资产除去债务是一种制度，在该制度中，未来拆除建筑物和设备时不可避免的费用从发生时起就作为负债反映在会计中。对于出租房地产，包括将财产恢复到合同规定的原状、拆除建筑物以及清除石棉等有害物质。
日本市场背景：资产除去债务（資産除去債務，shisan jokyo saimu）是日本会计中用于确认资产退出义务的概念，常与日本租赁合同中的恢复原状条款和建筑拆除义务一起出现。海外业主不能直接假定押金或一般维修条款在日本具有相同的会计和税务效果。
与许多海外租赁制度相比，日本可能将未来义务的会计确认时间与费用可以抵扣的税务年度分开处理。合同、估算书和税务处理应作为相互关联但各自独立的资料进行确认。
如果您仅根据购买价格和租金来计算收入和支出，您将忽略退出或合同结束时将产生的费用。在本文中，我们将解释资产除去债务的范围、基本会计处理、与恢复成本的区别以及房地产所有者应检查的材料。
本文要点
- 资产除去债务包括按照法律或合同要求报废有形固定资产的义务。
- 在会计中，未来支出的现值记录为负债，并将相应的清除成本添加到固定资产中。
- 资本化金额随后会进行折旧，并随着时间的推移调整负债。
- 如果租赁合同有保证金，在某些情况下也可以接受将预计无法收回的金额分配给费用的方法。
- 由于出于会计目的的资产除去债务以及出于税务目的的维修成本和资本支出的确定方式不同，因此在结账前会分别进行检查。
什么是资产除去债务？涵盖哪些成本？
资产除去债务是指因有形固定资产的购置、建造、开发和正常使用而产生的法定和合同报废义务。这包括建筑物和设备因出售、处置、回收等原因而不再使用的情况，但拆除并不包括单纯转移或暂时闲置。
例如，如果租赁建筑物的租赁合同规定搬出时建筑物内部必须拆除并恢复原状，请检查合同中是否规定了产生费用的不可避免的义务。拆除建筑物时如有依法需要特殊处理的有害物质，也将考虑清除。
| 费用示例 | 考虑资产除去债务 | 首先检查的文件 |
|---|---|---|
| 租户搬出时进行内部拆除 | 确认合同内容和义务的确定性 | 租赁合同、建筑分类表 |
| 建筑物拆除 | 检查法律和合同移除义务 | 销售合同、行政文件、拆迁估价 |
| 去除石棉等 | 考虑是否有特殊的移除义务 | 调查报告、法律法规、专业评估 |
| 未来的定期维修 | 原则上与资产除去债务分开确定 | 维修计划、维护合同 |
会计准则委员会（ASBJ）将资产除去债务定义为法律或合同要求的法定义务以及同等义务。详情请参阅企业会计准则第18号《资产除去债务会计准则》及应用指引。
如何对资产除去债务进行会计处理和日记账分录？
基本方法是，当“资产除去债务”发生时，将“资产除去债务”记录为负债，并添加相同金额到相应固定资产的购置成本中。不是按原样记录未来支出的估计金额，而是根据付款时间将其贴现至现值。
例如，如果未来拆除成本的现值估计为 500 万日元（约合人民币 20.8 万元，截至 2026 年 7 月估计），则概念日记账分录如下。
（借方）建筑物等固定资产500万日元（约20.8万元人民币，截至2026年7月预计）/（贷方）资产除去债务500万日元（约20.8万元人民币，截至2026年7月预计）
入账后，计入固定资产的搬迁费用按照与目标资产相同的方法进行折旧。另一方面，在负债方面，随着时间的推移和付款期的临近，相当于冲回折扣的调整金额被记录为费用。
（借方）折旧费用/（贷方）累计折旧金额
（借）利息支出等/（贷）资产除去债务
实际的账目项目、折现率以及变更估计时应遵循的程序必须按照公司的会计政策和适用的准则确定。 ASBJ 的申请指南还包含示例，因此您不仅可以应用金额，还可以留下发生时间、付款时间和估算的依据。
恢复成本和资产除去债务之间有什么区别？
仅“恢复”这个名称并不能确定其是否属于资产除去债务。会计资产除去债务着眼于未来的清除是否由于合同或法律而不可避免。定期维修、为招租而重新装修以及房产空置时更换设备可列为单独费用。
即使出租房屋的业主在搬出时负责拆除室内装饰，如果合同对方对工作范围、搬出条件、是否有履约义务等不清楚，第一步就是检查合同和施工进度。仅通过查看估算来记录负债是危险的。
