Cómo alquilar el estacionamiento de su casa y prevenir problemas | Comparativa de servicios compartidos

Alquilar a terceros el espacio libre del estacionamiento de su vivienda le permite monetizar un espacio ocioso. Sin embargo, si empieza sin elegir bien el método de alquiler ni prepararse ante posibles problemas, también existe el riesgo de fracasar. Explicamos los problemas que pueden surgir al alquilar el estacionamiento de su vivienda, cómo afrontarlos y qué tipo de soporte ofrecen los servicios de uso compartido.

¿Cuáles son las tres formas de alquilar el estacionamiento de su vivienda?

Para alquilar el estacionamiento de una vivienda existen tres métodos: «entre particulares», «a través de una inmobiliaria» y «mediante servicios de uso compartido». Cada uno difiere en rentabilidad, carga de trabajo y riesgo.

Alquilar entre particulares

Aunque puede obtener todos los ingresos sin comisiones, deberá encargarse usted mismo de la captación de usuarios, el cobro y la atención de incidencias. Es el método con mayor rentabilidad, pero requiere más tiempo y esfuerzo.

Utilizar una inmobiliaria

La empresa puede encargarse de tareas como la captación de usuarios, el cobro, el desbroce y la liquidación de depósitos. Entre el 5% y el 10% del alquiler se descuenta como margen intermedio. No obstante, en muchos casos no aceptan estacionamientos residenciales de una o dos plazas.

Aprovechar un servicio de uso compartido

Con solo registrarse en una aplicación, el servicio gestiona en su nombre los contratos y cobros con los usuarios. Su principal ventaja es la alta capacidad de captación y la escasa carga operativa. La comisión es de aproximadamente el 30% al 38,5% de las ventas.

5 pasos para alquilar el estacionamiento de su vivienda

Antes de elegir cómo alquilar su plaza, hay una etapa previa que se pasa por alto con facilidad: confirmar que el espacio realmente se puede alquilar. Si se salta este paso, corre el riesgo de firmar un contrato y descubrir después que esa plaza no era alquilable.

1. Confirme que tiene derecho a alquilar el espacio. ¿Es de su propiedad, o se encuentra en un terreno arrendado, en cuyo caso puede necesitar antes el consentimiento del propietario?
2. Confirme que un vehículo puede entrar y salir sin dificultad. Compruebe el acceso desde la vía pública frente a la propiedad, si hay espacio suficiente para maniobrar, y si el vehículo que espera atraer realmente cabrá.
3. Decida la forma de alquiler: entre particulares, a través de una inmobiliaria o mediante un servicio de uso compartido.
4. Fije las condiciones del contrato: la renta, la duración, el vehículo y la matrícula que se registrarán, el tratamiento del estacionamiento no autorizado y de los accidentes, y el plazo de preaviso para poner fin al contrato.
5. Compruebe la documentación que podría necesitar: si se requiere una notificación conforme a la ley de aparcamientos (algo poco frecuente para una plaza residencial, como se explica más abajo), y el certificado de consentimiento de uso del garaje que su inquilino necesitará para matricular su vehículo.

4 puntos que conviene revisar antes de alquilar

1. Una plaza vinculada a un terreno arrendado por lo general no se puede subarrendar

En Japón, el artículo 612, párrafo 1, del Código Civil establece: «El arrendatario no podrá ceder sus derechos de arrendamiento ni subarrendar el bien arrendado sin obtener el consentimiento del arrendador». El párrafo 2 añade que, si el arrendatario permite a un tercero usar el bien o beneficiarse de él incumpliendo esta norma, el arrendador podrá resolver el contrato. Registrar en una aplicación de uso compartido una plaza de aparcamiento vinculada a un piso o una casa alquilada puede considerarse un subarrendamiento conforme a este artículo, así que obtenga primero el consentimiento por escrito del propietario o de la administración. Las plazas de las comunidades de propietarios, además, suelen estar sujetas a estatutos que prohíben directamente el alquiler a terceros, algo que también conviene comprobar de antemano.

2. El espacio debe permitir un acceso sin obstáculos desde la vía pública

Si su inquilino piensa matricular allí su vehículo —como hará la mayoría—, el espacio en sí debe cumplir los requisitos legales japoneses para un garaje de matriculación. El reglamento de aplicación de la ley sobre la garantía de plazas de estacionamiento, artículo 1, apartado 2, exige que el lugar permita «que el vehículo entre y salga sin dificultad desde una vía distinta de aquella por la que tenga prohibido circular conforme a las leyes y reglamentos, y que pueda albergarlo en su totalidad». Una plaza en la que sobresalga parte del vehículo, o en la que no haya espacio para maniobrar, no cumple este requisito. Antes de publicar el anuncio, conviene aparcar de verdad un vehículo del tamaño previsto para comprobarlo.

