Ob sich eine Immobilieninvestition mit 20 in Japan lohnt, entscheidet nicht das Alter, sondern die Zahlen. Dieser Artikel behandelt einen japanspezifischen Sachverhalt: Er rechnet mit den offiziellen Marktdaten des japanischen Wohnungsmarkts – einem System aus staatlich reguliertem Maklerhonorar, Grunderwerbsteuer und Abschreibungsregeln, das sich strukturell von den Immobilienmärkten im deutschsprachigen Raum unterscheidet. Der durchschnittliche Abschlusspreis pro Quadratmeter für gebrauchte Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios lag im Juni 2026 bei 1,3115 Mio. Yen/m² (East Japan REINS, ca. € 7.715/m², Kurs 1 EUR ≈ ¥170, Stand August 2026) – für eine 25-m²-Einraumwohnung ergibt das einen Richtwert von rund 32,8 Mio. Yen (ca. € 192.900). Wer diese Wohnung bei 100.000 Yen (ca. € 588) Monatsmiete, 2,5 % Zins und 35 Jahren Tilgung finanziert, erzielt einen Cashflow vor Steuern von rund minus 300.000 Yen pro Jahr (ca. minus € 1.765). Die erste Entscheidung für Einsteiger in ihren Zwanzigern betrifft daher nicht die Immobilie selbst, sondern die Frage, unter welchen Bedingungen diese Zahl überhaupt aufgeht.
Dieser Artikel richtet sich an Leserinnen und Leser, die in ihren Zwanzigern eine Immobilieninvestition oder den Kauf einer Eigentumswohnung in Japan erwägen und wissen wollen: „Wie viel bleibt mir monatlich übrig, wenn ich bei meinem Einkommen und Eigenkapital eine Immobilie zu den Preisen und Zinsen von 2026 kaufe?" Statt Vorteile aufzuzählen, arbeiten wir ausschließlich mit Primärdaten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), des Statistikamts im Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省統計局), des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省, MHLW), der Bank of Japan (日本銀行), der Nationalen Steuerbehörde (国税庁, NTA), der East Japan Real Estate Information Network (東日本レインズ, East Japan REINS) sowie des Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所) und rechnen Kaufpreis, Rendite, Nebenkosten, Tilgung und die Steuerbelastung beim Verkauf auf den Yen genau durch. Am Ende dieses Artikels sollen Sie anhand Ihrer eigenen Zahlen beurteilen können, ob ein konkretes Objekt „kaufbar" ist oder nicht.
Für deutschsprachige Leser lohnt sich vorab ein Vergleichspunkt: Anders als in Deutschland oder Österreich, wo Mietverhältnisse durch ein starkes Mieterschutzrecht geprägt sind, funktioniert der japanische Markt für Kapitalanleger über ein enges Zusammenspiel aus amtlich festgelegtem Maklerhonorar (bis zu 3 % des Kaufpreises + 60.000 Yen zzgl. Steuer), einer nach Einheitswert bemessenen Grunderwerbsteuer und einer Haltefristregel, die den Steuersatz beim Verkauf nach fünf Jahren nahezu halbiert – ohne dass es, anders als beim deutschen § 23 EStG, jemals zu einer vollständigen Steuerbefreiung kommt. Diese Mechanik erklären wir im Folgenden Schritt für Schritt.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Der Abschlusspreis pro Quadratmeter für gebrauchte Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios liegt bei 1,3115 Mio. Yen/m² (ca. € 7.715/m²; Juni 2026, East Japan REINS). Bei 25 m² ergibt das rund 32,8 Mio. Yen (ca. € 192.900) als Ausgangspunkt.
- Die von Investoren erwartete Rendite liegt für Einraumwohnungen im Süden Tokios (Josei) bei 3,6 %, in Sapporo bei 4,9 % und in Sendai/Hiroshima bei jeweils 5,0 % (Stand April 2026, Japan Real Estate Institute). Je zentraler die Lage, desto dünner die Rendite.
- Die Bank of Japan hat am 16. Juni 2026 ihren Leitzins auf rund 1,0 % angehoben. Der kurzfristige Prime Rate liegt bei 2,125 %, der langfristige bei 3,15 % – die Tilgungsraten müssen auf dieser Basis neu berechnet werden.
- Wer innerhalb von fünf Jahren verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn 39,63 % Steuern, bei mehr als fünf Jahren Haltedauer nur 20,315 % (Nationale Steuerbehörde, NTA). Bei einem Veräußerungsgewinn von rund 4,96 Mio. Yen (ca. € 29.189) beträgt der Steuerunterschied rund 958.000 Yen (ca. € 5.638).
- Unter den Haushalten, die eine neu gebaute Eigentumswohnung gekauft haben, sind nur 7,4 % von Haushaltsvorständen unter 30 Jahren; das durchschnittliche Kaufbudget liegt bei 64,43 Mio. Yen (ca. € 379.000), die Eigenkapitalquote bei 39,9 % (Wohnungsmarkt-Trendumfrage Fiskaljahr 2025). Ob Eigenheim oder Kapitalanlage – für Menschen in ihren Zwanzigern ist beides eine Frage des verfügbaren Eigenkapitals.
Wie sieht Immobilieninvestment mit 20 anhand der Zahlen von 2026 aus?
Vorweg das Ergebnis: Das Alter „20 Jahre" wirkt für sich genommen weder als Vor- noch als Nachteil. Entscheidend sind die „Finanzierungsbedingungen" und die „mögliche Haltedauer" – und diese beiden Faktoren hängen nicht vom Lebensalter selbst ab, sondern von Jahreseinkommen, Eigenkapital und der verbleibenden gesetzlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Zunächst ein Blick auf die aktuelle Zahlenlage junger Erwachsener in Japan.
Löhne und Finanzvermögen der 20-Jährigen in Japan: Monatslohn 242.800 Yen, Median-Finanzvermögen 370.000 Yen
Laut der Grundlegenden Statistischen Lohnstrukturerhebung für das Fiskaljahr Reiwa 7 (令和7年賃金構造基本統計調査) des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省, MHLW, veröffentlicht am 24. März 2026) liegt der reguläre Monatslohn (所定内給与額, ohne Überstunden- und Bonuszahlungen) für 20- bis 24-Jährige bei 242.800 Yen (ca. € 1.428), für 25- bis 29-Jährige bei 279.400 Yen (ca. € 1.643). Setzt man die Gruppe der 20- bis 24-Jährigen als Index 100 an, erreichen 45- bis 49-Jährige lediglich 155,6 und selbst die Spitzengruppe der 55- bis 59-Jährigen nur 163,2. Die verbreitete Empfehlung, „jetzt zu kaufen und den künftigen Einkommenszuwachs einzupreisen", lässt sich anhand dieser Lohnkurve nur mit deutlich geringeren Zuwächsen begründen, als viele annehmen. Zum Vergleich: Auch in Deutschland flacht die Lohnkurve über das Erwerbsleben ab der Lebensmitte ab, doch Japans senioritätsbasiertes Gehaltssystem (年功序列, nenkō joretsu, ein Senioritätsprinzip, bei dem Gehalt primär mit Betriebszugehörigkeit statt mit Leistung steigt) sorgt für einen besonders langsamen Anstieg in den ersten zehn Berufsjahren – ein strukturelles Merkmal, das ausländische Investoren bei der Einschätzung der Bonität junger japanischer Käufer mitbedenken sollten.
| Altersgruppe | Regulärer Monatslohn | Index (20–24 Jahre = 100) |
|---|---|---|
| 20–24 Jahre | 242.800 Yen (ca. € 1.428) | 100,0 |
| 25–29 Jahre | 279.400 Yen (ca. € 1.643) | 115,1 |
| 30–34 Jahre | 312.300 Yen (ca. € 1.837) | 128,6 |
| 45–49 Jahre | 377.900 Yen (ca. € 2.223) | 155,6 |
| 55–59 Jahre (Höchstwert) | 396.200 Yen (ca. € 2.331) | 163,2 |
Quelle: Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省, MHLW), „Übersicht der Grundlegenden Statistischen Lohnstrukturerhebung Reiwa 7" (Werte für Männer und Frauen zusammen; der reguläre Monatslohn enthält weder Überstunden- noch Bonuszahlungen)
Noch deutlicher zeigt sich die Lücke beim Eigenkapital. Laut der „Umfrage zum Finanzverhalten privater Haushalte 2025 (Einzelhaushalte)" der Organisation zur Förderung von Finanzbildung (金融経済教育推進機構, J-FLEC) besaßen Einzelhaushalte in ihren Zwanzigern (548 befragte Haushalte) im Durchschnitt Finanzvermögen von 2,55 Mio. Yen (ca. € 15.000), der Median lag jedoch nur bei 370.000 Yen (ca. € 2.176); 33,2 % der Haushalte besaßen überhaupt kein Finanzvermögen. Dass Durchschnitt und Median um fast das Siebenfache auseinanderklaffen, bedeutet: Eine kleine, vermögende Minderheit zieht den Durchschnitt nach oben, während die liquiden Mittel der meisten alleinlebenden Twens im Bereich weniger hunderttausend Yen liegen – umgerechnet oft nur im niedrigen vierstelligen Euro-Bereich.
