Factores Clave para Elegir una Empresa de Gestión ｜Japan Real Estate

En la gestión de alquileres inmobiliarios, la elección de una empresa de gestión es una clave importante para el éxito. A los propietarios les resulta difícil gestionarlo todo por sí mismos, y los servicios de gestión de alquileres se han vuelto cada vez más especializados y sofisticados en los tiempos modernos. Una buena empresa de gestión proporcionará un apoyo integral, desde la prevención de vacantes hasta la gestión de inquilinos y los procedimientos de contratación, ayudando a reducir la carga de trabajo del propietario y a maximizar los beneficios. Por otro lado, elegir la empresa de gestión equivocada puede acarrear directamente riesgos como no cubrir las vacantes o ser lenta a la hora de responder a los problemas.
Para hacer un buen uso de los "rankings de empresas de gestión ", es importante entender la forma correcta de analizarlos y en qué hay que fijarse. Este artículo explica los índices comparativos utilizados en los rankings de empresas de gestión, cómo utilizarlos y la clave para elegir la empresa adecuada para su propiedad sin basarse únicamente en los rankings.

Qué son los rankings de gestoras (visión general e indicadores de evaluación)

Se publican varios rankings como indicadores objetivos para medir la competencia de las empresas de gestión de alquileres. Los más comunes son el ranking de número de unidades gestionadas y elranking de satisfacción.

• Clasificación del número de unidades gestionadas: esta clasificación se basa en el número de unidades gestionadas y da una idea de la escala del sector en su conjunto. Por ejemplo, según los últimos datos publicados por Zenkoku Rental Housing News, la primera empresa en número de unidades gestionadas es el Grupo Daito Kento, que gestiona más de 1,23 millones de unidades, seguido por el Grupo Sekisui House (aproximadamente 690.000 unidades) en segundo lugar y Daiwa Living (aproximadamente 630.000 unidades) en tercero. Estas empresas punteras gestionan entre varios cientos de miles y más de un millón de unidades, lo que indica que cuentan con una gran experiencia y una amplia estructura operativa.

• Clasificación de la satisfacción del cliente: esta clasificación es una medida de la calidad del servicio basada en evaluaciones agregadas de propietarios e inquilinos. Por ejemplo, en la "Encuesta de satisfacción de empresas de gestión" de StyleAct, la satisfacción se calcula combinando 15 puntos de evaluación, entre los que se incluyen la "rapidez de respuesta", la "hospitalidad" y el "rendimiento de costes", etc. En la encuesta de 2024, Nomura Real Estate Partners ocupó el primer puesto en satisfacción general (14º año consecutivo en la misma encuesta). La rapidez de respuesta del personal de recepción y su capacidad para hacer propuestas se valoran muy positivamente. Las primeras empresas en el ranking de satisfacción son prueba de su gran reputación en términos de servicio, como capacidad de respuesta y fiabilidad.

Para desglosar aún más los indicadores utilizados en estas clasificaciones, cabe destacar los siguientes puntos

• Índice de ocupación: es un indicador del porcentaje de inmuebles gestionados que están ocupados. Cuanto mayor sea la tasa de ocupación, más estables serán los ingresos por alquiler del propietario. Por lo general, las empresas de gestión que gestionan más propiedades prime en zonas urbanas tienden a tener tasas de ocupación más elevadas, con datos que muestran una media nacional en torno al 95%. Las empresas que utilizan la última tecnología, por ejemplo, para encontrar el alquiler adecuado y acortar los periodos de desocupación tienen ventaja a la hora de mejorar los índices de ocupación.

• Velocidad de respuesta: es la rapidez de respuesta a las consultas y problemas de los inquilinos. Una respuesta rápida es un requisito indispensable para una empresa de gestión fiable, ya que una respuesta lenta puede provocar una menor satisfacción de los inquilinos y daños secundarios. De hecho, la rapidez de respuesta es un factor clave en las encuestas de satisfacción, y las mejores empresas puntúan muy alto en este aspecto: algunas tienen un servicio de asistencia de emergencia 24 horas al día, 7 días a la semana, y su compromiso con la rapidez de respuesta es un factor diferenciador clave para cada empresa.

