正以壯闊規模在東京車站前推進的「TOKYO TORCH（東京火炬）」再開發計畫，以日本第一高度的超高層大樓「Torch Tower」為核心，一個嶄新的街區正逐漸成形，成為東京玄關口最耀眼的地標。本文將以不動產專家的角度，探討此計畫的概要、最新進展，以及都市開發所具有的深遠意義。
TOKYO TORCH計畫全貌
TOKYO TORCH是位於東京車站日本橋口前的常盤橋街區，在東京車站周邊規模最大、約3.1公頃的用地上推進的大規模複合再開發計畫。以三菱地所為核心的開發事業者，作為大手町連鎖型都市再生計畫第四期事業，在維持街區內污水泵站及變電所等都心重要基礎設施功能的同時，歷時超過10年，分階段推進4棟大樓的開發建設。
計畫的核心是高度約385公尺的「Torch Tower（B棟）」，竣工後將成為日本最高的超高層大樓。此外，已竣工的「常盤橋塔樓（A棟）」（高度212公尺）、「錢瓶町大廈（D棟）」、以及未來將建設的「變電所棟（C棟）」，連同街區中央約7,000平方公尺的大型廣場「TOKYO TORCH Park」，共同構成整個街區。
計畫進展狀況
此計畫採分階段開發推進，2021年6月底「常盤橋塔樓」、2022年3月底「錢瓶町大廈」均已竣工。2023年9月27日舉行了「Torch Tower」的開工典禮，目前建設工程正在進行中。截至2025年5月，工程進度約為20%，預計完工時間為2028年3月底。
常盤橋塔樓（A棟）是地上40層、高度212公尺、總樓地板面積約146,000平方公尺的辦公與商業設施複合大樓，目前已投入運營。外觀設計蘊含「引領東京未來百年成長」的理念，以開拓未來的「刀」與展現歷史傳統深度的「重疊」為設計主題。
Torch Tower的特色與功能
Torch Tower是地下4層、地上62層、總樓地板面積約553,000平方公尺的超大型複合設施。大樓內設有標準層約2,000坪的超高層辦公室、大型商業設施，以及展望設施、住宅、超頂級奢華酒店、可容納2,000席的大型廳堂等多元功能。
設計以三菱地所設計為核心建築師，頂部設計邀請建築師藤本壯介、低層部設計邀請永山祐子、廣場設計邀請福岡孝則，組成建築設計團隊共同負責。在環境面的考量上，已取得LEED認證黃金級預備認證及WELL認證預備認證，竣工後預計也將取得黃金認證。
連結歷史與未來的開發概念
TOKYO TORCH街區所在之處，江戶時代曾是通往江戶城正門的常盤橋御門，參勤交代時各地大名聚集於此，是極為重要的場所。明治時代建造了現存的石造常磐橋，昭和初期設置了東京市的錢瓶泵站，高度經濟成長期則推進了與污水泵站、變電所等基礎設施的複合開發。
基於這樣的歷史背景，TOKYO TORCH的核心概念定為「傳遞心意、點亮未來之城」。這一概念寄託了將此地所承載的歷史與相關人士的心意傳承給下一代，並與未來在此生活的人們共同創造新價值的願望。
與地區合作創造價值
值得特別關注的是，TOKYO TORCH積極與全國各地自治體合作，推動發揚日本文化與魅力的各項活動。茨城縣筑波市的「筑波天然草坪」、新潟縣小千谷市的「錦鯉游泳池」、新潟縣佐渡市的「佐渡島金礦石」、福島縣的「巨型赤牛玩偶」等，各地特色文化與物產在東京中心展示介紹。
此外，定期舉辦名為TOKYO TORCH Market的市集，不僅販售地方名產，更提供體驗與學習的機會，成為凝聚社區的重要場所。
對不動產市場的影響與意義
從不動產業界的角度來看，TOKYO TORCH計畫具有超越單純大規模開發的深遠意義。
第一，都市機能的提升與重組。透過實現與基礎設施複合開發這一高難度計畫，在維持都市機能的同時創造新價值，成為先進的示範模式。這對未來的都市再生具有重要的啟示意義。
第二，對永續性的致力。包括取得環境認證、設置廣場及空中步道等豐富開放空間、導入高效率設備、有效再利用雨水與雜排水等，推動兼顧環境與人體健康的開發。這些舉措指引了未來不動產開發的方向。
第三，複合功能創造價值。將辦公、商業、酒店、住宅、廳堂等多元功能一體化開發，形成24小時充滿活力的街區，提升不動產的整體綜合價值。
未來展望與課題
TOKYO TORCH計畫預計於2028年完工，但在推進過程及完工後的運營中，仍存在各種課題。
其一是新冠疫情後辦公室需求的變化。隨著遠端工作的普及，辦公室所需的功能與價值正在大幅轉變，如何有效活用如此規模龐大的辦公空間成為重要課題。
此外，隨著入境旅遊的復甦及商業環境的變化，酒店與商業設施的需求也處於動態變化之中。在這樣的不確定性下，需要能夠靈活應對的設施設計與運營體制。
再者，如何持續深化與地區的合作也至關重要。不僅是一次性的活動，而是建立持續性的關係，才能真正實現「讓日本更光明、更充滿活力的街區」的願景。
結語
TOKYO TORCH計畫不僅是在硬體面建設日本第一高樓，更涵蓋重視歷史文化、珍視與地區連結等軟體面的綜合性都市開發。它不僅將成為東京的新地標，更被期待成為連結全日本、向世界傳遞日本魅力的重要據點。
對於我們從事不動產業的人而言，從這樣的大規模開發中可以學到的東西很多。不只是建築物本身，更要考量在此聚集的人們的生活與體驗，以及與地區和社會的連結，這樣的開發才能創造真正的價值——這一認知再次得到深化。
衷心期盼TOKYO TORCH能如其名，成為「照亮世界的光芒」，成為「吸引塑造日本未來的多元人才匯聚的燈塔」。
