以投資為目的購入中古華廈（mansion）時，常被忽略的風險是重建時的費用負擔。一旦重建決議通過，投資者（區分所有人）也可能被要求負擔高額費用。本文將解說重建的時機、費用負擔的結構，以及投資者應採取的對策。
中古華廈為何會需要重建？
重建的主要原因是老化。屋齡超過30~40年後，僅靠外牆與給排水系統的大規模修繕已難以因應的案例增多。此外，因建築基準法修訂，依舊基準興建的建物可能被判定為耐火、耐震性能不足。
法定耐用年數為47年
RC造、SRC造的法定耐用年數為47年。但這只是稅務上的折舊基準，並非物理上無法居住的年數。經適當維護的建物有實例可使用法定耐用年數的2~3倍。
實際重建案例很少
根據國土交通省資料，截至令和3年（2021年），全國已完成重建、籌備中、實施中的華廈僅有303件。重建難以推進的最大理由是高額的費用負擔。
重建時的費用負擔如何決定？
會產生費用負擔的物件
在容積率偏低、重建後無法增加樓地板或產生售屋利益的物件中，費用會落在區分所有人身上。約60㎡的分售華廈，1,000~2,000萬日圓的負擔並不少見，據稱日本國內華廈過半屬於此種模式。
不會產生費用負擔的物件
若容積率有餘裕，重建後新增住戶售出可支應工程費，住戶負擔可為零。位於都市熱門住宅區的物件較容易符合此條件。
重建決議的要件
依區分所有法，重建需區分所有人五分之四以上同意。反對者眾多時重建會被擱置或廢案，亦存在老化問題被擱置的風險。
投資者應掌握的3個判斷軸
| 判斷軸 | 確認重點 |
|---|---|
| 容積率餘裕 | 重建後增加樓地板的空間與售屋利益試算 |
| 修繕公積金餘額 | 提撥不足是大規模修繕、重建費用風險的指標 |
| 屋齡與出場策略 | 超過法定耐用年數的物件不易申貸，售出時機至關重要 |
選擇回住或退出
重建決議後，將面臨回住（負擔費用遷入新棟）或退出（將權利出售給管委會）的二擇一。退出時的售價有偏低傾向，因此務必在決議前先取得售出估價。
常見問題（FAQ）
Q. 中古華廈大約多久會發生一次重建？
非常罕見。全國一年僅有數十件，因高額費用負擔與住戶共識不易達成，多數華廈並未進行重建。
Q. 能否避免負擔重建費用？
反對重建決議並選擇退出，即可免除費用負擔。但向管委會出讓權利的價格低於市場行情。
Q. 重建風險低的中古華廈有什麼特徵？
容積率有餘裕、位於熱門地段、修繕公積金充裕的物件，相對風險較低。
Q. 應否投資已超過47年法定耐用年數的物件？
不易申貸、亦無法折舊，投資效益有限。需審慎試算實質報酬率與出場策略後再行判斷。