• Número de unidades gestionadas: como ya se ha mencionado, el número de unidades gestionadas indica el tamaño y la trayectoria de una empresa. Las empresas que gestionan un gran número de propiedades tienen la ventaja de contar con un gran know-how y departamentos especializados, y pueden responder eficazmente gracias a una gestión sistematizada. Hay que señalar, sin embargo, que un gran número de unidades no siempre equivale a una calidad de servicio absolutamente alta (véase más adelante). No obstante, los principales actores del sector gestionan más de un millón de unidades, lo que indica que cuentan con la confianza de un gran número de propietarios.

• Satisfacción del cliente: indica la buena acogida de la propiedad por parte de propietarios e inquilinos. Es un indicador difícil de cuantificar, pero se mide mediante clasificaciones de encuestas de terceros y Net Promoter Score (NPS). Las empresas con altos índices de satisfacción tienen menos quejas de los inquilinos, mayores tasas de renovación y más recomendaciones de los propietarios, lo que indica una alta calidad del servicio. Por ejemplo, en una encuesta, las empresas con una alta valoración general, como "hospitalidad del gestor", "capacidad para hacer propuestas" y "conciencia de los costes", ocupaban los primeros puestos.

Como ya se ha dicho, la clasificación visualiza la competencia de las empresas de gestión basándose en datos objetivos y encuestas. Si conoce indicadores como el índice de ocupación y la capacidad de respuesta, podrá ver en qué debe centrarse a la hora de confiar su propiedad. Lo importante, sin embargo, es leer correctamente lo que hay detrás de estas cifras y clasificaciones.

Por qué no debe fiarse de las clasificaciones (precauciones e ideas erróneas)

Las clasificaciones son útiles, pero no se fíe sólo de que son los mejores para su propiedad porque ocupan el primer puesto. Hay varios puntos y conceptos erróneos sobre las clasificaciones que debe conocer.

En primer lugar, entienda los distintos supuestos y ejes de evaluación de las clasificaciones. Por ejemplo, un ranking del número de unidades gestionadas es un indicador cuantitativo del tamaño, mientras que un ranking de satisfacción refleja una evaluación cualitativa, como la calidad del servicio. La primera empresa en la evaluación cuantitativa no es necesariamente también la primera en la evaluación cualitativa, y la clasificación puede cambiar de un año a otro. Esto se debe a que las distintas clasificaciones tienen en cuenta aspectos diferentes, y es necesario determinar qué se evalúa en las clasificaciones.

También es importante tener en cuenta las diferencias en las definiciones y los métodos de cálculo de las cifras. Por ejemplo, la tasa de ocupación mencionada anteriormente puede calcularse de forma diferente según la empresa de gestión, dependiendo de cuándo se considere que la propiedad está desocupada (por ejemplo, si se cuenta como desocupada inmediatamente después de desocuparla o después de que haya transcurrido un cierto periodo de tiempo). De hecho, aunque una empresa anuncie que ha alcanzado una tasa de ocupación del XX%, dependiendo del método de cálculo, puede que no sea posible hacer una comparación sencilla con otras empresas. Al examinar los datos de la clasificación, es importante comprobar las definiciones de los indicadores y las condiciones que los sustentan.

Además, no deben pasarse por alto los factores subjetivos que no aparecen en las clasificaciones. Las empresas que encabezan las clasificaciones suelen ser excelentes, pero no se ajustan necesariamente a todos los propietarios e inmuebles. Por ejemplo, las grandes empresas de gestión nacionales tienen la ventaja de su fuerza organizativa, pero, por otro lado, pueden ser inferiores a las empresas más pequeñas, con sede local, en cuanto a la atención al detalle que prestan a cada propietario. Por otra parte, la experiencia en gestión de inmuebles de alto standing varía de un departamento a otro, incluso entre las grandes empresas, y el hecho de que estén familiarizados con su tipo de inmueble es un punto que debe determinarse independientemente de la clasificación.

Además, tenga en cuenta que una clasificación alta no significa necesariamente que sea la más acogedora para usted. Aunque las grandes empresas pueden darle una sensación de seguridad, sus honorarios de gestión pueden ser superiores a los del mercado, o sus servicios pueden ser estandarizados e inflexibles. En cambio, si la empresa es desconocida pero cuenta con personal entusiasta y flexible, puede que quede más satisfecho, dependiendo de la química que haya entre usted y el propietario. De hecho, se han dado casos en los que los índices de ocupación de propiedades que solían estar vacías mejoraron drásticamente y los ingresos por alquiler aumentaron cuando se cambió de empresa gestora. De este modo, hay empresas que consiguen resultados que no pueden medirse sólo con los indicadores objetivos que muestran los rankings.

