不動產管理公司排行榜活用術——比較指標與注意事項

在不動產租賃經營中，管理公司的選擇是決定成功的重要關鍵。物件業主要自行處理所有事務相當困難，現今租賃管理業務已日趨專業化與高度化。優秀的管理公司能從空屋對策到租戶應對、契約手續等各方面提供全面支援，有助於減輕業主負擔並最大化收益。另一方面，若選錯管理公司，則直接面臨空屋難以填補、糾紛處理遲緩等風險。
善用「管理公司排行榜」，需要了解正確的閱讀方式與注意事項。本文將說明管理公司排行榜所使用的比較指標及其活用方法，以及不依賴排行榜、選擇適合自己物件公司的重點。

什麼是管理公司排行榜（概要與評估指標）

作為衡量租賃管理公司實力的客觀指標，各種排行榜已相繼公開發布。其中具代表性的有管理戶數排行榜與滿意度排行榜。

• 管理戶數排行榜：依管理物件戶數排列的排行榜，可掌握整個業界的規模感。例如「全國租賃住宅新聞」公布的最新數據顯示，管理戶數第1名的企業為大東建託集團，管理超過123萬戶，其後依序是第2名積水房屋集團（約69萬戶）、第3名大和生活（約63萬戶）。由此可見，前列企業管理數十萬至逾百萬戶，擁有豐富的實績與大規模的營運體制。

• 客戶滿意度排行榜：匯整業主及租戶評價的排行榜，是衡量服務品質的尺度。例如Style Act公司的「管理公司滿意度調查」，綜合「應對速度」「熱忱服務」「性價比」等15個評估項目來計算滿意度。2024年調查中，野村不動產合作夥伴的綜合滿意度排名第1（同調查連續14年第1），前線員工的迅速應對及提案能力獲得高度評價。滿意度排行榜上位企業，可說是在應對能力及可信賴度等服務面獲得高度認可的證明。

進一步拆解這些排行榜所採用的指標，可以看出以下幾個重視的要點。

• 入住率（運營率）：顯示管理物件中有多少百分比已出租的指標。入住率越高，代表業主的租金收入越穩定。一般而言，管理較多都市優良物件的管理公司，入住率越高，也有全國平均95%左右的數據。例如，善用最新科技評估合理租金、縮短空屋期間的公司，便在提升入住率方面具有優勢。

• 應對速度：對租戶詢問及糾紛的回應速度。應對緩慢會導致租戶滿意度下降或衍生二次損害，因此迅速應對是可信賴管理公司的必備條件。事實上，滿意度調查中「應對速度」也是重要項目，頂尖企業在這方面獲得高度評價。也有公司設有24小時365天的緊急應對支援窗口，快速應對的努力是各公司的差異化重點。

• 管理戶數：如前所述，管理戶數代表該公司的規模與實績。管理大量物件的企業擁有豐富的專業知識及專門部門，能以系統化的管理有效率地應對，這是其優勢所在。但需注意，戶數多並不絕對等於服務品質高（詳後述）。儘管如此，業界最大型企業管理逾百萬戶，也可視為獲得眾多業主信賴的指標。

• 客戶滿意度：顯示業主及租戶評價高低的指標。雖然是難以量化的指標，但可透過第三方調查排行榜或NPS（淨推薦值）等方式衡量。滿意度高的公司，租戶投訴少、續約率高，業主介紹案件多，可窺見服務品質之高。例如，某項調查顯示，在「管理員的熱忱服務」「提案能力」「成本意識」等綜合能力上評價高的公司，佔據排行榜前列。

如上所述，排行榜是根據客觀數據及調查，將管理公司的實力可視化的工具。若能理解入住率、應對能力等指標，便能看清楚在委託管理自己物件時應重視什麼。但重要的是，要正確解讀這些數字與排名背後的含義。

