La concurrence sur le marché de l'immobilier à Tokyo, en particulier pour les biens de premier ordre, s'intensifie. Il n'est pas rare que des informations sur des biens immobiliers bien situés et offrant des rendements élevés soient proposées moins d'un jour après leur publication. Dans ces circonstances, une "stratégie de réussite" qui comprend la vitesse du marché et agit rapidement et avec précision est essentielle pour que les investisseurs individuels puissent acquérir des biens immobiliers de qualité. Dans cet article, INA & Associates Ltd donne le point de vue détaillé d'un expert sur la situation actuelle des tendances du marché de l'immobilier à Tokyo et les approches spécifiques pour survivre à la concurrence féroce.
Situation actuelle du marché des propriétés de premier ordre à Tokyo : des propriétés qui disparaissent en un jour
Sur le marché immobilier actuel de Tokyo, la valeur de rareté des propriétés de premier ordre est extrêmement élevée. En particulier, les propriétés présentant de bonnes conditions du point de vue de l'investisseur sont devenues une réalité, les acheteurs arrivant sur le marché dès leur apparition, dans le cadre d'une transaction très "seconde par seconde".
Par exemple, un immeuble du quartier de Minami Aoyama, vieux de 25 ans et offrant un rendement surfacique de 4,8 %, est mis en vente. Il arrive fréquemment que ce type d'immeuble reçoive plusieurs demandes le jour même où l'information est rendue publique, et que la transaction soit conclue le même jour. Il ne s'agit pas d'un cas unique, mais d'une vitesse qui devient la norme pour les biens bien situés dans les centres-villes.
| Conditions du bien (exemple) | Réaction attendue du marché |
|---|---|
| Emplacement | Minami Aoyama, Minato-ku, Tokyo |
| Âge du bâtiment | 25 ans |
| Rendement en surface | 4.8 |
| Délai de vente | Dans un délai d'un jour après la publication de l'information. |
Compte tenu du peu d'informations disponibles sur le marché, la rapidité et la précision avec lesquelles les informations sur les biens immobiliers sont recueillies sont déterminantes pour la réussite ou l'échec d'un investissement immobilier.
Pourquoi les biens de qualité ne sont-ils pas disponibles sur le marché ? La réalité de la pré-acquisition par les constructeurs
Il est naturel que de nombreux investisseurs individuels se demandent pourquoi l'information sur les biens immobiliers de qualité ne circule pas jusqu'à eux. La raison principale est que les agents immobiliers sont en avance sur le marché dans leurs achats.
L'information sur les propriétés privées de qualité est d'abord apportée à certains agents immobiliers disposant de leurs propres réseaux. Ces agents achètent eux-mêmes les informations ou ne les présentent qu'à un nombre très limité de clients de premier ordre avant de les diffuser sur le marché général. Cela signifie que la concurrence pour l'investissement immobilier est déjà féroce lorsque l'information est disponible.
Les vendeurs ont deux objectifs principaux lorsqu'ils achètent eux-mêmes des biens immobiliers
- S'assurer des bénéfices à la revente: acheter des biens à un prix inférieur, les rénover pour leur donner de la valeur et les revendre à un prix plus élevé pour réaliser des bénéfices.
- Renforcer leur propre portefeuille: s'assurer des revenus locatifs à long terme (gains de revenus) en possédant des biens immobiliers avec un potentiel de revenus stables.
| Acteurs | Canaux d'obtention d'informations sur les biens immobiliers | Objectif principal |
|---|---|---|
| Agents immobiliers | Réseaux propres, informations directes des vendeurs | Bénéfices de la revente, revenus à long terme de leur propre patrimoine |
| Investisseurs individuels | Introductions par des portails immobiliers et des courtiers | Revenus locatifs et constitution d'un patrimoine grâce à une détention à long terme |
En raison de cette structure, il est essentiel pour les investisseurs privés ordinaires d'établir une solide relation de confiance avec les agents immobiliers et d'être reconnus comme de "bons clients" afin d'obtenir des informations sur les biens immobiliers de premier ordre à Tokyo. Ils doivent être prêts à aller chercher eux-mêmes les informations, plutôt que d'attendre qu'elles soient rendues publiques.