Quelle: Organisation zur Förderung von Finanzbildung (金融経済教育推進機構, J-FLEC), „Umfrage zum Finanzverhalten privater Haushalte 2025 (Einzelhaushalte), Daten nach Kategorien" (veröffentlicht am 18. Dezember 2025)
Warum „früh anfangen" sich nicht bei der Tilgungsdauer, sondern beim Ausstieg und bei der Zeit auszahlt
Wer für ein Investment mit 20 wirbt, nennt fast immer das Argument „man kann die Tilgungsdauer länger wählen". Rechnet man jedoch bei gleicher Immobilie und gleichem Zinssatz nur das Startalter durch, wird aus diesem vermeintlichen Vorteil kaum ein messbarer Betrag. Die folgende Tabelle zeigt eine Modellrechnung bei einem Kreditbetrag von 26,24 Mio. Yen (ca. € 154.353), 2,5 % Zins und der in Japan üblichen Bedingung, dass die Tilgung vor dem 80. Lebensjahr abgeschlossen sein muss.
| Startalter | Maximal mögliche Laufzeit | Alter bei Volltilgung | Monatliche Rate | Gesamtrückzahlung |
|---|---|---|---|---|
| 25 Jahre | 35 Jahre (Produktobergrenze) | 60 Jahre | 93.807 Yen (ca. € 552) | 39,4 Mio. Yen (ca. € 231.765) |
| 35 Jahre | 35 Jahre (Produktobergrenze) | 70 Jahre | 93.807 Yen (ca. € 552) | 39,4 Mio. Yen (ca. € 231.765) |
| 45 Jahre | 34 Jahre | 79 Jahre | 95.537 Yen (ca. € 562) | 38,98 Mio. Yen (ca. € 229.294) |
| 50 Jahre | 29 Jahre | 79 Jahre | 106.085 Yen (ca. € 624) | 36,92 Mio. Yen (ca. € 217.176) |
| 55 Jahre | 24 Jahre | 79 Jahre | 121.254 Yen (ca. € 713) | 34,92 Mio. Yen (ca. € 205.412) |
Zwischen 25 und 45 Jahren beträgt der Unterschied bei der Monatsrate gerade einmal 1.730 Yen (ca. € 10). Die Laufzeitbeschränkung greift erst ab etwa 50 Jahren spürbar – hier liegt kein Vorteil der Zwanzigjährigen. Legt man zusätzlich die Formel „gesetzliche Nutzungsdauer minus Gebäudealter" zugrunde, die japanische Finanzinstitute zur Bemessung der maximalen Kreditlaufzeit heranziehen, kehrt sich das Bild sogar um: Die gesetzliche Nutzungsdauer für Stahlbeton-Bauten (鉄筋コンクリート造) beträgt 47 Jahre; bei einer 20 Jahre alten Eigentumswohnung verbleiben somit nur 27 Jahre. In diesem Fall wird die Kreditlaufzeit selbst für 25-Jährige auf rund 27 Jahre begrenzt, und der Altersvorteil verschwindet vollständig. Wer eine längere Laufzeit will, muss auf neuere Gebäude ausweichen – die dann aber teurer sind und eine niedrigere Rendite abwerfen. Dieser Trade-off zwischen Gebäudealter, Kreditlaufzeit und Rendite hat in dieser Form kein direktes Äquivalent im deutschen Recht, wo die Finanzierungslaufzeit primär von der Bonität und nicht von einer gesetzlich festgelegten Gebäudenutzungsdauer abhängt.
Worin besteht dann der tatsächliche Vorteil der Zwanzigjährigen? Er lässt sich auf zwei Punkte verdichten: Erstens können sie ohne Zeitdruck auf den vergünstigten Steuersatz für Veräußerungsgewinne (20,315 %) warten, der erst nach mehr als fünf Jahren Haltedauer greift. Zweitens bleiben ihnen mehr Erwerbsjahre, um eine Fehlentscheidung durch weitere Arbeit wieder auszugleichen. Ich persönlich halte „aus Angst vor dem Scheitern nichts zu tun" für den größeren Verlust – allerdings nur unter der Bedingung, dass man in einem Rahmen scheitert, den man sich leisten kann. Im weiteren Verlauf dieses Artikels beziffern wir genau diesen Rahmen.
Marktpreise und Renditen 2026: Welches Objekt bringt wie viel Rendite?
Bevor die Objektsuche beginnt, lohnt sich ein Blick auf die tatsächlichen Marktpreise und die von Investoren erwartete Renditehöhe. Wer diese beiden Größen kennt, kann direkt beurteilen, ob ein von einem Makler vorgelegtes Objekt teuer oder günstig ist.
Abschlusspreise pro Quadratmeter für Gebrauchtwohnungen in der Region Tokio nach Gebiet (Juni 2026)
Laut dem monatlichen Market-Watch-Bericht der East Japan Real Estate Information Network (東日本不動産流通機構, East Japan REINS), veröffentlicht am 10. Juli 2026, lag der Abschlusspreis pro Quadratmeter für Gebrauchtwohnungen in der Region Tokio (首都圏) im Juni 2026 bei 826.400 Yen/m² (ca. € 4.861/m²), der Abschlusspreis bei 52,08 Mio. Yen (ca. € 306.353), die durchschnittliche Wohnfläche bei 63,02 m² und das durchschnittliche Gebäudealter bei 27,48 Jahren. Nach Gebiet aufgeschlüsselt:
| Gebiet | Abschlusspreis/m² | Veränderung ggü. Vorjahresmonat | Richtwert für 25 m² |
|---|---|---|---|
| 23 Bezirke Tokios | 1,3115 Mio. Yen/m² (ca. € 7.715/m²) | +1,5 % (74. Monat in Folge im Plus) | ca. 32,8 Mio. Yen (ca. € 192.900) |
| Präfektur Tokio (gesamt) | 1,1691 Mio. Yen/m² (ca. € 6.877/m²) | –0,1 % | ca. 29,2 Mio. Yen (ca. € 171.765) |
| Region Tokio (Durchschnitt) | 826.400 Yen/m² (ca. € 4.861/m²) | –0,8 % | ca. 20,7 Mio. Yen (ca. € 121.765) |
| Tama-Gebiet (Tokio) | 587.200 Yen/m² (ca. € 3.454/m²) | +5,5 % | ca. 14,7 Mio. Yen (ca. € 86.471) |
| Präfektur Saitama | 459.700 Yen/m² (ca. € 2.704/m²) | +6,1 % | ca. 11,5 Mio. Yen (ca. € 67.647) |
Quelle: East Japan Real Estate Information Network (東日本不動産流通機構), „Monatsbericht Market Watch, Zusammenfassung Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026)
Die Umrechnung auf 25 m² ist ein rein rechnerischer Richtwert. Die tatsächlichen Abschlussdaten stammen überwiegend von familientauglichen Wohnungen mit durchschnittlich 63,02 m²; in den 23 Bezirken Tokios wurden 1.716 Objekte mit durchschnittlich 75,59 Mio. Yen (ca. € 444.647), 56,60 m² und 26,22 Jahren Gebäudealter verkauft. Kleine, für Singles ausgelegte Einheiten weisen tendenziell einen höheren Quadratmeterpreis auf – der reale Marktwert einer 25-m²-Einraumwohnung dürfte daher eher über diesem Umrechnungswert liegen. Die folgenden Rentabilitätsrechnungen sind somit konservativ und nicht optimistisch angesetzt.