不應盲目相信排行榜的理由（注意事項與誤解）

排行榜雖然方便，但不應以「排名第1就是最適合自己物件的」來盲目相信。排行榜存在幾個需要注意的要點及誤解。

首先，要了解排行榜的前提條件與評估軸的差異。例如管理戶數排行榜是顯示規模的定量指標，而滿意度排行榜則反映服務品質等定性評價。定量評估中排名頂尖的企業，不一定在定性評估中也是頂尖，且排名年年都可能更替。這是因為各排行榜所評估的面向不同，因此需要判斷「被評估的是哪一方面的排名」。

此外，也需注意數值定義與計算方式的差異。例如，就連先前提到的入住率，若各管理公司認定空屋的時間點不同，計算出的入住率也會有所差異（例如退租後立即計入空屋，還是經過一段時間後才計入等）。事實上，有些公司廣告宣稱「達成入住率○○％」，但因計算方式不同，可能無法與其他公司直接比較。在閱讀排行榜數據時，確認指標的定義與背後的條件至關重要。

此外，排行榜中未顯示的主觀因素也不可忽視。排行榜前列的企業普遍優秀，但不一定適合所有業主及物件。例如全國展開的大型管理公司組織能力強，但另一方面，對每位業主的細膩應對可能不及地區深耕的中小企業。又如高級物件的管理專業知識，即使是大型企業，各部門水準也可能參差不齊，是否精通自己物件的類型是需要獨立於排名之外加以判斷的要點。

另外，也需考量排名高不等於對自己而言性價比最佳這一點。大型企業雖然令人安心，但管理費有時高於行情，或服務內容千篇一律、缺乏靈活應變。另一方面，若有名氣不大但熱忱且靈活的負責人，依業主與管理公司的契合度，滿意度也可能相當高。實際上也有案例顯示，更換管理公司後，原本空屋率高的物件入住率大幅改善，租金收入顯著增加。因此，也有公司能創造排行榜客觀指標所無法衡量的成果。

總的來說，排行榜終究只是參考資料。以排行榜為起點縮小候選範圍是有效的，但在最終決定時，需要對照自己的物件與需求進行綜合評估。思考「為何該公司獲得高評價」「對自己重要的事項是否包含在評估項目內」，不盲目相信、以自己的眼光確認的態度至關重要。

選擇適合自己物件公司的方法（判斷依據）

那麼，具體來說，如何參考排行榜，同時選擇最適合自己物件的管理公司的判斷依據，讓我們來整理一下。透過確認以下幾個要點，可以從客觀評估與主觀需求兩方面找出最佳夥伴。

• 符合物件特性的實績：依據您的物件是高級公寓、家庭型公寓，還是地方的單身者物件，適合的管理公司也不同。選擇對各類物件有專業優勢的公司至關重要。例如，高級租賃物件應選擇有服務高淨值族群實績的公司，地方獨棟住宅則應選擇在地深耕、熟悉地區情況的公司。請確認管理公司過去的管理案例及專精領域，判斷是否有符合自己物件的實績。

• 服務內容與應對能力：各管理公司提供的服務範圍與應對方針各有不同。有的公司從招募租戶到投訴處理、建物維護管理，提供全面覆蓋的服務；也有的公司以最低限度的契約事務為主。是否提供24小時服務，以及應對窗口的體制等，也是重要的比較要點。請明確自己希望委託的範圍（反之，希望自己參與的程度），選擇能配合該需求提供服務的公司。

• 手續費與成本結構：管理手續費直接影響業主的收支，因此不可忽視。但切勿只以便宜與否來判斷。雖然行情為月租金的5%左右，但若極端便宜，可能服務範圍有限，或因人手不足而應對遲緩的風險。反之，手續費稍高但能維持高入住率的話，業主利益最終可能增加。重要的是費用效益，請綜合考量所提示的手續費涵蓋哪些服務，以及委託該公司能減少多少空屋損失與繁瑣事務。

