當你決定在日本蓋一棟獨棟訂製住宅（注文住宅）時，多數人最先卡關的問題是：「大型住宅建商（ハウスメーカー，House Maker）到底差在哪裡？」這是一種日本獨有的住宅產業模式——由少數幾家全國性企業，以自有工廠生產標準化建材、用規格化商品線在全國各地興建住宅，在台灣、香港並沒有直接對應的業態（台灣的「建商」多半是興建、銷售預售屋或成屋的開發商，而不是按照個別業主需求、以工廠規格化生產方式量身打造獨棟住宅的公司）。把五家公司的型錄攤開來看，寫的多半只是工法名稱與樣品屋照片，至於要花多少錢、保固幾年、2026年動工能拿回多少補助與減稅，型錄上完全看不到。這篇文章是一篇「只看數字」的比較文章，寫給2026年打算委託住宅建商興建訂製住宅、正在決定要向哪幾家公司要相同條件報價（相見積もり）的讀者。內容涵蓋坪單價行情、五大建商的營收規模・工法・初期保固，以及2025年節能基準義務化之後才真正發揮作用的補助金與減稅制度，全部以第一手數據並列呈現。
還有一點值得特別說明：日本實施的是永久私有產權制度——買下土地之後，產權沒有到期日，可以無限期持有、繼承、轉讓，這一點與台灣目前的私有土地所有權制度相當接近，台灣投資人理解起來門檻不高。但對香港投資人而言，反差就相當明顯：香港絕大多數土地屬於「官地」，一般透過政府批地取得50年（或更短）的「地契」（leasehold），到期須續期並可能補地價，並非永久持有。換句話說，同樣是「買房子」，日本訂製住宅連同土地一併取得的，是沒有到期日的完整產權。這是香港投資人在評估日本置業、尤其是長期持有或跨代傳承時，特別值得留意的制度差異。
本文重點
- 2025年度日本訂製住宅（注文住宅）全國平均建造費為4,259.8萬日圓（約新台幣894.6萬元，以下日圓金額均按1日圓≈0.21新台幣換算，基準日為2026年8月15日參考匯率，實際請以當下銀行牌告為準；港元讀者可依當下匯率自行換算）、住宅面積118.4平方公尺，換算坪單價約118.9萬日圓（約新台幣24.97萬元）（資料來源：住宅金融支援機構〈2025年度FLAT 35利用者調查〉）。
- 若須連同土地一起購入，全國平均為建造費3,737.6萬日圓＋土地取得費1,575.3萬日圓＝總額5,312.9萬日圓（約新台幣1,115.7萬元），首都圈（東京都、埼玉、千葉、神奈川）則上看6,404.3萬日圓（約新台幣1,344.9萬元）。
- 自2025年4月起開工的新建住宅，日本已全面將節能基準適合列為法定義務。這代表各建商之間的性能差異，重點已從「是否達到基準」轉移到「超過法定基準多少」。
- 以2026年動工為例，房屋性能等級的高低，加計補助金與住宅貸款減稅後，最終差額可達約257萬日圓（約新台幣53.97萬元）（以育兒世代、5～8地域為模型試算）。
- 所謂「五大建商」其實並無官方定義。用營收排序、或用交屋戶數排序，名單會不一樣。與其糾結排名，不如直接比較各家公司的工法、保固與性能，這對實際決策更有幫助。
什麼是「ハウスメーカー」（House Maker）？用數字看懂它與工務店、設計事務所的差異
ハウスメーカー（House Maker，日本住宅建商）指的是自行擁有建材生產設備、依據規格化商品線在全國範圍內供應住宅的企業。透過建材的大量採購、工廠內部材製造，以及標準化施工流程，這類公司的目標是將品質與價格的落差壓到最低。選擇同一款商品，完工後的成果也會相近——反過來說，這也代表「不論由哪一位工班負責，都能達到一定水準」。
House Maker工法約占日本自有住宅的四分之一
House Maker在日本住宅市場中的實際占比，可以從各工法別的開工統計數字看出。根據日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，簡稱MLIT，職能上約當台灣的內政部國土管理署加交通部）〈建築開工統計調查報告（令和7年度計）〉（2026年1月30日公布），2025年日本全國新建住宅開工戶數為740,667戶，較前一年減少6.5%，已連續3年下滑。其中「持家」（屋主自用之獨棟或連棟住宅，不含出租與分讓公寓）為201,285戶（較前一年減少7.7%，連續4年下滑）。
| 區分 | 2025年開工戶數 | 較前一年 | 其中持家 | 占持家整體之比例 |
|---|---|---|---|---|
| 新建住宅（總數） | 740,667戶 | 減6.5% | 201,285戶 | － |
| 預製住宅（プレハブ） | 88,877戶 | 減4.5% | 23,972戶 | 約11.9% |
| 2×4工法住宅（ツーバイフォー） | 91,512戶 | 減3.8% | 29,302戶 | 約14.6% |