En general, puede decirse que los rankings son sólo un material de referencia. Aunque es útil utilizar los rankings como punto de partida para reducir la lista de candidatos, es necesario evaluarlos exhaustivamente a la luz de las propias propiedades y necesidades a la hora de tomar una decisión final. Es importante que piense por qué la empresa está tan bien valorada y si los puntos que son importantes para usted están incluidos en los elementos de evaluación, y que esté dispuesto a comprobarlo por sí mismo en lugar de fiarse sólo de su palabra.

Seleccionar la empresa adecuada para su propiedad (eje de juicio)

Veamos ahora el eje de juicio para elegir la mejor empresa de gestión para su propiedad, teniendo en cuenta la clasificación. Si comprueba los siguientes puntos, podrá identificar al socio más adecuado tanto en términos de evaluación objetiva como de necesidades subjetivas.

• Experiencia adecuada a las características del inmueble: Dependiendo de si su inmueble es un piso de lujo, un piso familiar o una vivienda unifamiliar en una zona rural, la gestora adecuada variará. Es importante elegir una empresa con puntos fuertes en cada tipo de propiedad. Por ejemplo, si se trata de una propiedad de alquiler de lujo, elija una empresa con un historial de servicio a clientes adinerados, o si es una vivienda unifamiliar en una zona rural, elija una empresa con experiencia local y conocimiento de la zona local. Compruebe la experiencia previa de la empresa de gestión y sus áreas de especialización para determinar si tienen un historial que se ajuste a su propiedad.

• Servicios y capacidad de respuesta: La gama de servicios ofrecidos y la postura adoptada por las empresas de gestión varían. La disponibilidad de asistencia 24 horas y el sistema de puntos de contacto también son puntos importantes que hay que comparar. Tenga claro hasta dónde quiere que le confíen (o a la inversa, hasta dónde quiere implicarse) y elija una empresa que ofrezca servicios acordes con sus deseos.

• Honorarios y estructura de costes: los honorarios de gestión están directamente relacionados con los ingresos y gastos del propietario y no deben pasarse por alto. Sin embargo, no los juzgue sólo por su bajo coste. Se dice que la tarifa de mercado ronda el 5% del alquiler mensual, pero si es extremadamente baja, se corre el riesgo de limitar el alcance de los servicios o de que la respuesta se retrase por falta de personal. En cambio, si el precio es elevado pero el índice de ocupación se mantiene alto, el beneficio del propietario puede aumentar como consecuencia de ello. Lo importante es la rentabilidad, y hay que considerar en qué medida los servicios están incluidos en la tarifa ofrecida, y la reducción global de pérdidas por desocupación y molestias al confiar el trabajo a la empresa.

• Compatibilidad y confianza con el responsable: en última instancia, la confianza entre las personas también es importante. Antes de firmar un contrato, reúnase con el responsable y asegúrese de que le escucha atentamente sobre el inmueble y responde a sus preguntas con detalle. Dado que su relación con la empresa de gestión será a largo plazo, es importante no sólo que tenga una buena reputación como empresa, sino también el entusiasmo y la compatibilidad de la persona encargada. Aunque se trate de una gran empresa, si no puede comunicarse con la persona encargada, quedará insatisfecho. Por otro lado, aunque se trate de una empresa mediana, si encuentra una persona encargada sincera y fiable, podrá confiarle su propiedad.

• Futura expansión y cobertura geográfica: Si posee varias propiedades o tiene previsto aumentar el número de propiedades en el futuro, también debe tener en cuenta la zona y la red de oficinas que cubre la empresa de gestión. No sólo la ubicación actual de la propiedad, sino también si la empresa tiene capacidad para gestionar propiedades en otras zonas y si opera a escala nacional. Una empresa con un amplio alcance geográfico tiene la ventaja de poder gestionar propiedades en zonas alejadas debido a traspasos o herencias.

Si compara varios candidatos en función de los ejes anteriores, podrá identificar una empresa de gestión que realmente satisfaga sus necesidades, algo que no podría ver sólo a partir de las cifras del ranking. Por ejemplo, en un caso, un propietario local cambió una gran empresa de gestión por una empresa comunitaria y pudo cubrir una vacante en poco tiempo gracias a la sólida red de agentes locales a su cargo. De este modo, el porcentaje de éxito a la hora de elegir una empresa de gestión puede aumentar considerablemente si se opta por un eje de decisión que se adapte a su propiedad y a su situación.

