A concorrência no mercado imobiliário de Tóquio, especialmente para propriedades de primeira linha, está se intensificando. Não é incomum que informações sobre propriedades em boas localizações e com altos rendimentos sejam oferecidas em apenas um dia após a publicação. Nessas circunstâncias, uma "estratégia de sucesso" que compreenda com precisão a velocidade do mercado e aja com rapidez e precisão é essencial para que os investidores individuais adquiram propriedades de qualidade. Neste artigo, a INA & Associates Ltd oferece uma perspectiva detalhada de um especialista sobre a situação atual das tendências do mercado imobiliário em Tóquio e abordagens específicas para sobreviver à concorrência acirrada.
Situação atual do mercado de imóveis de primeira linha em Tóquio: imóveis que desaparecem em um dia
No atual mercado imobiliário de Tóquio, o valor da escassez de imóveis de primeira linha em Tóquio é extremamente alto. Em particular, as propriedades com boas condições do ponto de vista do investidor se tornaram uma realidade, com compradores chegando ao mercado no momento em que elas aparecem no mercado, em uma transação muito "segundo a segundo".
Por exemplo, um edifício na área de Minami Aoyama, com 25 anos de idade e rendimento de 4,8%, foi colocado à venda. Frequentemente, essas propriedades recebem várias solicitações no mesmo dia em que a informação é divulgada, e o negócio é concluído no mesmo dia. Esse não é um caso único, mas está se tornando a velocidade padrão para imóveis em boas localizações nos centros das cidades.
| Condições do imóvel (exemplo) | Reação esperada do mercado |
|---|---|
| Localização | Minami Aoyama, Minato-ku, Tóquio |
| Idade do edifício | 25 anos |
| Rendimento da superfície | 4.8 |
| Prazo para venda | Dentro de 1 dia após a publicação das informações. |
Com informações tão limitadas disponíveis no mercado, a rapidez e a precisão com que as informações sobre a propriedade são capturadas são fundamentais para o sucesso ou o fracasso do investimento imobiliário.
Por que as propriedades de qualidade não estão disponíveis no mercado? A realidade da pré-aquisição pelas construtoras
É natural que muitos investidores individuais se perguntem por que as informações sobre propriedades de qualidade não estão circulando para eles. A principal razão para isso é que os agentes imobiliários estão à frente do mercado em suas compras.
As informações sobre propriedades privadas de qualidade são primeiramente levadas a alguns agentes imobiliários com suas próprias redes. Os agentes compram as informações eles mesmos ou só as apresentam a um número muito limitado de clientes de primeira linha antes de liberá-las para o mercado geral. Isso significa que a concorrência para investimento imobiliário já é acirrada quando as informações estão disponíveis.
Há duas finalidades principais para os vendedores comprarem suas próprias propriedades
- Garantir lucros com a revenda: comprar propriedades a um preço mais baixo, reformá-las para agregar valor e revendê-las a um preço mais alto para obter lucro.
- Fortalecer seu próprio portfólio: garantir renda de aluguel de longo prazo (ganhos de renda) ao possuir propriedades com potencial de renda estável.
| Jogadores | Canais para obter informações sobre imóveis | Objetivo principal |
|---|---|---|
| Agentes imobiliários | Redes próprias, informações diretas dos vendedores | Lucros de revenda, renda de longo prazo de suas próprias propriedades |
| Investidores individuais | Apresentações de portais imobiliários e corretores | Renda de aluguel e construção de ativos por meio de participações de longo prazo |
Devido a essa estrutura, é essencial que os investidores privados comuns construam uma forte relação de confiança com os agentes imobiliários e sejam reconhecidos como "bons clientes" para obter informações sobre imóveis de primeira linha em Tóquio. Eles precisam estar dispostos a sair e obter as informações por conta própria, em vez de esperar que elas se tornem públicas.
Três estratégias bem-sucedidas para investidores individuais sobreviverem em um mercado difícil
As tendências do mercado imobiliário em Tóquio estão em meio a uma guerra de informações. Para que os investidores individuais adquiram imóveis de qualidade em Tóquio nessas circunstâncias, é essencial ter uma estratégia de investimento imobiliário bem-sucedida que se afaste de uma atitude passiva e adote uma ação proativa. Aqui explicamos três estratégias específicas para sobreviver à concorrência acirrada.
Estratégia 1: Construir relacionamentos com parceiros imobiliários confiáveis
A estratégia mais importante é fazer parceria com um profissional imobiliário de confiança. Conforme mencionado acima, informações boas e privadas geralmente são monopolizadas por um pequeno número de agentes imobiliários. Portanto, é extremamente importante criar uma forte relação de confiança com esses agentes e ser a primeira pessoa a quem eles recorrem quando algo dá errado.
Ações específicas
- Entreviste vários vendedores: seja honesto quanto à sua política de investimento e situação da propriedade e identifique um representante que o leve a sério.
- Comunique-se regularmente: aprofunde o relacionamento fazendo perguntas e trocando informações sobre as tendências do mercado por conta própria, em vez de apenas esperar a apresentação de uma propriedade.
- Comunique claramente sua intenção de comprar: ao demonstrar concretamente que você tem uma forte intenção de tomar uma decisão imediata se encontrar um bom imóvel e que tem um plano financeiro para isso, você terá prioridade na construtora.
| Etapas da construção do relacionamento | Objetivos | Resultados esperados |
|---|---|---|
| Reunião inicial | Compartilhamento da política de investimento e identificação da pessoa responsável | Seleção de possíveis parceiros confiáveis |
| Contato contínuo | Aprofundamento dos relacionamentos e troca de informações | Obtenção das últimas tendências do mercado e de informações não públicas |
| Apresentação da intenção de compra | Aumento da prioridade da sua pessoa de contato | Introdução mais fácil de propriedades de primeira linha |
Estratégia 2: Preparação prévia completa e tomada de decisão rápida
Informações sobre a propriedade Em um mercado que exige rapidez, é tarde demais para começar a considerar uma compra depois de receber informações. Você deve estar sempre em condições de tomar uma decisão imediata de comprar ou não comprar no momento em que receber as informações.
