敷金（敷金，shikikin)是在日本租赁合同中，承租人交给出租人保管的一笔押金性质款项。若发生拖欠租金，或因承租人的故意、过失造成房屋损坏等情况，出租人可以将其用于抵扣未清偿债务。
但在日本，敷金并不是“退租时房东可以自由扣除的钱”。如果对返还、原状恢复、清洁费特别约定、敷金折旧扣除等说明含糊，退租时承租人、出租人和管理公司的理解很容易发生偏差。
本文从日本租赁实务出发，不只整理承租人避免吃亏的确认要点，也说明业主和管理公司如何通过合同、照片记录和结算说明，预防退租清算纠纷。对于来自中国大陆的高净值投资者和家庭而言，日本租赁中的押金逻辑与国内常见的“押一付三”或单纯保证金安排并不完全相同，尤其需要区分“可返还的保管金”和“原则上不返还的一次性费用”。
敷金是“保管金”，退租时需要清算
敷金是承租人为担保其在租赁合同中承担的债务，而交由出租人保管的金钱。典型用途包括未付租金、未付管理费或共益费、由承租人负担的原状恢复费用等。
这里最重要的一点是，敷金与礼金（礼金，reikin)性质不同。礼金通常被视为支付给出租人的一次性费用，原则上不以返还为前提；而敷金则是在结算后如有余额，应当返还给承租人的款项。
| 项目 | 性质 | 退租时的处理 | 实务注意点 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 用于担保债务的保管金 | 扣除未付款项及承租人负担部分后，返还余额 | 需要说明扣除依据和金额 |
| 礼金 | 支付给出租人的一次性费用 | 原则上不返还 | 是否收取因地区和房源而异 |
| 保证金（保証金，hoshokin) | 有时作为类似敷金的保管金使用 | 按合同内容清算 | 商业租赁或特定地区惯例中，条款确认尤为重要 |
| 敷金償却・敷引き（shikikin shokyaku / shikibiki) | 约定一定金额不返还的特别条款 | 可能按合同约定扣除 | 需注意金额、说明是否充分，以及消费者合同法问题 |
承租人通常关心“能退回多少”，但对出租人和管理公司而言，更关键的是要能够说明“为什么可以扣除这个金额”。与中国大陆部分城市中押金常被简单理解为“退房后全退或按损坏扣除”不同，日本实务会更细致地审查扣除依据、损耗原因、使用年限和合同说明过程。
民法上的敷金返还，原则上是在交还房屋后清算
日本《民法》（民法，Minpō)将敷金整理为：承租人为担保基于租赁关系所负金钱债务而交付给出租人的金钱。租赁关系结束、承租人返还房屋等情况下，出租人需要从敷金中扣除未清偿债务，并返还余额。
也就是说，敷金返还并不是“提出退租时立即全额返还”，而是在完成交房、确认是否有未付款项、确认原状恢复费用后进行清算。
另一方面，即使出租人要从敷金中扣款，也并不意味着任何项目都可以扣除。拖欠租金、承租人的故意或过失、违反善良管理人注意义务（善管注意義務，zenkan chūi gimu，即承租人应以合理注意管理房屋的义务)、超过通常使用范围的损耗等，才可能成为扣除理由。
即使合同中存在特别约定，也会关注其内容是否明确，以及承租人是否以能够理解的方式，被说明其将承担超过通常原状恢复义务的负担。实务上并不是“合同写了就结束”，保留说明记录和结算依据，才更有助于预防争议。
原状恢复并不是把房屋恢复到入住时的全新状态
退租清算中最容易发生争议的，是对原状恢复（原状回復，genjo kaifuku)的理解。
日本国土交通省的《围绕原状恢复的纠纷与指南》将原状恢复整理为：并非要求承租人把房屋完全恢复到承租当时的状态，而是修复因承租人的故意、过失、违反善良管理人注意义务，或超过通常使用方式造成的损耗、毁损。
因此，日常生活中产生的经年变化和通常损耗，原则上应理解为出租人负担。其基本逻辑是：既然承租人已经支付租金，通常使用所导致的折旧和劣化，本来就包含在租金之中。
例如，日照导致墙纸变色，家具摆放造成地板轻微凹痕，设备因通常使用而老化等，通常很难向承租人说明应由其全额负担。
相反，放任结露导致霉菌扩大，香烟烟油和气味，宠物造成的划痕，饮料或食物洒落后长期放置形成污渍，未经许可施工造成的损坏等，则有可能被判断为承租人负担。