| 預製＋2×4工法合計 | 180,389戶 | － | 53,274戶 | 約26.5% |
預製工法（プレハブ）與2×4工法是大型House Maker最擅長的兩種工法。以持家20.1萬戶計算，約26.5%、大約每4戶就有1戶是用這兩種工法興建的。剩下約四分之三仍以傳統「在來木造」（在來軸組工法，日本傳統的木造軸組建築方式）為主，由各地區的工務店（地方性小型營造商）廣泛承接。換句話說，House Maker並不是日本住宅市場的「主流」，而是「想用規格化方式確保品質的族群」所選擇的其中一種選項。對照台灣以大樓型預售屋、成屋為市場主流、獨棟訂製住宅占比極低的情況，日本「獨棟訂製住宅仍占相當比例、且有一整個產業以規格化工廠生產方式支撐」，本身就是台灣、香港投資人較少接觸到的市場結構。
House Maker、工務店、設計事務所的差異
這三種委託對象，究竟適合誰，取決於你最重視「自由度、價格、工期、保固」中的哪一項。下表整理了在決定要諮詢哪一種業者之前，應該先掌握的判斷基準。
| 比較項目 | House Maker（大型住宅建商） | 工務店（地方營造商） | 設計事務所（建築師事務所） |
|---|---|---|---|
| 設計自由度 | 侷限在商品線範圍內。超出規格需額外費用與時間 | 相對較高，規格變更彈性大 | 最高，可從零開始設計 |
| 價格傾向 | 廣告宣傳費、研發費、展示中心營運費會反映在價格中 | 廣告費負擔較小，同樣規格下較容易壓低價格 | 工程費之外另計設計監理費（費率因事務所而異） |
| 估價確定度 | 高。標準規格明確，最終金額波動小 | 依公司而異，差異可能很大 | 須經實施設計與招標後才確定，初期階段金額浮動範圍較大 |
| 工期 | 工廠生產、工期較短 | 標準水準 | 設計期間較長，整體工期通常最長 |
| 保固 | 多數公司提供結構・防水初期保固30年 | 以「住宅品質確保促進法」（品確法）規定的10年為基本，是否延長視公司而定 | 依施工廠商的保固而定 |
| 適合對象 | 重視品質與金額可預期性的人 | 想兼顧成本與規格自由度的人 | 將格局與設計放在最優先的人 |
補充說明：關於住宅結構耐力上的主要部分，以及防止雨水滲入的部分，依據日本《住宅品質確保促進法》（品確法，全稱「住宅の品質確保の促進等に関する法律」，為全國統一、法定10年瑕疵擔保責任的強制規定），所有業者皆被要求負擔10年的瑕疵擔保責任。House Maker標榜的「30年保固」，其實是在這法定10年之上、由公司自行疊加的保固期間。因此不能只看「30年」這個數字，更要仔細確認疊加部分的「續約條件」為何。
在日本委託House Maker建屋要花多少錢？2026年坪單價與總價行情
2025年度日本訂製住宅（注文住宅）全國平均建造費為4,259.8萬日圓（約新台幣894.6萬元），住宅面積118.4平方公尺，換算坪單價約118.9萬日圓（約新台幣24.97萬元）。這是住宅金融支援機構（JHF，日本政策性住宅金融機構，主要提供「FLAT 35」長期固定利率房貸）於2026年7月24日公布的〈2025年度FLAT 35利用者調查〉數據，取材自全國3,889件實際案例。建議先把這個水準當作基準線，再去看各家公司的報價，判斷才不會失準。
訂製住宅建造費、住宅面積、坪單價（依地區別）
| 地區 | 件數 | 建造費 | 住宅面積 | 坪單價（換算） | 家庭年收入 |
|---|---|---|---|---|---|
| 全國 | 3,889件 | 4,259.8萬日圓 | 118.4㎡（約35.8坪） | 約118.9萬日圓/坪 | 718.9萬日圓 |
| 三大都市圈 | 1,866件 | 4,527.8萬日圓 | 120.4㎡（約36.4坪） | 約124.3萬日圓/坪 | 741.9萬日圓 |
| 首都圈 | 902件 | 4,761.5萬日圓 | 121.6㎡（約36.8坪） | 約129.4萬日圓/坪 | 743.1萬日圓 |
| 近畿圈 | 485件 | 4,269.8萬日圓 | 117.5㎡（約35.5坪） | 約120.1萬日圓/坪 | 739.7萬日圓 |
| 東海圈 | 479件 | 4,348.8萬日圓 | 121.0㎡（約36.6坪） | 約118.8萬日圓/坪 | 741.9萬日圓 |
| 其他地區 | 2,023件 | 4,012.6萬日圓 | 116.5㎡（約35.2坪） | 約113.9萬日圓/坪 | 697.7萬日圓 |
坪單價是以建造費除以住宅面積（1坪≈3.306平方公尺）換算出的參考數值。首都圈與「其他地區」每坪相差約15.5萬日圓（約新台幣3.26萬元），若以35坪計算，總價差距可達約540萬日圓（約新台幣113.4萬元）。這項調查的對象是FLAT 35貸款使用者，並非專門針對House Maker的統計。不過，規格化的大型建商商品，坪單價通常會高於這個平均值；如果某家公司報出的坪單價低於平均，反而應該先確認「報價中沒有包含哪些費用項目」。
