中國投資人為何買進日本不動產｜用 5 個決策軸理解實務判斷

中國投資人購買日本不動產的理由，並不能只用「日圓便宜」或「移居需求」來解釋。對許多繁體中文讀者而言，這其實是一個非常日本特有的資產配置命題：你面對的是永久所有權、公開登記、清楚分段的稅制，以及東京這類成熟出租市場的退出流動性。INA&Associates 株式會社在實際接待中國買家時，看到的大多不是單一動機，而是把收益率、所有權、貨幣、稅制、流動性 5 個軸線，與中國國內市場並排比較後才做決定。本文不是分析「中國買家暴增」的宏觀現象，而是把實際選物件時會用到的判斷框架整理成購買前檢查清單。本文由宅地建物取引士、不動產顧問、賃貸管理與行政書士實務背景的稻澤大輔監修。

本文重點

中國投資人的核心判斷，通常可收斂到「收益率、所有權、貨幣、稅制、流動性」5 個軸線
日本的永久所有權與登記簿制度（甲區、乙區），相較中國 70 年住宅用地使用權，常是資產保全上的決定性因素
非居住者 20.42% 源泉扣繳與 FEFTA 事後申報，是購買前就應確認的制度重點
東京 23 區中古公寓，相較中國二線城市，在退出流動性上具有結構性優勢
INA 收到最多的問題，主要集中在登記、稅務與跨境匯款安排

1. 重新定義中國投資人選擇日本不動產的「5 個理由」

媒體常把中國投資人的購買動機簡化成「日圓走弱」或「為了永住」。但在實務現場，多數人其實是把 5 個軸線交叉評估後才做決策。本文將這 5 個軸線作為購買判斷框架，協助讀者把抽象興趣轉成可以操作的評估標準。

5 軸總覽表

這 5 個軸線對應的是「收益性、權利穩定性、匯率、稅負可預測性、退出能力」。更具體地說，就是租金收益結構、永久所有權與登記透明度、日圓與貨幣分散、從取得到繼承的稅制，以及出售前的庫存消化速度。與中國國內市場並列時，每一項都存在可以用數字或制度直接說明的差異。

本文定位：不是分析「暴增現象」，而是處理購買判斷軸

關於中國投資人購買日本不動產熱潮本身的結構性驅動因素，我們已在姊妹文中國投資人帶動的日本不動產熱潮實況中討論。本文更聚焦在購買現場真正會問的問題：該選哪一類物件，以及要用哪些軸線來評價。

把 5 個軸線拆開來看，最大的意義在於它能讓你看清楚「對自己最重要的是哪一軸」。重視現金收益的人，與重視家族傳承或相續安排的人，最後選擇的區域與物件型態，往往完全不同。

閱讀方式指南

接下來的每個 H2 都會深入一個軸線，最後再把 INA&Associates 實際收到的高頻提問對應回這 5 個軸線。本文主要引用的第一手資料包括國土交通省不動產價格指數、法務省不動產登記的 ABC、國稅廳非居住者的不動產所得、財務省 FEFTA 相關說明。

2. 理由 1：租金收益率的結構性優勢（東京 3% 至 4% vs 北京、上海 1% 至 2%）

第一個軸線是收益率。以觀察為基礎，東京核心區分售公寓的出租毛收益率，常落在 3.5% 至 4.5% 區間；相較之下，北京、上海核心區的同類型物件通常被認為約在 1.5% 至 2.0%。這種結構性的收益差距，往往就是購買判斷的起點。

毛收益率與淨收益率的差距

毛收益率，是把年租金除以物件價格後得到的數值。淨收益率則會扣除管理費、修繕基金、固定資產稅，以及退租修復成本等支出，才是真正接近實際持有回報的數字。以東京 23 區的分售公寓來看，淨收益率經驗上常比毛收益率低 0.8 至 1.2 個百分點。中國投資人最常問的問題之一，就是「日本的淨收益率，到底能不能在買之前就預測得夠準」。

空置率與租金下行僵固性

東京 23 區住宅租賃市場的空置率，會因區域與屋齡而有很大差異，但都心 5 區靠近車站、屋齡較新的物件，通常維持在比平均更低的水準。日本的租賃制度包含借家權保護，更新也常被視為前提，因此租金向下調整的速度相對較慢。相較中國部分城市更接近自由議價市場的租賃慣例，日本租金波動風險通常較受控制。這一點與台灣或香港常見的短週期租金談判習慣也不同，日本制度對長期持有者的可預期性更高。

實際淨收益率試算（港區 1LDK 案例）

如果以港區一間 1LDK 為例，物件價格為 ¥70,000,000（約 NT$14,000,000，按 2026-05 匯率 1 JPY ≈ 0.20 TWD 計），月租金為 ¥230,000（約 NT$46,000），那麼毛收益率約為 3.94%。若再把管理費、修繕積立金、固定資產稅、PM 費用與空置損失合計估為每年 ¥750,000（約 NT$150,000），則淨收益率大致為 2.87%。這只是模型案例，實際數字仍會因區域、屋齡與管理品質而上下變動。