费用负担划分，要看“原因”“经过年数”和“施工范围”
原状恢复费用由谁承担，并不是简单看“有没有伤痕”就能决定。实务中至少要分开看以下三点。
第一是原因。需要确认该损耗是通常使用造成，还是承租人的故意、过失或管理不充分造成。
第二是经过年数。墙纸、设备等会随着时间经过而价值减少。即使存在由承租人负担的损坏，也不代表出租人总能要求承租人支付全新更换的全部费用。
第三是施工范围。如果损坏只在局部，原则上应尽量限定在损坏部分进行修补。若要求整面更换或整套设备更换，则需要能够说明其必要性的资料。
| 事例 | 原则性看法 | 清算时的说明重点 |
|---|---|---|
| 日晒导致墙纸变色 | 通常损耗、经年变化 | 较难由承租人负担 |
| 冰箱后方的电气灼痕 | 容易被视为通常使用范围 | 确认是否存在特别污损 |
| 缺乏清洁造成的油污 | 有可能由承租人负担 | 区分能否清洁去除，或是否必须更换 |
| 放任结露造成霉菌 | 可能属于承租人管理不充分 | 确认是否说明过通风、发生范围、放置期间 |
| 香烟烟油和气味 | 有可能由承租人负担 | 记录禁烟特别约定、气味、变色范围 |
| 家具摆放造成轻微凹痕 | 容易被视为通常使用范围 | 确认是否有重物或特殊使用 |
| 饮食物长期放置形成污渍 | 有可能由承租人负担 | 说明发生原因及无法清洁的情况 |
| 为吸引下一位租客而更换全新设备 | 出租人负担 | 升级改善部分较难转嫁给承租人 |
这一整理对承租人和出租人都有帮助。承租人更容易识别过度收费，出租人和管理公司也可以事先区分哪些项目可以请求，哪些项目不宜请求。
敷金償却・敷引き要与普通敷金返还分开确认
敷金償却（shikikin shokyaku)是指合同约定退租时不返还敷金的一部分或全部。根据地区和合同类型，也可能使用敷引き（shikibiki)、保证金償却等名称。
如果合同中有敷金償却，承租人若认为“既然是敷金就当然会退”，就容易产生误解。例如，合同写明敷金2个月、償却1个月时，即使没有未付款项，也没有其他承租人负担项目，1个月部分也可能被设计为不返还。
不过，有特别约定并不意味着一定有效。若金额过高、说明不充分，或对承租人施加过重负担，仍可能产生争议。
管理公司若采用敷金償却，应在合同中醒目列明，并在重要事项说明（重要事項説明，juyo jikou setsumei，即日本租赁签约前对重要条款的法定说明程序)和签约说明中，具体告知这是“不会返还的金额”。承租人则应在入住前务必确认“償却”“敷引き”“解約引き”“退去時控除”等字样。
更详细的术语整理，可参考敷金、償却金、敷引き、保证金的区别｜退租清算实务。
零零房源要把退租费用也纳入比较
不收敷金、不收礼金的“零零房源”（ゼロゼロ物件，zero-zero bukken)是较容易降低初期费用的选择。对于同时需要支付搬家费用、购买家具家电的人来说，可以减轻入住时的现金负担。
但这并不意味着没有敷金就不会发生退租费用。合同中可能约定房屋清洁费、空调清洁费、短期解约违约金、换锁费等。
比较零零房源时，不应只看月租，还应把初期费用、更新费、退租固定费用、短期解约违约金等纳入总成本比较。若换算为人民币预算，也要注意日本合同通常以日元结算，人民币金额会随结算日汇率波动。
对出租人和管理公司而言，零零房源也是容易因说明不足而发生纠纷的领域。应在入住前明确告知：“不需要敷金，但退租时会产生合同中记载的清洁费用。”
关于初期费用整体比较，可参考日本租赁的敷金和礼金是什么？降低初期费用的技巧与零零房源注意点。与中国大陆租房中更常见的中介费、押金、预付租金组合相比，日本还可能出现更新料、礼金、保证会社费用等项目，投资者和家庭在测算持有或居住成本时应一并纳入。
业主和管理公司应在合同中具体写明“扣除条件”
许多敷金纠纷看似是在退租时突然发生，实际上往往从签约时说明不足就已经埋下问题。
合同中至少应具体列明以下事项。
敷金金额、返还时间、汇款手续费处理、用于抵扣未清偿债务的规则、与原状恢复费用的关系、是否有房屋清洁费特别约定、空调清洁费、是否有敷金償却或敷引き、与短期解约违约金的关系。