3. ¿Está a menos de 2 km de la base de uso del inquilino?

Ese mismo artículo 1, apartado 1, del reglamento exige que «la distancia entre la ubicación del garaje y la base de uso del vehículo no supere los dos kilómetros». Si alquila la plaza a largo plazo mediante un contrato mensual, su bolsa real de inquilinos se limita en la práctica a quienes viven o tienen su actividad dentro de ese radio de 2 km, algo a tener en cuenta al decidir el alcance de su anuncio.

4. Qué implica en realidad el «certificado de consentimiento de uso del garaje» que usted expide

Para matricular su vehículo, su inquilino necesitará un documento que acredite su derecho a usar el espacio (artículo 1, apartado 3, del mismo reglamento). Si usted es el propietario del terreno, es usted quien firma y expide ese certificado. El problema: si el período de uso que certifica no coincide con la duración real de su contrato de alquiler, puede acabar con un inquilino cuya matriculación sigue vinculada a un garaje que ya no tiene derecho a usar. Haga coincidir el período certificado con la duración del contrato, y expida uno nuevo cada vez que se renueve.

¿Qué conviene más: estacionamiento mensual o aparcamiento por horas?

El estacionamiento mensual requiere poca inversión inicial y es adecuado para zonas residenciales. El aparcamiento por horas puede generar una alta rentabilidad cerca de estaciones o zonas turísticas, pero exige invertir en equipos como máquinas de pago. Conviene elegir según la ubicación.

¿Qué problemas pueden surgir al alquilar el estacionamiento de su vivienda?

Estacionamiento no autorizado o molesto

En la gestión de estacionamientos mensuales, las medidas preventivas son especialmente imprescindibles. La instalación de cámaras de seguridad, vallas y muros es una medida eficaz de prevención. Si surge un problema, conviene ponerse en contacto de inmediato con la inmobiliaria o con el centro de soporte del servicio de uso compartido.

Daños en las instalaciones y accidentes

En principio, los accidentes dentro del estacionamiento son responsabilidad de las partes implicadas. Sin embargo, si la causa es un defecto de las instalaciones, como el derrumbe de un techo envejecido o una mala ubicación del tope de rueda, puede haber casos en los que el arrendador deba asumir la responsabilidad por daños y perjuicios. El mantenimiento periódico es indispensable.

Impago de la renta y estacionamiento indebido

En una gestión particular, los problemas de cobro pueden incluso deteriorar las relaciones personales. Desde la perspectiva de la capacidad integral clave en la inversión inmobiliaria, conviene considerar la posibilidad de encomendar la gestión a profesionales.

Estacionamiento no autorizado: qué puede hacer legalmente y qué no

El estacionamiento no autorizado es, con diferencia, el motivo de consulta más frecuente entre quienes alquilan el estacionamiento de su vivienda en Japón. Lo que suele pillar desprevenidos a los propietarios es que se trata de una situación sujeta a dos restricciones que operan en sentidos opuestos: por lo general la policía no puede sancionarlo como infracción de estacionamiento, y tomar cartas en el asunto por su cuenta puede, en cambio, dejarlo a usted expuesto a responsabilidad. Conviene entender ambos aspectos antes de que aparezca realmente un vehículo.

Por qué la policía no puede sancionarlo como infracción de estacionamiento

El artículo 2, párrafo 1, apartado 1, de la ley japonesa de tráfico define «vía pública» como una vía conforme a la ley de carreteras, una pista de circulación de automóviles conforme a la ley de transporte por carretera, o «cualquier otro lugar destinado al tránsito general». Una plaza de aparcamiento en un terreno residencial privado no está abierta al tránsito general, por lo que no encaja en esta definición, lo que la excluye por completo del ámbito de la sanción por infracciones de estacionamiento. Denunciarlo ante la policía normalmente se tratará como un asunto civil entre particulares y no como una infracción de tráfico, salvo que exista algún otro elemento de naturaleza penal.

No lo remolque ni bloquee la rueda usted mismo

Remolcar el vehículo por su cuenta, bloquear la rueda, o dañar la pintura pegando un aviso de advertencia son todas formas de «autotutela» (jiriki kyūsai), una práctica que el derecho japonés no permite ejercer a un particular por su propia mano. Si hace cualquiera de estas cosas, puede acabar siendo usted quien reciba una reclamación por daños. El núcleo del problema en este tipo de conflicto no es tanto «qué debo hacer» como la larga lista de cosas que no se le permite hacer.

