La palabra "developer" aparece con frecuencia en el sector inmobiliario. Comprender con precisión sus diferencias frente a un contratista general, sus categorías empresariales y el flujo de trabajo es un conocimiento importante para realizar inversiones y transacciones inmobiliarias. En este artículo explicamos de forma estructurada la visión completa del developer inmobiliario.
¿Qué es un developer inmobiliario?
Un developer inmobiliario es una empresa de desarrollo que se encarga de forma integral de la planificación, el desarrollo, la venta y la gestión de terrenos. En japonés puede traducirse como "desarrollador". A menudo se confunde con el contratista general (empresa constructora integral), pero el developer es el actor principal de la planificación y el desarrollo, mientras que la obra de construcción propiamente dicha se encarga al contratista general.
¿En qué tipos de grupos empresariales se dividen los developers?
Los developers inmobiliarios de Japón se clasifican en varias categorías según su base de capital y gestión.
Antiguos zaibatsu
Mitsubishi Estate Residence, Mitsui Fudosan Residential y Sumitomo Realty & Development son representantes destacados. Se caracterizan por su gran escala, su desarrollo integral y su estructura unificada, así como por un alto nivel de confianza y calidad de sus propiedades.
Vinculados al ferrocarril
Tokyu Land, Odakyu Real Estate, Kintetsu Real Estate y Hankyu Real Estate, entre otros. Se distinguen por desarrollar proyectos principalmente a lo largo de líneas ferroviarias y en zonas cercanas a estaciones, en coordinación con la creación de ciudad a lo largo de esas líneas.
Vinculados a fabricantes de viviendas
Empresas como Sekisui House y Daiwa House pasaron de la vivienda unifamiliar al negocio de condominios en venta. Su fortaleza radica en la calidad respaldada por su capacidad técnica en construcción y ventas.
Independientes
Son developers que no tienen una empresa matriz. Pueden responder a una amplia gama de necesidades de clientes con precios relativamente accesibles, y tienen una presencia especialmente fuerte en las regiones de Kinki, Tokai y Chukyo.
Otros
También están aumentando los developers procedentes de otros sectores, como finanzas, crédito, electricidad, medicina y cuidados asistenciales. Existe una tendencia a que las fortalezas de la empresa matriz se reflejen directamente en el concepto del proyecto.
¿Cómo es el flujo de trabajo de un developer?
Por lo general, un developer avanza su negocio siguiendo el flujo "adquisición de suelo → planificación y desarrollo → venta → gestión".
Adquisición de suelo
Recopila información de empresas de intermediación inmobiliaria y propietarios del suelo, analiza el valor potencial del terreno mediante inspecciones in situ y luego negocia con los propietarios para adquirirlo. En proyectos de gran escala con múltiples propietarios, no es raro que la finalización tome varios años.
Planificación y desarrollo
Define el concepto del proyecto con base en el entorno, la historia y las tendencias de demanda del área, decide los planos y el diseño, y encarga la obra a una constructora. Sus funciones principales son mantener la calidad y gestionar el proyecto.
Venta
Desarrolla operadores y arrendatarios adecuados para el concepto del proyecto, y vende en coordinación con empresas de intermediación inmobiliaria. Las rentas de los arrendatarios en instalaciones comerciales y edificios de oficinas se convierten en una fuente continua de ingresos para el developer.
Gestión del edificio y de la zona
Incluso después de la finalización de la obra, seguir construyendo relaciones con arrendatarios y residentes locales contribuye a elevar el valor de los activos del área y se traduce en rentabilidad a largo plazo. En los grandes developers es frecuente delegar la gestión en empresas del grupo.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es la diferencia entre un developer y un contratista general?
A. El developer es la empresa que planifica, desarrolla y vende el terreno, mientras que la obra de construcción se encarga al contratista general. El contratista general es la empresa constructora integral que recibe el encargo y construye efectivamente el edificio. No obstante, en grandes grupos empresariales también existen grupos que reúnen ambas funciones.
Q. ¿Por qué son populares los condominios de developers vinculados a los antiguos zaibatsu?
A. Porque tienden a ofrecer una alta fortaleza de marca, calidad del inmueble y nivel de gestión, y además suelen mantener relativamente bien su valor de reventa. Por ello también son elegidos por inversionistas que contemplan la tenencia a largo plazo o la futura venta.
Q. ¿Qué ventajas tiene elegir una propiedad de un developer vinculado al ferrocarril?
A. La ventaja es que el valor de la propiedad tiende a aumentar en consonancia con la mejora de la conveniencia a lo largo de la línea, como la modernización de estaciones o el desarrollo de instalaciones comerciales. Además, también puede esperarse demanda de mudanza dentro de la misma línea.
Q. ¿Las propiedades de developers independientes son inferiores a las de los grupos zaibatsu?
A. No necesariamente. Los developers independientes con fuerte arraigo local suelen conocer muy bien la demanda del mercado de su zona y, en muchos casos, ofrecen propiedades con una buena relación costo-beneficio. Es importante valorar cada caso tras confirmar su trayectoria y situación de gestión.
Q. ¿Qué sentido tiene que el developer siga implicado en la gestión después de la finalización de la obra?
A. Porque mantener y mejorar el valor de los activos del área fortalece el valor de marca del propio developer y ayuda a atraer clientes para futuros proyectos de desarrollo. Hoy se exige a los developers una gestión del área con perspectiva de largo plazo.