含土地購入的總價，以及每月還款金額
如果手上還沒有土地，就必須在建造費之外，再加上土地取得費用。同一份調查中「含土地訂製住宅」（全國7,733件）的數據如下。
| 地區 | 建造費 | 土地取得費 | 總價 | 住宅面積 | 家庭年收入 |
|---|---|---|---|---|---|
| 全國 | 3,737.6萬日圓 | 1,575.3萬日圓 | 5,312.9萬日圓 | 110.3㎡ | 742.2萬日圓 |
| 首都圈 | 3,814.3萬日圓 | 2,590.0萬日圓 | 6,404.3萬日圓 | 109.4㎡ | 822.6萬日圓 |
| 近畿圈 | 3,601.7萬日圓 | 1,884.3萬日圓 | 5,486.0萬日圓 | 110.6㎡ | 722.9萬日圓 |
| 東海圈 | 3,871.1萬日圓 | 1,453.5萬日圓 | 5,324.6萬日圓 | 113.0㎡ | 752.4萬日圓 |
值得注意的是，含土地訂製住宅的建造費，全國平均為3,737.6萬日圓，比不含土地的訂製住宅（4,259.8萬日圓）低了約522萬日圓（約新台幣109.6萬元），住宅面積也縮小了8.1平方公尺、僅110.3平方公尺。這清楚顯示：土地費用的負擔會壓縮建築物本身的預算，這個結構在統計數字上表現得相當明顯——這一點與台灣、香港常見的「房地合一」預售屋、成屋交易模式相當不同：日本訂製住宅通常是土地與建物分開取得、分開計價，購地與蓋房的預算會互相排擠。
以還款面來看，訂製住宅每月預定還款金額全國平均為12萬3,900日圓（約新台幣2.6萬元），總還款負擔率23.0%；含土地訂製住宅則為15萬2,300日圓（約新台幣3.2萬元）、負擔率26.4%，比不含土地的情況高出3.4個百分點。如果你打算連土地一起找，建議在決定建築物等級之前，先設定好這個負擔率的上限，之後的選擇會更明確。關於資金規劃的具體做法，可參考〈蓋房子到底要多少錢？費用明細與資金規劃要點〉一文中的整理。
務必事先確認「坪單價○○萬日圓」沒有包含的費用
各家公司廣告上寫的「本體價格」「坪單價」，並不是房屋完工、可以入住為止的總費用。以一條工務店（Ichijo Komuten）規格化住宅商品「HUGme（哈格米）」為例，官網標示本體價格「自1,490萬日圓起」（約新台幣312.9萬元），商品頁面同時附上以下但書。
本商品之本體價格，不包含基地調查、建築確認申請、臨時工程、外部工程、室外給排水工程、選配（客製）規格、照明、家具、家電、登記等費用。（一條工務店 HUGme 商品頁面）
這並非該公司獨有的做法，而是日本住宅產業普遍的定價表示方式。也就是說，「坪單價×坪數」算出來的金額，跟你實際要支付的金額並不會一致。在向多家公司索取報價（相見積もり）時，請務必逐一確認以下項目是否都已列入各家的估價單中。
- 本體工程費：房屋本身的工程費用。標準規格的範圍請以書面確認
- 附帶工程費：地質改良、室外給排水、臨時工程、既有建築物拆除等
- 外部工程費：大門、停車場、圍籬、綠化植栽。容易被延後處理的費用項目
- 雜項費用：建築確認申請、登記、火災保險、住宅貸款手續費、印花稅
- 選配費用：照明、窗簾、訂製家具、太陽能發電、蓄電池
如果沒有先統一這5個項目，只比較總價，原本看起來便宜的公司，最後反而可能變貴。就我們在不動產實務上的觀察，簽約後才因追加費用而困擾的客戶，多數是因為初期估價單裡沒有納入外部工程費與地質改良費。建議一併參考〈訂製住宅常見的後悔與避免方法〉一文，可以在簽約前多排除幾個潛在爭議點。
以第一手資料比較日本五大住宅建商
若依規模排序，日本大型House Maker前段班依序為大和House工業（Daiwa House）、積水House（Sekisui House）、住友林業（Sumitomo Forestry）、旭化成Homes（Asahi Kasei Homes，品牌「ヘーベルハウス／Hebel House」）、一條工務店（Ichijo Komuten）。不過，各家公司財報的事業區隔（segment）範圍並不相同，也有公司因未上市而不公開營收數字。以下先整理各公司最近一期財報，以及與建屋者直接相關的保固與性能表現。
五大建商營收、工法、初期保固比較表
| 公司 | 最近一期合併營收 | 住宅事業營收 | 主要結構・工法 | 結構・防水初期保固 | 保固延長條件 |
|---|---|---|---|---|---|