¿Qué es una empresa de gestión inmobiliaria? Funciones básicas y descripción de la empresa

Definición de empresa de gestión inmobiliaria

Una empresa de gestión inmobiliaria es una empresa especializada que gestiona y explota propiedades de alquiler en nombre de los propietarios. Si el número de unidades gestionadas supera las 200, la empresa está obligada a registrarse en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, lo que aumenta la transparencia y la credibilidad del sector.

Las empresas de gestión inmobiliaria se clasifican en empresas de gestión de condominios, empresas de gestión de edificios y empresas de gestión de alquileres, pero este artículo tratará principalmente de las empresas de gestión de alquileres. Las empresas de gestión de alquileres desempeñan un papel importante a la hora de proporcionar un entorno de vida satisfactorio tanto a los propietarios como a los inquilinos y de apoyar una gestión estable de los alquileres.

Principales actividades empresariales

El trabajo de las empresas de gestión inmobiliaria puede dividirse en dos categorías principales : el trabajo de gestión de alquileres yel trabajo de gestión de edificios.

Operaciones de gestión de alquileres

Las labores de gestión del alquiler se centran en las relaciones directas con los inquilinos. En concreto, incluyen lo siguiente

En la captación de inquilinos y el servicio de atención al cliente, se llevan a cabo una serie de tareas, desde la captación de inquilinos cuando se producen vacantes, hasta la tramitación de preestrenos, la selección de inquilinos y la celebración de contratos de arrendamiento. Otra parte importante del trabajo es la planificación de estrategias eficaces de captación y el asesoramiento sobre la fijación de alquileres adecuados.

Los servicios de gestión de alquileres incluyen recaudar los ingresos mensuales por alquileres en nombre del propietario, recordar al propietario los alquileres atrasados y remitir el alquiler al propietario. También incluye el enlace con las empresas de garantía de alquileres y el trato legal con los inquilinos morosos.

En el trabajo de gestión de contratos, la empresa se encarga de los procedimientos de renovación de contratos de arrendamiento, de tratar los cambios en las condiciones del contrato, de asistir en el momento de la cancelación y de liquidar los depósitos de seguridad.

En las relaciones con los inquilinos, la empresa atiende las consultas y quejas de los inquilinos, resuelve los problemas de vecindad y responde a las emergencias 24 horas al día, 365 días al año.

Gestión de edificios

Las operaciones de gestión de edificios tienen por objeto mantener y mejorar el valor patrimonial de los inmuebles.

Las tareas diarias de gestión incluyen la limpieza periódica de las zonas comunes, la inspección y el mantenimiento de las instalaciones, las inspecciones reglamentarias de los equipos contra incendios y las inspecciones de mantenimiento de los ascensores.

Los trabajos de reparación abarcan una amplia gama de tareas, desde la respuesta a las solicitudes de reparación de los inquilinos hasta la renovación planificada de las instalaciones y la planificación y ejecución de obras de reparación a gran escala.

En los trabajos de restauración, realizamos inspecciones de las habitaciones cuando los inquilinos las desalojan, organizamos los trabajos de restauración y liquidamos los costes de los mismos.

Diferencias con los agentes inmobiliarios

Es importante aclarar las diferencias entre una empresa de gestión inmobiliaria y una empresa de intermediación inmobili aria, que a menudo se confunden con las empresas de gestión inmobiliaria.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria actúan principalmente como "intermediarios" en ventas, compras y arrendamientos, y no prestan servicios de gestión continuada tras la celebración de un contrato. Las empresas de gestión inmobiliaria, en cambio, están especializadas en la gestión a largo plazo tras la celebración de un contrato.

Ventajas de consignar la gestión inmobiliaria y comisiones

Necesidad de externalizar la gestión

La externalización a una empresa de gestión es esencial para la inversión inmobiliaria y la gestión de alquileres. La autogestión es una opción, pero en realidad muchos propietarios recurren a una empresa de gestión.

Liberarse de una enorme cantidad de trabajo de gestión

La gestión de alquileres implica más trabajo del que pueda imaginar. Empezando por la captación de inquilinos, la gestión de las visitas, los trámites de contratación, el cobro de los alquileres, la gestión de las reclamaciones, la resolución de los problemas de equipamiento, la asistencia en las mudanzas, la organización de las obras de restauración, etc.

