Wenn Mieter in Japan nach dem Auszug ihre Kaution (shikikin) nicht zurückerhalten, gehört das zu den häufigsten Streitpunkten in der Wohnungswirtschaft. Reagiert der Vermieter oder die Verwaltungsgesellschaft nicht auf die Forderung, ist das sogenannte „Kleinbetragsverfahren“ (shōgaku soshō) für Geldforderungen bis 600.000 Yen ein wirksames Mittel. Dieser Artikel erklärt aus der Perspektive der Immobilienverwaltung, wie das Verfahren funktioniert, welche Vor- und Nachteile es hat, welche Unterlagen benötigt werden und mit welchen Kosten zu rechnen ist.
Was ist das Kleinbetragsverfahren? Anwendungsfälle in der Immobilienbranche
Das Kleinbetragsverfahren ist ein vereinfachtes gerichtliches Verfahren für Geldforderungen bis zu 600.000 Yen. Im Vergleich zu einem regulären Zivilprozess ist der Ablauf einfacher und kostengünstiger, sodass man es auch ohne juristische Vorkenntnisse selbst durchführen kann.
Typische Anwendungsfälle in der Immobilienbranche sind:
- Forderungen der Verwaltungsgesellschaft oder des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen unbezahlter Miete
- Forderungen des Mieters gegenüber Vermieter oder Verwaltungsgesellschaft auf Rückzahlung der Kaution
Besonders wirksam ist dieses Mittel, wenn schriftliche Zahlungsaufforderungen ignoriert werden oder wenn man mit der Kautionsabrechnung nicht einverstanden ist.
Vor- und Nachteile des Kleinbetragsverfahrens
Vorteile
- Einfache Antragstellung: Am Gerichtsschalter oder auf der Website des Gerichts sind Musterformulare für die Klageschrift erhältlich, sodass das Verfahren auch ohne Anwalt durchgeführt werden kann
- Geringe Kosten: Die Gerichtskosten liegen bei etwa 5.000 bis 10.000 Yen. Im Falle eines Obsiegens können diese Kosten der Gegenseite auferlegt werden
- Schnelle Entscheidung: Von der Antragstellung bis zum Urteil vergehen meist nur rund zwei Monate; die Verhandlung findet nur einmal statt, das Urteil ergeht noch am selben Tag
Nachteile
- Risiko der Überleitung in ein reguläres Verfahren: Verlangt die Gegenseite ein reguläres Klageverfahren, gehen die Vorteile des Kleinbetragsverfahrens verloren
- Begrenzung auf zehn Verfahren pro Jahr: Ein und derselbe Kläger darf dieses Verfahren höchstens zehnmal innerhalb eines Jahres nutzen
- Persönliches Erscheinen vor Gericht erforderlich: Je nach Verfahrensablauf können mehrere Termine beim Gericht notwendig sein
Benötigte Unterlagen für das Kleinbetragsverfahren zur Kautionsrückerstattung
| Unterlage | Bezugsquelle / wichtige Hinweise |
|---|---|
| Klageschrift | Musterformular am Gerichtsschalter oder online erhältlich |
| Mietvertrag | Auch das Dokument mit den wichtigen Vertragsbedingungen oder ein Verlängerungsvertrag genügt |
| Kautionsabrechnung | Kann auch als „Aufstellung der Renovierungskosten“ vorliegen |
| Einschreiben mit Zustellnachweis | Nachweis für Verlauf und Rechtsgrundlage der Forderung |
| Fotos vom Ein- und Auszug | Falls vorhanden vorlegen – hilfreich als Nachweis für den Zustand beim Einzug |
Kostenaufstellung für das Kleinbetragsverfahren
- Stempelgebühr: Bei einer Forderungssumme bis 100.000 Yen fallen 1.000 Yen an, bis 200.000 Yen sind es 2.000 Yen
- Portokosten: Als Richtwert etwa 4.000 Yen (variiert je nach Gericht)
- Kosten der Zwangsvollstreckung (Pfändung): Fallen nur an, wenn die Gegenseite trotz gewonnenem Verfahren nicht zahlt – Stempelgebühr 4.000 Yen plus Portokosten 3.000 bis 4.000 Yen
Bei der Kautionsrückforderung liegen die Gesamtkosten meist unter 10.000 Yen – ein sehr kosteneffizientes Mittel.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F: Kann ich das Kleinbetragsverfahren ohne Anwalt durchführen?
- A: Ja. Da das Verfahren bewusst einfach gehalten ist, lässt es sich auch ohne anwaltliche Unterstützung durchführen. Auch am Gerichtsschalter erhält man ausführliche Erläuterungen zum Ablauf.
- F: Was passiert, wenn die Gegenseite ein reguläres Klageverfahren verlangt?
- A: Das Verfahren wird dann in ein reguläres Klageverfahren übergeleitet, eine Entscheidung an einem einzigen Verhandlungstag ist dann nicht mehr möglich.
- F: Was kann ich tun, wenn die Gegenseite trotz Obsiegens nicht zahlt?
- A: In diesem Fall kann ein Antrag auf Zwangsvollstreckung (Pfändung) gestellt werden. Dafür fallen zusätzliche Kosten an.
- F: Was sollte ich tun, bevor ich das Kleinbetragsverfahren einleite?
- A: Zunächst sollte die Kautionsrückzahlung per Einschreiben eingefordert werden. Bleibt eine Antwort aus, ist die Prüfung eines Kleinbetragsverfahrens der nächste Schritt.
