die tatsächliche Ursache korrekt zu ermitteln.
Probleme im Unterbau
Auch das für den Unterbau verwendete Holz dehnt sich je nach Luftfeuchtigkeit aus oder zieht sich zusammen. In diesem Fall kann sich das Problem mit der Zeit von selbst lösen, weshalb zunächst eine Beobachtungsphase sinnvoll ist. Bessert sich die Situation über einen längeren Zeitraum nicht, empfiehlt sich die Beauftragung eines Fachbetriebs. Zudem können in schlecht belüfteten und wenig besonnten Unterböden Schimmelbildung und Fäulnis auftreten, die ebenfalls Knarrgeräusche verursachen.
Möglicher Termitenbefall
Konzentriert sich das Knarren auf den Bereich in der Nähe von Nassräumen, kann dies auf einen Termitenbefall hindeuten. Werden die tragenden Bodenelemente von Termiten befallen, höhlt sich die Struktur von innen aus und hält schließlich nicht einmal mehr dem Körpergewicht eines Menschen stand. Breitet sich der Befall bis zu Stützen und Balken aus, besteht sogar Einsturzgefahr, weshalb bei Verdacht umgehend ein Schädlingsbekämpfungsbetrieb hinzugezogen werden sollte. In Mitteleuropa spielt Termitenbefall in Wohngebäuden eine deutlich geringere Rolle als in Japan; hier sind es eher Feuchtigkeits- und Hausschwammschäden, die vergleichbare strukturelle Probleme verursachen können.
Welcher Bodenbelag eignet sich für eine Mietwohnung?
Für den Austausch stehen im Wesentlichen drei Belagsarten zur Auswahl. Ihre jeweiligen Eigenschaften und Kosten sollten verglichen werden, um den passenden Belag für die Immobilie zu wählen.
Mehrschichtparkett (Fukugō Flooring)
Dieser Belag entsteht durch das Verkleben mehrerer dünner Holzplatten, deren Oberfläche mit einer Folie in Holzoptik oder einer dünnen Echtholzschicht versehen wird. Er entspricht in etwa dem, was im deutschsprachigen Raum als Mehrschichtparkett oder hochwertiges Laminat bekannt ist.
- Vorteile: große Auswahl an Farben und Designs, kurze Verlegezeit, hohe Beständigkeit gegenüber Feuchtigkeitsschwankungen, auch mit Trittschalldämmung erhältlich
- Nachteile: geringere natürliche Holzanmutung, tiefe Kratzer lassen sich nur schwer ausbessern
- Kostenrahmen: Materialkosten 3.000 bis 8.000 Yen pro Quadratmeter; Austausch für einen Raum von 6 Tatami-Matten (etwa 10 Quadratmeter) rund 120.000 bis 160.000 Yen
Massivholzboden (Muku Flooring)
Dieser Belag besteht aus einer einzigen, aus Naturholz geschnittenen Diele.
- Vorteile: natürlicher Holzduft und Wärme, wärmedämmende und feuchtigkeitsregulierende Wirkung, gewinnt mit der Zeit an Patina, Oberfläche lässt sich abschleifen und ausbessern
- Nachteile: hoher Preis, anfällig für Verzug und Rissbildung, regelmäßige Pflege erforderlich
- Kostenrahmen: Materialkosten 7.000 bis 15.000 Yen pro Quadratmeter; Austausch für einen Raum von 6 Tatami-Matten rund 150.000 bis 200.000 Yen
Dieser Belagstyp entspricht dem klassischen europäischen Massivholzparkett, wie es auch in deutschen Altbauwohnungen verbreitet ist – inklusive der Möglichkeit, es mehrfach abzuschleifen und neu zu versiegeln.
