في استثمار الشقق السكنية، غالبًا ما يتم التغاضي عن مخصصات صندوق الإصلاح الشهرية باعتبارها «تكلفة غير واضحة». لكننقص مخصصات صندوق الإصلاح قد يؤدي إلى فرض دفعات إضافية عند تنفيذ الإصلاحات الكبرى وإلى تراجع قيمة الأصل، ولذلك فهي أحد المؤشرات الجوهرية في قرار الاستثمار. سننظم بشكل منهجي آلية هذا الصندوق، ومستوياته السعرية، ومعالجته كمصروف، ومخاطر ارتفاعه.
ما هو صندوق مخصصات الإصلاح؟ وما الفرق بينه وبين رسوم الإدارة؟
يقصد بصندوق مخصصات الإصلاح المبالغ الادخارية التي تُحصَّل شهريًا من السكان من أجل الحفاظ طويل الأجل على الأجزاء المشتركة في الشقق المملوكة ملكية فردية وإصلاحها، مثل الجدران الخارجية والأسطح والمصاعد.
ويكمن الفرق بينه وبين رسوم الإدارة في «غرض الاستخدام»:
- مخصصات الإصلاح: تُستخدم في أعمال الإصلاح الكبرى كل 10 إلى 15 سنة، والاستجابة للكوارث، وتحسين الأجزاء المشتركة
- رسوم الإدارة: تُستخدم في الصيانة اليومية مثل التنظيف اليومي، ومعالجة النفايات، وفحص المعدات، وأقساط التأمين
ولا يتم رد مخصصات الإصلاح عند بيع الشقة أو عند إخلائها، لأنها تصبح من أصول اتحاد الملاك.
استخدامات مخصصات الإصلاح محددة في النظام القياسي لإدارة المباني السكنية الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة
استنادًا إلى «المادة 28 من النظام القياسي لإدارة المباني السكنية» الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، تتمثل الاستخدامات الرئيسية لمخصصات الإصلاح في البنود الأربعة التالية:
- أعمال الإصلاح الكبرى الدورية مثل ترميم الجدران الخارجية، والعزل المائي، وإعادة طلاء الدرابزين
- أعمال الإصلاح الطارئة الناتجة عن الزلازل والأعاصير وغيرها
- تحسين الأجزاء المشتركة وتجديدها، مثل تركيب نظام القفل التلقائي وتوفير بيئة خالية من العوائق
- تكاليف الدراسات المرتبطة بالنظر في إعادة البناء
ولا يجوز من حيث المبدأ استخدام هذه الأموال في الأجزاء المملوكة حصريًا داخل الوحدات الخاصة، لكن هناك حالات استثنائية يمكن فيها استخدامها لمعدات مترابطة مع الأجزاء المشتركة مثل الأنابيب وأجهزة استشعار الحريق.
ما المستوى السعري المعتاد لمخصصات الإصلاح؟
وفقًا لـ«المسح الشامل للمباني السكنية لعام 2018» الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، يبلغ المتوسط الوطني لمخصصات الإصلاح لكل وحدة 12,268 ين شهريًا، بما في ذلك الجزء الممول من رسوم استخدام مواقف السيارات.
المستويات السعرية حسب حجم المبنى
- شقق الاستوديو: 1,400 إلى 3,660 ين شهريًا
- المباني السكنية الصغيرة (حتى 100 وحدة): 1,820 إلى 28,620 ين شهريًا
- المباني السكنية الكبيرة (أكثر من 100 وحدة، غير البرجية): 2,500 إلى 12,690 ين شهريًا
- البرجيات السكنية (20 طابقًا فأكثر، وأكثر من 100 وحدة): 2,330 إلى 27,900 ين شهريًا
- متوسط الشقق المستعملة في منطقة العاصمة الكبرى (مسح East Japan REINS لعام 2018): 10,392 ين شهريًا
معادلة احتساب المبلغ المناسب (إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة)
المبلغ الإرشادي لمخصصات الإصلاح (Y) = A (مبلغ مخصصات الإصلاح لكل متر مربع من المساحة المملوكة حصريًا) × X (المساحة المملوكة حصريًا بالمتر المربع) + B (المبلغ الإضافي لمواقف السيارات الميكانيكية)
وفي المباني التي تقل عن 15 طابقًا، يكون متوسط السعر الإرشادي لكل متر مربع من المساحة المملوكة حصريًا بين 178 و218 ينًا لكل متر مربع شهريًا.