我們在接手管理部分中國屋主的案例中，經常看到買方在購買時只看到毛收益率標示，卻忽略了淨收益的實際落差。購買前若沒有把禮金 *reikin*（礼金，承租人支付給房東、通常不退還的謝禮金）、更新料 *kōshinryō*（更新料，部分日本租約於續約時需支付的費用），以及原狀回復ガイドライン *genjō-kaifuku guideline*（原状回復ガイドライン，日本國土交通省對租約終止時修繕責任分配的指引）可能帶來的退租成本一併納入，對長期持有判斷就很容易失真。相較許多華語市場較習慣把押金與維修分開粗略估算，日本投資更需要在買入前先做完整的淨收益模型。

3. 理由 2：永久所有權與登記透明度，是日本特有的資產保全機制

第二個軸線是所有權本身的性質。日本土地與建物的所有權是永久性的，並可透過登記對抗第三人。與中國住宅用地 70 年使用權制度相比，這往往是中國投資人最重視的資產保全因素之一。

與中國 70 年使用權制度的比較

在中國，住宅用地屬國有，購買者實際取得的是 70 年使用權。雖然 2007 年《物權法》與 2020 年《民法典》已經補入自動續期概念，但更新時的成本負擔與程序透明度，仍讓許多投資人感到不確定。日本的永久所有權則不會因為繼承或持有時間而到期。

日本不動產登記簿中的甲區與乙區

日本的登記簿謄本 *tōkibotōhon*（登記簿謄本，不動產權利與負擔的正式登記文件）採三層結構：表題部、甲區、乙區。甲區 *kō-ku*（甲区，記載所有權移轉與歷史），乙區 *otsu-ku*（乙区，記載抵押權等所有權以外的權利）。我們在帶看第一輪物件時，很多中國投資人最先問的其實不是裝修，而是「登記簿要在哪裡取得」。這部分的一手資料可參考法務省不動產登記的 ABC。

對抗第三人的效力與權利穩定性

依據日本《民法》第 177 條，不動產物權變動若未完成登記，便不能對抗第三人。反過來看，只要完成登記，所有權在面對雙重讓渡等爭議時就能獲得明確保護。非居住者的登記實務，可見法務省外國居住者・外國法人地址證明資訊。

中國的「不動產權證」制度，會把土地使用權的存續期間與建物所有關係綁在一起，土地使用權到期後的更新條件，也保留相當程度的地方裁量空間。日本則把土地與建物視為可分別登記的不動產，且所有權本身沒有期限上限。我們在實務上接觸到的中國投資人，經常把「沒有期限」這件事本身，視為購買日本不動產最核心的安心來源。相較許多華語市場把所有權與土地權能混合理解，日本這種以登記為中心的權利可視化制度，更容易做跨代資產保全規劃。

4. 理由 3：日圓走弱與貨幣分散的雙重效果（人民幣、美元、日圓三貨幣視角）

第三個軸線是貨幣。日圓走弱本身不是唯一的買入理由，更重要的是，日本不動產可以作為人民幣、美元、日圓三種貨幣之間的分散配置工具。匯率不能只看買入時點，而要同時看購買時、持有中與退出時三個階段。

購買時的匯率成本試算

許多投資人會意識到中國每年等值 5 萬美元的匯出限制，因此實際購買資金常透過香港路徑或法人架構分散安排。依匯款路徑不同，實際成本在我們的觀察中，大致可能落在 0.3% 至 1.5% 的變動範圍。匯率基準值則可參考日本銀行外匯市場統計。

持有期間的貨幣避險視角

日圓計價租金收入，在人民幣走弱階段通常具有一定避險效果。反過來說，若未來日圓反轉升值，日圓資產的帳面價值也會上升，出售時換算為美元或人民幣的資本利得可能同步增加。也因此，我們通常不會把邏輯說成「因為日圓便宜所以買」，而是「把日本資產納入三貨幣配置」。這與只押單一升值方向的投機操作不同，更接近家族資產防禦型布局。

出售時的貨幣轉換情境

出售日本不動產後，資金若要匯往海外，通常需先處理非居住者源泉扣繳，以及《犯収法》所要求的身分確認流程。如果出售時的日圓匯率比買入時更強，那麼以人民幣計算就可能形成雙重收益；即使日圓持續偏弱，永久所有權下仍保留長期持有的選項。與某些市場在匯率不利時只能被迫出售不同，日本投資在法律權利與租賃現金流支撐下，往往更容易把退出策略設計成多情境而非單一路徑。