Preparações específicas
- Esclarecer os critérios de investimento: defina critérios específicos de investimento com antecedência, como a área em que deseja investir, o tipo de propriedade, o rendimento de superfície esperado e a idade aceitável da propriedade (por exemplo, 25 anos).
- Visando ao financiamento: prepare seus próprios fundos, bem como empréstimos de instituições financeiras, consulte-as com antecedência e esteja pronto para tomar um empréstimo a qualquer momento. A aprovação informal do empréstimo lhe dará uma vantagem nas negociações.
- Estabeleça um processo de tomada de decisão: evite atrasos na tomada de decisão esclarecendo quais medidas devem ser tomadas quando as informações sobre a propriedade são recebidas e quem toma a decisão final.
Estratégia 3: Concentre-se em nichos de mercado e tipos de propriedade.
Se você se concentrar apenas em áreas superpopulares, a concorrência será ainda mais acirrada. Ao mudar sua perspectiva e olhar para nichos de mercado e tipos de propriedade aos quais outros investidores não estão dando muita atenção, você poderá encontrar propriedades de qualidade inesperada.
Exemplos de pontos de foco
- Em torno de áreas de desenvolvimento: as áreas em torno de áreas de desenvolvimento que devem aumentar de valor no futuro ainda podem ser acessíveis.
- Propriedades especializadas: mercados com alto grau de especialização, por exemplo, lojas, escritórios ou propriedades voltadas para um determinado grupo demográfico com interesses específicos, tendem a ter menos concorrência.
- Antecipar mudanças na legislação: procure propriedades cujo valor possa flutuar no futuro devido a mudanças na legislação, como mudanças no zoneamento ou a implementação de novas leis.
A implementação constante dessas estratégias é uma maneira infalível de sobreviver à acirrada concorrência de investimentos imobiliários e obter a construção de ativos de longo prazo.
Resumo: a velocidade cria valor no mercado imobiliário metropolitano
Este artigo descreveu a situação atual do mercado de imóveis metropolitanos de primeira linha em Tóquio e estratégias específicas para que os investidores individuais obtenham sucesso.
O mercado imobiliário metropolitano atual está se movendo tão rapidamente que as propriedades são vendidas no mesmo dia em que as informações são divulgadas. Essa situação se deve à realidade das compras de agentes imobiliários, em que os agentes imobiliários adquirem propriedades de primeira linha com antecedência, e os investidores individuais têm oportunidades extremamente limitadas de obter informações sobre as propriedades.
As três estratégias a seguir são essenciais para sobreviver a essa acirrada concorrência de investimento imobiliário
- Criar relacionamentos com parceiros imobiliários confiáveis: essa é a chave mais importante para obter informações não públicas.
- Preparação prévia minuciosa e tomada rápida de decisões: um pré-requisito para aproveitar as oportunidades.
- Foco em nichos de mercado: uma perspectiva que evita a concorrência e encontra valor exclusivo.
Essas estratégias de sucesso em investimentos imobiliários não podem ser alcançadas da noite para o dia. Entretanto, com esforço constante, um caminho certamente se abrirá.
Se você quer mesmo fazer um investimento imobiliário bem-sucedido em Tóquio, por que não começar encontrando um parceiro confiável - na INA&Associates K.K., podemos oferecer a melhor solução para sua situação individual. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco para obter mais informações.
Perguntas mais frequentes
P1: As informações sobre boas propriedades realmente não estão disponíveis para o público?
Não é verdade que elas não apareçam, mas é realista supor que sejam extremamente raras. A maioria das propriedades é vendida quando é comprada por agentes imobiliários ou as informações são repassadas a um pequeno número de clientes com alto patrimônio líquido. A maioria das propriedades listadas nos sites de portais são aquelas que passaram por essa concorrência.
P2: Quanto tempo leva para construir um relacionamento com uma agência imobiliária?
É difícil dizer, mas você deve esperar uma comunicação contínua por vários meses a um ano ou mais. O importante não é simplesmente esperar, mas ser reconhecido como um "cliente prioritário" pela pessoa responsável, mostrando suas próprias ambições e planos de investimento em termos concretos.
P3: Posso avaliar o valor de uma propriedade com base apenas no rendimento da superfície?
O rendimento da superfície é um dos indicadores mais importantes, mas é perigoso julgar o valor de uma propriedade somente com base nisso. O valor de um imóvel é determinado por uma combinação complexa de fatores, incluindo localização, idade, estado de gerenciamento e potencial futuro. Especialmente nos centros das cidades, é necessário tomar uma decisão abrangente, levando em conta o valor futuro do ativo (ganhos de capital).
P4: Quão específico deve ser o plano financeiro?
O ideal é que você esteja pronto para comprar um imóvel assim que encontrar um bom. Além de determinar o valor de seus próprios fundos, você também deve consultar a equipe de sua instituição financeira para ter uma ideia do valor do financiamento disponível e da taxa de juros. A conclusão de uma pré-qualificação lhe dará uma vantagem significativa em relação a outros compradores.
P5: É possível ter sucesso no investimento imobiliário em Tóquio mesmo morando em uma área rural?
Sim, é possível. No entanto, é inegável que a distância física o coloca em desvantagem quando se trata de obter informações e verificar o local. É por isso que é ainda mais importante ter um parceiro imobiliário confiável que possa ser seus "olhos" e "pés" no chão.