Cushion Floor (weicher PVC-Bodenbelag)
Cushion Floor ist ein in Japan sehr verbreiteter, 1,8 bis 3,5 Millimeter dicker Bodenbelag aus Polyvinylchlorid in Bahnenform. Er ist im deutschsprachigen Raum kaum unter diesem Namen bekannt, entspricht funktional jedoch am ehesten einem elastischen, gedämmten PVC-Bahnenbelag (Cushion-Vinyl), wie er hierzulande vor allem im gewerblichen und im Sanitärbereich, seltener jedoch in Wohnräumen eingesetzt wird – während er in Japan gerade in Küchen, Bädern und Fluren von Mietwohnungen zum Standard gehört.
- Vorteile: hohe Feuchtigkeitsbeständigkeit und leichte Reinigung, einfache Verlegung (auch in Eigenregie möglich), niedrige Kosten
- Nachteile: schlechte Luftdurchlässigkeit mit Schimmelrisiko, anfällig für Kratzer, mitunter ein optisch günstiger wirkender Eindruck
- Kostenrahmen: für 6 Tatami-Matten rund 40.000 bis 80.000 Yen
Welche Verlegetechnik ist die richtige? Überlegen versus vollständiger Austausch
Überlegetechnik (Verlegen auf dem Altbelag)
Bei dieser Technik wird der neue Bodenbelag mit Klebstoff direkt auf den vorhandenen Belag aufgebracht.
- Vorteile: kurze Bauzeit (bei einem Raum teilweise sogar an einem Tag abschließbar), niedrigere Kosten, zusätzliche Stabilität für den Boden
- Nachteile: der Boden wird höher, wodurch Türen möglicherweise streifen; Schäden an der Unterkonstruktion werden nicht behoben
- Geeignet für: Beläge, die weniger als zehn Jahre alt sind und bei denen die Unterkonstruktion intakt ist
Vollständiger Austausch (kompletter Rückbau)
Bei dieser Technik wird der gesamte alte Bodenbelag entfernt und ein neuer Belag verlegt.
- Vorteile: Zustand der Unterkonstruktion kann geprüft und ausgebessert werden, freie Wahl des neuen Bodenbelags, keine Veränderung der Bodenhöhe
- Nachteile: längere Bauzeit, höhere Kosten
- Geeignet für: Beläge ab 15 Jahren Nutzungsdauer oder bei ernsthaften Schäden wie Knarren oder Einsinken
Diese Unterscheidung entspricht im Grundsatz der Entscheidung zwischen dem Verlegen von Klick-Vinylböden über bestehendem Belag und einer vollständigen Sanierung, wie sie auch bei der Renovierung deutscher Mietwohnungen üblich ist.
Wer trägt die Kosten für den Austausch des Fußbodenbelags?
In japanischen Mietverhältnissen besteht eine „Wiederherstellungspflicht“ (Genjō Kaifuku), doch nicht jeder Kratzer und jede Verschmutzung darf dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
Fälle, in denen der Mieter die Kosten trägt
- Flecken oder Schimmel durch verschüttete Speisen oder Getränke
- Schäden durch eindringenden Regen infolge vergessener Fensterschließung
- Kratzer und Dellen durch Möbelrücken bei Umzug oder Umgestaltung
Fälle, in denen der Eigentümer die Kosten trägt
- Gewöhnlicher altersbedingter Verschleiß durch normale Nutzung (Ausbleichen, natürliche Abnutzung)
- Schäden durch bauliche Mängel (zum Beispiel Wassereintritt durch undichtes Dach)
- Dellen durch das Aufstellen von Möbeln im Rahmen üblicher Nutzung
Umgang mit Austauschforderungen von Mietern
Der Eigentümer hat grundsätzlich eine Instandsetzungspflicht, wobei das Kriterium lautet: „Beeinträchtigt der Mangel die Lebensführung erheblich?“ Bei geringfügigen Kratzern oder Verschmutzungen entsteht keine Austauschpflicht. Wird jedoch eine Schädigung, bei der der Boden durchzubrechen droht, ignoriert, kann dies dazu führen, dass der Mieter die Mietzahlung verweigert – ein angemessenes Handeln ist daher erforderlich. Dieses Prinzip der Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung und darüberhinausgehendem Schaden findet sich im Kern auch im deutschen Mietrecht wieder, wobei die konkreten Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturklauseln im Detail abweichen.