| 大和House工業 | 5兆5,768億日圓（2026年3月期，約新台幣1兆1,711億元） | 獨棟住宅事業區隔1兆3,422億日圓（含美國獨棟住宅事業等） | 以鋼骨造為主，亦有木造 | 交屋日起30年（須接受該公司實施的定期檢查為前提條件） | 30年、45年時實施付費維護工程，每15年可延長一次 |
| 積水House | 4兆1,979億日圓（2026年1月期，約新台幣8,815.6億元） | 獨棟住宅事業4,789億日圓 | 鋼骨系統及木造（Shawood系列） | 初期30年（10年、20年時須接受免費檢查作為延續條件） | 透過「U-Trust系統」再保固制度延長，35年後之後的檢查、維修全部須自費 |
| 住友林業 | 2兆2,675億日圓（2025年12月期，約新台幣4,761.8億元） | 住宅事業5,853億日圓 | 木造 | 依「維護保全計畫書」實施維護工程並委由該公司施作為條件，結構軀體・防水最長保固60年 | 第30年若要申請延長保固，須進行付費維護工程，同時實施耐久診斷 |
| 旭化成Homes（Hebel House） | 1兆343億日圓（2026年3月期，約新台幣2,172億元） | 因專營住宅事業，合併營收幾乎全數來自住宅相關業務 | 鋼骨造＋ALC混凝土「Hebel」板材 | 初期30年 | 30年後定期檢查搭配該公司指定之付費維修，最長可達60年；免費檢查則實施60年 |
| 一條工務店 | 未上市，未公開 | 未公開 | 木造（雙層Monocoque結構、內外雙層隔熱工法） | 安心30年長期保固 | 第15年免費檢查時，若判定需要付費維護工程並完成施作，可延長至第30年；第10年、第20年為免費白蟻防治工程 |
從這張表可以看出三件事。第一，各家龍頭企業的結構・防水初期保固幾乎都統一在30年，真正拉開差距的是「延長條件」。第二，像住友林業這樣不明確劃分「初期／延長」年限、而是以「依維護保全計畫書實施維護工程並委由自家公司施作」為條件、標示最長60年保固的設計方式也存在，單純比較年數並無法掌握實際內容。第三，無論哪一家公司，保固延長都以付費檢查或付費工程為前提。就算標榜「60年保固」，也不代表這60年間都是免費守護。
節能性能：有些公司公布具體數值，有些沒有
2026年區分各家公司性能高下的最大變數，是隔熱與節能表現，而這方面各公司公布的資訊詳細程度並不一致。積水House在2026年1月期決算短報中公布，2024年度獨棟住宅的ZEH（Net Zero Energy House，淨零耗能住宅，日本特有的住宅節能等級認證制度，概念上接近但制度設計不同於台灣的「近零碳建築」標章）比率達96%，創下歷史新高（不含北海道地區的承包及分售住宅）。一條工務店則在官網說明，代表外殼隔熱性能的UA值達業界最高水準，遠超ZEH水準所要求的隔熱等性能等級5。
不過，並非所有公司都用同一套指標公布隔熱性能。正因如此，我們建議在樣品屋現場直接詢問「這個規格的UA值是多少」「這是標準規格還是選配」——用具體數字判斷，而不是只看公司名氣。
「五大建商」的計算方式並無定論
網路上常見的「House Maker五大建商」說法，其實沒有官方定義。用營收排序，或用獨棟住宅交屋戶數排序，上榜名單會不一樣。若以營收排序，大和House工業與積水House會排在前面，但這兩家公司的事業內容都涵蓋出租住宅、商業設施、物流設施、海外事業，屬於綜合開發商型態的集團。若只看獨棟訂製住宅本身，規模排名就會改變。
一條工務店因未上市，不公開營收數字，但該公司在企業資訊頁面公布，其獨棟住宅銷售戶數為業界第一，並保有金氏世界紀錄（年度最暢銷訂製住宅公司等頭銜，紀錄對象年度為2023年）。也就是說，就算不在營收排行榜上，在獨棟住宅「戶數」這個指標上，它仍是名列前茅的企業。與其盯著排行榜看，不如直接依照自己想要的結構、性能、預算篩選出候選公司，這樣的判斷會更踏實。
各公司財報事業區隔範圍不同：為什麼不能單純比較營收
比較表中的營收數字，並不能直接拿來排出優劣。大和House工業的獨棟住宅事業區隔（1兆3,422億日圓）中，除了日本國內的規格化住宅、半客製住宅與翻修事業之外，還包含美國的獨棟住宅事業。相對地，積水House的獨棟住宅事業（4,789億日圓）則僅限於日本國內的獨棟住宅。同樣叫「獨棟住宅」，統計範圍卻不一樣。
住友林業也是同樣的情況：合併營收2兆2,675億日圓中，包含美國、澳洲的獨棟住宅事業以及木材建材事業，日本國內住宅事業則為5,853億日圓。營收規模衡量的是「這家公司在住宅產業裡的體力有多厚」，並不能直接代表你家的品質。公司規模比較適合當作評估「倒閉風險」與「長期保固實際履約能力」的參考指標，至於房屋本身的判斷，還是應該回到工法、性能、保固條件這三個面向，這才是比較務實的做法——對長期持有海外資產、重視資產保全的台灣、香港投資人而言，這種「規模看倒閉風險、內容看工法性能」的分開判斷方式，也是評估任何海外開發商或建商時值得採用的原則。