En particular, los servicios de emergencia deben estar disponibles 24 horas al día, 365 días al año. Problemas como las goteras a altas horas de la noche, las averías de los equipos o los problemas con los vecinos requieren una respuesta rápida, y no es práctico que los propietarios, con sus propios trabajos diarios, se ocupen de estas cuestiones por sí solos.

Respuesta adecuada con experiencia

La administración de fincas también requiere conocimientos jurídicos. Sin conocimientos especializados, es difícil responder adecuadamente a cuestiones como la redacción de contratos de arrendamiento, la gestión de depósitos y dinero llave, la clasificación de la carga de los costes de restauración y los procedimientos legales para cobrar alquileres atrasados.

Las empresas de gestión cuentan con personal con amplia experiencia y conocimientos especializados, lo que les permite gestionar la propiedad adecuadamente evitando riesgos legales.

Aumento eficaz de la inversión

La autogestión es físicamente imposible cuando se poseen varias propiedades o se invierte en propiedades lejanas. La externalización a una empresa de gestión le permite ampliar su área de inversión sin limitaciones geográficas.

Tarifas y desglose de las comisiones de gestión

Comisiones generales

El porcentaje de comisión típico de la gestión inmobiliaria ronda el 3-5% de los ingresos por alquiler. Varía en función de la antigüedad del inmueble, su ubicación y el nivel de dificultad de la gestión.

Ejemplos concretos de cálculo de comisiones

Comparemos las diferencias en las comisiones de gestión, tomando como ejemplo un inmueble con un alquiler mensual de 500.000 yenes.

En el caso de una comisión de gestión del 5%

Comisión de gestión mensual: 500.000 yenes x 5% = 25.000 yenes

Comisión de gestión anual: 25.000 yenes x 12 meses = 300.000 yenes

Para una comisión de gestión del 3%

Comisión de gestión mensual: 500.000 yenes x 3% = 15.000 yenes

Comisión de gestión anual: 15.000 yenes x 12 meses = 180.000 yenes

Aunque hay una diferencia de 120.000 yenes al año, es importante hacer una valoración global de la calidad de la gestión y el contenido del servicio.

Alcance de las tareas incluidas en los honorarios

Las tareas estándar incluidas en los honorarios de gestión son las siguientes

Servicios básicos de gestión

Cobro y envío de alquileres, gestión de inquilinos y reclamaciones, procedimientos de renovación de contratos, presencia en la mudanza de inquilinos y liquidación de depósitos de seguridad.

Servicios de gestión de edificios

Tareas diarias de limpieza e inspección, organización de reparaciones menores (hasta un determinado importe), organización de inspecciones reglamentarias.

Sin embargo, es importante aclarar el alcance del trabajo antes de firmar un contrato, ya que a menudo hay costes separados para trabajos de reparación a gran escala, renovación de equipos, publicidad y trabajos de restauración.

Concepto de rentabilidad

Los gastos de gestión suponen un coste indudable, pero no son una inversión cara si se tienen en cuenta las ventajas de elegir la empresa de gestión adecuada.

Una buena empresa de gestión mantendrá unos índices de ocupación elevados y maximizará la rentabilidad mediante una fijación adecuada de los alquileres. También mantienen el valor de los activos del inmueble mediante un mantenimiento planificado, garantizando la estabilidad de los ingresos a largo plazo.

Es importante no elegir una empresa de gestión únicamente en función de unas comisiones bajas, sino evaluar de forma exhaustiva la calidad de los servicios prestados y su contribución a la rentabilidad.

Cómo elegir una gestora sin equivocarse｜7 puntos clave

No es exagerado decir que el éxito de la gestión del alquiler depende de la elección de la empresa de gestión adecuada. La rentabilidad de un mismo inmueble puede variar mucho en función de la empresa gestora. A continuación, explicamos detalladamente los puntos clave para elegir una empresa de gestión basándonos en nuestra experiencia práctica.

1.El índice de ocupación de los inmuebles gestionados debe ser como mínimo del 95%.

El índice de ocupación es el indicador más importante de la competencia de una empresa de gestión. Las buenas empresas de gestión mantienen sistemáticamente un alto índice de ocupación del 95% o más.