Erwartete Renditen für Einraum-Mietwohnungen in zehn Großstädten (Stand April 2026)
Die 54. „Umfrage unter Immobilieninvestoren" des Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所, veröffentlicht am 27. Mai 2026, Stand April 2026) weist folgende erwartete Renditen für ganze Wohngebäude mit Einraumwohnungen aus. Die „erwartete Rendite" (期待利回り) bezeichnet das Niveau, bei dem Investoren sagen: „In dieser Lage, für diesen Nutzungstyp, will ich mindestens diese Nettoertragsrendite (NOI-Rendite) sehen."
| Untersuchungsgebiet | Erwartete Rendite Einraumtyp (April 2026) | Veränderung ggü. Vorumfrage (Okt. 2025) |
|---|---|---|
| Tokio-Josei (Süd) | 3,6 % | –0,1 Pkt. |
| Yokohama | 4,2 % | –0,1 Pkt. |
| Osaka | 4,2 % | –0,1 Pkt. |
| Nagoya | 4,5 % | 0,0 Pkt. |
| Fukuoka | 4,5 % | 0,0 Pkt. |
| Kyoto | 4,6 % | 0,0 Pkt. |
| Kobe | 4,7 % | 0,0 Pkt. |
| Sapporo | 4,9 % | –0,1 Pkt. |
| Sendai | 5,0 % | 0,0 Pkt. |
| Hiroshima | 5,0 % | 0,0 Pkt. |
Quelle: Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所), „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren (Stand April 2026)" (nur die Zahlenwerte werden zitiert; die Vervielfältigung des Originaldokuments ist untersagt). In derselben Umfrage gaben 93 % der Befragten an, „aktiv neu investieren" zu wollen.
Wichtig ist: Die erwartete Rendite basiert nicht auf der Bruttorendite, sondern auf dem Nettoertrag. Die 3,6 % für Tokio-Josei bedeuten, dass nach Abzug von Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Grundsteuer von der Miete noch 3,6 % Rendite übrig bleiben müssen. Wer den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite nicht versteht und sich mit dem Schlagwort „4 % Rendite" zufriedengibt, verkalkuliert sich erheblich. Diesen Unterschied erläutern wir ausführlich unter Bruttorendite vs. Nettorendite: Worauf bei der Objektauswahl zu achten ist.
Neubau 2,226 Mio. Yen/m² vs. Gebrauchtwohnung 1,3115 Mio. Yen/m² in den 23 Bezirken Tokios – was der 1,70-fache Unterschied bedeutet
Laut dem vom Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所) am 21. Juli 2026 veröffentlichten Marktbericht zu neu gebauten Eigentumswohnungen in der Region Tokio (erstes Halbjahr 2026) wurden 7.989 Einheiten zum Verkauf angeboten, der Durchschnittspreis pro Einheit überschritt mit 101,35 Mio. Yen (ca. € 596.176) erstmals die 100-Millionen-Yen-Marke, der Quadratmeterpreis lag bei 1,514 Mio. Yen/m² (ca. € 8.906/m²) und die Vertragsquote im ersten Monat bei 64,8 %. In den 23 Bezirken Tokios allein lag der Preis pro Einheit bei 142,49 Mio. Yen (ca. € 838.176), der Quadratmeterpreis bei 2,226 Mio. Yen/m² (ca. € 13.094/m², +10,5 % ggü. Vorjahreszeitraum).
| Kategorie | Preis pro m² | Umrechnung auf 25 m² | Quelle / Zeitpunkt |
|---|---|---|---|
| Neubau, 23 Bezirke Tokios | 2,226 Mio. Yen/m² (ca. € 13.094/m²) | ca. 55,65 Mio. Yen (ca. € 327.353) | Real Estate Economic Institute / 1. Halbjahr 2026 |
| Gebraucht, 23 Bezirke Tokios (Abschluss) | 1,3115 Mio. Yen/m² (ca. € 7.715/m²) | ca. 32,8 Mio. Yen (ca. € 192.900) | East Japan REINS / Juni 2026 |
| Differenz | 914.500 Yen/m² (das 1,70-Fache) (ca. € 5.379/m²) | ca. 22,85 Mio. Yen (ca. € 134.412) | – |
Quelle: Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所), „Marktentwicklung neu gebauter Eigentumswohnungen in der Region Tokio, 1. Halbjahr 2026" (veröffentlicht am 21. Juli 2026)
Für dieselben 25 m² klafft zwischen Neubau und Gebrauchtwohnung eine Lücke von rund 22,85 Mio. Yen (ca. € 134.412). Die Miete öffnet sich nicht annähernd im selben Ausmaß. Die „Neubau-Prämie" verschwindet fast vollständig, sobald der erste Mieterwechsel stattfindet – der Großteil der Preisdifferenz ist somit ab dem Kaufzeitpunkt kaum noch hereinzuholen. Dass bei neu gebauten Einraumwohnungen monatlich draufgezahlt werden muss, liegt also nicht in erster Linie an fragwürdigen Verkaufsmethoden, sondern an diesem strukturellen Preisunterschied.
[Rechenbeispiel] Eine gebrauchte Einraumwohnung für 32,8 Mio. Yen in den 23 Bezirken Tokios – wie viel bleibt im Jahr übrig?
Ab hier rechnen wir mit konkreten Beträgen. Die Annahmen: Der Abschlusspreis pro Quadratmeter in den 23 Bezirken Tokios von 1,3115 Mio. Yen/m² × 25 m² = 32.787.500 Yen wird auf einen Kaufpreis von 32,8 Mio. Yen (ca. € 192.900) gerundet; eine Eigentumswohnung in einem rund 20 Jahre alten Stahlbetongebäude; eine Monatsmiete von 100.000 Yen (ca. € 588, inklusive Nebenkostenpauschale); Eigenkapital in Höhe von 20 % des Kaufpreises zuzüglich sämtlicher Nebenkosten; ein Kredit über 26,24 Mio. Yen (ca. € 154.353) zu 2,5 % Zins mit 35 Jahren Annuitätentilgung. Miete, Verwaltungskosten, Grundsteuer und andere objektspezifische Posten sind Modellannahmen – ersetzen Sie sie bei einem konkreten Objekt durch die tatsächlichen Zahlen.
Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten
| Kostenposten | Betrag | Berechnungsgrundlage |
|---|---|---|
| Maklerhonorar (gesetzliche Obergrenze) | 1.148.400 Yen (ca. € 6.755) | (32,8 Mio. Yen × 3 % + 60.000 Yen) × 1,1. Obergrenze laut Bekanntmachung des MLIT |
| Stempelsteuer (Kaufvertrag) | 10.000 Yen (ca. € 59) | Ermäßigter Satz für 10–50 Mio. Yen (gültig bis 31. März 2027) |
| Registersteuer (Eigentumsübertragung) | 393.600 Yen (ca. € 2.315) | Angenommener Einheitswert = 60 % des Kaufpreises (19,68 Mio. Yen) × 2 % |
| Registersteuer (Grundpfandrechtsbestellung) | 104.960 Yen (ca. € 617) | Kreditsumme 26,24 Mio. Yen × 0,4 % |
| Grunderwerbsteuer (不動産取得税) | 590.400 Yen (ca. € 3.473) | Einheitswert 19,68 Mio. Yen × 3 % (Satz für Wohnbauten/Grundstücke, gültig bis 31. März 2027) |
| Notarhonorar (司法書士報酬) | 100.000 Yen (ca. € 588) | Modellannahme, abhängig vom beauftragten Büro |
| Feuerversicherung (5 Jahre pauschal) | 50.000 Yen (ca. € 294) | Modellannahme, abhängig von Deckungsumfang |
| Kreditbearbeitungsgebühr | 577.280 Yen (ca. € 3.396) | Kreditsumme × 2,2 %. Manche Institute nutzen Pauschalgebühren |
| Nebenkosten gesamt | 2.974.640 Yen (ca. € 17.498) | ca. 9,1 % des Kaufpreises |
Quelle: Bekanntmachung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler erhalten dürfen" (in Kraft seit 1. Juli 2024) / Nationale Steuerbehörde (国税庁, NTA), „Nr. 7108: Ermäßigung der Stempelsteuer bei Grundstücksübertragungsverträgen" / NTA, „Nr. 7191: Steuersatztabelle Registersteuer" / Steueramt der Präfektur Tokio (東京都主税局), „Grunderwerbsteuer"
Drei Ergänzungen: Erstens ist das Maklerhonorar eine gesetzliche Obergrenze, kein Festpreis. Für leerstehende Immobilien mit einem Kaufpreis bis 8 Mio. Yen (ca. € 47.059) gilt eine Sonderregelung mit einer Obergrenze von 300.000 Yen (ca. € 1.765) × 1,1. Zweitens wird die Registersteuer hier mit dem regulären Satz (20/1.000) berechnet. Der ermäßigte Satz für die Eigentumsübertragung bei Grundstückskäufen (15/1.000) gilt laut NTA nur „bei Eintragung bis zum 31. März 2026" – nach Ablauf dieser Frist muss der zum Eintragungszeitpunkt aktuelle Steuersatz geprüft werden. Der ermäßigte Satz für selbstgenutzte Wohngebäude (3/1.000) setzt Eigennutzung voraus und ist für Kapitalanlagen nicht anwendbar. Drittens gibt es für die Grunderwerbsteuer eine Sonderregelung, wonach die Bemessungsgrundlage für den Grundanteil bis 31. März 2027 halbiert wird – der tatsächliche Betrag liegt daher niedriger als in der obigen Tabelle. Wir haben hier bewusst konservativ, also höher, gerechnet.
