2025年，在全球房地產投資市場中，東京超越紐約和倫敦等主要城市，在投資金額上榮登全球第一。這個事實可能讓許多投資者感到驚訝。歷史性的日圓貶值確實為海外投資者帶來了順風，但東京的魅力不僅止於此。穩定的經濟、獨特的金融環境，以及作為城市的成熟度複合交織，將東京推升為全球最具吸引力的房地產投資目的地之一。
本文由INA&Associates株式會社基於最新數據，多角度分析東京房地產市場蓬勃發展的原因，並展望2025年後的投資策略。為何如今全球資金紛紛湧向東京？我們將深入探討其本質。
蓬勃發展的東京房地產市場：數據顯示的壓倒性存在感
近年東京房地產市場的勢頭由各項數據所證實。根據房地產服務巨頭JLL的調查，2025年第一季度對日本的房地產投資金額達到2兆952億日圓，創下單季歷史新高。這比前年同期增長了23%。
推動這個市場的是海外投資者旺盛的投資意願。僅2025年上半年，海外投資者的房地產購買金額就超過1兆日圓，比前年同期增長了一倍。因此，在全球城市別投資金額排行榜中，東京大幅領先紐約和達拉斯-沃斯堡，奪得榜首位置。
| 排名 | 城市名稱 | 投資金額（億美元） |
|---|---|---|
| 1 | 東京 | 110 |
| 2 | 紐約 | 73 |
| 3 | 達拉斯-沃斯堡 | 63 |
資料來源：JLL（2025年第一季度數據）
這股熱潮也明顯反映在房地產價格上。2025年1月1日公布的地價比前年上漲2.7%，這是泡沫經濟崩潰後的1992年以來最高的增長率。特別是首都圈的中古公寓價格持續上升，顯示東京的資產價值在國際上獲得高度評價。
吸引海外投資者的三大引力
那麼，為何海外投資資金如此集中於東京呢？其背景存在著三股強大的引力。
引力1：日圓貶值帶來的划算感與資產防禦
首先，目前歷史性的日圓貶值帶來的價格划算感。例如，幾年前1美元兌110日圓時，1億日圓的物件約為91萬美元。但在目前1美元兌150日圓的情況下，只需約67萬美元即可購買，以美元計算便宜了約27%。這種匯率優勢對海外投資者來說，是取得日本房地產的絕佳機會。
此外，對於想要保護資產免受本國貨幣通膨或地緣政治風險影響的海外富裕階層而言，價值穩定的日本房地產，特別是東京的物件，是極具吸引力的資產防禦手段。
引力2：全球罕見的金融環境
其次，是日本獨特的金融環境。在世界各國為抑制通膨而提高政策利率的情況下，日本銀行雖然解除了負利率政策，但仍維持著極度寬鬆的金融環境。這種低利率使得房地產投資的借貸成本得以壓低。
因此，相對於投資金額的實際收益，也就是所謂的現金對現金報酬率，與其他先進國家城市相比往往更高。這對於重視穩定收入的投資者來說，是非常大的吸引力。
引力3：穩定的政治經濟與城市成熟度
第三股引力是日本政治經濟的穩定性與東京這座城市的成熟度。法律制度完善、所有權受到明確保護的日本，在國際上被評為國家風險低。這在追求長期資產持有的房地產投資中，是極為重要的因素。
此外，東京雖是全球數一數二的大都市，但交通基礎設施高度發達，治安也良好。豐富的文化、美食、高度的生活便利性，都成為支撐房地產租賃需求穩定的基礎。這種城市的綜合實力，帶來了對房地產價值長期穩定性的信賴。
2025年後的市場預測與投資策略
今後市場將如何變動呢？專家預測，海外投資者的立場將會改變。過去以「優先出售」的姿態利用日圓貶值優勢較為顯著，但今後預計將以累積的投資待機資金（乾粉）為本，也會積極投入優良物件的「取得」。換言之，「取得與出售同時並行」很可能成為市場的新階段。