Lo que sí funciona en la práctica

1. Documéntelo todo. Fotografíe la matrícula, la fecha, la hora y la plaza exacta cada vez que ocurra. Si dispone de cámara de seguridad, conserve la grabación de ese momento.
2. Incorpore desde el principio cláusulas sobre estacionamiento no autorizado en el contrato: una penalización por aparcar un vehículo distinto del registrado, quién asume el coste si hay que mover el coche, y un motivo de resolución en caso de reincidencia.
3. Si alquila a través de un servicio de uso compartido, contacte con el operador: disponen de un canal de soporte específico para vehículos que aparecen fuera de una reserva.
4. Si el problema persiste, añada una disuasión física y visual: un poste con cadena, un cono de tráfico o una señal clara con el número de plaza y la indicación «reservado / solo inquilinos». Una señalización que deje claro de un vistazo el estatus contractual de la plaza suele funcionar mejor que limitarse a estrechar la entrada.

Cuándo el propietario es responsable de un accidente en el lugar

El artículo 717, párrafo 1, del Código Civil establece: «Cuando se cause un daño a otra persona por un defecto en la instalación o conservación de una obra situada en un terreno, el poseedor de dicha obra será responsable de indemnizar el daño a la víctima», salvo que el poseedor haya empleado el cuidado necesario para evitar el daño, en cuyo caso será el propietario quien deba indemnizar. Un techo de cochera, un muro de contención, un muro de bloques, un tope de rueda o un poste de iluminación pueden considerarse todos «obras situadas en un terreno» a estos efectos.

En la gestión inmobiliaria, la práctica habitual consiste en recorrer la plaza antes de alquilarla para detectar cualquier elemento que pueda caer, volcar o hacer tropezar, y retirarlo o repararlo fotografiando la fecha en que se hizo. Repita la misma comprobación tras un tifón o un terremoto, y vaya acumulando ese historial. Es la prueba que permite argumentar, si llega a ocurrir algo, que se empleó el cuidado necesario para evitarlo. Una cláusula de exención en el contrato no basta por sí sola para librarse de esta responsabilidad por la obra, de modo que la base es el mantenimiento periódico combinado con un seguro de responsabilidad civil de las instalaciones.

Comparativa del soporte de los principales servicios de uso compartido

TokuP, akippa, Times no B y Nokisaki Parking ofrecen soporte telefónico las 24 horas sin coste inicial. akippa fue el primero del sector en introducir un seguro específico para compartir estacionamientos, y se caracteriza por cubrir daños materiales, lesiones e indemnizaciones. Compare las comisiones y la capacidad de captación para elegir el servicio que mejor se adapte a la ubicación y escala de su estacionamiento.

Cómo elegir un servicio de uso compartido (aplicación)

Al alquilar mediante una aplicación, elegir la que cobra la comisión más baja es un error habitual: una comisión baja sobre cero reservas sigue siendo un ingreso de cero. Revise estos puntos en este orden.

1. Compruebe cuántos anuncios hay cerca y si realmente están ocupados. Antes de registrarse, busque en la aplicación los anuncios cercanos a su dirección. Si apenas hay nada publicado en la zona, suele ser señal de que esa aplicación tampoco tiene usuarios reales allí.
2. Ajuste la forma de alquiler al tipo de demanda. Cerca de un recinto de eventos, un estadio o una zona turística, el alquiler por horas o por días suele funcionar bien. Entre una estación y una zona residencial, un contrato mensual pensado para quienes se desplazan al trabajo suele encajar mejor.
3. ¿Sistema de reserva, o por orden de llegada? Un sistema de reserva reduce el riesgo de que aparezca un vehículo inesperado.
4. ¿Cuál es el proceso de soporte cuando algo sale mal, y qué cubre realmente la indemnización? Pregunte si se cubren los daños materiales, las lesiones y la responsabilidad, y en qué horario se puede contactar realmente por teléfono con una persona.
5. ¿Con qué frecuencia se realizan los pagos, y existe un importe mínimo de liquidación? Compruebe si un mes con pocos ingresos simplemente traslada el saldo al mes siguiente.

Publicar la misma plaza en más de un servicio a la vez genera reservas duplicadas y conflictos sobre el terreno: lo más seguro es limitarse a un solo servicio, o confirmar antes si las condiciones de cada servicio permiten realmente publicaciones simultáneas. Si el espacio está en su propia vivienda, también conviene comprobar si la aplicación permite bloquear los días en que usted o su familia lo necesiten.