Betriebskosten und Leerstandsverlust, die von der Mieteinnahme abgezogen werden
| Posten | Jahresbetrag | Ansatz |
|---|---|---|
| Angenommene Vollvermietungsmiete | 1.200.000 Yen (ca. € 7.059) | 100.000 Yen × 12 Monate |
| Leerstandsverlust | –60.000 Yen (ca. –€ 353) | bei 95 % Auslastung |
| Effektive Einnahme | 1.140.000 Yen (ca. € 6.706) | – |
| Verwaltungskosten / Instandhaltungsrücklage | –144.000 Yen (ca. –€ 847) | 12.000 Yen/Monat (an die Eigentümergemeinschaft) |
| Verwaltungsgebühr für die Vermietung | –62.700 Yen (ca. –€ 369) | effektive Einnahme × 5 % × 1,1 |
| Grund- und Stadtplanungssteuer | –70.000 Yen (ca. –€ 412) | Modellannahme |
| Feuerversicherung (Jahresanteil) | –10.000 Yen (ca. –€ 59) | – |
| Eigene Rücklage für Instandsetzung/Ausstattung | –30.000 Yen (ca. –€ 176) | Rücklage für den Auszug |
| Betriebskosten gesamt | –316.700 Yen (ca. –€ 1.863) | 26,4 % der Vollvermietungsmiete |
| Nettoertrag (NOI) | 823.300 Yen (ca. € 4.843) | NOI-Rendite 2,51 % (bezogen auf den Kaufpreis) |
Die Bruttorendite beträgt 1.200.000 Yen ÷ 32.800.000 Yen = 3,66 %, doch nach Abzug von Betriebskosten und Leerstandsverlust sinkt die NOI-Rendite auf 2,51 %. Verglichen mit der oben genannten erwarteten Rendite von 3,6 % für Einraumwohnungen in Tokio-Josei fehlen 1,09 Prozentpunkte. Bereits an diesem Punkt zeigt sich: Diese Kombination aus Kaufpreis und Miete erreicht das von Investoren geforderte Niveau nicht.
Cashflow vor Steuern und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettoertrag (NOI) | 823.300 Yen (ca. € 4.843) |
| Jährliche Tilgungsrate (26,24 Mio. Yen, 2,5 %, 35 Jahre) | –1.125.681 Yen (ca. –€ 6.622) (monatlich 93.807 Yen / ca. € 552) |
| Cashflow vor Steuern | –302.381 Yen (ca. –€ 1.779) (monatlich –25.198 Yen / ca. –€ 148) |
| Eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung 6,56 Mio. Yen + Nebenkosten 2,975 Mio. Yen) | 9.534.640 Yen (ca. € 56.086) |
| Rendite auf das Eigenkapital | –3,17 % |
Nach Einsatz von rund 9,53 Mio. Yen (ca. € 56.086) Eigenkapital zahlt der Käufer monatlich weiterhin rund 25.000 Yen (ca. € 147) drauf. Erinnert man sich an den Median des Finanzvermögens von Einzelhaushalten in den Zwanzigern von 370.000 Yen (ca. € 2.176), folgt daraus: Dieses Objekt ist „für Zwanzigjährige realistisch kein Kandidat". Eine Immobilie, deren Zahlen nicht aufgehen, wird durch Erfahrung oder Anstrengung nicht plötzlich rentabel.
Rückrechnung der Bedingungen, unter denen die Kalkulation aufgeht
Welche Stellschraube muss sich also bewegen, damit die Rechnung aufgeht? Bei sonst gleichen Bedingungen haben wir zurückgerechnet, ab welchem Niveau der Cashflow vor Steuern null erreicht. Diese Werte lassen sich als Prüfkriterium für ein konkretes Objekt verwenden.
| Variable Größe | Ausgleichsniveau | Realistische Einschätzung |
|---|---|---|
| Miete erhöhen | 128.068 Yen/Monat (ca. € 753) (+28.068 Yen ggü. Ausgangswert) | Für 25 m² in den 23 Bezirken ambitioniert. Nur in wenigen Lagen erzielbar |
| Kredit reduzieren | Kredit ca. 19,19 Mio. Yen (ca. € 112.882) (Anzahlung ca. 13,61 Mio. Yen) | Zusammen mit den Nebenkosten sind ca. 16,58 Mio. Yen (ca. € 97.529) Eigenkapital nötig |
| Kaufpreis senken | ca. 24 Mio. Yen (ca. € 141.176) (bei unveränderter Eigenkapitalquote von 20 %) | Entspricht ca. 960.000 Yen/m² (ca. € 5.647/m²). In den Gebieten Tama oder Saitama erreichbar |
Die dritte Option ist am realistischsten. Ein Quadratmeterpreis von 960.000 Yen/m² liegt zwar unter dem Niveau der 23 Bezirke Tokios (1,3115 Mio. Yen/m²), lässt sich aber im Durchschnitt der Region Tokio (826.400 Yen/m²), im Tama-Gebiet (587.200 Yen/m²) oder in der Präfektur Saitama (459.700 Yen/m²) durchaus finden. Die verbreitete Reihenfolge „weil ich 20 bin, fange ich mit einer Einraumwohnung in zentraler Lage an" erweist sich zahlenmäßig als genau falsch herum. Die eigentliche Entscheidung lautet: entweder das Suchgebiet erweitern oder zunächst mehr Eigenkapital ansparen.
Wie stark steigt die Tilgungsrate, wenn die Zinsen steigen?
Japan befindet sich 2026 in einer Phase, in der man mit weiter steigenden Zinsen rechnen muss. Wer die Sensitivität der Tilgungsrate im Voraus kennt, erkennt sofort, von welchen Annahmen die Simulation in einem Verkaufsprospekt ausgeht.
Das Zinsumfeld 2026
| Indikator | Niveau | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Unbesicherter Tagesgeldsatz (Leitzins) | rund 1,0 % | Beschluss vom 16. Juni 2026 (zuvor rund 0,75 %) |
| Basis-Diskontsatz | 1,25 % | Beschluss vom 16. Juni 2026 |
| Kurzfristiger Prime Rate (häufigster Wert) | 2,125 % | seit 9. Februar 2026 |
| Langfristiger Prime Rate | 3,15 % | 10. Juni 2026 |
| Flat 35 (Laufzeit 21–35 Jahre, Beleihung ≤ 90 %) | 3,290 % p. a. (häufigster Satz) | Auszahlung August 2026 |
| Flat 20 (Laufzeit ≤ 20 Jahre, Beleihung ≤ 90 %) | 2,970 % p. a. (häufigster Satz) | Auszahlung August 2026 |
Quelle: Bank of Japan (日本銀行), „Änderung der geldpolitischen Ausrichtung" (16. Juni 2026) / Bank of Japan, „Entwicklung der lang- und kurzfristigen Prime Rate (Großbanken)" / Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構), „Flat 35, Kreditzinsen" (die Flat-35-Zinsen ändern sich monatlich)
Variabel verzinste Immobilienkredite werden in der Regel auf Basis des kurzfristigen Prime Rate (2,125 %) zuzüglich eines instituts-individuellen Aufschlags angeboten. Der in diesem Artikel verwendete Satz von 2,5 % ist in diesem Umfeld somit eher konservativ, also niedrig, angesetzt.
Für deutschsprachige Leser: Anders als in Deutschland, wo langfristige Festzinsdarlehen (10–20 Jahre) der Standard für private Immobilienfinanzierung sind, dominiert in Japan der variable Zins. Das japanische Zinsniveau lag über weite Strecken der 2010er- und frühen 2020er-Jahre nahe null, sodass eine geldpolitische Wende wie 2026 für viele japanische Kreditnehmer ein neuartiges Risiko darstellt, an das der deutsche Markt mit seiner Erfahrung aus mehreren Zinszyklen deutlich stärker gewöhnt ist.
