En la gestión de propiedades en alquiler, cuando un inquilino se muda o durante los periodos de vacancia, suele ser necesario limpiar el papel pintado (lo que en japonés se conoce como "kurosu", del inglés cloth, y que en el mercado inmobiliario nipón designa específicamente el revestimiento textil o vinílico que cubre paredes y techos). A diferencia de España o América Latina, donde la mayoría de las viviendas de alquiler tienen paredes pintadas con pintura plástica lavable, en Japón el papel pintado es el acabado estándar en prácticamente todos los pisos, lo que convierte su mantenimiento en un capítulo aparte de la limpieza general. Se trata de una tarea que suele pasar desapercibida frente a la limpieza de suelos e instalaciones, pero el estado del papel pintado influye enormemente en la primera impresión de la vivienda y en la tasa de ocupación.
En este artículo explicamos por qué es necesaria la limpieza del papel pintado, cómo eliminar cada tipo de mancha, cuándo conviene más sustituirlo por completo, cuál es el precio de mercado y cómo reducir el coste.
¿Por qué es necesaria la limpieza del papel pintado?
La limpieza del papel pintado está directamente relacionada con la prevención del moho, el aumento de la tasa de ocupación y la conservación del propio revestimiento.
Prevenir la aparición de moho
El polvo en suspensión se adhiere a las paredes y, si no se elimina, se convierte en el origen de la aparición de moho. El moho no solo perjudica la salud de los ocupantes, sino que también acelera el deterioro del edificio, por lo que es imprescindible una limpieza periódica. En climas mediterráneos o del Caribe, donde la humedad ambiental también es alta, este mismo problema se combate sobre todo con pintura antihumedad, mientras que en Japón la solución pasa por limpiar o sustituir el propio papel.
Contribuye a subir la tasa de ocupación
Cuando el papel pintado está apagado por el polvo y la suciedad, toda la habitación se ve más oscura, lo que perjudica la impresión durante las visitas. Limpiarlo para aclarar el aspecto del piso se traduce directamente en una reducción del tiempo que la vivienda permanece vacía, algo tan importante en Tokio como en Madrid, Ciudad de México o Buenos Aires a la hora de captar inquilinos.
Permite reparar a la vez desprendimientos y arañazos
Cuando se contrata a una empresa especializada, en muchos casos se puede solicitar, además de la limpieza, la reparación de pequeños desprendimientos o arañazos. Esto suele salir más económico que sustituir el papel por completo.
Sirve para saber si conviene sustituirlo
Durante el proceso de limpieza se puede comprobar el estado real del papel pintado, lo que ayuda a decidir si es necesaria una sustitución. Si tras la limpieza persisten el amarilleamiento por el sol o el olor a tabaco, conviene plantearse cambiarlo por completo.
¿Cómo se eliminan las manchas del papel pintado?
Eligiendo el detergente y el método adecuados según el tipo de mancha, es posible limpiar el papel pintado de forma eficaz uno mismo.
Marcas de grasa de las manos
Se utiliza detergente neutro de cocina. Se humedece un paño, se escurre bien, se añaden unas gotas de detergente y se frota de arriba abajo. Después se pasa un paño húmedo y otro seco, comprobando que no quede humedad ni resto de detergente.
Alquitrán de tabaco
Un spray de bicarbonato de sodio o sesquicarbonato de sodio disuelto en agua resulta muy eficaz. El alquitrán es una suciedad ácida, por lo que se elimina con facilidad mediante productos alcalinos como el bicarbonato. Al tener también efecto desodorante, ayuda además a reducir el olor a tabaco. Conviene quitar antes el polvo con un plumero, pulverizar el producto y frotar suavemente de arriba abajo con una esponja.
Moho
Para el moho leve, se recomienda combinar un spray de ácido cítrico con una pasta de bicarbonato. Se coloca papel de cocina sobre la zona afectada, se pulveriza el ácido cítrico y se deja actuar cinco minutos; después se aplica la pasta de bicarbonato con un cepillo de dientes, se cubre con film transparente y se deja reposar de dos a tres horas. Tras pasar un paño húmedo y otro seco, se pulveriza alcohol desinfectante y se deja secar.