三井Home、MISAWA Home、Sekisui Heim、Panasonic Homes又該如何定位？
被列為「大手」的公司，並不僅止於前述5家。三井Home是日本最早導入2×4工法的公司之一，強項在於設計質感以及與外部建築師的協作。MISAWA Home採用木質系板材的Monocoque（單體殼）結構，以設有大型收納空間的「藏之家（藏のある家）」系列聞名。積水化學旗下的Sekisui Heim，採用先在工廠組裝單元、再運至現場組裝的「Unit工法」；Panasonic Homes則以制震技術與住宅設備整合為特色。
只不過，這些公司多半未上市、或是被納入母公司的合併財報中，難以單獨確認住宅事業本身的營收規模，因此常常不會被列入「依規模排序的五大建商」名單。沒有進入規模排行榜，不代表住宅品質比較差。如果你已經決定想用2×4工法興建、或是想要Unit工法帶來的短工期優勢，就沒有理由把這4家公司排除在候選名單之外。
2026年在日本蓋房子，不能忽略的3項制度
2026年蓋房子，真正牽動金額的並不是選哪家公司，而是選擇哪一種性能等級。節能基準義務化之後，各家公司之間的差異，已經從「是否達標」轉為「超過法定標準多少」；而超過的部分，會直接透過補助金與住宅貸款減稅反映在金額上。
自2025年4月起，日本所有新建住宅全面強制節能基準適合
依據《建築物節能法》（建築物省エネ法）修法，自2025年4月起開工的所有新建住宅與非住宅，均被要求須符合節能基準——這在台灣、香港的建築法規中並沒有完全對應的全國統一強制標準。這代表過去以「高隔熱」為賣點的公司，與沒有主打這點的公司，現在的「底線」已經被拉平。反過來說，2026年真正該比較的重點，已經不是「是否符合節能基準」，而是要看各公司的規格，究竟達到ZEH水準、長期優良住宅、還是GX志向型住宅——這是更進一步的等級之爭。
ZEH是透過提升隔熱性能、拉高設備效率，再搭配太陽能發電等方式，讓住宅自行提供所需能源的一種住宅類型。目前被義務化的節能基準，其實還在ZEH水準之前的一個階段。建議在看各家型錄上「ZEH對應」「等級6標準」這類標示時，具體確認它們對應到上圖中的哪個位置，性能的討論才會變得具體、可比較。
「未來環保住宅2026事業」的補助金額與申請期限
由日本國土交通省主管的「住宅節能2026活動」（住宅省エネ2026キャンペーン）之下設有「未來環保住宅2026事業」（みらいエコ住宅2026事業），針對新建訂製住宅提供以下補助，金額依住宅性能等級與地域區分而定。
| 補助對象住宅 | 適用家庭 | 1～4地域 | 5～8地域 | 附帶拆除舊屋時之加算 |
|---|---|---|---|---|
| GX志向型住宅 | 所有家庭 | 125萬日圓/戶（約新台幣26.25萬元） | 110萬日圓/戶（約新台幣23.1萬元） | 無 |
| 長期優良住宅 | 育兒家庭或年輕夫婦家庭 | 80萬日圓/戶（約新台幣16.8萬元） | 75萬日圓/戶（約新台幣15.75萬元） | 20萬日圓（上限，約新台幣4.2萬元） |
| ZEH水準住宅 | 育兒家庭或年輕夫婦家庭 | 40萬日圓/戶（約新台幣8.4萬元） | 35萬日圓/戶（約新台幣7.35萬元） | 20萬日圓（上限，約新台幣4.2萬元） |
須掌握的要件如下。
- 開工要件：僅限2025年11月28日以後已著手基礎工程（開挖工程或基樁打設工程）的住宅。
- 樓地板面積：50平方公尺以上240平方公尺以下。
- 核發申請期限：至2026年12月31日止。但新建訂製住宅中的ZEH水準住宅，僅至2026年9月30日止。
- 預約申請期限：至2026年11月16日止。ZEH水準住宅僅至2026年8月17日止。
- 家庭之定義：育兒家庭指截至令和7年（2025年）4月1日時擁有未滿18歲子女之家庭，年輕夫婦家庭指截至令和7年4月1日時夫妻其中一方未滿39歲之家庭（若於令和8年〔2026年〕3月底前已著手工程，基準日則改為令和6年〔2024年〕4月1日）。
- 申請主體：並非由屋主本人直接申請，而是由已在此事業登記的「未來環保住宅事業者」代為辦理手續。
無論哪一個期限，都可能因預算上限提前額滿而提早截止申請。GX志向型住宅不限家庭類型皆可申請，但長期優良住宅與ZEH水準住宅僅限育兒家庭、年輕夫婦家庭——這是2026年度方案的一大分水嶺。簽約前，請務必確認你正在評估的建商，是否已完成本事業的登記。
2026年入住適用之住宅貸款減稅與借款額度上限