Impuestos al alquilar el estacionamiento de su vivienda

Impuesto sobre la renta e impuesto municipal

Los ingresos por estacionamiento se declaran en Japón, por lo general, como «rentas inmobiliarias». La regla tantas veces repetida de que «no hace falta declarar por debajo de 200.000 yenes» solo se aplica a los asalariados. La Agencia Tributaria Nacional cita, como ejemplo de asalariado obligado a declarar, a cualquiera cuyo «importe total de otras rentas (excluidos el salario y la indemnización por cese) supere los 200.000 yenes». Lo que se mide no es el ingreso bruto, sino la renta una vez deducidos los gastos. Además, ese umbral de 200.000 yenes es propio del impuesto sobre la renta; no existe un equivalente para el impuesto municipal. Aunque no sea obligatorio presentar la declaración de la renta, puede seguir siendo necesario presentar una declaración distinta ante el ayuntamiento por ese impuesto local. Y si de entrada usted no es asalariado —un autónomo o un pensionista, por ejemplo—, ese umbral de 200.000 yenes sencillamente no se le aplica.

Impuesto sobre el consumo

Este es el punto que más se pasa por alto. Arrendar un terreno sin urbanizar está exento del impuesto sobre el consumo, pero un estacionamiento puede estar sujeto a él. Según la Agencia Tributaria, si usted mismo gestiona los vehículos estacionados, o si ha preparado el terreno —pavimento, valla, marcado de plazas, construcción— para usarlo como aparcamiento, eso se considera un uso del terreno vinculado a una instalación, y el alquiler pasa a estar sujeto a tributación. Un arrendamiento de terreno de menos de un mes también está sujeto a impuesto, sea cual sea el estado del terreno.

Forma de alquiler	Impuesto sobre el consumo
Terreno sin urbanizar, alquilado por un mes o más	Puede estar exento
Pavimentado, con grava, marcado con líneas, vallado o con topes de rueda	Sujeto
Alquilado incluyendo la gestión de los vehículos	Sujeto
Alquilado por menos de un mes (incluidos por horas o por días)	Sujeto

Dicho esto, si sus ventas sujetas a impuesto en el período base son de 10 millones de yenes o menos, se le considera una empresa exenta, por lo que alquilar una o dos plazas en su propia vivienda no suele generar por sí solo una obligación de impuesto sobre el consumo. Donde esto se convierte en un problema real es cuando usted ya es sujeto pasivo por otra actividad: en ese caso, los ingresos del aparcamiento también deben incorporarse a sus ventas sujetas a impuesto y declararse.

Impuesto sobre bienes inmuebles

El artículo 349-3-2 de la ley de impuestos locales, que regula el régimen especial para el suelo residencial, define el terreno cubierto como el que sirve de emplazamiento a una vivienda destinada exclusivamente a habitación, o a una vivienda de la que una parte esté designada por decreto como destinada a habitación. Con este régimen especial, la parte de hasta 200 m² (suelo residencial de pequeña escala) se valora a un sexto de su valor a efectos fiscales, y la parte que exceda de esa superficie, a un tercio.

Cuando alquila a un tercero, a cambio de una renta, una parte del terreno de su propia vivienda, la cuestión pasa a ser si esa parte sigue contando como «terreno que sirve de emplazamiento a una vivienda destinada a habitación». Si delimita una sección y la destina de forma permanente a un tercero, esa parte puede quedar fuera de la categoría de suelo residencial y su impuesto puede subir. Esto lo determina el departamento de impuestos sobre bienes inmuebles de su ayuntamiento, así que antes de delimitar formalmente una sección y empezar a alquilarla en serio, conviene describirles con exactitud cuánto piensa alquilar y de qué forma —mensual o por horas, con o sin días reservados para su propio uso— y preguntarles directamente. Es bien sabido que derribar la vivienda y convertir todo el solar en un aparcamiento al aire libre elimina el régimen especial. Lo que se sabe menos es que alquilar parte del terreno mientras la vivienda sigue en pie también puede afectarlo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q. Si alquilo el estacionamiento de mi vivienda, ¿debo presentar declaración de impuestos?