Pintadas o garabatos
Se aplican unas gotas de quitaesmalte o aceite desmaquillante sobre un paño y se frota con suavidad. Como estos productos pueden ser agresivos, conviene probar antes en una zona poco visible para comprobar que no decolora el papel. Frotar con demasiada fuerza solo consigue extender la mancha.
¿Cómo evitar que el papel pintado se ensucie con facilidad?
Con hábitos cotidianos es posible prevenir la suciedad del papel pintado y espaciar la necesidad de limpiezas a fondo.
Ventilar con regularidad
Abrir dos ventanas situadas en diagonal facilita la circulación del aire y reduce la acumulación de polvo sobre las paredes.
Dejar espacio entre los muebles y la pared
Cuando un mueble o electrodoméstico queda totalmente pegado a la pared, la electricidad estática favorece que se adhiera el polvo. Además, la falta de ventilación entre ambos favorece la condensación y el moho, así que conviene dejar siempre una pequeña separación.
Elegir un papel que disimule mejor la suciedad
Los tonos beige o marfil disimulan mejor la decoloración por el sol. Los papeles con una película protectora en superficie, por su parte, permiten eliminar la suciedad simplemente con un paño húmedo.
¿Limpieza o sustitución completa: cuál elegir?
La decisión debe tomarse valorando el equilibrio entre coste y resultado final.
Si se quiere ahorrar, mejor limpieza
Para una habitación de 6 tatamis (unos 45 metros cuadrados), sustituir el papel cuesta entre 45.000 y 72.000 yenes, mientras que la limpieza ronda entre 21.000 y 36.000 yenes.
Si los daños o la suciedad son graves, mejor sustituir
Cuando hay arañazos, desprendimientos o suciedad muy severa, la limpieza por sí sola no basta. Para garantizar una buena impresión de la vivienda, en esos casos conviene optar por la sustitución completa.
¿Cómo se desarrolla el proceso de limpieza del papel pintado?
Cuando se contrata a una empresa especializada, el proceso habitual sigue estos pasos:
- Contacto con la empresa de limpieza y ajuste de la fecha
- Comprobación del estado del papel pintado y eliminación del polvo
- Protección de la zona de trabajo y limpieza con el detergente adecuado según el tipo de mancha
- Cepillado de las zonas con suciedad más visible
- Trabajos de reparación en caso necesario
- Comprobación final y cierre del servicio
¿Cuál es el precio de mercado de la limpieza del papel pintado?
El precio de mercado de la limpieza del papel pintado ronda entre 480 y 800 yenes por metro cuadrado. Para una habitación de 6 tatamis (unos 45 metros cuadrados), el coste orientativo es de 21.600 a 36.000 yenes.
Si además se añade un tratamiento de recubrimiento (protección antimanchas y antimoho), se suman unos 2.500 yenes por metro cuadrado.
Consejos para reducir el coste
- Quitar el polvo con regularidad con un plumero para evitar que la suciedad se acumule
- Reparar uno mismo los pequeños arañazos o desprendimientos con pegamento o parches de papel pintado
- Pedir presupuesto a varias empresas para comprobar que el precio es razonable
Hay que tener cuidado, sin embargo, con las empresas que ofrecen precios muy por debajo del mercado: en muchos casos cobran extras muy caros o realizan un trabajo poco cuidado.
¿Quién paga los daños y la suciedad del papel pintado?
En el momento de la mudanza, quién asume el coste de los arañazos y la suciedad del papel pintado depende de la causa.
Casos que corren a cargo del inquilino
Corren a cargo del inquilino los arañazos hechos a propósito, la suciedad por un uso que excede el uso normal, los golpes que abollan la pared, los garabatos hechos por niños o los daños causados por una mascota en una vivienda donde no está permitida. La decoloración por el humo del tabaco también corre a cargo del inquilino.