La forma básica de comprobar el índice de ocupación es ponerse en contacto directamente con la empresa de gestión, pero también debe prestar atención a los siguientes puntos

Compruebe cómo se calcula el índice de ocupación.

La relación entre el número de unidades ocupadas y el número total de unidades, el momento del cálculo (media anual, final de mes, etc.), el rango de propiedades cubiertas (todas las propiedades, zonas específicas, etc.).

Compruebe las razones de la alta tasa de ocupación.

Disponibilidad de estrategias de contratación eficaces, capacidad para fijar alquileres adecuados, capacidad para hacer propuestas que maximicen el atractivo de la propiedad, esfuerzos para mejorar la satisfacción de los inquilinos.

Es probable que las empresas de gestión con tasas de ocupación por debajo del 90% tengan problemas con su capacidad para atraer clientes, por lo que deben ser consideradas cuidadosamente.

2.Propuestas específicas sobre medidas para evitar las desocupaciones.

Es importante elegir una empresa de gestión que pueda proponer medidas específicas a tomar cuando se produzcan desocupaciones. Elija una empresa que pueda presentar medidas de mejora concretas y basadas en datos, en lugar de limitarse a una respuesta abstracta del tipo "haremos todo lo posible".

Ejemplos de propuestas de empresas de gestión excelentes

Propuestas de alquileres adecuados basadas en estudios de mercado, estrategias para diferenciarse de los inmuebles de la competencia, propuestas de renovación de interiores y actualización de equipos, cambios en las estrategias de contratación en función de los grupos destinatarios, optimización de la publicidad en Internet.

Ejemplos de preguntas para comprobar

'¿Qué medidas deben tomarse si un inmueble está desocupado más de tres meses?' ¿Qué hacer si el alquiler es superior al precio de mercado en el barrio? ¿Cuáles son las medidas que deben tomarse con las propiedades más antiguas?

De las empresas de gestión que puedan dar respuestas concretas y viables a estas preguntas también cabe esperar que tomen medidas reales contra las viviendas vacías.

3. El número de unidades gestionadas debe ser superior a 10.000.

El número de unidades gestionadas es un indicador importante de la estabilidad y la trayectoria de una empresa: las empresas que han gestionado más de 10.000 unidades han acumulado una gran experiencia y conocimientos técnicos, y se consideran muy capaces de hacer frente a una gran variedad de problemas.

Ventajas de gestionar un gran número de unidades

Respuesta adecuada basada en una amplia experiencia, rentabilidad gracias a las economías de escala, establecimiento de una estructura de trabajo organizada, estabilidad de la base financiera.

Sin embargo, si el número de unidades gestionadas es demasiado grande, es importante comprobar el número de unidades gestionadas por miembro del personal, ya que existe la posibilidad de que se descuide la respuesta a propiedades individuales.

4. Sistema de respuesta rápida en caso de problemas

En la gestión de alquileres pueden surgir problemas inesperados, por lo que es importante elegir una empresa de gestión que disponga de un sistema de respuesta de emergencia 24 horas al día, 7 días a la semana.

Sistemas de respuesta que debe comprobar

Sistema de contacto de emergencia (respuesta 24 horas o no), alcance de los problemas que se pueden tratar, red de empresas colaboradoras, tiempo estimado de respuesta, aclaración de la carga de costes.

Problemas de emergencia habituales

Accidentes por fugas o escapes de agua, mal funcionamiento de los equipos eléctricos y de gas, pérdida de llaves o cerraduras, problemas vecinales o de ruido, problemas entre inquilinos.

Compruebe de antemano si existe un sistema para tratar estos problemas de forma rápida y adecuada.

5. Calidad de la respuesta y experiencia del responsable

La calidad del responsable está directamente relacionada con la calidad de la gestión. Es importante elegir una empresa de gestión con personal experto y receptivo.

Características de una buena persona de contacto

Posesión de cualificaciones relacionadas con la propiedad (por ejemplo, contratista de obras, gestor de empresas de alquiler de propiedades), amplia experiencia práctica, comunicación rápida y cortés, capacidad para hacer propuestas y resolver problemas, enfoque orientado al propietario.

Cómo evaluar a su persona de contacto

Calidad de la respuesta durante la entrevista inicial, precisión de las respuestas a las preguntas, especificidad de las propuestas, rapidez y precisión de la comunicación.

La compatibilidad con la persona de contacto también es un factor importante. Como socio en la construcción de una relación a largo plazo, elija una empresa con una persona de contacto fiable.

