Uno de los problemas con los que el personal de campo se enfrenta con frecuencia en la gestión de propiedades en alquiler es el óxido en el fregadero. Si se comete un error al determinar "de quién es la responsabilidad de este óxido", puede derivar en conflictos durante la liquidación al desocupar el inmueble. Contar con conocimientos precisos como responsable de gestión contribuye a proteger tanto al propietario como al residente.
¿De quién es la responsabilidad por el óxido en el fregadero de una vivienda en alquiler?
Si el óxido se produce por haber descuidado el mantenimiento cotidiano, el inquilino tiene la obligación de restaurar el estado original. No obstante, si se encuentra dentro del alcance de la suciedad habitual de la vida diaria, como óxido, sarro, grasa o moho, se atiende mediante la limpieza profesional al momento de la salida (por lo general, el costo de limpieza corre a cargo del inquilino). Es importante realizar una valoración adecuada con base en las directrices de restauración del estado original.
Tres causas principales por las que el fregadero se oxida
Causa 1: óxido por transferencia desde metales
Si se dejan sobre el fregadero latas de acero mojadas, utensilios de cocina de hierro, estropajos metálicos o soportes metálicos para esponjas, se produce óxido por transferencia. Incluso el óxido visible en la superficie puede avanzar hacia el interior si se deja sin atender, por lo que es importante actuar a tiempo. Resulta eficaz informar a los residentes para que no lo dejen en estado húmedo.
Causa 2: dejar humedad con contenido salino
El acero inoxidable utiliza la película de óxido de su superficie como capa protectora, pero tiene la característica de ser débil frente al cloro. Si restos de sopa de miso, encurtidos o derrames de condimentos permanecen en el fregadero, la película de óxido se destruye y se genera óxido. También es necesario prestar atención al lugar donde se colocan los condimentos.
Causa 3: uso de blanqueadores con cloro
Los blanqueadores con cloro que contienen hipoclorito de sodio eliminan la película de óxido. Si se utilizan, es importante informar a los residentes que deben enjuagar siempre con abundante agua.
¿Cómo prevenir el óxido en el fregadero?
Hábito diario de limpieza
El método de prevención más eficaz es limpiar una vez al día. Adoptar el hábito de limpiar el fregadero inmediatamente después de cocinar permite reducir en gran medida la aparición de óxido. La base es evitar el uso de estropajos metálicos y retirar la suciedad con detergente neutro y una esponja suave.
Recubrimiento del fregadero
Aplicar un recubrimiento ayuda a repeler el agua y prevenir el óxido. Para viviendas en alquiler, se recomienda un recubrimiento en aerosol por su facilidad de uso (duración del efecto: entre 1 y 2 meses). Si se solicita a un proveedor, el coste orientativo ronda entre 20.000 y 50.000 yenes.
Cuatro métodos para eliminar el óxido del fregadero
- Esponja de melamina: si el óxido está solo en la superficie, humedézcala y frótelo suavemente
- Bicarbonato + ácido cítrico: aplique bicarbonato sobre el óxido y frótelo con una esponja humedecida con agua. Si no sale, pulverice agua con ácido cítrico en proporción 1:1
- Limpiador cremoso: la combinación de tensioactivos y abrasivos permite tratar incluso el óxido persistente
- Removedor de óxido especializado: úselo solo en la zona oxidada para no dañar la película de óxido. Puede comprarse por internet
Perfeccionar la capacidad de juicio en el terreno contribuye a mejorar la calidad de la gestión. Si también consulta la guía sobre inspección previa a la ocupación y prevención de problemas de restauración del estado original, le resultará útil en la práctica.