5. 理由 4：稅制的可預測性（取得、持有、出售、繼承四個階段）

第四個軸線是稅制。日本不動產的課稅架構，從取得、持有、出售到繼承，各階段稅率與申報期限都相對明確，因此整體可預測性較高。對中國投資人而言，這代表稅負可以在買入前就先做完整試算，而不必過度依賴事後政策判斷。

取得階段（登錄免許稅、不動產取得稅）

所有權移轉登記時的登錄免許稅，一般為固定資產稅評價額的 2.0%；不動產取得稅通常約為 3% 至 4%。取得後的申報期限則會因都道府縣而不同。若與中國的契稅、印花稅相比，名目稅率未必明顯更低，但程序透明度通常更高。對跨境投資人來說，程序是否明確，有時比稅率本身更影響決策。

持有階段（固定資產稅、都市計畫稅）

固定資產稅的標準稅率是 1.4%，都市計畫稅上限為 0.3%，課稅對象是每年 1 月 1 日的所有權人。對非居住者而言，通常還需要指定納稅管理人。INA 目前也承接不少中國屋主的納稅管理人業務。相較一些華語市場中代持、代辦與實際納稅責任界線較模糊的情況，日本制度更強調名義、期限與責任主體的清楚分工。

出售階段（資本利得、非居住者 20.42% 源泉扣繳）

非居住者出售日本境內不動產時，買方需就買賣價金的 10.21% 先行源泉扣繳。租金收入則適用 20.42% 的源泉扣繳。至於讓渡所得本身，短期稅率為 39.63%，長期則為 20.315%。關於非居住者課稅的第一手資訊，可參考國稅廳非居住者的不動產所得。

繼承階段與 FEFTA 事後申報

非居住者取得日本境內不動產後，通常還要依《外國為替及び外國貿易法》*Gaikoku Kawase oyobi Gaikoku Bōeki Hō*（外為法，通常簡稱 FEFTA，規範對外交易與資本移動的基本法）辦理事後申報。詳細可見財務省 FEFTA 相關說明。另外，日本相續稅最高稅率可達 55%，納稅義務範圍又會依被繼承人與繼承人的住所而改變。中國目前尚未正式制度化相續稅，但對高資產家庭而言，日本端的相續設計與未來中國制度變動風險，往往需要一起納入規劃。與一般把稅務視為成交後再處理的做法相比，日本跨境購屋更適合在買入前就先把持有與相續結構一起設計好。

6. 理由 5：退出流動性（東京 23 區庫存消化 3 至 4 個月 vs 中國二線城市 18 至 24 個月）

第五個軸線是流動性。以觀察為基礎，東京 23 區中古公寓的平均成交期間，常落在 3 至 4 個月左右。若對照中國部分二線城市被認為需要 18 至 24 個月才能消化庫存的狀況，退出策略的難易度其實差距很大。

東京 23 區中古公寓的庫存消化期間

不動產流通機構（REINS）市況報告會定期公開首都圈中古公寓從登錄到成交的平均期間。都心 5 區、靠近車站的物件，通常比平均更快；郊區則相對拉長。我們協助中國賣方出售時，也很明顯看到成交速度會因區位與定價方式而有很大差異。

與中國二線城市的比較

在中國部分二線城市，住宅價格調控與人口外流，使庫存消化時間變長。相較之下，東京 23 區的買方池較厚，因此中國賣方不必把退出完全寄託在「下一位中國投資人」身上。這種買方來源的多元性，會降低退出價格僵固化的風險。

此外，東京 23 區的成交案例，會透過 REINS 在宅建業者之間共享，因此價格透明度相對高。中國部分城市則常被認為仍存在未公開成交價或附帶調整金的交易情形，使市場價格指標的可信度較不一致。對賣方來說，能否拿出過去 3 個月、同條件的實際成交案例，往往直接影響決策速度。這一點也與台灣或香港市場中較仰賴個別仲介資訊網絡的情況形成對比，日本的制度化資料共享，讓退出判斷更接近可驗證的市場工程。

買方池厚度與出售路徑

東京 23 區中古公寓的買方池，大致可分為三層：日本國內自住買方、日本國內投資人、外國投資人。退出對象不侷限於中國投資人本身，正是流動性的本質優勢。不同區域的買方組成，可參考東京品牌中國投資人不動產指南。

不過，買方池再厚，也不代表所有物件都能以相同條件出售。屋齡、管理組合財務健全性、修繕積立金水準，以及是否符合新耐震基準，都是三層買方共同會看的核心項目。我們在實務上通常建議，購買當下就先假設「10 年後的潛在接手買家會是誰」，再倒推回來決定要不要買這一間。這種先設計退出、再決定買入的思考方式，對跨境投資特別重要。