6. Comprobar la satisfacción del cliente y el historial

La satisfacción de los clientes actuales es un indicador importante de la competencia de una empresa de gestión. Siempre que sea posible, compruebe los comentarios reales de los clientes y su reputación.

Métodos para confirmar los niveles de satisfacción

Resultados de encuestas de satisfacción del cliente, referencias/recomendaciones de clientes existentes, boca a boca/reputación en Internet, calificaciones y premios del sector.

Logros a comprobar

Tasa de retención de la gestión (baja tasa de cancelación), tendencias de la tasa de ocupación, tasa de atrasos en el alquiler, satisfacción con la gestión de reclamaciones.

Se considera que las empresas de gestión que mantienen un alto nivel de satisfacción de los clientes prestan servicios continuos de calidad.

7. Los honorarios de gestión son adecuados.

Los honorarios de gestión extremadamente bajos deben tratarse con cautela. Si son muy inferiores a las del mercado, puede haber problemas de calidad del servicio.

Riesgos cuando las comisiones son demasiado bajas

Se omiten servicios necesarios, se retrasa la respuesta a emergencias, el personal carece de experiencia, la base financiera de la empresa es inestable.

Elegir una empresa de gestión que ofrezca servicios sólidos a tarifas razonables conducirá a la estabilidad de los beneficios a largo plazo.

Lista de comprobación para elegir una empresa de gestión

Utilice la siguiente lista de comprobación para evaluar exhaustivamente una empresa de gestión.

Si eliges una empresa de gestión que marque todas las casillas, podrás dejar en sus manos la gestión de tu alquiler con tranquilidad.

¿Conviene elegir una empresa de gestión grande o una pequeña y mediana?

Elija la empresa de gestión más adecuada según la escala del inmueble y las características de la zona.

¿Cuáles son las claves para construir una buena relación con la empresa de gestión?

• Mantenga una comunicación periódica
• Comparta la política del inmueble y el plan a largo plazo
• Devuelva comentarios con rapidez ante los informes
• No posponga asuntos importantes, como las decisiones de reparación

【Tabla comparativa】Diferencias entre una empresa administradora excelente y una que no lo es

La siguiente tabla compara las características de una empresa administradora excelente con una que no lo es. Úsela como referencia al seleccionar una empresa administradora.

Presentación de INA&Associates (puntos fuertes, filosofía, trayectoria, servicios)

INA&Associates ("INA") es una empresa inmobiliaria generalista que presta servicios de alquiler, compraventa e intermediación de propiedades comerciales de alta gama en una amplia gama de zonas, incluida el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) y la zona de Kansai (Osaka). La empresa también ha logrado un rápido crecimiento en el negocio de gestión de alquileres en los últimos años, con un gran número de propietarios a los que se ha confiado la gestión de sus propiedades desde que se lanzó el servicio en 2021, empezando por el área central de Tokio. El número de propietarios que han adoptado el sistema de gestión de INA no deja de aumentar.

Los puntos fuertes de los servicios de gestión de alquileres de INA pueden dividirse a grandes rasgos en las siguientes áreas.

(1) Altas tasas de ocupación y operaciones eficientes mediante el uso de la última tecnología: Como empresa de tecnología inmobiliaria, INA ha introducido un sistema propio de gestión integrada basado en la nube. Además de los procedimientos de contratación en línea y el envío de alquileres, el sistema también utiliza la IA y el análisis de big data para fijar los alquileres y calcular las rentas adecuadas en función de las tendencias del mercado, acortando así los periodos de desocupación y logrando altas tasas de ocupación. De hecho, analizando el mercado circundante a partir de una gran cantidad de datos sobre más de 10.000 millones de propiedades y formulando planes estratégicos de contratación en función de las características del inmueble, una propiedad pudo cubrir en poco tiempo una vacante que llevaba mucho tiempo sin cubrir y aumentar el alquiler mensual de 120.000 a 170.000 yenes. Este servicio de gestión de alquileres de nueva generación, que combina tecnología y experiencia, ayuda a los propietarios a maximizar los beneficios y a realizar operaciones sin estrés.