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Cómo tratan las directrices el óxido: la línea que decide quién paga
Las disputas en la liquidación de salida se reducen a una pregunta: quién paga este óxido. El punto de apoyo es el documento del 国土交通省 (Ministerio japonés de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo) 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 (Directrices sobre problemas en torno a la restauración al estado original). La línea divisoria se coloca en si el óxido es resultado de un mantenimiento descuidado.
| Ejemplos a cargo del arrendador (propietario) | Ejemplos a cargo del arrendatario (inquilino) |
|---|---|
| Avería o imposibilidad de uso de un equipo (por el fin de la vida del aparato) | Deterioro del equipo por un cuidado cotidiano inadecuado o un uso contrario a las instrucciones |
| Limpieza profesional de toda la vivienda (cuando el arrendatario ha realizado la limpieza ordinaria) | Sarro, moho, etc. en bañera, inodoro o lavabo (cuando el sucio se produjo porque el arrendatario descuidó la limpieza o el cuidado) |
| Desinfección (cocina y aseo) | Grasa y hollín en el hueco de la cocina de gas, el extractor, etc. (cuando el sucio se produjo porque el arrendatario descuidó la limpieza o el cuidado) |
| Sustitución de bañera, calentador de baño, etc. (no están rotos, pero se sustituyen para asegurar al siguiente inquilino) | Marcas de óxido bajo el frigorífico (cuando se dejó el óxido y causó suciedad u otro daño al suelo) |
Fuente: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (Ministerio japonés de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, «Directrices sobre problemas en torno a la restauración al estado original», edición revisada) (agosto de 2011)
Fíjese en la columna de la derecha. Lo que las directrices ponen a cargo del arrendatario no es «que haya óxido», sino «haberlo dejado y ampliar el daño». Incluso el apartado de las marcas de óxido bajo el frigorífico lleva una condición: «cuando se dejó el óxido y causó suciedad u otro daño al suelo».
Es decir, que aparezca óxido de transferencia en el fregadero no significa, por sí solo, cargo del arrendatario. La línea divisoria es si se puede explicar el nexo entre el descuido del mantenimiento y el resultado: una lata dejada en su sitio que dejó marca, lejía clorada vertida sin aclarar que dañó la película protectora, y similares.
La vida útil del fregadero es de 5 años: proporción de cargo si hay que sustituirlo
Si el óxido es tan grave que se llega a sustituir el fregadero de cocina (流し台), ¿se reclamará el coste íntegro? También aquí opera el criterio de los años transcurridos. Las directrices fijan la 耐用年数 (vida útil) del fregadero en 5 años.
Proporción a cargo del arrendatario = (1 − años de ocupación ÷ 5 años) × 100
| Años de ocupación | Proporción a cargo del arrendatario | Importe si el recambio cuesta 200.000 JPY (aprox. 1.250 EUR) |
|---|---|---|
| 1 año | 80% | aprox. 160.000 JPY (aprox. 1.000 EUR) |
| 2 años | 60% | aprox. 120.000 JPY (aprox. 750 EUR) |
| 3 años | 40% | aprox. 80.000 JPY (aprox. 500 EUR) |
| 4 años | 20% | aprox. 40.000 JPY (aprox. 250 EUR) |
| 5 años o más | casi 0% (valor residual 1 JPY) | casi 0 JPY |
Fuente: la vida útil y el método de cálculo siguen 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (Ministerio japonés de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, «Directrices sobre problemas en torno a la restauración al estado original», edición revisada). El coste de recambio es un importe hipotético
La conclusión práctica es clara. Reclamar el coste íntegro de sustituir el fregadero, invocando el óxido, en una vivienda ocupada cinco años o más no se ajusta al criterio de las directrices. El valor residual de un equipo que ha superado su vida útil es prácticamente cero.
Hay, no obstante, una excepción. Las directrices dejan escrito que la 善管注意義務 (deber de diligencia de un buen gestor) del arrendatario no desaparece aunque el equipo haya superado los años transcurridos. Si lo inutiliza por dolo o negligencia, el coste de devolverlo a un estado funcional (obra, mano de obra, etc.) puede recaer en el arrendatario. «Han pasado cinco años, así que todo es gratis» no es la regla.
Otro punto: los años transcurridos no se aplican a los gastos de limpieza. Si no se realizó la limpieza ordinaria, el equivalente de los gastos de limpieza de la parte o de toda la vivienda recae íntegramente en el arrendatario. Si el óxido se quita con la limpieza, se reclamará como gasto de limpieza y no como recambio.