Trois stratégies efficaces pour les investisseurs individuels afin de survivre dans un marché difficile
Les tendances du marché de l'immobilier à Tokyo sont au cœur d'une guerre de l'information. Pour que les investisseurs individuels puissent acquérir des biens immobiliers de qualité à Tokyo dans ces circonstances, il est essentiel d'avoir une stratégie d'investissement immobilier réussie qui s'éloigne d'une attitude passive et prenne des mesures proactives. Nous expliquons ici trois stratégies spécifiques pour survivre à la concurrence acharnée.
Stratégie 1 : nouer des relations avec des partenaires immobiliers de confiance
La stratégie la plus importante consiste à s'associer à un professionnel de l'immobilier de confiance. Comme nous l'avons mentionné plus haut, les bonnes informations privées sont souvent monopolisées par un petit nombre d'agents immobiliers. Il est donc extrêmement important d'établir une solide relation de confiance avec ces agents et d'être la première personne à laquelle ils font appel en cas de problème.
Actions spécifiques
- Interroger plusieurs vendeurs: soyez honnête au sujet de votre politique d'investissement et de votre situation immobilière, et identifiez un représentant qui vous prendra au sérieux.
- Communiquez régulièrement: approfondissez la relation en posant des questions et en échangeant des informations sur les tendances du marché, plutôt que d'attendre qu'un bien vous soit présenté.
- Communiquez clairement votre intention d'acheter: en montrant concrètement que vous avez la ferme intention de prendre une décision immédiate si vous trouvez un bon bien et que vous avez mis en place un plan financier à cet effet, le constructeur vous donnera la priorité.
| Étapes de la mise en relation | Les objectifs | Résultats attendus |
|---|---|---|
| Première réunion | Partage de la politique d'investissement et identification de la personne responsable | Sélection de partenaires potentiels fiables |
| Contact permanent | Approfondissement des relations et échange d'informations | Obtention des dernières tendances du marché et d'informations non publiques |
| Présentation de l'intention d'achat | Priorité accrue de votre personne de contact | Introduction plus facile de biens de premier ordre |
Stratégie 2 : préparation minutieuse et prise de décision rapide
Informations sur les biens Dans un marché qui exige de la rapidité, il est trop tard pour commencer à envisager un achat après avoir reçu des informations. Vous devez toujours être en mesure de prendre une décision immédiate d'acheter ou de ne pas acheter dès que vous recevez des informations.
Préparatifs spécifiques
- Clarifier les critères d'investissement : fixez à l'avance des critères d'investissement spécifiques, tels que la zone dans laquelle vous souhaitez investir, le type de bien, le rendement surfacique escompté et l'âge acceptable du bien (par exemple, 25 ans).
- Viser le financement: préparez vos fonds propres ainsi que des prêts auprès d'institutions financières, consultez-les à l'avance et soyez prêt à contracter un prêt à tout moment. L'approbation informelle du prêt vous donnera un avantage dans les négociations.
- Établissez un processus de prise de décision : évitez les retards dans la prise de décision en clarifiant les mesures à prendre lorsque vous recevez des informations sur un bien immobilier et en déterminant qui prend la décision finale.
Stratégie 3 : se concentrer sur les marchés de niche et les types de biens immobiliers.
Si vous vous concentrez uniquement sur les zones très populaires, la concurrence sera encore plus féroce. En changeant de perspective et en vous intéressant à des marchés de niche et à des types de biens immobiliers auxquels les autres investisseurs ne prêtent pas beaucoup d'attention, vous pourriez tomber sur des biens de qualité inattendue.
Exemples de points d'intérêt
- Autour des zones de redéveloppement: les zones situées autour des zones de redéveloppement qui devraient prendre de la valeur à l'avenir peuvent encore être abordables.
- Propriétés spécialisées : les marchés très spécialisés, par exemple les magasins, les bureaux ou les propriétés ciblant une population particulière avec des intérêts particuliers, ont tendance à être moins concurrencés.