El eficiente diseño operativo y la sistematización de INA han dado como resultado unas cuotas mensuales fijas a partir de 1.000 yenes por habitación y mes, lo que ofrece importantes ventajas de costes. La empresa también ha podido El centro de llamadas y su personal especializado también responden con rapidez a las llamadas nocturnas de los inquilinos. Este alto nivel de capacidad de respuesta permite a los propietarios dejar sus propiedades con tranquilidad, incluso en casos de emergencia, y está relacionado con una mayor satisfacción de los inquilinos.

(iii) Servicios de alta calidad respaldados por propietarios con un elevado patrimonio neto: INA también es fuerte en el negocio inmobiliario para particulares con un elevado patrimonio neto, y se ha ganado la confianza de propietarios con un elevado patrimonio neto. INA cuenta con un equipo dedicado a proporcionar a estos clientes de patrimonio ultraalto un apoyo detallado , incluida la gestión inmobiliaria tras la compra de un inmueble. INA se caracteriza por la meticulosa atención que presta a la gestión inmobiliaria tras la compra de un inmueble. INA ofrece asistencia integral en todos los aspectos, desde la selección de inquilinos hasta la gestión de contratos y los arreglos de mantenimiento periódico, ahorrando así al propietario mucho tiempo y esfuerzo al tiempo que mantiene y mejora el valor de la propiedad. Incluso en proyectos de alto valor neto que requieren un alto grado de protección de la intimidad y confidencialidad, el sofisticado enfoque de INA en la prestación de servicios goza de gran prestigio, y la empresa ha recibido comentarios como "Puedo confiar mi propiedad a esta empresa".

La política empresarial de INA es invertir generosamente en la formación de sus empleados, considerando los "recursos humanos" como "activos humanos" . Detrás de esto está la creencia de que "las personas excelentes producen servicios excelentes", y hemos establecido un departamento interno de tecnología para crear una cultura en la que los comentarios de la primera línea se utilicen inmediatamente para mejorar el sistema, y estamos trabajando para mejorar las habilidades de los empleados mejorando nuestro sistema de formación. De hecho, los datos muestran que las organizaciones con un alto grado de compromiso de sus empleados (disposición a trabajar) son un 21% más rentables, y la inversión de INA en las personas está directamente relacionada con la mejora de la calidad del servicio y el crecimiento de la empresa. El personal profesional nutrido por esta estrategia de recursos humanos nos permite ofrecer un servicio personalizado y atento a todos y cada uno de los propietarios.

Como se ha descrito anteriormente, INA&Associates es una empresa de gestión que ha logrado un excelente equilibrio entre los indicadores objetivos de rendimiento (índices de ocupación, eficacia de la gestión, etc.) y la calidad subjetiva del servicio. INA&Associates está considerada como un "caso ejemplar de gestión de alquileres de nueva generación", que combina la tecnología con las competencias humanas, y ha recibido numerosos comentarios de satisfacción de los propietarios que han utilizado realmente el servicio, tales como "Ahora estoy libre de complicadas tareas de gestión y puedo concentrarme en mi actividad principal" y "Estoy sorprendido por la alta calidad del servicio manteniendo bajos los costes". Conclusión (uso inteligente y consultas a su empresa)

Conclusión (uso inteligente de la información y una ruta hacia su empresa)

Los rankings de empresas de gestión inmobiliaria son una herramienta muy útil para identificar empresas fiables entre un amplio abanico de candidatos. Sin embargo, las clasificaciones y las cifras no son más que indicadores, y es importante tomar una decisión final a la luz de la propia situación inmobiliaria del propietario y de su sentido del valor. Aunque se refiera a datos objetivos como los índices de ocupación y la capacidad de respuesta, podrá elegir sin arrepentirse si tiene en cuenta los puntos de vista subjetivos de "lo que necesita su propiedad" y "si puede tener una relación a largo plazo con esta empresa".

En este sentido, INA&Associates ofrece servicios flexibles y atentos adaptados a las circunstancias de cada propietario, al tiempo que cumple los indicadores objetivos destacados en la clasificación (alto índice de ocupación, respuesta rápida, costes razonables, etc.). INA está siempre a su disposición para consultas individuales sobre la gestión de alquileres y explicaciones sobre nuestros servicios, y nuestro personal experto estará encantado de responder a cualquier pregunta que pueda tener. Póngase en contacto con INA & Associates para elegir un socio al que confiar sus valiosos activos con toda tranquilidad. INA, con su probada trayectoria y pasión, hará todo lo posible para apoyarle en la gestión exitosa de su propiedad de alquiler.