Monatliche Tilgungsrate bei 1,5–3,0 % Zins und 25/30/35 Jahren Laufzeit
Berechnet für einen Kredit von 26,24 Mio. Yen mit Annuitätentilgung. Prüfen Sie, wie stark sich die Monatsrate bei jeder Änderung des Zinssatzes um 0,5 Prozentpunkte verändert.
| Zinssatz | 25 Jahre (monatlich / gesamt) | 30 Jahre (monatlich / gesamt) | 35 Jahre (monatlich / gesamt) |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 104.943 Yen (≈€617) / 31,48 Mio. Yen (≈€185.176) | 90.560 Yen (≈€533) / 32,60 Mio. Yen (≈€191.765) | 80.343 Yen (≈€473) / 33,74 Mio. Yen (≈€198.471) |
| 2,0 % | 111.219 Yen (≈€654) / 33,37 Mio. Yen (≈€196.294) | 96.988 Yen (≈€570) / 34,92 Mio. Yen (≈€205.412) | 86.923 Yen (≈€511) / 36,51 Mio. Yen (≈€214.765) |
| 2,5 % | 117.717 Yen (≈€692) / 35,32 Mio. Yen (≈€207.765) | 103.680 Yen (≈€610) / 37,32 Mio. Yen (≈€219.529) | 93.807 Yen (≈€552) / 39,40 Mio. Yen (≈€231.765) |
| 3,0 % | 124.433 Yen (≈€732) / 37,33 Mio. Yen (≈€219.588) | 110.629 Yen (≈€651) / 39,83 Mio. Yen (≈€234.294) | 100.985 Yen (≈€594) / 42,41 Mio. Yen (≈€249.471) |
Steigt bei 35 Jahren Laufzeit der Zins von 2,5 % auf 3,0 %, erhöht sich die Monatsrate um 7.178 Yen (≈€42), die Gesamtrückzahlung um rund 3,01 Mio. Yen (≈€17.706). Überträgt man das auf die obige Cashflow-Rechnung, verschlechtert sich der Cashflow vor Steuern von jährlich –302.381 Yen (≈–€1.779) auf –388.516 Yen (≈–€2.285). Bei 1,5 % Zins würde sich das Minus zwar auf –140.814 Yen (≈–€828) verringern, bliebe aber weiterhin negativ. Der Zinssatz entscheidet zwar mit über den Erfolg der Kalkulation, kann ein grundsätzlich falsch bepreistes Objekt aber nicht retten – das ist die Antwort, die die Zahlen geben.
Realität: 75,0 % wählen variable Zinsen, 73,7 % erwarten einen Zinsanstieg
Laut der Umfrage unter Hypothekennehmern der Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, Erhebung Januar 2026) wählten 75,0 % einen variablen Zinssatz (–4,0 Punkte ggü. der Vorumfrage), 14,9 % einen befristeten Festzins und 10,1 % einen durchgehenden Festzins über die gesamte Laufzeit. Gleichzeitig gaben 73,7 % (+8,0 Punkte) an, dass die Zinsen im kommenden Jahr „gegenüber heute weiter steigen" würden.
Quelle: Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構), „Umfrage unter Hypothekennehmern (Erhebung Januar 2026)"
Drei von vier Kreditnehmern entscheiden sich für den variablen Zins, obwohl sie selbst mit einem Anstieg rechnen. Das ist für sich genommen nicht irrational – es ist auch eine bewusste Entscheidung, die kurzfristige Rate niedrig zu halten. Wer sich dennoch für einen variablen Zins entscheidet, sollte vorab durchrechnen, wie stark die Rate bei einem Anstieg um 1 Prozentpunkt steigt, und die Differenz konsequent zurücklegen. Die obige Sensitivitätstabelle liefert dafür die Grundlage.
Warum Zwanzigjährige eine 100-%-Finanzierung besser meiden sollten – die Zahlen dahinter
Wer ohne Eigenkapitaleinsatz die Kreditsumme erhöht, verliert rapide an Widerstandsfähigkeit gegenüber Zinsanstiegen. Erhöht man bei demselben Objekt den Kredit von 26,24 Mio. Yen (≈€154.353, 20 % Eigenkapitalquote) auf 32,8 Mio. Yen (≈€192.941, 100-%-Finanzierung), steigt bei 2,5 % Zins und 35 Jahren Laufzeit die Monatsrate von 93.807 Yen (≈€552) auf 117.258 Yen (≈€690), die Jahresrate von 1.125.681 Yen (≈€6.622) auf 1.407.101 Yen (≈€8.277) – ein Plus von rund 281.000 Yen (≈€1.653). Bei einem Objekt mit nur 823.300 Yen (≈€4.843) Nettoertrag wächst der jährliche Fehlbetrag bei 100-%-Finanzierung sofort auf 583.801 Yen (≈€3.434, monatlich rund 48.650 Yen / ≈€286).
Zudem verlängert sich die Phase, in der die Restschuld den Verkaufspreis übersteigt – in Japan als 担保割れ (tanpo-ware, wörtlich „Sicherheit unterdeckt") bezeichnet, vergleichbar mit einer „Unterwasser"-Finanzierung im deutschen Sprachgebrauch. Im fünften Jahr liegt die Restschuld bei 20 % Eigenkapitalquote bei rund 23,74 Mio. Yen (≈€139.647), bei 100-%-Finanzierung bei rund 29,68 Mio. Yen (≈€174.588). Lässt sich das Objekt zum oben genannten Marktniveau von rund 33 Mio. Yen (≈€194.118) verkaufen, bleibt bei einer 100-%-Finanzierung nach Abzug von Maklerhonorar und Veräußerungskosten kaum noch etwas übrig. Für Menschen in ihren Zwanzigern ist nicht der Verlust selbst das größte Risiko, sondern der Zustand, „nicht verkaufen zu können" und dadurch alle Handlungsoptionen zu verlieren.
An welchen Zahlen scheitern Investitionen von Zwanzigjährigen konkret?
Das Sammeln von Erfahrungsberichten über gescheiterte Investments erhöht nicht die Übertragbarkeit auf den eigenen Fall. Die Zahlen, die tatsächlich kippen, lassen sich fast immer auf drei Größen zurückführen: Kaufpreis, Steuersatz und Auslastungsquote. Der Reihe nach, mit konkreten Beträgen.
Wie bei neu gebauten Einraumwohnungen der monatliche Fehlbetrag entsteht
Kauft man bei einem Quadratmeterpreis von 2,226 Mio. Yen/m² für neu gebaute Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios 25 m², kostet das rund 55,65 Mio. Yen (≈€327.353). Setzt man wegen der Neubau-Prämie eine Monatsmiete von 130.000 Yen (≈€765) an, ergibt sich dennoch nur eine Bruttorendite von 2,80 %. Bei 95 % Auslastung, 15.000 Yen (≈€88) monatlichen Verwaltungs-/Rücklagenkosten, einer Vermietungsverwaltungsgebühr von 5 % der effektiven Einnahme (inkl. Steuer), 90.000 Yen (≈€529) jährlicher Grund- und Stadtplanungssteuer, 10.000 Yen (≈€59) Feuerversicherung und 30.000 Yen (≈€176) eigener Instandsetzungsrücklage ergibt sich ein Nettoertrag von 1.090.490 Yen (≈€6.415) und eine NOI-Rendite von 1,96 %.
| Posten | Neubau (55,65 Mio. Yen, Miete 130.000 Yen) | Gebraucht (32,8 Mio. Yen, Miete 100.000 Yen) |
|---|---|---|
| Bruttorendite | 2,80 % | 3,66 % |
| NOI-Rendite | 1,96 % | 2,51 % |
| Jährliche Tilgungsrate (20 % Eigenkapital, 2,5 %, 35 Jahre) | 1.909.882 Yen (≈€11.235) | 1.125.681 Yen (≈€6.622) |
| Cashflow vor Steuern | –819.392 Yen (≈–€4.820) jährlich (monatlich –68.283 Yen / ≈–€402) | –302.381 Yen (≈–€1.779) jährlich (monatlich –25.198 Yen / ≈–€148) |
| Bei 100-%-Finanzierung | –1.296.863 Yen (≈–€7.629) jährlich (monatlich –108.072 Yen / ≈–€636) | –583.801 Yen (≈–€3.434) jährlich (monatlich –48.650 Yen / ≈–€286) |
Wer eine neu gebaute Einraumwohnung per 100-%-Finanzierung kauft, zahlt der Rechnung nach über 100.000 Yen (≈€588) monatlich drauf. Das ergibt sich rein rechnerisch aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete – unabhängig davon, ob der Vertriebsmitarbeiter irreführend beraten hat oder nicht. Wie auch in Vor- und Nachteile der Investition in Einraumwohnungen erläutert, sollten Sie bei jeder vorgelegten Cashflow-Rechnung die vier Posten Miete, Leerstandsquote, Verwaltungskosten und Tilgungsrate zunächst selbst neu ansetzen.