7. INA 第一手觀察：中國買家最常提出的 Top 10 問題

以下整理的是 INA&Associates 在過去 24 個月接待中國購屋意向客戶時，實務上最常被問到的問題。我們不公開具體統計數字，而是以現場觀察為基礎，按提問頻率排序，並對應回前面的 5 個判斷軸。

問題頻率排行（觀察基礎）

高頻問題依序包括：(1) 登記簿怎麼看、(2) 非居住者源泉扣繳的實際金額是多少、(3) 有哪些匯款安排可以選、(4) 納稅管理人的角色是什麼、(5) 管理組合的表決權怎麼運作、(6) 相續稅應在哪裡申報、(7) FEFTA 事後申報若漏報會怎樣、(8) 空置時租金通常會跌多少、(9) 出售時計算讓渡所得的方法、(10) 管理組合是否接受外國人屋主比例偏高的情況。

與 5 軸的對應地圖

問題 1 與 5 對應所有權與登記；問題 2、4、6、7、9 對應稅制；問題 3 對應貨幣；問題 8 對應收益率；問題 10 對應流動性。若從整體看，約 8 成的問題都集中在稅制與所有權，這其實非常貼近真實的購買判斷邏輯。也就是說，多數中國投資人真正最在意的，不是收益率或匯率這類會波動的變數，而是稅制與權利這些制度上較固定的基礎。這種偏好，也可以理解為對中國國內政策變動經驗的一種反向回應。

購買前檢查清單

若依照這 5 個軸線整理，購買前最少應確認的項目包括：淨收益率試算、登記簿甲區與乙區確認、匯款路徑設計、納稅管理人安排，以及退出情境規劃。若想比較香港投資人的判斷邏輯，可參考香港投資人的日本不動產指南。中國投資人與香港投資人，在家庭居留資格安排與教育據點配置上通常不同，因此購買後的持有架構也會分歧。我們實務上通常會分兩步確認：先看 5 個軸線的評價，再看家庭結構與居留策略是否一致。

8. 常見問題（FAQ）

Q1. 和中國 70 年使用權住宅相比，日本的永久所有權究竟安全到什麼程度？ 日本的所有權屬於民法上的永久權，經過繼承也不會到期。只要完成登記，就具備對抗第三人的效力，因此雙重讓渡等風險相對有限。

Q2. 非居住者也能開立日本銀行帳戶嗎？ 不同金融機構的做法並不一致。是否持有經營管理簽證、其他在留資格，以及是否設有納稅管理人，都可能影響開戶可行性。INA 目前會依客戶條件協助介紹合作中的大型銀行與地方銀行。

Q3. 如果日圓之後反轉升值，會發生什麼事？ 日圓升值會提高買入時的人民幣成本，但也會讓日圓資產換算成人民幣後的評價額上升。從退出角度看，匯兌收益反而可能擴大，同時仍保有續持的選項。

Q4. 不申請經營管理簽證，也可以只買不動產嗎？ 可以。購買本身與簽證沒有直接關係。不過若你是非居住者，通常仍需要處理納稅管理人指定，以及 FEFTA 的事後申報義務。

Q5. 相續稅會不會在中國那邊也被課到？ 中國目前尚未正式制度化相續稅，但未來制度變化風險與日本最高 55% 的相續稅上限，是兩個不同層面的問題，都需要獨立檢討。

Q6. 出口時會不會只能賣給中國投資人？ 在東京 23 區，買方通常包括日本國內自住需求、投資人與外國投資人三層，並不依賴單一國籍。不過在郊區或地方城市，買方池確實可能變窄。

Q7. 如果沒有做 FEFTA 事後申報，會有罰則嗎？ 《外國為替及び外國貿易法》確實設有罰則規定。一般而言，事後申報須在取得後 20 日內，經由日本銀行向財務大臣提出。

Q8. 塔樓公寓的管理組合，外國屋主也能行使表決權嗎？ 依日本《區分所有法》，所有權人的國籍不影響表決權。實務上常見做法是透過委任書或代理人行使。關於外國屋主表決權，也可延伸閱讀高級公寓價格走勢與外國投資人策略。

監修：稻澤大輔（宅地建物取引士、公認不動產顧問 Master、賃貸不動產經營管理士、行政書士）

引用與參考資料

[國土交通省不動產價格指數](https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html)
[法務省不動產登記的 ABC](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html)
[法務省外國居住者・外國法人地址證明資訊](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00574.html)
[國稅廳非居住者的不動產所得](https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12014.htm)
[財務省外國為替及び外國貿易法（FEFTA）不動產取得申報](https://www.mof.go.jp/english/policy/international_policy/real_property/index.html)
[日本銀行外匯市場統計](https://www.boj.or.jp/statistics/market/forex/index.htm)
[不動產流通機構（REINS）市況報告](https://www.reins.or.jp/library/)