Warum sollte beim Austausch des Fußbodenbelags auch der Schallschutz berücksichtigt werden?
Lärmprobleme gehören zu den häufigsten Nachbarschaftskonflikten in Mietobjekten. Der Austausch des Bodenbelags bietet zugleich eine gute Gelegenheit, Maßnahmen zum Schallschutz umzusetzen.
Referenzwerte für Lärm
Nach dem japanischen Umweltgrundgesetz liegen die Richtwerte für Lärm bei 45 bis 55 Dezibel. Zum Vergleich: Eine Waschmaschine erzeugt aus einem Meter Entfernung rund 60 Dezibel, ein Staubsauger ebenfalls rund 60 Dezibel – bereits alltägliche Haushaltsgeräusche können diese Richtwerte also überschreiten. Im deutschsprachigen Raum regeln vergleichbare Trittschallanforderungen die DIN 4109 sowie die jeweiligen Landesbauordnungen, wobei die zulässigen Werte je nach Gebäudetyp und Baujahr variieren.
Einsatz von schalldämmenden Bodenbelägen
Wird beim Austausch ein schalldämmender Bodenbelag gewählt, lässt sich der Trittschall wirksam reduzieren. Unter dem eigentlichen Belag ist dabei eine dämpfende Schallschutzschicht integriert, die etwa die Schritte spielender Kinder oder herunterfallende Gegenstände abfedert. Die Vorbeugung von Lärmkonflikten ist auch für den Eigentümer ein wichtiger Baustein des Risikomanagements – vergleichbar mit dem Einbau von Trittschalldämmung unter Laminat oder Parkett in deutschen Mehrfamilienhäusern.
Wie lässt sich der Boden auch ohne kompletten Austausch aufwerten?
Je nach Budget und Zustand gibt es Möglichkeiten, den Boden aufzuwerten, ohne ihn vollständig auszutauschen.
Baumaterialien für den Eigeneinbau
- Klick-Bodenbelag ohne Nägel oder Klebstoff — wird einfach ausgelegt und zusammengesteckt; für 6 Tatami-Matten rund 60.000 Yen
- Massivholzfliesen im 500-Millimeter-Raster — auch punktuelle Verlegung möglich; für 6 Tatami-Matten rund 60.000 Yen
Solche Klicksysteme entsprechen im Prinzip den in Deutschland verbreiteten Klick-Vinyl- oder Klick-Laminatböden, die ebenfalls ohne Kleber oder Nägel verlegt werden können.
Bodenversiegelung (Floor Coating)
Bei dieser Methode wird die Oberfläche nicht ausgetauscht, sondern mit einer Beschichtung geschützt. Das Ergebnis ist ein kratzfester und rutschhemmender Boden, der zudem die Lebensdauer des Belags verlängert. Über einen professionellen Beschichtungsservice lässt sich eine für die jeweilige Bodenart optimale Behandlung erzielen – vergleichbar mit einer professionellen Parkettversiegelung, wie sie auch in Deutschland angeboten wird.
Fazit
Der Austausch des Fußbodenbelags in einer Mietwohnung ist eine wichtige Investitionsentscheidung mit direktem Einfluss auf Vermietbarkeit und Immobilienwert. Zunächst sollten die Verschleißsymptome korrekt eingeschätzt werden, bevor Bodenbelagsart, Verlegetechnik und Kosten verglichen und die passende Lösung ausgewählt werden.
Bei geringfügigen Kratzern oder Verschmutzungen sind punktuelle Ausbesserung oder eine Beschichtung sinnvoll, während bei ernsthaften Schäden ein Austausch angezeigt ist. Zudem lohnt es sich, beim Austausch auch den Schallschutz zu berücksichtigen, um Lärmkonflikten vorzubeugen.
Die INA&Associates K.K. bietet Eigentümern Dienstleistungen im Bereich der Mietverwaltung an, um den Wert ihrer Immobilien zu maximieren. Auch zu Sanierungsplänen einschließlich des Austauschs von Fußbodenbelägen beraten wir Sie gerne – zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