- Anticiper les changements de législation: rechercher à l'avance les biens dont la valeur est susceptible de fluctuer à l'avenir en raison de changements de législation, tels que des changements de zonage ou la mise en œuvre de nouveaux règlements.
La mise en œuvre régulière de ces stratégies est un moyen infaillible de survivre à la concurrence féroce de l 'investissement immobilier et de parvenir à la constitution d'un patrimoine à long terme.
Résumé : la rapidité crée de la valeur sur le marché immobilier métropolitain
Cet article a décrit l'état actuel du marché de l'immobilier métropolitain de premier ordre à Tokyo et les stratégies spécifiques permettant aux investisseurs individuels de réussir.
Le marché immobilier métropolitain actuel évolue si rapidement que les propriétés sont vendues le jour même de la publication de l'information. Cette situation est due à la réalité des achats des agents immobiliers, qui acquièrent à l'avance des biens de premier ordre, tandis que les investisseurs individuels ont des possibilités extrêmement limitées d'obtenir des informations sur les biens.
Les trois stratégies suivantes sont essentielles pour survivre à cette concurrence féroce en matière d'investissement immobilier
- Établir des relations avec des partenaires immobiliers fiables: c'est la clé la plus importante pour obtenir des informations non publiques.
- Une préparation minutieuse et une prise de décision rapide: c'est la condition sine qua non pour saisir les opportunités.
- Se concentrer sur les marchés de niche: une perspective qui permet d'éviter la concurrence et de trouver une valeur unique.
Ces stratégies de réussite en matière d'investissement immobilier ne peuvent être mises en œuvre du jour au lendemain. Cependant, avec des efforts constants, une voie s'ouvrira sûrement.
Si vous voulez vraiment réussir votre investissement immobilier à Tokyo, pourquoi ne pas commencer par trouver un partenaire fiable - chez INA&Associates K.K., nous pouvons vous offrir la meilleure solution pour votre situation individuelle. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.
Questions fréquemment posées
Q1 : Les informations sur les bonnes propriétés ne sont-elles vraiment pas accessibles au public ?
Il n'est pas vrai qu'il n'y en a pas du tout, mais il est réaliste de penser qu'elles sont extrêmement rares. La plupart des biens sont vendus lorsqu'ils sont achetés par des agents immobiliers ou l'information est transmise à un petit nombre de clients fortunés. La majorité des biens répertoriés sur les sites portails sont ceux qui ont fait l'objet d'une telle concurrence.
Q2 : Combien de temps faut-il pour établir une relation avec une agence immobilière ?
C'est difficile à dire, mais il faut s'attendre à une communication continue pendant plusieurs mois, voire un an ou plus. L'important n'est pas simplement d'attendre, mais d'être reconnu comme "client prioritaire" par le responsable, en montrant concrètement vos propres ambitions et projets d'investissement.
Q3 : Puis-je juger de la valeur d'un bien immobilier en me basant uniquement sur le rendement de surface ?
Le rendement en surface est l'un des indicateurs les plus importants, mais il est dangereux de juger de la valeur d'un bien sur cette seule base. La valeur d'un bien immobilier est déterminée par une combinaison complexe de facteurs, dont l'emplacement, l'âge, l'état de la gestion et le potentiel futur. Dans les centres-villes en particulier, il faut prendre une décision globale, en tenant compte de la valeur future de l'actif (plus-values).
Q4 : Dans quelle mesure le plan financier doit-il être précis ?
Idéalement, vous devriez être prêt à acheter un bien immobilier dès que vous en trouvez un bon. Vous devez non seulement déterminer le montant de vos fonds propres, mais aussi consulter le personnel de votre institution financière pour avoir une idée du montant du financement disponible et du taux d'intérêt. Une pré-qualification vous donnera un avantage significatif sur les autres acheteurs.
Q5 : Est-il possible de réussir un investissement immobilier à Tokyo même si je vis dans une zone rurale ?
Oui, c'est possible. Cependant, il est indéniable que la distance physique vous désavantage lorsqu'il s'agit d'obtenir des informations et de vérifier le site. C'est pourquoi il est encore plus important d'avoir un partenaire immobilier fiable qui puisse être vos "yeux" et vos "pieds" sur le terrain.