Verkauf innerhalb von 5 Jahren: 39,63 % Steuer – der Unterschied zu 20,315 % bei langer Haltedauer
Der Steuersatz auf Veräußerungsgewinne aus Immobilien in Japan hängt davon ab, ob die Haltedauer, gemessen am 1. Januar des Veräußerungsjahres, mehr als fünf Jahre beträgt. Bei mehr als fünf Jahren gilt der Satz für langfristige Veräußerungsgewinne (長期譲渡所得): 15 % Einkommensteuer + Sondereinkommensteuer für den Wiederaufbau (復興特別所得税) + 5 % Gemeindesteuer = insgesamt 20,315 %. Bei bis zu fünf Jahren gilt der Satz für kurzfristige Veräußerungsgewinne (短期譲渡所得): 30 % Einkommensteuer + Sondereinkommensteuer + 9 % Gemeindesteuer = insgesamt 39,63 %.
Diese Haltefristregel ist ein zentraler Unterschied zum deutschen Steuerrecht: Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien in Deutschland nach Ablauf von zehn Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei (bzw. bereits früher steuerfrei bei durchgehender Eigennutzung in den letzten drei Kalenderjahren). In Japan gibt es dagegen keine vollständige Steuerbefreiung – lediglich eine Halbierung des Steuersatzes nach fünf Jahren, von 39,63 % auf 20,315 %. Für deutsche Investoren, die eine Nullsteuer nach zehn Jahren gewohnt sind, ist dieser Unterschied ein wesentlicher Kalkulationsfaktor: Selbst bei sehr langer Haltedauer bleibt in Japan immer rund ein Fünftel des Veräußerungsgewinns steuerpflichtig.
Wir rechnen mit dem Fall, dass die oben genannte Immobilie für 32,8 Mio. Yen (≈€192.941, zzgl. Maklerhonorar 1.148.400 Yen / ≈€6.755) erworben und nach fünf Jahren für 38 Mio. Yen (≈€223.529) verkauft wird. Der Gebäudeanteil wird mit 40 % angesetzt; bei einem 20 Jahre alten Stahlbetongebäude ergibt die vereinfachte Methode eine Nutzungsdauer von 31 Jahren (Abschreibungssatz 0,033), von der die Abschreibung abgezogen wird.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Veräußerungspreis | 38.000.000 Yen (≈€223.529) |
| Anschaffungskosten (Kaufpreis + Maklerhonorar – kumulierte Abschreibung 2.240.594 Yen) | –31.707.806 Yen (≈–€186.516) |
| Veräußerungskosten (Maklerhonorar 1.320.000 Yen + Stempelsteuer 10.000 Yen) | –1.330.000 Yen (≈–€7.824) |
| Veräußerungsgewinn | 4.962.194 Yen (≈€29.189) |
| Steuer bei kurzfristiger Veräußerung (39,63 %) | 1.966.518 Yen (≈€11.568) |
| Steuer bei langfristiger Veräußerung (20,315 %) | 1.008.070 Yen (≈€5.930) |
| Steuerdifferenz | 958.448 Yen (≈€5.638) |
Quelle: NTA, „Nr. 3208: Berechnung der Steuer auf langfristige Veräußerungsgewinne" / NTA, „Nr. 3211: Berechnung der Steuer auf kurzfristige Veräußerungsgewinne" (die Steuerbeträge sind Näherungswerte; die Sondereinkommensteuer für den Wiederaufbau beträgt 2,1 % der Bemessungsgrundlage)
Entscheidend ist der Stichtag für die Beurteilung: Die Haltedauer wird „zum 1. Januar des Veräußerungsjahres" gezählt. Eine im März 2026 erworbene Immobilie gilt am 1. Januar 2031 erst als vier Jahre gehalten und damit noch als kurzfristig. Der langfristige Status greift erst ab dem 1. Januar 2032 – faktisch muss man also rund fünf Jahre und zehn Monate warten. Ob man diese Wartezeit durchhalten kann, entscheidet darüber, ob sich der eigentliche Vorteil der Zwanzigjährigen tatsächlich nutzen lässt. Überlegungen zum Verkaufszeitpunkt haben wir in Exit-Strategie und Verkaufszeitpunkt bei Immobilieninvestments zusammengefasst.
9,002 Millionen leerstehende Wohnungen, Leerstandsquote 13,8 % – das reale Bild des Leerstandsrisikos
Laut der Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5 (令和5年住宅・土地統計調査) des Statistikamts im Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省統計局, veröffentlicht am 25. September 2024, endgültige Zahlen) gab es in Japan landesweit 9.002.000 leerstehende Wohnungen – ein historischer Höchststand – bei einer Leerstandsquote von 13,8 %, ebenfalls ein Rekordwert. Gegenüber 2018 (8.489.000 Einheiten, 13,6 %) ein Anstieg um 513.000 Einheiten.
| Kategorie | Anzahl | Einordnung |
|---|---|---|
| Leerstand gesamt | 9.002.000 Einheiten (Leerstandsquote 13,8 %) | +0,2 Punkte ggü. 13,6 % im Jahr 2018; historischer Höchstwert |
| Zur Vermietung leerstehend | 4.436.000 Einheiten | Aktuell angebotener, aber nicht vermieteter Bestand |
| Leerstand in Mehrfamilienhäusern | 5.029.000 Einheiten (55,9 % des Gesamtleerstands) | davon 78,5 % (3.947.000 Einheiten) zur Vermietung leerstehend |
| Leerstand in Einfamilienhäusern | 3.523.000 Einheiten (39,1 %) | rund 80 % davon ohne Vermietungs-/Verkaufs- oder Zweitwohnungszweck |
Rund 80 % des Leerstands bei Mehrfamilienhäusern und Apartments steht in vermietbarem Zustand leer – ein real existierender Konkurrenzbestand. Es gibt keine Grundlage, in einer Rentabilitätsrechnung eine Auslastung von 100 % anzusetzen. Die in diesem Artikel verwendeten 95 % sind bereits eine vergleichsweise optimistische Annahme für zentral gelegene Single-Wohnungen. Wer ein Objekt in ländlicher Lage oder weiter von der Bahnstation entfernt prüft, sollte mit 90 % oder weniger rechnen. Schon eine Reduktion der Auslastung um 5 Punkte verschlechtert die vorherige Beispielrechnung um rund 60.000 Yen (≈€353) pro Jahr. Zum Vergleich: Die bundesweite Leerstandsquote in Deutschland liegt mit rund 4–5 % deutlich niedriger, wenngleich auch hier ein Stadt-Land-Gefälle besteht – Japans Quote von 13,8 % spiegelt eine strukturell andere Ausgangslage wider, geprägt von Bevölkerungsrückgang und einer im internationalen Vergleich sehr hohen Neubauquote.
Der Unterschied zwischen dem Kauf als Eigenheim und als Kapitalanlage
Viele, die nach „Eigentumswohnung kaufen mit 20" suchen, denken dabei nicht an eine Kapitalanlage, sondern an ein Eigenheim. Eigenheim und Kapitalanlage unterscheiden sich grundlegend in Finanzierungsplanung, Steuerrecht und Kreditprodukt. Zunächst ein Blick auf die tatsächliche Marktsituation beim Eigenheimkauf.
Nur 7,4 % der Käuferhaushalte von Eigentumswohnungen sind unter 30 – durchschnittliches Kaufbudget 64,43 Mio. Yen
Laut dem Bericht zur Wohnungsmarkt-Trendumfrage für das Fiskaljahr Reiwa 7 (令和7年度住宅市場動向調査報告書) des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT, veröffentlicht im Juli 2026) stellt sich das Profil der Haushalte, die eine Eigentumswohnung erworben haben, wie folgt dar:
| Kennzahl | Neu gebaute Eigentumswohnung | Gebrauchte Eigentumswohnung |
|---|---|---|
| Anteil Haushaltsvorstände unter 30 Jahren | 7,4 % | 8,9 % |
| Durchschnittsalter Haushaltsvorstand | 44,4 Jahre | 46,7 Jahre |
| Durchschnittliches Haushaltseinkommen | 9,81 Mio. Yen (≈€57.706) | 7,64 Mio. Yen (≈€44.941) |
| Kaufbudget (Durchschnitt) | 64,43 Mio. Yen (≈€379.000) | 33,21 Mio. Yen (≈€195.353) |
| Kaufbudget (Median) | 55 Mio. Yen (≈€323.529) | 27,5 Mio. Yen (≈€161.765) |
| Eigenkapitalbetrag | 25,73 Mio. Yen (≈€151.353) | 13,29 Mio. Yen (≈€78.176) |
| Eigenkapitalquote | 39,9 % | 40,0 % |
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Wohnungsmarkt-Trendumfrage, Bericht für das Fiskaljahr Reiwa 7" (veröffentlicht im Juli 2026)
Sowohl bei Neu- als auch bei Gebrauchtimmobilien liegt die Eigenkapitalquote bei rund 40 %. Wer als Zwanzigjähriger ein Eigenheim erwägt, muss sich zuerst mit der Frage befassen, wie diese 40 % aufgebracht werden können. Bei Gebrauchtwohnungen liegt der Median des Kaufbudgets bei 27,5 Mio. Yen (≈€161.765) – ein Eigenkapital von rund 11 Mio. Yen (≈€64.706) ist somit ein grober Richtwert. Dass in vielen Fällen finanzielle Unterstützung durch die Familie einkalkuliert wird, hat in diesen Zahlen seinen Ursprung. Anders als in Deutschland, wo Elternfinanzierung beim Immobilienkauf zwar verbreitet, aber nicht die statistische Norm ist, gehört die familiäre Kapitalunterstützung in Japan bei jungen Käufern faktisch fast zum Standardmodell.