尤其是将室内清洁费由承租人负担时，应明确金额或计算方法。仅写“按实际费用”，退租时容易让承租人感到费用过高。更理想的做法，是以每平方米单价、固定金额、报价取得方式、严重污损时的追加费用等，让承租人能够理解。
此外，特别约定不能只是“用小字写在合同里”。通过重要事项说明、签约时说明、电子合同画面确认栏等方式，建立事后能够确认说明记录的流程，会提高发生争议时的防御力。
照片记录应保留入住前、居住中、退租时三个阶段
在敷金返还和原状恢复争议中，最终常常会变成“这处伤痕或污渍是什么时候产生的”这一问题。此时最有效的是照片记录。
入住前，应拍摄地板、墙面、天花板、门窗五金、设备、浴室、厨房、卫生间、阳台、玄关、收纳内部等。对既有伤痕和污渍，最好同时保留近距离照片和能看出其在整个房间中位置的照片，实务上更便于使用。
居住期间若发生漏水、设备故障、结露、霉菌等情况，承租人应保留向管理公司联系的日期时间和照片。是否放置不管，或是否迅速报告，可能会影响费用负担判断。
退租时，应记录现场确认时指出的部位、管理公司的说明、概算报价、承租人的反驳意见。业主和管理公司也不应只在退租后拍照，而应能与入住时记录并列比较，这样更容易说明。
将入住前检查具体化时，可参考租赁业主必看：预防原状恢复纠纷的入住前检查清单与费用负担指南。
清算说明不应只列“扣除金额”，而应展示“依据”
退租清算书中应避免的，是只罗列金额。
即使写着“墙纸更换 约人民币3,000元”“清洁费 约人民币2,750元”，从承租人的角度看，也未必能理解为什么要由自己负担。结果很容易变成“敷金没有退回来”的不满。实际日本账单多以日元列示，例如60,000日元、55,000日元，人民币金额应按付款或核算时汇率另行换算。
管理公司若在清算书中附上以下信息，说明会更容易被接受。
对应部位、损伤内容、原因判断、认定为承租人负担的理由、经过年数的考虑、施工范围、报价单、照片、合同条款。如果不是由承租人全额负担，而是部分负担，也应写明比例的计算思路。
承租人收到清算书后，应先核对合同、入住时照片、退租时照片和报价单。若有不能接受的项目，与其只说“太贵”“不合理”，不如具体确认“是否属于通常损耗”“施工范围是否过大”“是否考虑了经过年数”，这样更容易推进协商。
敷金返还发生争议时，应以书面整理而不是情绪争执
在敷金返还纠纷中，如果只通过电话往来，很容易变成各执一词。首先应准备清算书、报价单、照片、合同、重要事项说明书，并以书面整理争议点。
承租人主要应确认的项目包括：是否存在未付款项，被认定为承租人负担的损伤原因，与通常损耗的区别，特别约定是否有效，是否考虑经过年数，施工范围是否合理。
出租人和管理公司若强行主张无法说明依据的项目，一旦进入咨询机构或小额诉讼程序，往往更容易处于不利地位。相反，如果合同、照片和指南依据齐全，更容易取得承租人的理解。
若协商无法解决，承租人可以考虑向消费生活中心、地方政府住宅咨询窗口、律师咨询、小额诉讼等渠道寻求帮助。出租人一方也应避免情绪化索赔，而应坚持基于证据和合同进行说明。
常见问题
敷金一定会返还吗？
如果没有未付租金、由承租人负担的原状恢复费用等，原则上属于返还对象。不过，如果合同中有敷金償却、敷引き、清洁费特别约定等，可能会按照其内容扣除。首先应确认合同中的敷金条款和退租费用条款。
原状恢复费用到什么程度由承租人负担？
因承租人的故意、过失、违反善良管理人注意义务，或超过通常使用范围造成的损耗、毁损，可能由承租人负担。另一方面，经年变化和通常损耗原则上应理解为出租人负担。判断时，重要的是分开看原因、经过年数和施工范围。
敷金償却和房屋清洁费是一回事吗？
不是一回事。敷金償却是合同约定一定金额不返还的处理。房屋清洁费则是关于退租后清洁费用负担的特别约定。如果两者都写入合同，需要确认是否形成双重不利负担，并核对金额和依据。
管理公司在退租清算中应注意什么？
签约时应明确说明费用负担，保留入住前照片，退租时将照片、报价、合同条款对应起来进行清算说明。尤其重要的是，不要混同通常损耗和承租人负担，要考虑经过年数，并能够说明全面更换的必要性。
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参考资料