Casos que corren a cargo del propietario
Corren a cargo del propietario el desgaste y la suciedad propios del paso del tiempo y del uso normal, la decoloración por el sol y las manchas que aparecen desde el interior del propio papel. Los pequeños agujeros de chinchetas o alfileres también se consideran dentro del uso normal. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aplica un criterio similar al distinguir entre el desgaste por el uso ordinario, que no puede descontarse de la fianza, y los daños imputables al inquilino; en México y otros países latinoamericanos el criterio equivalente suele fijarse en el propio contrato de arrendamiento. Cuando la duda persiste en Japón, conviene remitirse a las "Directrices sobre restitución al estado original en viviendas de alquiler" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT). También puede resultar útil consultar la guía sobre la normativa de gestión de alquileres en Japón.
¿Cómo elegir una empresa de limpieza de papel pintado?
A la hora de elegir empresa, conviene fijarse en los siguientes puntos.
Que el precio sea razonable
Si la pared tiene una forma poco habitual o la suciedad es muy intensa, el precio puede subir por encima de la media. Se recomienda pedir presupuesto a varias empresas y comparar.
Que tenga contratado un seguro de responsabilidad civil
Conviene comprobarlo de antemano para evitar problemas en caso de que, durante el trabajo, se dañe accidentalmente otra parte de la vivienda.
Que use detergentes seguros para las personas y el medio ambiente
Si ya hay un nuevo inquilino a punto de entrar tras la mudanza, o si la vivienda admite familias o mascotas, es más tranquilizador contratar una empresa que utilice detergentes ecológicos.
Que el sistema de tarifas sea claro
Como en ocasiones se cobran aparte los desplazamientos o la mano de obra, conviene comprobar que el presupuesto detalla absolutamente todos los conceptos.
Además del papel pintado, ¿qué otros trabajos incluye la limpieza a fondo de una vivienda?
La limpieza a fondo que se realiza tras la mudanza de un inquilino cubre muchas otras zonas además del papel pintado.
Incluye la limpieza y el encerado de suelos, la limpieza de las zonas húmedas (cocina, baño e inodoro), la limpieza a presión de la entrada, la limpieza de cristales, marcos de ventana y mosquiteras, el repaso de lámparas y rieles de cortinas, la limpieza del balcón, la limpieza interior del aire acondicionado y el control de plagas. En cuanto al control de plagas, en muchos casos es necesario recurrir aparte a una empresa especializada.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Con qué frecuencia conviene limpiar el papel pintado?
Lo ideal es hacerlo cada vez que un inquilino se muda. En el caso de estancias largas, conviene plantearse una limpieza a fondo cada tres o cinco años. Quitar el polvo de forma habitual con una limpieza sencilla ayuda a reducir el coste el día de la limpieza a fondo.
¿Cuánto dura el trabajo de limpieza del papel pintado?
Depende del tamaño de la vivienda y del grado de suciedad, pero en un estudio o un piso pequeño de dos habitaciones suele completarse en unas dos a cuatro horas. Si hay mucha suciedad de tabaco o moho, puede llevar más tiempo.
¿Es necesario aplicar un recubrimiento protector al papel pintado?
No es obligatorio, pero mejora la resistencia a las manchas y al moho, lo que alarga la vida útil del papel. Conviene decidir en función de la relación entre coste y beneficio.
¿La suciedad de alquitrán de tabaco corre siempre por completo a cargo del inquilino?
Según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, la suciedad y el olor derivados de fumar corren a cargo del inquilino. No obstante, es habitual prorratear el coste teniendo en cuenta la depreciación del papel pintado (vida útil de seis años).
¿El coste de la limpieza al mudarse se descuenta de la fianza?
Sí, en muchos casos, según lo estipulado en una cláusula especial del contrato de alquiler, el coste de la limpieza tras la mudanza se descuenta de la fianza (denominada "shikikin" en Japón, un depósito de garantía similar a la fianza que se exige en España o en gran parte de América Latina). Dejar clara esa cláusula en el momento de firmar el contrato ayuda a evitar conflictos posteriores.