• 與負責人的契合度與信賴感：最終，人與人之間的信賴關係也很重要。契約前請與負責人面談，確認對方是否認真聆聽您關於物件的說明，是否能耐心回答您的疑問。與管理公司的合作是長期關係，因此不只是企業聲譽，負責人個人的熱忱與契合度也很重要。即使是大型企業，若與負責人溝通不順暢，仍會留下不滿；反之，若遇到誠實可靠的中型企業負責人，則可以放心委託。

• 未來的擴展性與地區應對：若您持有多處物件或計劃未來增加，也應考量該管理公司的服務地區及據點網路。不只是目前物件所在地，還需考慮是否有能集中委託其他地區物件的體制，以及是否為全國規模展開。廣域展開的公司，即使因工作調動或繼承而在遠處持有物件，也容易獲得應對，這是其優點。

以上述依據比較幾個候選公司，應能找出光靠排行榜數字看不到的「真正符合自己需求的管理公司」。例如，某地方物件業主將管理公司從大型企業換成地區深耕型，負責人善用與當地仲介業者的強大網路，短期間內便將空屋填滿——這樣的案例確實存在。如此透過符合自己物件及情況的判斷依據來選擇，管理公司選擇的成功率將大幅提升。

什麼是不動產管理公司？基本職能與業務內容

不動產管理公司的定義

不動產管理公司是代替不動產業主，專門負責租賃物件管理與營運的專業公司。管理戶數超過200戶時，依規定須向國土交通大臣登記，提升了業界的透明度與可信度。

不動產管理公司可分為公寓管理業、大樓管理業、租賃管理業等類別，本文主要針對租賃管理公司進行說明。租賃管理公司扮演重要角色，致力於整備讓業主與承租人雙方都能滿意的居住環境，支援穩定的租賃經營。

