Der Begriff „Developer“ taucht in der Immobilienbranche sehr häufig auf. Die Unterschiede zum Generalunternehmer, die Einteilung nach Unternehmensgruppen und der Geschäftsablauf präzise zu verstehen, ist wichtiges Wissen für Immobilieninvestitionen und -transaktionen. Dieser Artikel erläutert das Gesamtbild von Immobilienentwicklern systematisch.
Was ist ein Immobilienentwickler?
Ein Immobilienentwickler ist ein Entwicklungsunternehmen, das die Planung, Entwicklung, Vermarktung und Verwaltung von Grundstücken aus einer Hand übernimmt.Wörtlich ins Japanische übersetzt bedeutet der Begriff „Entwickler“. Er wird häufig mit einem Generalunternehmer verwechselt, doch der Entwickler ist in erster Linie für Planung und Entwicklung verantwortlich, während die eigentlichen Bauarbeiten an einen Generalunternehmer vergeben werden.
In welche Gruppen lassen sich Entwickler einteilen?
Japanische Immobilienentwickler werden je nach Kapitalstruktur und Managementbasis in mehrere Gruppen eingeteilt.
Ehemalige Zaibatsu-Gruppe
Typische Vertreter sind Mitsubishi Jisho Residence, Mitsui Fudosan Residential und Sumitomo Realty & Development.Kennzeichnend sind ihr großer Umfang, umfassende Entwicklungsleistungen, integrierte Strukturen sowie eine hohe Vertrauenswürdigkeit und Immobilienqualität.
Bahnkonzern-Gruppe
Dazu zählen unter anderem Tokyu Land, Odakyu Real Estate, Kintetsu Real Estate und Hankyu Hanshin Real Estate.Sie konzentrieren ihre Entwicklung vor allem auf Gebiete entlang von Bahnlinien und rund um Bahnhöfe. Charakteristisch sind Projekte, die eng mit der Stadtentwicklung entlang der Strecke verknüpft sind.
Hausbau-Unternehmensgruppe
Hierzu gehören etwa Sekisui House und Daiwa House, die sich vom Einfamilienhausbau in Richtung Eigentumswohnungsentwicklung verlagert haben. Ihre Stärke liegt in der Qualität, die auf ihrer technischen Kompetenz in Bau und Vertrieb basiert.
Unabhängige Gruppe
Dabei handelt es sich um Entwickler ohne Muttergesellschaft.Sie sind häufig vergleichsweise preisgünstig, können ein breites Spektrum an Kundenbedürfnissen bedienen und haben insbesondere in den Regionen Kinki, Tokai und Chukyo eine starke Präsenz.
Sonstige (Diversifizierung)
Auch Entwickler aus anderen Branchen wie Finanzwesen, Kreditdienstleistungen, Energie, Medizin und Pflege nehmen zu. Die Stärken der Muttergesellschaft spiegeln sich dabei häufig direkt im jeweiligen Konzept wider.
Wie sieht der Geschäftsablauf eines Entwicklers aus?
Entwickler führen ihre Projekte in der Regel nach dem Ablauf „Grundstücksakquisition → Planung und Entwicklung → Vertrieb → Management“ durch.
Grundstücksakquisition
Sie sammeln Informationen von Immobilienvertriebsunternehmen und Grundstückseigentümern, analysieren das Potenzial des Grundstücks durch Vor-Ort-Prüfungen und erwerben es anschließend durch Verhandlungen mit den Eigentümern.Bei großen Projekten mit mehreren Grundstückseigentümern ist es nicht ungewöhnlich, dass der Abschluss mehrere Jahre dauert.
Planung und Entwicklung
Auf Basis des Umfelds, der Geschichte des Standorts und der Nachfragetrends entwickeln sie ein Konzept, legen Pläne und Design fest und beauftragen anschließend Bauunternehmen. Ihre Hauptaufgaben sind die Qualitätssicherung und das Projektmanagement.
Vertrieb
Sie gewinnen Betreiber und Mieter, die zum Konzept passen, und vermarkten die Immobilie in Zusammenarbeit mit Immobilienvertriebsunternehmen. Mieteinnahmen aus Gewerbeimmobilien und Bürogebäuden bilden eine laufende Einnahmequelle für den Entwickler.
Gebäude- und Quartiersmanagement
Auch nach der Fertigstellung pflegen Entwickler weiterhin die Beziehungen zu Mietern und Anwohnern. Die Steigerung des Vermögenswerts eines Gebiets trägt zu langfristigen Erträgen bei. Große Entwickler übertragen die Verwaltung häufig an Konzerngesellschaften.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was ist der Unterschied zwischen einem Entwickler und einem Generalunternehmer?
A. Entwickler sind Unternehmen, die Grundstücke und Immobilien planen, entwickeln und vermarkten, während die Bauarbeiten an Generalunternehmer vergeben werden. Generalunternehmer sind umfassende Bauunternehmen, die diese Aufträge erhalten und die Gebäude tatsächlich errichten. Bei großen Konzernen können jedoch beide Funktionen innerhalb derselben Unternehmensgruppe vorhanden sein.
Q. Warum sind Eigentumswohnungen ehemaliger Zaibatsu-Entwickler so beliebt?
A. Weil ihre Markenstärke, Immobilienqualität und Managementstandards hoch sind und die Wiederverkaufswerte tendenziell ebenfalls relativ hoch bleiben. Deshalb werden sie auch von Investoren gewählt, die eine langfristige Haltedauer oder einen späteren Verkauf im Blick haben.
Q. Welche Vorteile bietet die Wahl von Immobilien von bahnnahen Entwicklern?
A. Ein Vorteil ist, dass der Immobilienwert häufig parallel zu Verbesserungen der Infrastruktur entlang der Strecke steigt, etwa durch Bahnhofsausbau oder die Entwicklung von Gewerbeeinrichtungen. Zudem ist auch Nachfrage durch Umzüge innerhalb derselben Bahnlinie zu erwarten.
Q. Sind Immobilien unabhängiger Entwickler schlechter als die von Zaibatsu-Gruppen?
A. Nicht unbedingt. Regional verankerte unabhängige Entwickler kennen die Nachfrage des lokalen Marktes oft sehr genau und bieten nicht selten Immobilien mit hoher Kosteneffizienz an. Wichtig ist, die Entscheidung auf Grundlage von Erfolgsbilanz und Managementqualität zu treffen.
Q. Warum ist es wichtig, dass Entwickler auch nach der Fertigstellung in das Management eingebunden bleiben?
A. Weil die Erhaltung und Steigerung des Vermögenswerts eines Gebiets die eigene Markenstärke des Entwicklers stützt und Interesse für künftige Projekte schafft. Langfristiges Quartiersmanagement wird heute von modernen Entwicklern erwartet.
