Ao pesquisar sobre investimento imobiliario, o conceito de "cash flow" inevitavelmente aparece. O sucesso ou fracasso do investimento imobiliario e determinado pela gestao do fluxo de caixa, sendo este um indicador tao importante que e frequentemente descrito dessa forma. Neste artigo, explicamos a definicao, a forma de calculo e seis abordagens praticas para manter o fluxo de caixa positivo no investimento imobiliario.
O que e o cash flow no investimento imobiliario?
Cash flow, literalmente, significa "fluxo de caixa", mas no investimento imobiliario refere-se ao dinheiro que permanece em maos apos deduzir do aluguel recebido o valor das parcelas do financiamento e as despesas necessarias. Esse valor representa a parcela efetiva do proprietario do imovel.
Formula de calculo do cash flow
A formula basica e a seguinte:
Cash flow = Receita de aluguel (+ outras receitas, como estacionamento) - despesas necessarias - parcelas do financiamento
As despesas necessarias incluem taxa de administracao, fundo de reserva para reparos, imposto sobre propriedade, seguro contra incendio e custos de manutencao. Como esses itens podem ser estimados com bastante precisao no momento da compra do imovel, realizar uma previsao correta das despesas antes da aquisicao e o ponto central da decisao de investimento.
Quais sao as seis abordagens praticas para aumentar o cash flow?
1. Estender o prazo de amortizacao do financiamento
Ao alongar o prazo de pagamento, e possivel reduzir o valor das parcelas mensais e aumentar o dinheiro que sobra em caixa. No entanto, como existe a desvantagem de elevar o total de juros pagos ate a quitacao, a extensao do prazo deve ser uma escolha estrategica voltada a garantir liquidez e folga financeira.
2. Escolher com rigor imoveis que maximizem a receita de aluguel
O valor do aluguel e definido pelo mercado com base em localizacao, idade do imovel, equipamentos e ambiente ao redor. Considerando que a definicao do aluguel influencia o valor do ativo, selecionar imoveis em areas populares, proximos a estacoes e com construcao mais recente permite conciliar alugueis mais altos com menor vacancia. Mesmo no caso de imoveis usados, uma boa localizacao pode ajudar a manter um nivel de aluguel satisfatorio com custo inferior ao de um imovel novo.
3. Garantir um nivel adequado de capital proprio (20% a 30% do custo de aquisicao)
Ao elevar a proporcao de capital proprio, e possivel reduzir o valor financiado e aliviar a carga mensal de pagamento. A referencia pratica e entre 20% e 30% do custo de compra do imovel. Nao ha muita vantagem em reter capital proprio acima disso e, no atual ambiente de juros baixos, um investimento que utiliza endividamento de forma adequada tende a ser racional. Tambem e um risco esperar capital demais e perder o momento certo de compra.
4. Utilizar a amortizacao extraordinaria
A amortizacao extraordinaria pode seguir dois formatos: "reducao do prazo" (com maior efeito na diminuicao dos juros totais) e "reducao da parcela" (que reduz o peso do pagamento mensal). Com base na situacao do capital proprio e na previsao de despesas futuras, e importante decidir estrategicamente qual formato faz mais sentido.
5. Optar ativamente por imoveis usados
Imoveis usados, que podem ser adquiridos por valor inferior ao de imoveis novos e ainda oferecer maior rentabilidade, tendem a facilitar a manutencao de um cash flow positivo. Dentro do principio de "comprar barato e operar com alta rentabilidade", ha muitos casos em que o imovel usado e mais vantajoso do que o novo.
6. Minimizar o periodo de vacancia
O maior risco de cash flow no investimento imobiliario e a vacancia. A otimizacao da estrategia de locacao e a escolha de uma administradora que apresente e execute melhorias de forma proativa sao a base da gestao do risco de vacancia. Quanto mais iniciante o investidor, mais recomendavel e utilizar ativamente a terceirizacao com uma boa empresa de administracao.
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FAQ: Perguntas frequentes sobre cash flow no investimento imobiliario
Q. O que devo fazer se o cash flow ficar negativo?
Primeiro, reveja as despesas, incluindo a negociacao da taxa de administracao e a eliminacao de custos desnecessarios, e reavalie o nivel do aluguel. Em seguida, considere reduzir o pagamento mensal por meio de amortizacao extraordinaria ou, se necessario, incluir a venda com realizacao de prejuizo entre as opcoes. Agir cedo e essencial para impedir a ampliacao das perdas.
Q. Qual e a diferenca entre rentabilidade bruta e rentabilidade liquida?
A rentabilidade bruta e um indicador simplificado calculado por receita anual de aluguel dividida pelo preco do imovel, multiplicada por 100. A rentabilidade liquida e obtida dividindo o lucro liquido, apos deduzir as despesas necessarias da receita anual de aluguel, pelo preco do imovel, tambem multiplicado por 100, refletindo a eficiencia real do investimento. Para tomar decisoes de investimento, utilize sempre a rentabilidade liquida.
Q. E possivel investir em imoveis sem capital proprio?
Existem empresas imobiliarias que oferecem financiamento integral, mas isso traz o risco de tornar o cash flow extremamente apertado apos a compra. Recomendamos iniciar o investimento somente depois de preparar capital proprio equivalente a cerca de 20% a 30% do custo de aquisicao do imovel.
Q. Como escolher uma boa empresa de administracao?
Os principais criterios sao a postura ativa no combate a vacancia, incluindo a frequencia de propostas e sugestoes de melhoria, a rapidez no atendimento aos inquilinos, a transparencia nos relatorios e a escala e historico dos imoveis administrados. Recomendamos comparar varias empresas antes de decidir.
Q. Quais despesas costumam ser esquecidas no calculo do cash flow?
Custos de restauracao do imovel, fundo para grandes reparos, custos fixos durante a vacancia (taxa de administracao e financiamento), honorarios contabeis e o aumento de tributos, como imposto de renda e imposto residencial, sao itens frequentemente negligenciados. Inclua todos eles obrigatoriamente na simulacao antes da compra.