主要業務內容

不動產管理公司的業務大致可分為「租賃管理業務」與「建物管理業務」兩大類。

租賃管理業務

租賃管理業務是以與承租人直接互動為核心的業務。具體內容包括以下項目。

招募承租人・客源開發業務：從空置時招募承租人、帶看應對、入住審查，到租賃契約簽訂，執行一系列業務。制定有效的招募策略及提供適當租金設定建議，也是重要業務之一。

租金管理業務：執行每月租金收入代收、催繳欠租租金，以及向業主匯款等業務。也包含與租金保證公司的協作及對欠租者的法律應對。

契約管理業務：負責租賃契約的續約手續、契約條件變更應對、退租時的監交及押金結算業務。

承租人應對業務：以全年無休24小時體制，處理承租人的詢問與投訴應對、解決鄰里糾紛、緊急狀況應對等。

建物管理業務

建物管理業務是維持並提升物件資產價值的業務。

日常管理業務：定期執行公共空間清潔、設備檢查與維護、消防設備法定檢查、電梯保養檢查等。

修繕業務：從應對承租人的修繕請求，到計畫性設備更新、大規模修繕工程的規劃與實施，提供廣泛應對。

回復原狀業務：執行退租時的室內檢查、回復原狀工程的安排、工程費用結算業務。

與不動產仲介公司的差異

讓我們明確說明容易與不動產管理公司混淆的不動產仲介公司之差異。

不動產仲介公司主要從事買賣或租賃的「仲介」業務，契約成立後不提供持續性的管理業務。而不動產管理公司則專精於契約成立後長期的管理業務。

委託不動產管理的優點與手續費行情

委託管理的必要性

在不動產投資和租賃經營中，委託管理公司可以說是不可或缺的。雖然自主管理也是選項之一，但現實上許多業主都在使用管理公司。

從繁瑣管理業務中解脫

租賃經營會產生超乎想像的大量業務。從招募承租人開始，帶看應對、契約手續、房租收取、投訴應對、設備故障排除、退租監交、回復原狀工程安排等，業務範圍廣泛。

特別是緊急狀況的應對需要全年無休24小時體制。深夜的漏水事故、設備故障、鄰里糾紛等，都需要迅速應對，有本業的業主個人應對並不現實。

憑專業知識提供適切應對

不動產管理也需要法律知識。租賃契約書的製作、押金・禮金的處理、回復原狀費用的負擔區分、欠租租金的法律回收程序等，若無專業知識便難以妥善應對。

由於管理公司由擁有豐富經驗與專業知識的工作人員應對，可以在迴避法律風險的同時，進行適切的管理。

有效率地擴大投資規模

擁有多個物件或投資遠方物件時，自主管理在物理上是不可能的。委託管理公司，可以不受地理限制地擴大投資區域。

管理手續費的行情與明細

一般手續費行情

不動產管理的手續費行情，一般為租金收入的3～5%左右。依物件的屋齡、地點、管理難易度而有所變動。

手續費的具體計算範例

以月租50萬日圓的物件為例，比較管理手續費的差異。

管理手續費5%的情況

月管理手續費：50萬日圓×5%=25,000日圓

年管理手續費：25,000日圓×12個月=300,000日圓

管理手續費3%的情況

月管理手續費：50萬日圓×3%=15,000日圓

年管理手續費：15,000日圓×12個月=180,000日圓

每年相差12萬日圓，但重要的是綜合判斷管理品質與服務內容。

手續費涵蓋的業務範圍

管理手續費涵蓋的標準業務如下。

基本管理業務

租金收取・匯款業務、承租人應對・投訴處理、契約續約手續、退租監交・押金結算

建物管理業務

日常清潔・檢查業務、小修繕安排（至一定金額為止）、法定檢查安排

但大規模修繕工程、設備更新、廣告宣傳費、回復原狀工程費等，許多情況會另外產生費用，因此在簽約前明確業務範圍非常重要。

成本效益的思考方式

管理手續費是確實會產生的成本，但考量選擇適當管理公司所能獲得的優點，絕不是昂貴的投資。

優秀的管理公司能維持高入住率，透過適當的租金設定將收益最大化。此外，透過計畫性的維護保持物件資產價值，確保長期收益的穩定性。

不應只因手續費便宜就選擇管理公司，而應綜合評估所提供服務的品質與對收益的貢獻度。

不失敗的管理公司選擇方法｜7大重要要點

租賃經營的成功，可以說取決於選擇適當的管理公司。即使是相同的物件，管理公司不同，收益性也會有很大差異。以下根據實務經驗，詳細解說選擇管理公司的重要要點。

1.管理物件的入住率達95%以上

入住率是衡量管理公司實力最重要的指標。優秀的管理公司始終維持95%以上的高入住率。

確認入住率的方法，基本上是直接向管理公司詢問，但以下幾點也需注意。

