租客退租时，木地板（日语称"フローリング"，即复合或实木铺装的木质地板）上的划痕、污渍所对应的修缮费用应由谁承担，常常成为租客与房东之间的纠纷焦点。值得中国大陆投资者特别留意的是，这是一套日本独有的制度：日本国土交通省的《原状恢复指南》明确规定，木地板的"经年劣化（正常老化折旧）"在部分修补时"不予考虑"，房东与租客双方都必须准确理解这一点。这与中国租赁市场中"住得越久、赔得越少"的直觉恰好相反。
木地板算折旧资产吗？
日本租赁物业的修缮费用，原则上遵循"经年劣化与正常损耗由房东承担，故意或疏忽造成的损耗由租客承担"。多数设备都设有耐用年限，租客只需承担扣除折旧部分后的余额，这正是折旧（减价折旧）的思路。与中国不少租赁合同里笼统约定"以押金抵扣损坏"不同，日本以每一项设备的耐用年数为标尺，逐项计算租客的实际负担。
木地板在"部分修补"时不考虑使用年数
木地板本身并未设定法定耐用年限。根据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）的《原状恢复指南》，在"部分修补"的情形下不考虑居住经过年数。也就是说，只要租客弄伤了地板的某一处，无论住了几年，修补费用都要由租客全额承担。对习惯了"用旧折价"逻辑的海外投资者而言，这是一处极易误判的日本特殊规则。
整体重铺属于例外
不过，如果需要整体重铺，则以建筑物的耐用年限（木造22年、钢骨造34年、钢筋混凝土RC造47年等）为基准来考虑经过年数，租客的负担比例随之下降。换言之，居住时间越长，在整体重铺的情形下租客要掏的钱反而越少——这与"部分修补"的口径完全相反，投资日本住宅的房东在测算退租成本时必须把两种情形分开来算。
除木地板外，还有哪些不考虑折旧？
以下项目同样不考虑经过年数（需与木地板一样注意）：
- 榻榻米面层（畳表）、隔扇纸（襖纸，日式推拉隔扇上的糊纸）、障子纸（障子，木格糊纸拉门用纸）、门窗隔断部件（建具）
- 柱子
- 钥匙丢失
- 退租时的房间清洁
木地板该在什么时候更换？
站在业主的物业管理角度，掌握木地板的更换时机十分重要。对跨境持有日本房产的投资者来说，这直接关系到长期持有成本与资产价值的维护。
复合木地板：以10〜15年为参考
一般复合木地板（胶合板＋饰面层）的耐用年数约为10〜15年。实木地板（天然木100%）则可使用30年以上，更加耐久。
划痕、污渍、褪色明显时应尽早处理
较大的划痕可能成为受伤的原因。若放任褪色、起翘、剥离，状况会不断恶化、修缮费用随之增加，因此尽早处理才是上策。
地板异响、吱嘎声也可能是结构问题
如果地板异响源于结构部分的老化，就存在波及整栋建筑的风险。应委托专业公司进行检查，在查明原因之后再行处理。
常见问题（FAQ）
Q. 弄伤木地板时，需要全额承担吗？
在部分修补的情形下不考虑经过年数，因此原则上修补费用全额由租客承担。若需要整体重铺，则依据建筑物的耐用年限来计算负担比例。
Q. 木地板的法定耐用年限是多少年？
木地板单体并未规定法定耐用年限。整体重铺时适用建筑物类别的耐用年限（木造22年、RC造47年等）。
Q. 房东应该在什么时候更换木地板？
复合木地板以10〜15年、实木以30年以上为参考。一旦出现划痕、褪色、地板异响，及时确认状况并尽早处理，有助于维持房产价值。
Q. 墙纸（壁纸）的耐用年限与木地板不同吗？
不同。墙纸按6年耐用年数处理，会考虑经过年数。居住满10年以上后，更换费用的租客负担将变得非常少。