La regla, tan citada, de que no hace falta declarar por debajo de 200.000 yenes solo se aplica a los asalariados. La Agencia Tributaria Nacional cita, como ejemplo de asalariado obligado a declarar, a cualquiera cuyo «importe total de otras rentas (excluidos el salario y la indemnización por cese) supere los 200.000 yenes» —lo que se mide es la renta después de gastos (gestión, equipamiento o la parte del impuesto sobre bienes inmuebles atribuible a la plaza, por ejemplo), no el ingreso bruto. Los ingresos del estacionamiento se declaran, por lo general, como «rentas inmobiliarias». Ese umbral de 200.000 yenes es propio del impuesto sobre la renta y no tiene equivalente en el impuesto municipal, de modo que, aunque no sea obligatoria la declaración de la renta, puede seguir siendo necesaria una declaración distinta ante el ayuntamiento por ese impuesto local.

Q. ¿Cambia el impuesto sobre bienes inmuebles si alquilo el estacionamiento de mi vivienda?

Los terrenos con una vivienda construida se benefician de una reducción de hasta una sexta parte en el impuesto sobre bienes inmuebles gracias al régimen especial para suelo residencial. Si se demuele el edificio y el terreno pasa a ser un estacionamiento, ese beneficio deja de aplicarse y el impuesto vuelve a su importe ordinario, por lo que debe tenerse cuidado.

Q. ¿Cuál es la comisión habitual de los servicios de uso compartido?

En los principales servicios, aproximadamente entre el 30% y el 40% de las ventas se descuenta como comisión. En TokuP es del 30% y en Nokisaki Parking es del 38,5% (impuestos incluidos). Al elegir un servicio, compare no solo la comisión, sino también su capacidad de captación y el contenido del soporte.

Q. ¿Necesito presentar una notificación conforme a la ley de aparcamientos para alquilar el estacionamiento de mi vivienda?

Por lo general no. La obligación de notificación del artículo 12 de la ley de aparcamientos solo se aplica cuando se dan a la vez todas estas condiciones: (1) el lugar está dentro de un área de planificación urbana; (2) se trata de un «aparcamiento fuera de calzada» conforme al artículo 2, apartado 2, de la misma ley —una instalación para estacionar, situada fuera de la calzada, que esté «destinada al uso público general»—; (3) la superficie destinada a estacionamiento es de 500 m² o más, según el artículo 11; y (4) se cobra una tarifa por su uso. Un estacionamiento doméstico de una o pocas plazas no alcanza esa escala, por lo que no está sujeto a la obligación de notificación. Además, se entiende en general que una plaza alquilada de forma mensual solo a inquilinos determinados no está, en sí misma, «destinada al uso público general».

Q. ¿Qué duración conviene fijar para el contrato?

Un contrato que solo tenga por objeto una plaza de estacionamiento no está regulado por la ley japonesa sobre arrendamientos de terrenos y edificios. El artículo 1 de esa ley limita su alcance al derecho de superficie y a los derechos de arrendamiento de terrenos constituidos con el fin de poseer un edificio, y a los arrendamientos de edificios. Eso significa que ninguna de las protecciones legales de renovación forzosa ni de «causa justificada» propias de un arrendamiento de vivienda se aplica aquí: el contrato termina conforme al plazo y al período de preaviso que usted mismo haya fijado. Si existe alguna posibilidad de que quiera recuperar el terreno para su propio uso en el futuro, un plazo de un año con renovación automática y un preaviso de un mes le da margen de maniobra. Tenga en cuenta que su inquilino probablemente habrá matriculado un vehículo en esa dirección, por lo que conviene explicarle desde el principio que deberá actualizar su garaje registrado cuando finalice el contrato, para evitar disputas más adelante.

Q. Si un vehículo resulta dañado en la plaza que alquilo, ¿debo indemnizarlo?

Una colisión entre usuarios, o un daño causado por un tercero, es en principio un asunto entre esas partes, no suyo. Usted solo responde si se aplica el artículo 717 del Código Civil, es decir, si el daño se debió a un defecto en la instalación o el mantenimiento de una obra situada en el terreno. En la práctica, lo más prudente es indicar con claridad, tanto en el contrato como en un cartel en el lugar, que usted no responde de accidentes, robos o daños dentro de la plaza salvo que exista culpa suya, y contratar además un seguro de responsabilidad civil de las instalaciones. Una cláusula de exención por sí sola no le libra de la responsabilidad por la obra, así que lo que realmente le protege es la combinación de mantenimiento y seguro.

Q. ¿Puedo alquilarlo aunque solo tenga espacio para un vehículo?

En los servicios de uso compartido, es posible registrar incluso un espacio donde solo cabe una motocicleta. En cambio, algunas inmobiliarias pueden no atender casos con un número reducido de plazas.