確認入住率的計算方式

入住戶數占總戶數的比例、計算時點（年平均、月末時點等）、對象物件的範圍（全部物件、特定地區等）

確認入住率高的原因

是否有有效的招募策略、適當的租金設定能力、最大化物件魅力的提案力、提升承租人滿意度的措施

入住率低於90%的管理公司，很可能在客源開發能力上有問題，需要謹慎評估。

2.能提出具體的空置對策

選擇在空置發生時，能提出具體對策方案的管理公司非常重要。不應選擇只說「我們會努力」這種抽象回答的公司，而應選擇能根據數據提出具體改善方案的公司。

優秀管理公司的提案範例

根據市場調查提出適當租金建議、與競爭物件的差異化策略、室內翻新或設備更新的提案、依目標族群調整招募策略、優化網路廣告

應確認的提問範例

「空置超過3個月時的對策是？」「租金高於周邊行情時如何應對？」「屋齡較老物件的空置對策是？」

能對這些問題給出具體且可行答案的管理公司，在實際的空置對策上也值得期待。

3.管理戶數達1萬戶以上

管理戶數的多寡是顯示公司穩定性與實績的重要指標。擁有1萬戶以上管理實績的公司，積累了豐富的經驗與專業知識，應對各種糾紛的能力也較高。

管理戶數多的優點

基於豐富經驗的適切應對、規模效益帶來的成本效率、有組織的業務體制建立、財務基礎的穩定性

但管理戶數過多時，可能導致對個別物件的應對疏忽，因此確認每位負責人的管理戶數也很重要。

4.發生糾紛時的迅速應對體制

租賃經營中會發生意料之外的糾紛。選擇具備全年無休24小時緊急應對體制的管理公司非常重要。

應確認的應對體制

緊急時的聯絡體制（是否有24小時應對）、可應對的糾紛範圍、協力業者的網路、應對時間的標準、費用負擔的明確化

常見的緊急糾紛

漏水・滲水事故、電力・瓦斯設備故障、鑰匙遺失・被鎖在外面、鄰里糾紛・噪音問題、承租人間的糾紛

請事先確認是否具備能迅速且妥善應對這些糾紛的體制。

5.負責人的應對品質與專業知識

負責人的素質直接影響管理品質。選擇有知識豐富且應對良好的負責人之管理公司非常重要。

優秀負責人的特徵

持有不動產相關證照（不動產經紀人、租賃不動產經營管理師等）、豐富的實務經驗、迅速且有禮貌的聯絡應對、提案力與問題解決能力、站在業主立場的思考方式

評估負責人的方法

初次面談時的應對品質、對問題回答的準確性、提案內容的具體性、聯絡的迅速性與正確性

與負責人的契合度也是重要因素。請選擇有值得信賴的負責人之公司，作為建立長期關係的合作夥伴。

6.確認顧客滿意度與實績

現有顧客的滿意度是衡量管理公司實力的重要指標。若可能，請確認實際顧客的意見與評價。

確認滿意度的方法

顧客滿意度調查結果、現有顧客的介紹・推薦、網路上的評論・評價、業界內的評價・獲獎經歷

應確認的實績

管理持續率（解約率的低高）、入住率的變化趨勢、租金欠繳率、投訴應對的滿意度

維持高顧客滿意度的管理公司，可以認為是持續提供高品質服務的公司。

7.管理手續費是否合理

需要注意極端便宜的管理手續費。若比行情便宜很多，可能在服務品質上存在問題。

手續費過低時的風險

必要業務被省略、緊急應對延遲、負責人經驗不足、公司財務基礎不穩定

選擇以合理手續費提供紮實服務的管理公司，才能帶來長期收益的穩定。

管理公司選擇的檢查清單

請活用以下檢查清單，綜合評估管理公司。

選擇通過所有項目的管理公司，即可放心地將租賃經營委託給對方。

大型管理公司和中小型管理公司，應該選哪一種？

請根據物業規模與區域特性，選擇最適合的管理公司。

如何與管理公司建立良好關係？

• 重視定期溝通
• 共享物業方針與長期規劃
• 對報告內容及時給予回饋
• 對於維修判斷等重要事項，不要延後決定

【比較表】優秀管理公司與普通管理公司的差異

以下表格比較了優秀管理公司與普通管理公司的特徵。請在選擇管理公司時作為參考。

INA&Associates 介紹（優勢、理念、實績、服務內容）

INA&Associates（以下簡稱INA）是一家在首都圈（東京、神奈川、千葉、埼玉）及關西圈（大阪）等廣泛地區，從事高級租賃、買賣及事業用不動產仲介的綜合不動產公司。在租賃管理事業方面，近年來也呈現急速成長，自2021年開始提供服務以來，從東京市中心地區起步，已陸續獲得眾多業主的委託管理。目前服務範圍不僅限於關東，也已擴展至關西圈，導入INA管理系統的業主持續穩定增加。