ما شروط احتساب مخصصات الإصلاح ضمن المصروفات؟
من منظور الاستثمار العقاري، فإن إمكانية احتساب مخصصات الإصلاح كمصروف تؤثر في خطة الإيرادات والمصروفات. وتتمثل شروط احتسابها كمصروف فيما يلي:
- أن يكون البند المحاسبي هو «مصروفات الإصلاح» وليس رسوم الإدارة
- أن يكون مالك الوحدة قد دفع مخصصات الإصلاح
- أن تكون مخصصات الإصلاح أموالًا لا يترتب على الإدارة ردها، وفقًا لما تنص عليه اللوائح
- أن يقتصر استخدام المخصصات على إصلاح الأجزاء المشتركة فقط
- أن تكون محسوبة وفق طريقة حساب معقولة، استنادًا إلى معايير وكالة الضرائب الوطنية اليابانية
لماذا ترتفع مخصصات الإصلاح؟
يُعد ارتفاع مخصصات الإصلاح عامل مخاطرة يضغط على عائد العقار الاستثماري. وهناك ثلاثة أسباب رئيسية لهذا الارتفاع:
- اعتماد نظام الزيادة المرحلية في المخصصات: يتم تحديد المبلغ عند البناء الجديد بمستوى منخفض، ثم رفعه تدريجيًا كل خمس سنوات، وقد تم اعتماد هذه الآلية في نحو 68% من المباني السكنية منذ عام 2010. وفي مسح وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة لعام 2021، تأكد ارتفاع المتوسط بمقدار 3.6 أضعاف مقارنة بما قبل عشر سنوات (زيادة تقارب 7,000 ين شهريًا)
- ارتفاع التكلفة السوقية لأعمال الإصلاح: تتزايد تكلفة أعمال الإصلاح الكبرى بسبب ارتفاع الأسعار العامة، وأجور العمالة، وتكاليف المواد
- إضافة إصلاحات غير مخطط لها: عندما تضاف أعمال لم تكن ضمن الخطة الأصلية، مثل تدعيم مقاومة الزلازل أو إضافة تجهيزات شحن المركبات الكهربائية، ينشأ عجز في المخصصات
وتشير الدراسات إلى أن نحو مبنى واحد من كل ثلاثة مبانٍ سكنية في اليابان يعاني نقصًا في مخصصات الإصلاح. وعند اختيار عقار استثماري، يجب التأكد دائمًا من الرصيد المتبقي في خطة الإصلاح طويلة الأجل ومن خطة الادخار المستقبلية.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
كيف يمكن التحقق مما إذا كانت مخصصات الإصلاح في المبنى السكني غير كافية؟
يتم ذلك بمقارنة الرصيد المتراكم في خطة الإصلاح طويلة الأجل مع قيمة الإصلاحات المقررة مستقبلًا. وتشير البيانات إلى أن مبنى واحدًا من كل ثلاثة يعاني عجزًا، لذلك من الضروري مراجعة لوائح الإدارة ومحاضر اجتماعات الجمعية العامة.
إذا قرر اتحاد الملاك رفع مخصصات الإصلاح، فهل يلزم الحصول على موافقة ملاك الوحدات؟
يتطلب تعديل اللوائح قرارًا بموافقة ثلاثة أرباع ملاك الوحدات على الأقل. وفي بعض الحالات يمكن إجراء التغيير بقرار عادي بالأغلبية البسيطة، لذا ينبغي مراجعة لوائح الإدارة.
لماذا تكون مخصصات الإصلاح في الشقق الجديدة منخفضة؟
في كثير من الحالات يتم تحديدها عند مستوى منخفض لتسهيل البيع، ومن المعتاد أن تكون هناك زيادات مرحلية مخططة بعد عدة سنوات. ولهذا من المهم للغاية التأكد من خطة الإصلاح طويلة الأجل قبل الشراء.
هل تُعد مخصصات الإصلاح مصروفًا قابلًا للخصم في الإقرار الضريبي؟
إذا استوفت شروطًا معينة، مثل معالجتها كمصروف إصلاح، وعدم وجود التزام بردها، وقصر استخدامها على أغراض الإصلاح، فيمكن احتسابها كمصروف. ونوصي بالتأكد من ذلك مع محاسب ضرائب.
لماذا تكون مخصصات الإصلاح في الأبراج السكنية مرتفعة؟
لأن إصلاح الجدران الخارجية في الأجزاء المرتفعة يتطلب سقالات وطرق تنفيذ خاصة، ما يجعل تكلفة الأعمال أعلى، ولذلك تميل المخصصات أيضًا إلى أن تكون أعلى.