Der Unterschied zwischen Wohnungsbaukredit und Immobilieninvestitionskredit
| Vergleichspunkt | Wohnungsbaukredit (住宅ローン) | Immobilieninvestitionskredit (不動産投資ローン) |
|---|---|---|
| Verwendungszweck | Erwerb einer selbst- oder familiengenutzten Wohnimmobilie | Erwerb eines zur Vermietung bestimmten Renditeobjekts |
| Zinsniveau | Niedriger (häufigster Satz für Auszahlung August 2026: Flat 20 bei 2,970 % p. a., Flat 35 bei 3,290 % p. a.) | Höher. Üblich: kurzfristiger Prime Rate 2,125 % zzgl. Aufschlag |
| Prüfungskriterien | Vorwiegend Einkommen, Beschäftigungsdauer und Bonität des Kreditnehmers | Zusätzlich zur Bonität auch Rentabilität und Sachwertbewertung des Objekts |
| Steuerliche Kreditförderung (住宅ローン控除) | Bei Erfüllung der Voraussetzungen anwendbar | Nicht anwendbar |
| Ermäßigte Registersteuer für Wohngebäude | Bei Eigennutzung anwendbar (Übertragungseintrag 3/1.000 u. a.) | Nicht anwendbar (regulärer Satz 20/1.000) |
| Gruppenkredit-Lebensversicherung (団体信用生命保険) | Üblicherweise inbegriffen | Üblicherweise inbegriffen (produktabhängig) |
| Zweckentfremdung | Vermietung stellt einen Vertragsbruch dar; vorzeitige Gesamtrückzahlung kann verlangt werden | – |
Einen Wohnungsbaukredit wegen des niedrigeren Zinssatzes aufzunehmen und die Wohnung dann tatsächlich zu vermieten – dieser Fehler kommt nicht nur bei Zwanzigjährigen vor, stellt aber einen Vertragsbruch dar. Wird er entdeckt, kann die sofortige vollständige Rückzahlung der Restschuld verlangt werden. Die Details dieses Risikos erläutern wir in Warum man Immobilieninvestitionen mit einem Wohnungsbaukredit vermeiden sollte. Wer aus zwingenden Gründen, etwa einer beruflichen Versetzung, vermieten muss, sollte sich vorab mit dem finanzierenden Institut abstimmen.
Steuerersparnis lässt sich nicht allein mit „Abschreibung" erklären
Der Steuerspareffekt von Immobilieninvestments wird meist damit erklärt, dass die Abschreibung die Immobilieneinkünfte ins Minus drückt und dieser Verlust mit dem Gehaltseinkommen verrechnet werden kann (損益通算, Verlustverrechnung). Diese Erklärung ist an zwei wichtige Bedingungen geknüpft.
Gesetzliche Nutzungsdauer nach Bauweise und die vereinfachte Methode für Gebrauchtimmobilien
| Bauweise (Wohnnutzung) | Gesetzliche Nutzungsdauer |
|---|---|
| Stahlskelett-Stahlbeton / Stahlbeton | 47 Jahre |
| Ziegel-, Stein-, Blockbauweise | 38 Jahre |
| Metallbauweise (Rahmenstärke > 4 mm) | 34 Jahre |
| Metallbauweise (Rahmenstärke 3–4 mm) | 27 Jahre |
| Metallbauweise (Rahmenstärke ≤ 3 mm) | 19 Jahre |
| Holzbauweise / Kunstharzbauweise | 22 Jahre |
Beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie kann die Nutzungsdauer nach der vereinfachten Methode geschätzt werden. Für Objekte, die die gesetzliche Nutzungsdauer bereits vollständig überschritten haben, gilt: „gesetzliche Nutzungsdauer × 20 %". Für Objekte, die die Nutzungsdauer erst teilweise erreicht haben, gilt: „(gesetzliche Nutzungsdauer − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %" (Bruchteile unter einem Jahr werden abgerundet, Werte unter zwei Jahren auf zwei Jahre aufgerundet). Bei Kapitalaufwendungen von mehr als 50 % des Anschaffungspreises ist die vereinfachte Methode nicht anwendbar.
- 20 Jahre altes Stahlbetongebäude: (47 − 20) + 20 × 20 % = 31 Jahre
- 10 Jahre altes Holzgebäude: (22 − 10) + 10 × 20 % = 14 Jahre
- Über 22 Jahre altes Holzgebäude: 22 × 20 % = 4 Jahre
Quelle: NTA, „Tabelle der Nutzungsdauer wichtiger abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter" / NTA, „Nr. 5404: Nutzungsdauer von Gebrauchtvermögen"
Eine vierjährige Abschreibung bei einem alten Holzgebäude erlaubt hohe jährliche Abschreibungsbeträge – im Gegenzug sinken jedoch die Anschaffungskosten beim späteren Verkauf, wodurch der Veräußerungsgewinn steigt. Steuerersparnis durch Abschreibung löscht die Steuerlast nicht, sondern verschiebt sie zeitlich nach hinten – dieses Verständnis ist deutlich sicherer. Die Mechanik der Abschreibung erläutern wir ausführlich in Steuersparstrategien bei Wohnungsinvestments: Abschreibung und Verlustverrechnung.
Nicht jede Verlustverrechnung ist möglich – die Falle der Schuldzinsen für den Grundstückserwerb
Eine Verlustverrechnung ist bei vier Einkunftsarten möglich: Immobilieneinkünfte, Betriebseinkünfte, Veräußerungsgewinne und Forsteinkünfte. Bei Verlusten aus Immobilieneinkünften sind jedoch folgende Anteile von der Verrechnung ausgeschlossen:
- Der Anteil, der den Schuldzinsen für den Erwerb von Grund und Boden entspricht
- Verluste aus der Vermietung von Wirtschaftsgütern, die für den Alltag nicht erforderlich sind, etwa Ferienhäuser
- Der Abschreibungsanteil an Verlusten aus Immobilieneinkünften bei gebrauchten Auslandsimmobilien
Quelle: NTA, „Nr. 2250: Verlustverrechnung"
Wer eine Immobilie mit Grundstücksanteil auf Kredit kauft und dadurch einen Verlust bei den Immobilieneinkünften erzielt, kann den Anteil dieses Verlusts, der den Zinszahlungen für den Grundstückserwerb entspricht, nicht mit dem Gehaltseinkommen verrechnen. Auch bei Eigentumswohnungen zählt der Anteil am Nutzungsrecht des Grundstücks als Grundstückserwerb. Wird Ihnen erklärt: „Da ein Verlust vorliegt, sparen Sie Steuern", fragen Sie konkret nach, welcher Betrag des Verlusts tatsächlich verrechnungsfähig ist.
7 Punkte, die Zwanzigjährige vor der ersten Immobilie prüfen sollten
- Abschlusspreis pro Quadratmeter im Zielgebiet anhand der monatlichen Daten von East Japan REINS prüfen und berechnen, das Wievielfache des Marktpreises der angebotene Preis darstellt.
- NOI-Rendite (Miete − Betriebskosten − Leerstandsverlust) ÷ Kaufpreis berechnen und mit der erwarteten Rendite des Japan Real Estate Institute vergleichen (Tokio-Josei 3,6 % bis Sendai/Hiroshima 5,0 %).
- Nebenkosten mit 9–10 % des Kaufpreises ansetzen und prüfen, ob dieser Betrag zusätzlich zur Anzahlung in bar verfügbar ist.