此外，ASBJ的申请指南还指出，在与建筑物等租赁合同相关的保证金记录时，合理估计最终不可能收回的保证金的一部分，将属于当期负担的金额记录为费用。拥有保证金并不一定意味着资产除去债务就会消失。
如果合同中包含以下任何一项，请尽快告知负责成交的负责人。
- 有义务拆除室内装饰、招牌、固定装置和设备
- 恢复原状的范围以及房东和租客的负担分类
- 合同条款、续约、处罚和提前取消的条件
- 押金返还条件和摊销规定
- 是否有任何材料需要拆卸、处置或特殊管理
房地产业主在估价中检查哪些项目？
资产除去债务的金额将根据对未来报废成本和时间的估计而有所不同。当合同、使用、建筑检查或建筑单价发生变化时，您需要一个系统来重新确认，而不是继续使用购买时的估算。
| 检查项目 | 记录离开 | 审核机会 |
|---|---|---|
| 移除义务 | 合同条款及法律法规的相关部分 | 合同续签、法律修订 |
| 付款期限 | 耐用寿命、续订时间表、退役日期 | 用途变更、销售政策变更 |
| 施工成本 | 多次估算、数量、单价、处置成本 | 建筑单位成本和处置成本的变化 |
| 折扣率 | 采用理由及计算材料 | 会计政策变更、假设变更 |
| 保证金 | 退货条件、摊销、回收预期 | 合同续签、对方情况变化 |
例如，购买时预计10年后拆除费用为500万日元（约20.8万元人民币，截至2026年7月估计），但由于石棉调查或处置方法的改变，拆除费用可能会增加。另一方面，更改合同可能会消除移除财产的义务。不仅仅是纠正差异，重要的是在会议纪要和估计材料中记录假设变化的原因。
检查房地产持有余额时，请考虑公寓管理的维修费用和折旧、租赁管理固定资产税和城市规划税也列在同一资产负债表中。通过简单地将未来的费用分为“修理”、“税收”和“搬迁”，您看待剩余费用的方式将会改变。
出于税收目的，资产除去债务和维修成本是否受到相同的处理？
资产除去债务的会计处理以及出于税收目的包含的必要费用和扣除额并不相同。出于税收考虑，我们按照实际支出，将正常维护、恢复原状对应的部分列为修理费用，将增值或延长使用期限的部分列为资本支出。
国税厅表示，企业固定资产正常维修、恢复原状的金额应作为修理费计入支出当年必要费用，增值部分应计提折旧作为资本支出。仅仅因为未来合同义务在会计中记录为负债，并不一定意味着税费将同时得到确认。
个人业主在最终纳税申报表中检查会计和税务差异，企业业主在财务报表中检查税务调整。如果您对金额或合同不确定，请在制作日记帐分录之前，向税务会计师咨询合同、估算和会计计算材料。
总体税务情况也在如何管理房地产投资纳税申报表中的收入和支出、费用和折旧中进行了组织。然而，由于税率和申报截止日期因个人/公司、收入类别和财政年度而异，因此重要的是不要仅根据文章中的一般性内容来决定纳税申报表的内容。
摘要：在购买前包括拆除成本。
资产除去债务的想法是从义务产生的那一刻起就将其反映在会计中，而不是推迟未来的拆除和恢复原状作为“某天将发生的成本”。对于租赁房地产，我们收集销售合同、租赁合同、施工进度表和调查报告来确认义务、时间和金额。
在做出房地产投资决定时，不仅要考虑购买价格和租金，还要考虑退出时必要的搬迁费用。分别检查会计处理和税务处理，如果估计假设发生变化，则重新计算。这是实践中处理资产除去债务的基础。
常见问题解答 (FAQ)
Q1。资产除去债务是否也适用于个人房地产所有者？
A.涉及对资产除去债务应用会计准则的企业和公司。由于个人最终纳税申报表的会计准则和税务处理不相符，我们分别检查合同负担和税费类别。
Q2。所有未来的维修费用是否都被视为资产除去债务？
A.并非所有维修成本都会成为资产除去债务。我们检查是否存在法律或合同规定的不可避免的拆除义务，通常使用不同的会计和税务标准来判断修复和价值改善工作。
Q3。如何计算资产除去债务的金额？
A.未来的清除成本根据付款时间估计并记录为现值的折扣。记录工作范围、时间安排、单价和折扣率基础非常重要。
Q4。如果我有保证金，我是否必须记录资产除去债务？
A.仅仅因为有保证金并不意味着不需要记录。检查适用准则的要求，并确定是否可以采用将预期不可收回金额分配至成本的方法。