Qué patrón se cobra realmente
En la gestión de campo, lo que ocurre de verdad es uno de estos tres. Cambia el orden de magnitud del importe, así que confirme primero a cuál corresponde.
| Estado | Respuesta | Naturaleza del coste | Consideración de los años transcurridos |
|---|---|---|---|
| Óxido de transferencia en superficie. Sale al frotar | Se trata en la limpieza de salida | Gasto de limpieza (desde unos pocos miles de JPY / aprox. 20 EUR) | No se considera |
| El óxido se ha fijado y queda decoloración. Sin obstáculo de uso | Pulido / reparación parcial | Gasto de reparación | Según el inmueble y la situación |
| La corrosión ha avanzado a agujeros o fugas. Inutilizable | Sustitución del fregadero | Gasto de recambio de equipo (del orden de 100.000 JPY / aprox. 625–1.250 EUR) | Se considera con vida útil de 5 años |
Lo que hay que mirar en la inspección de salida es si hay obstáculo de uso. Esa es la línea que separa el gasto de limpieza del gasto de recambio de equipo. Si queda decoloración pero no hay fuga y se puede usar con normalidad, no se puede explicar la necesidad misma del recambio.
Tres puntos que una inmobiliaria de gestión debe retener
- Dejar el estado de entrada en fotos. El óxido de transferencia a menudo se hereda del inquilino anterior. Si la hoja de comprobación de entrada no tiene foto del fregadero, no hay réplica cuando el que se va dice «ya estaba».
- Escribir actos concretos en la guía del inquilino. «Úselo limpio» no llega. No deje latas mojadas ni horquillas; si usa lejía clorada, aclare con abundante agua: con solo escribir estas dos, las consultas por óxido de transferencia bajan de forma visible.
- Comprobar la vida útil antes de proponer el recambio. Presentar un presupuesto que pida al arrendatario el coste de recambio en un inmueble ocupado más de cinco años obliga a retirarlo en la liquidación. Montarlo desde el principio en el ámbito de limpieza y reparación termina antes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿El óxido por transferencia provocado por el residente corre a cargo del inquilino?
Si la causa es una falta de gestión, como dejar objetos metálicos abandonados, corre a cargo del inquilino. Si se encuentra simplemente dentro del deterioro normal por el paso del tiempo, en principio corresponde al propietario. Conviene juzgarlo con base en las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón.
Q2. ¿Cuál es la forma más sencilla de prevenir el óxido en un fregadero de acero inoxidable?
La limpieza diaria y el uso periódico de un recubrimiento en aerosol para fregaderos son la opción más sencilla y eficaz.
Q3. ¿Cómo prevenir el óxido después de usar un blanqueador con cloro?
Es importante enjuagarlo inmediatamente con abundante agua después de su uso y dejarlo secar. Procure no dejarlo durante mucho tiempo.
Q4. ¿Cómo se determina el óxido en el fregadero al momento de la salida?
En principio, la suciedad dentro del uso normal se considera deterioro por el paso del tiempo y corresponde al propietario, mientras que los daños causados por intención o negligencia corresponden al inquilino. Contar con un registro fotográfico del momento de la entrada permite una valoración más clara.
Q. ¿Cuánto se cobra en la salida por óxido en el fregadero?
El orden de magnitud cambia según el estado. El óxido de transferencia de superficie que sale al frotar entra en la limpieza de salida (desde unos pocos miles de JPY / aprox. 20 EUR); si la decoloración se ha fijado, pulido o reparación parcial; si la corrosión ha abierto agujeros y es inutilizable, recambio del fregadero (del orden de 100.000 JPY / aprox. 625–1.250 EUR). En caso de recambio, las directrices fijan la vida útil del fregadero en 5 años, así que con 3 años de ocupación el 40% del coste, y con 5 años o más el valor residual es prácticamente cero.
Q. Si he vivido cinco años o más, ¿no tengo que pagar el óxido?
En cuanto al recambio de equipo, el valor residual de un fregadero que ha superado la vida útil de 5 años es prácticamente cero, así que reclamar el coste íntegro no se ajusta al criterio de las directrices. Hay, no obstante, dos excepciones. Una es la 善管注意義務 (deber de diligencia de un buen gestor): si el arrendatario lo inutiliza por dolo o negligencia, el coste de devolverlo a un estado funcional puede recaer en él. La otra son los gastos de limpieza, que no tienen en cuenta los años transcurridos: si se descuidó la limpieza ordinaria, el equivalente del gasto de limpieza recae íntegramente en el arrendatario.
