Wer sich mit dem Kauf oder Verkauf von Grundstücken befasst, stößt zwangsläufig auf den „amtlich bekannt gemachten Preis“ und den „tatsächlichen Marktpreis“. Wer den Unterschied zwischen beiden richtig versteht, kann den angemessenen Preis eines Grundstücksgeschäfts besser einschätzen und Investitionsentscheidungen präziser treffen. In diesem Beitrag erläutern wir systematisch die Definitionen, Berechnungsmethoden und Recherchemöglichkeiten der einzelnen Preisarten.
Was ist der amtlich bekannt gemachte Preis?
Der amtlich bekannt gemachte Preis ist der standardisierte Grundstückspreis, den der Bodenbewertungsausschuss des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus jedes Jahr veröffentlicht.Er wird auch als „normaler Preis“ bezeichnet und meint einen angemessenen Preis, der in einer gewöhnlichen Transaktion ohne besondere Umstände wie Verkaufs- oder Kaufdruck zustande kommt. Auf Grundlage des Gesetzes zur öffentlichen Bekanntgabe von Bodenpreisen werden jedes Jahr im März die Preise zum Stichtag 1. Januar für rund 23.000 Standardgrundstücke landesweit veröffentlicht. Ergänzend wird er zusammen mit den Referenzpreisen der von den Präfekturen durchgeführten „Bodenpreisuntersuchung“ genutzt.
Was ist der tatsächliche Marktpreis?
Der tatsächliche Marktpreis ist der Preis, zu dem ein Immobiliengeschäft tatsächlich abgeschlossen wurde oder voraussichtlich abgeschlossen wird.Da er von Angebot und Nachfrage, Lagebedingungen sowie den Umständen von Verkäufer und Käufer abhängt, kann er selbst innerhalb derselben Region von Geschäft zu Geschäft unterschiedlich ausfallen. Frühere tatsächliche Marktpreise werden im „Comprehensive Land Information System“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlicht.
Wie hängen amtlich bekannt gemachter Preis und tatsächlicher Marktpreis zusammen und wie werden sie berechnet?
Der tatsächliche Marktpreis liegt im Allgemeinen etwa beim 1,1- bis 1,2-Fachen des amtlich bekannt gemachten Preises. Daher lässt sich ein Richtwert mit der folgenden Formel berechnen.
- Richtwert des tatsächlichen Marktpreises ＝ amtlich bekannt gemachter Preis × Fläche × 1,1 (oder 1,2)
Dabei handelt es sich allerdings nur um einen Referenzwert, der je nach Region und Einzelfaktoren deutlich abweichen kann.
Vier Methoden zur Ermittlung des tatsächlichen Marktpreises
Das Comprehensive Land Information System nutzen
Im „Comprehensive Land Information System“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus lassen sich frühere Transaktionen in Karten- und Listenform einsehen. Auch Grundstücksfläche, Zuschnitt und die Entfernung zum nächsten Bahnhof lassen sich dort im Überblick erfassen und als Basisdaten für Investitionsentscheidungen nutzen.
Vom Bewertungswert der Grundsteuer rückrechnen
Der Bewertungswert für die Grundsteuer liegt als Richtwert bei etwa 70 % des amtlich bekannt gemachten Preises. Mit der folgenden Formel lässt sich ein Richtwert für den tatsächlichen Marktpreis berechnen.
- Bewertungswert der Grundsteuer ÷ 0,7 × 1,1 ＝ Richtwert des tatsächlichen Marktpreises
Aus amtlichem Bodenpreis und Referenzbodenpreis berechnen
Ermitteln Sie im „Suchsystem für Standard- und Referenzwerte“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus den amtlichen Bodenpreis der Region (pro 1 m²) und berechnen Sie damit anhand der folgenden Formel einen Richtwert.
- Amtlicher Bodenpreis × Fläche × 1,1 ＝ Richtwert des tatsächlichen Marktpreises
Aus dem Straßenrichtwert berechnen
Prüfen Sie den Straßenrichtwert in den „Straßenrichtwertkarten und Bewertungsmultiplikator-Tabellen“ der Nationalen Steuerbehörde und verwenden Sie die folgende Berechnungsformel. Der Straßenrichtwert liegt bei etwa 80 % des amtlich bekannt gemachten Preises.
- Straßenrichtwert × Fläche ÷ 0,8 × 1,1 ＝ Richtwert des tatsächlichen Marktpreises
Wichtige Punkte zur Preisabweichung, die Investoren kennen sollten
Die Abweichungsquote zwischen amtlich bekannt gemachtem Preis und tatsächlichem Marktpreis ist ein wichtiger Indikator, der die Attraktivität einer Region sowie Angebots- und Nachfragetrends widerspiegelt. In gefragten Innenstadtlagen kann der tatsächliche Marktpreis mehr als das 1,5-Fache des amtlich bekannt gemachten Preises betragen, während er in ländlicheren Regionen auch darunter liegen kann.Für Investitionsentscheidungen ist es unerlässlich, sich nicht nur auf einen einzigen Preisindikator zu stützen, sondern mehrere Methoden zu kombinieren und eine Gesamtbewertung vorzunehmen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welcher Wert bildet den Grundstückswert genauer ab: der amtlich bekannt gemachte Preis oder der tatsächliche Marktpreis?
A. Das hängt vom Zweck ab. Der amtlich bekannt gemachte Preis ist ein staatlich festgelegter Referenzwert und daher sehr objektiv, im realen Geschäft ist jedoch der tatsächliche Marktpreis der maßgebliche Abschlusswert. Für Investitions- und Verkaufsentscheidungen ist es wichtig, beide Werte heranzuziehen.
F. Welche Methode zur Ermittlung des tatsächlichen Marktpreises ist am zuverlässigsten?
A. Die historischen Transaktionsdaten aus dem Comprehensive Land Information System liefern den tatsächlichkeitsnächsten Anhaltspunkt für den Marktpreis. Um auch aktuelle Marktbewegungen abzubilden, empfiehlt es sich jedoch, mehrere Methoden zu kombinieren.
F. Gibt es Fälle, in denen der amtlich bekannt gemachte Preis über dem tatsächlichen Marktpreis liegt?
A. Ja. In ländlichen oder dünn besiedelten Regionen kann der tatsächliche Marktpreis wegen schwacher Nachfrage unter dem amtlich bekannt gemachten Preis liegen. Prüfen Sie bei Investitionsentscheidungen daher immer die lokalen Vergleichstransaktionen.
F. Was ist der Unterschied zwischen Straßenrichtwert und amtlich bekannt gemachtem Preis?
A. Der Straßenrichtwert ist ein von der Nationalen Steuerbehörde für die Berechnung von Erbschaft- und Schenkungsteuer festgelegter Wert und liegt bei etwa 80 % des amtlich bekannt gemachten Preises. Der amtlich bekannt gemachte Preis wird vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus als Transaktionsindikator festgelegt.
F. Welche Formel zur überschlägigen Berechnung des tatsächlichen Marktpreises entspricht der Praxis am ehesten?
A. Das variiert je nach Region, doch in der Praxis gilt die Kombination aus „Bewertungswert der Grundsteuer ÷ 0,7 × 1,1“ und den „Vergleichsfällen aus dem Comprehensive Land Information System“ als besonders verlässlich.