在區域方面，東京仍將是中心無庸置疑，但大阪市場的成長性也備受矚目。這不僅是因為對世博會的期待，還因為與東京相比價格較為合理，以及海外投資者對大阪這座城市潛力的理解日益加深。
在這樣的市場環境下，投資者應該採取什麼樣的策略呢？一種是對都心優良的辦公大樓或出租公寓等資產價值穩定的物件進行長期投資的核心投資。另一種是取得使用率低的物件或有再開發可能性的物件，提高附加價值以追求出售收益的增值型投資。根據自身的投資目標和風險承受度，選擇適當的策略至關重要。
總結
本文透過數據解析了全球投資者關注東京房地產市場的原因。要點如下：
- 壓倒性的市場規模：2025年，東京在房地產投資金額上成為全球第一，市場的蓬勃發展由數據證實。
- 三大引力：「日圓貶值帶來的划算感」、「全球罕見的金融環境」、「政治經濟的穩定性」強力吸引著海外投資者。
- 投資對象多元化：從傳統以辦公室為中心，擴展到物流設施、酒店、出租住宅等可預期更高成長性或穩定性的領域。
- 未來展望：在豐富的投資待機資金支撐下，市場蘊含著進一步活絡的可能性。投資者需要更具策略性的方法。
東京的房地產市場正處於全球矚目的動態舞台上。然而，正因為處於這樣的狀況，不被表面資訊迷惑、洞察本質的眼光不可或缺。收集正確的資訊，與值得信賴的夥伴共同做出符合自身目標的投資判斷，是成功的關鍵。
我們INA&Associates株式會社貼近每位客戶的資產狀況與目標，提供最適合的房地產投資解決方案。若您對東京及日本的房地產投資有興趣，歡迎隨時諮詢。
常見問題（Q&A）
Q1：現在才投資東京的房地產會不會太遲？
A1：雖然價格呈上升趨勢，但考慮到日本的低利率環境、經濟穩定性以及未來的成長性，東京房地產市場仍是極具吸引力的投資目標。但是，比起以往，更需要能夠精準選定具有未來性的區域和物件的專業知識。
Q2：如果日圓升值，應該如何考慮風險？
A2：匯率變動對海外投資者來說是必須經常考慮的風險。日圓升值時，以美元計算的資產價值和租金收入會縮水。然而，房地產投資的基本是追求長期租金收入（收益報酬）和未來出售收益（資本利得）兩者。穩定的租金收入在某種程度上具有抵銷匯率波動風險的效果。重要的是不要因短期匯率變動而患得患失，而應保持長期視角。考慮避險手段也是一個方法。
Q3：投資地方城市如何？
A3：像大阪這樣的特定地方城市，由於獨特的開發計畫和入境需求增加，蘊含著很高的成長潛力。但是，一般來說地方城市相較於東京市場規模較小，房地產的流動性（買賣的容易度）往往較低。在考慮投資時，需要仔細調查該城市的人口動態、產業結構、再開發計畫等，謹慎評估風險與報酬的平衡。
Q4：推薦的投資領域是什麼？
A4：這會因投資者的風險承受度和投資目標而有很大差異。如果重視穩定的現金流，那麼可預期穩定需求的出租住宅是合適的。另一方面，若要追求更高的成長性，則以電子商務擴大為背景的物流設施，或入境需求顯著復甦的酒店領域備受矚目。理解各個領域的特性，做出符合自身投資組合的選擇很重要。
Q5：要開始房地產投資，首先應該做什麼？
A5：最初的步驟中最重要的是找到值得信賴的專家。房地產市場是資訊容易不對稱的世界。雖然透過網路和書籍獲得知識也很重要，但以能夠提供市場最新動態、非公開物件資訊、法務及稅務專業建議的房地產公司為夥伴，將大幅提高成功的機率。首先不妨從諮詢多家公司開始，尋找能夠真誠傾聽您想法、值得信賴的負責人。