INA租賃管理服務的優勢主要體現在以下幾個方面。

①善用最新科技實現高入住率與高效營運：INA作為不動產科技企業，導入了自主開發的雲端整合管理系統。除了線上化契約手續及租金匯款外，還透過AI及大數據分析設定租金，計算出符合市場動向的合理租金，實現縮短空屋期間與維持高入住率。實際上，從超過1,000億筆的龐大數據分析周邊行情，針對物件特性制定戰略性的招募計劃，有物件案例從長期無法出租的空屋狀態，短期間內實現滿租，且月租金從12萬日圓台提升至17萬日圓台。透過融合科技與專業知識的次世代型租賃管理服務，全力支援業主最大化收益與實現無壓力的營運。

②透明的費率體系與迅速的應對能力：傳統型管理公司每月收取房租3至5%的手續費，對業主造成沉重負擔。INA透過高效的業務設計與系統化，實現每間房每月1,000日圓起的定額費用，在成本面提供極大的優勢。租戶深夜的緊急電話，也由客服中心與專業員工迅速處理。憑藉這樣的高應對能力，業主在緊急情況下也能安心委託物件，同時也有助於提升租戶滿意度。

③受超高淨值業主青睞的高品質服務：INA在超高淨值族群的不動產業務方面也具有優勢，獲得持有高額資產業主的高度信賴。即使是高淨值族群中，純資產5億日圓以上的「超高淨值族群」家庭，在日本約有11.8萬戶（截至2023年），這些人傾向於在不動產方面追求特別的價值與服務。INA的特色在於，由專屬團隊針對這些超高淨值客戶，提供從購買物件後的物業管理（資產管理）也細膩應對。從物件的租戶篩選到契約管理、定期維護安排，提供一站式全方位支援，在維護及提升物件價值的同時，徹底減輕業主的繁瑣事務。在需要高度隱私保護與保密性的高淨值族群案件中，INA精緻的服務提供方式受到高度評價，獲得「可以安心委託這家公司」的口碑。

④作為人才投資企業的徹底人才育成：INA以社訓將「人材」視為「人財」，對員工教育投入不遺餘力。其背後有「優秀的人才創造優秀的服務」的信念，致力於在公司內設置科技部門、即時將現場聲音反映至系統改善的企業文化建設，以及充實研修制度來提升員工技能。事實上，有數據顯示，員工敬業度（對工作的熱忱）高的組織，獲利率可提升21%，INA對人的投資直接與服務品質提升及企業成長相連結。透過這樣的人才策略所培育的專業員工團隊，使每位業主都能獲得貼心細緻的服務。

如上所述，INA&Associates是一家在客觀的實績指標（入住率及管理效率等）與主觀的服務品質雙方面都實現優異平衡的管理公司。融合科技與人性化的服務被視為「次世代型租賃管理的模範案例」，實際使用中的業主也紛紛反映「從繁瑣的管理業務中解放，能專注於本業」「在控制費用的同時，服務品質之高令人驚嘆」等滿意的聲音。

總結（智慧活用與聯絡我們）

不動產管理公司的排行榜，是從眾多候選公司中找出值得信賴的公司的非常有益工具。但排名與數值終究只是指標，最終需要業主依照自己的物件狀況與價值觀來做判斷。以入住率、應對能力等客觀數據作為參考，同時加入「自己的物件需要什麼」「能與這家公司長期合作嗎」等主觀觀點來思考，才能做出不後悔的選擇。

在這方面，INA&Associates在滿足排行榜所重視的客觀指標（高入住率、迅速應對、合理成本等）的同時，也提供針對各業主情況靈活細膩的服務。看了本文的各位，想必也感受到「若要委託，就想拜託這家公司」。INA隨時受理租賃經營的個別諮詢及服務說明，專業員工將耐心解答您的疑問。作為選擇能安心託付重要資產的夥伴的一環，請務必向INA&Associates諮詢一次。擁有確切實績與熱忱的INA，將全力支援業主的租賃經營成功。