住宅貸款減稅制度（住宅ローン減税，日本針對自用住宅貸款利息提供的所得稅／住民稅扣抵制度，是以貸款餘額為基礎、按比例直接抵扣稅額的機制，抵減幅度通常相當可觀）依據2025年12月26日內閣會議決議，延長5年適用期間，自2026年1月1日起至2030年12月31日入住者皆可適用。扣除率為0.7%，所得限制為2,000萬日圓（約新台幣420萬元）以下。2026年入住之新建住宅借款額度上限如下。
| 新建住宅類型 | 借款上限（一般家庭） | 借款上限（育兒家庭等） | 扣除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低碳住宅 | 4,500萬日圓（約新台幣945萬元） | 5,000萬日圓（約新台幣1,050萬元） | 13年 |
| ZEH水準節能住宅 | 3,500萬日圓（約新台幣735萬元） | 4,500萬日圓（約新台幣945萬元） | 13年 |
| 節能基準適合住宅 | 2,000萬日圓（約新台幣420萬元） | 3,000萬日圓（約新台幣630萬元） | 13年（2028年以後入住者原則上不適用支援對象。惟2027年底前已取得建築確認等情形，適用2,000萬日圓×10年） |
| 其他住宅 | 不適用支援對象 | － | |
這裡的「育兒家庭等」，指擁有未滿19歲子女的家庭，或夫妻其中一方未滿40歲的家庭。樓地板面積門檻為40平方公尺以上，但合計所得超過1,000萬日圓（約新台幣210萬元）者，以及適用育兒家庭等加碼措施者，則須達50平方公尺以上。此外，自令和10年（2028年）以後入住者起，若新建住宅位於土石流特別警戒區域等「災害紅區」，將不適用本制度。
特別容易被忽略的是「節能基準適合住宅」這一類別的處理方式。2026年、2027年入住者仍可適用2,000萬日圓（育兒家庭等為3,000萬日圓）×13年的額度，但2028年以後入住者原則上不再適用支援。不過，若已在2027年底前取得建築確認等資格，仍保留2,000萬日圓×10年的額度。若開工或交屋時程延遲，導致入住時間拖到2028年，這類住宅的扣除額度可能大幅縮水。關於房貸利率類型的選擇方式，可參考〈優惠利率的運作機制與轉貸判斷基準〉一文的整理。
即使各家公司在型錄上的表達方式不盡相同，節能性能標示都會以統一格式呈現。在樣品屋或洽談時，只要提出「請出示這個規格的節能性能標示」的要求，就能將隔熱性能與能源消耗性能，在不同公司之間直接並列比較。
性能等級的差異，13年下來會產生多少金額落差？
把補助金與住宅貸款減稅加總起來看，就能看出性能等級的選擇，最終會造成多大的金額差距。以下以育兒家庭在5～8地域（本州多數地區皆屬此範圍）興建住宅為模型進行試算。
| 性能等級 | 未來環保住宅2026補助金額 | 住宅貸款減稅借款上限 | 13年扣除額度上限 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 75萬日圓（約新台幣15.75萬元） | 5,000萬日圓（約新台幣1,050萬元） | 455萬日圓（約新台幣95.55萬元） | 530萬日圓（約新台幣111.3萬元） |
| ZEH水準住宅 | 35萬日圓（約新台幣7.35萬元） | 4,500萬日圓（約新台幣945萬元） | 409.5萬日圓（約新台幣86萬元） | 444.5萬日圓（約新台幣93.3萬元） |
| 僅符合節能基準適合 | 0日圓 | 3,000萬日圓（約新台幣630萬元） | 273萬日圓（約新台幣57.3萬元） | 273萬日圓（約新台幣57.3萬元） |
扣除額是以「借款上限×0.7%×13年」計算出的理論上限。長期優良住宅與「僅符合節能基準」兩者的差額約為257萬日圓（約新台幣53.97萬元）。就算取得長期優良住宅認定、並提升性能規格額外多花200萬日圓（約新台幣42萬元），從制度中拿回來的差額，仍然大於這筆額外支出。
不過，實際扣除金額會受到年底貸款餘額與已繳所得稅額（以及可從住民稅扣抵的上限）影響，未必能拿到理論上限的全額。舉例來說，如果實際借款金額是3,000萬日圓，即使額度上限是5,000萬日圓，計算扣除的基礎金額仍然是3,000萬日圓。建議在告知各家業務代表自己的預計借款金額後，請他們試算「這個規格的減稅金額大約是多少」，並確保每家公司計算的前提條件一致，再進行比較。
選擇House Maker的優點與缺點
綜合以上數字，House Maker的優缺點可以整理如下。
優點：品質可預期，長期保固形同資產價值的保障
- 品質落差小：工廠生產與施工手冊化，使成果不易因負責人員或工地不同而出現大幅差異。
- 估價確定度高：標準規格明確，簽約金額與最終支付金額的落差可以控制在較小範圍。
- 初期保固30年有助於資產價值：結構、防水初期保固30年，是未來出售房屋時，能向買方說明建築物可信度的重要依據。
- 制度應對經驗豐富：許多公司已將補助金申請、長期優良住宅認定申請等手續，內建成公司內部的標準作業流程。
缺點：超出規格的變更成本，以及內含於價格中的銷售費用
- 超出規格的變更費用較高：超出標準規格範圍的變更，會同時增加額外費用與設計所需時間。
- 廣告宣傳費、展示中心營運費計入價格：樣品屋的興建與維護需要相應成本，這些成本會作為商品價格的一部分回收。
- 不適合完全客製化：如果格局與設計是最優先考量，選擇建築師事務所或自由度較高的工務店，會更貼近需求。
- 保固延長以付費檢查、付費工程為前提：長期保固並非「無條件的安心保障」，而是與持續性支出綁在一起的機制。
在我們的不動產實務經驗中，住宅並不是「買了就結束」，而是「長期持有的資產」。從這個角度來看，House Maker的價值，並不只在於落成當下的規格，而在於30年後仍能留下一份可以向第三方（例如未來買家、繼承人）清楚說明的紀錄。請務必妥善保存檢查紀錄、保固書、認定文件——對於考慮日後透過繼承、或將日本不動產轉手給下一代的台灣、香港投資人而言，這些書面紀錄的完整性，往往比房屋本身的裝潢更直接影響資產在傳承或轉售時的可信度與價值。關於優點的進一步整理，可參考〈委託House Maker蓋房子的優點與選擇要點〉一文。
不失敗的House Maker選擇法：相見積比價實務
在鎖定候選公司之前，該做的第一件事，是先統一比較的「尺規」。只要請各家公司以相同的總樓地板面積、相同的性能等級、相同的費用項目結構出具估價單，各家價格差異的原因就會顯現出來。
相見積比價時應並列比較的5個項目
- 本體工程費：以書面統一總樓地板面積與標準規格。所謂「標準」的內容，各公司定義不同。
- 附帶工程費：確認地質改良費是否被列為「另計」。若尚未進行地質調查，須先確認概算的前提條件。
- 雜項費用：確認建築確認申請、登記、火災保險、貸款手續費、印花稅是否已納入。
- 外部工程費：確認涵蓋範圍（停車場混凝土鋪設、圍籬、大門、綠化植栽）。
- 選配費用：照明、窗簾、冷氣、太陽能發電、蓄電池。找出與樣品屋所見規格之間的差異。
在樣品屋現場應確認的問題清單
- 這個樣品屋的規格中，哪些屬於標準規格？
- 這個規格的UA值是多少？隔熱等性能等級是第幾級？
- 是否為「未來環保住宅2026事業」的登記事業者？可以申請GX志向型、長期優良、ZEH水準中的哪一種？
- 如果要取得長期優良住宅認定，額外費用與申請期間大約需要多久？
- 初期保固是幾年？若要延長，第幾年需要進行什麼工程？概算費用是多少？
- 基礎工程預計何時開工？預計何時可以入住？
最後一個問題直接關係到制度期限。「未來環保住宅2026事業」要求基礎工程須於2025年11月28日以後開工，住宅貸款減稅中的「節能基準適合住宅（新建）」則原則上不適用於2028年以後入住者。時程安排對金額的影響，不亞於性能本身。
保固延長條件：簽約前務必問到具體金額
如同前面比較表所示，各家公司的保固延長，都以付費檢查或付費工程為前提。這裡真正該確認的不是年數，而是以下3點。
- 延長的時間點（第幾年、要做什麼工程）
- 當時所需工程的內容與概算費用
- 若委託其他公司施工，保固是否會因此失效
第3點特別重要。許多長期保固都以「須由該公司或指定廠商進行檢查、施工」為條件。這牽涉到未來考慮翻修時的選擇彈性，建議在簽約前先以書面確認清楚，會比較安心。費用行情可參考〈翻修費用行情與部位別成本速查表〉一文。
常見問題（FAQ）
Q. House Maker與工務店有什麼不同？
House Maker自行擁有建材生產設備，以規格化商品在全國範圍供應住宅；工務店則深耕地方，承接自由度相對較高的訂製住宅。若重視品質與金額的可預期性，適合選House Maker；若想兼顧規格自由度與成本，工務店較合適。補充資料：2025年日本「持家」20.1萬戶中，House Maker擅長的預製工法、2×4工法合計約占26.5%，其餘則以傳統在來木造為主。
Q. 大型House Maker的坪單價行情大約是多少？
2025年度日本訂製住宅全國平均建造費為4,259.8萬日圓（約新台幣894.6萬元）、住宅面積118.4平方公尺，換算坪單價約118.9萬日圓（約新台幣24.97萬元）（資料來源：住宅金融支援機構〈2025年度FLAT 35利用者調查〉）。首都圈坪單價較高，約129.4萬日圓/坪（約新台幣27.2萬元）。不過這是FLAT 35全體使用者的平均值，大型House Maker的商品坪單價往往高於這個水準。此外，各公司廣告上標示的坪單價通常不含外部工程費與雜項費用，比較時務必以「總價」為準。
Q. 2026年蓋房子，可以拿到多少補助金？
「未來環保住宅2026事業」提供的補助金額為：GX志向型住宅125萬日圓（約新台幣26.25萬元，1～4地域）或110萬日圓（約新台幣23.1萬元，5～8地域）；長期優良住宅80萬日圓或75萬日圓；ZEH水準住宅40萬日圓或35萬日圓。長期優良住宅與ZEH水準住宅僅限育兒家庭、年輕夫婦家庭申請，GX志向型住宅則不限家庭類型。若伴隨拆除舊屋，最高可再加算20萬日圓（約新台幣4.2萬元）。核發申請截止至2026年12月31日（訂製住宅之ZEH水準住宅則截止至2026年9月30日），且會在達到預算上限時提前截止。
Q. 提升性能等級，制度上的差額有多大？
以育兒家庭在5～8地域興建住宅的模型計算，長期優良住宅為補助75萬日圓＋減稅上限455萬日圓＝合計530萬日圓（約新台幣111.3萬元）；僅符合節能基準則為補助0日圓＋減稅上限273萬日圓，兩者差額約257萬日圓（約新台幣53.97萬元）。不過，住宅貸款減稅實際能拿回多少，會受年底貸款餘額與實際納稅額影響，並不保證能全額拿回這個金額。建議告知業務代表自己的預計借款金額，請對方協助試算。
Q. 樣品屋的規格跟實際交屋一樣嗎？
多數樣品屋都是採用大量選配的高規格版本興建而成。你喜歡的設備究竟屬於標準規格還是選配，最終金額會有很大差異。參觀時建議逐一房間確認「這項設備是標準規格嗎」，並索取一份標準規格書的副本，之後在比較各家估價單時才會更準確。
Q. 委託House Maker蓋房子，大概需要多久時間？
從確保土地到交屋，一般預留1～2年左右較容易安排計畫；若從尋找土地開始，所需時間可能更長。由於2026年的補助金申請期限與住宅貸款減稅適用的入住年度都直接影響金額，建議儘早與負責業務共享基礎工程預計開工時間與預計入住時間。
結語：該比較的不是知名度，而是性能、保固、總價這3點
比較大型House Maker，並不是盯著排行榜看，而是把這篇文章列出的數字，套用到你自己的條件上重新解讀。
基準線是：訂製住宅全國平均建造費4,259.8萬日圓（約新台幣894.6萬元）、坪單價約118.9萬日圓（約新台幣24.97萬元），若連土地一起購入，總價約5,312.9萬日圓（約新台幣1,115.7萬元，首都圈則達6,404.3萬日圓，約新台幣1,344.9萬元）。五大建商的初期保固都統一在30年上下，真正拉開差距的是延長條件、以及當中會產生的付費工程。而2026年，性能等級的選擇，透過補助金與住宅貸款減稅，會產生約257萬日圓（約新台幣53.97萬元）的差額。
公司的知名度、樣品屋給人的印象，作為判斷依據其實相當薄弱。以相同的總樓地板面積、相同的性能等級、相同的費用項目結構取得多家報價，把標準規格書與保固條件並列以書面比較——這一道多花的工夫，將決定你未來30年持續居住的這棟房子的真正價值。我們INA&Associates股份有限公司，始終將「住」視為長期持有的資產，而非一次性的短期消費。對於考慮在日本置產、甚至規劃跨境資產傳承的台灣、香港投資人而言，這個原則同樣適用：正是「建成之後留下來的紀錄與關係」，才是支撐一棟房子長期價值的根本。
引用與參考資料
- 住宅金融支援機構（JHF）〈2025年度 FLAT 35利用者調查〉（2026年7月24日公布）
- 日本國土交通省〈建築開工統計調查報告（令和7年度計）〉（2026年1月30日公布）
- 日本國土交通省〈令和7年新建住宅開工戶數〉記者發布資料（PDF）
- 未來環保住宅2026事業（住宅節能2026活動／日本國土交通省）〈新建訂製住宅對象要件詳情〉
- 日本國土交通省〈住宅貸款減稅等延長・擴充措施經內閣會議決定〉（2025年12月26日）
- 日本國土交通省〈住宅貸款減稅等購屋促進措施相關必要措施（附件1）〉（PDF）
- 日本國土交通省「住宅貸款減稅」制度頁面
- 日本國稅廳 Tax Answer No.1211-1〈新建住宅等並於令和4年以後開始居住之情形（住宅借入金等特別控除）〉
- 日本國土交通省〈邁向節能基準提升，同步推動脫碳化〉（節能住宅特設網站）
- 大和House工業〈2026年3月期 決算短報（日本基準・合併）〉（2026年5月13日・PDF）
- 大和House工業〈長期保固・售後支援〉
- 積水House〈2026年1月期 決算短報（日本基準・合併）〉（2026年3月5日・PDF）
- 積水House〈長期保固制度（永久保固）〉
- 住友林業〈2025年12月期 決算短報（日本基準・合併）〉（PDF）
- 住友林業〈住友林業60年保固・售後服務〉
- 旭化成Homes〈2026年3月期 決算補充資料〉（PDF）
- Hebel House（旭化成Homes）〈長期保固與服務〉
- 一條工務店〈售後支援〉
- 一條工務店〈內外雙層隔熱工法〉
- 一條工務店〈HUGme（哈格米）〉
- 一條工務店 企業資訊