- Monatliche Rate bei einem Zinsanstieg um 1 Prozentpunkt berechnen und prüfen, ob die Differenz monatlich zurückgelegt werden kann.
- Die Kalkulation sowohl mit 95 % als auch mit 90 % Auslastung durchrechnen und prüfen, ob der Lebensunterhalt in beiden Fällen gesichert ist.
- Verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer des Gebäudes (47 Jahre minus Gebäudealter usw.) prüfen und einkalkulieren, dass sie sowohl die Kreditlaufzeit als auch die Abschreibungsjahre beeinflusst.
- Stichtag für die Beurteilung beim Verkauf (Haltedauer über 5 Jahre, gezählt zum 1. Januar des Veräußerungsjahres) bereits vor dem Kauf im Kalender festhalten.
Solange Sie zu weniger als fünf dieser sieben Punkte eigene, konkrete Zahlen nennen können, ist es klüger, den Kauf nicht zu überstürzen – das bringt Sie am Ende schneller ans Ziel. Fehlende Zahlen bedeuten nicht fehlendes Wissen, sondern lediglich, dass die Rahmenbedingungen noch nicht feststehen.
Fazit: Erst die passenden Zahlen festlegen, dann das Objekt suchen
Die Prüfung anhand der Primärdaten von August 2026 zeigt: Wer eine gebrauchte Einraumwohnung in den 23 Bezirken Tokios zum marktüblichen Preis kauft, erzielt einen Cashflow vor Steuern von rund minus 300.000 Yen (≈–€1.765) pro Jahr. Bei einer Neubauwohnung (20 % Eigenkapital) sind es minus 820.000 Yen (≈–€4.824), bei 100-%-Finanzierung eines Neubaus minus 1,30 Mio. Yen (≈–€7.647). Dieses Ergebnis folgt nicht aus geschickter oder unlauterer Verkaufstaktik, sondern automatisch aus drei Zahlen: Kaufpreis, Miete und Zinssatz.
Zugleich lässt sich errechnen, dass ein Kaufpreis von rund 24 Mio. Yen (≈€141.176), entsprechend etwa 960.000 Yen/m² (≈€5.647/m²), die Kalkulation ausgleicht. In Gebieten wie dem Durchschnitt der Region Tokio (826.400 Yen/m²), dem Tama-Gebiet (587.200 Yen/m²) oder der Präfektur Saitama (459.700 Yen/m²) liegt das durchaus im Bereich des für Zwanzigjährige Machbaren. Der eigentliche Vorteil junger Käufer liegt nicht darin, „dank ihrer Jugend eine zentral gelegene Immobilie kaufen zu können", sondern darin, die Haltedauer von mehr als fünf Jahren geduldig abwarten und beim Ausstieg vom ermäßigten Steuersatz von 20,315 % profitieren zu können – und darin, dass ihnen mehr Jahre bleiben, um eine Fehlentscheidung zu korrigieren. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum bleibt dabei der Unterschied zu § 23 EStG bestehen: Eine vollständige Steuerbefreiung wie nach zehn Jahren Haltedauer in Deutschland kennt das japanische Steuerrecht nicht – der Zeitfaktor wirkt in Japan graduell, nicht absolut.
Wir bei INA&Associates Co., Ltd. führen unser Geschäft mit der Überzeugung, dass Menschen (人財, jinzai – wörtlich „Menschen als Talent/Vermögenswert") unser wertvollstes Kapital sind. Das gilt auch für die Beratung bei Investitionsentscheidungen. Statt Ihnen ein verkaufsfertiges Objekt zu empfehlen, erarbeiten wir gemeinsam mit Ihnen die Bedingungen, unter denen sich eine Investition anhand Ihres Einkommens und Eigenkapitals tatsächlich rechnet – und sagen Ihnen ebenso offen, wenn sich die Zahlen nicht ausgehen. Wir sind überzeugt, dass gerade das offene Ansprechen von Nachteilen die Grundlage für eine langfristige Vertrauensbeziehung bildet. Wenn Sie Ihre eigene Kalkulation mit uns durchrechnen möchten, kontaktieren Sie uns gerne.
Häufig gestellte Fragen
F1. Welches Jahreseinkommen brauche ich, um mit 20 in Immobilien zu investieren?
A. Nicht die absolute Höhe des Jahreseinkommens ist entscheidend, sondern die Kombination aus Eigenkapital und Kaufpreis. In unserer Beispielrechnung musste bei einem Kaufpreis von 32,8 Mio. Yen (≈€192.941) und einer Miete von 100.000 Yen (≈€588), um die Kalkulation auszugleichen, der Kredit auf rund 19,19 Mio. Yen (≈€112.882) begrenzt werden – das erforderte eine Anzahlung von rund 13,61 Mio. Yen zuzüglich rund 2,97 Mio. Yen Nebenkosten, insgesamt also rund 16,58 Mio. Yen (≈€97.529) Eigenkapital. Zum Vergleich: Der reguläre Monatslohn liegt bei 20- bis 24-Jährigen bei 242.800 Yen (≈€1.428), bei 25- bis 29-Jährigen bei 279.400 Yen (≈€1.643) (Grundlegende Statistische Lohnstrukturerhebung Reiwa 7). Statt das Einkommen zu erhöhen, ist es realistischer, den Kaufpreis auf rund 24 Mio. Yen (≈€141.176) zu senken.
F2. Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?
A. Allein die Nebenkosten machen rund 9–10 % des Kaufpreises aus. Bei einer Immobilie für 32,8 Mio. Yen (≈€192.941) belaufen sich die Nebenkosten auf 2.974.640 Yen (≈€17.498), aufgeschlüsselt in Maklerhonorar 1.148.400 Yen (≈€6.755), Stempelsteuer 10.000 Yen (≈€59), Registersteuer 498.560 Yen (≈€2.933) und Grunderwerbsteuer 590.400 Yen (≈€3.473) u. a. Mit einer Anzahlung von 20 % kommen Sie auf rund 9,53 Mio. Yen (≈€56.059). Da das Finanzvermögen von Einzelhaushalten in den Zwanzigern im Median nur 370.000 Yen (≈€2.176) beträgt und 33,2 % gar kein Finanzvermögen besitzen (J-FLEC-Umfrage 2025), empfehlen wir als erstes Zwischenziel, zunächst den Betrag der Nebenkosten in bar ansparen zu können.
F3. Neubau oder Gebrauchtimmobilie – was passt besser?
A. Betrachtet man ausschließlich den Cashflow, ist die Gebrauchtimmobilie im Vorteil. Der Quadratmeterpreis für Neubauten in den 23 Bezirken Tokios liegt bei 2,226 Mio. Yen/m² (≈€13.094/m², 1. Halbjahr 2026), der Abschlusspreis für Gebrauchtwohnungen bei 1,3115 Mio. Yen/m² (≈€7.715/m², Juni 2026) – eine Differenz um das 1,70-Fache, umgerechnet auf 25 m² rund 22,85 Mio. Yen (≈€134.412). In unserer Beispielrechnung ergab der Neubau (55,65 Mio. Yen, angenommene Miete 130.000 Yen) einen Cashflow vor Steuern von –819.392 Yen (≈–€4.820) pro Jahr, die Gebrauchtwohnung (32,8 Mio. Yen, angenommene Miete 100.000 Yen) –302.381 Yen (≈–€1.779) pro Jahr. Bei Gebrauchtimmobilien müssen Sie allerdings mehr Aufwand in die Prüfung künftiger Erhöhungen der Instandhaltungsrücklage und den Zeitpunkt größerer Sanierungen investieren.
F4. Wie stark steigt die Tilgungsrate bei einem Zinsanstieg?
A. Bei einem Kredit von 26,24 Mio. Yen (≈€154.353) und 35 Jahren Laufzeit beträgt die Monatsrate bei 2,5 % Zins 93.807 Yen (≈€552), bei 3,0 % 100.985 Yen (≈€594) – ein Anstieg um 7.178 Yen (≈€42) monatlich bzw. rund 3,01 Mio. Yen (≈€17.706) über die gesamte Laufzeit. Am 16. Juni 2026 wurde der Leitzins auf rund 1,0 % angehoben, der kurzfristige Prime Rate liegt bei 2,125 %, der langfristige bei 3,15 %. In der Umfrage unter Hypothekennehmern wählten 75,0 % einen variablen Zinssatz, 73,7 % erwarten in den kommenden zwölf Monaten einen weiteren Anstieg. Wer sich für einen variablen Zins entscheidet, sollte von vornherein die Differenz bei einem Anstieg um 1 Prozentpunkt monatlich zurücklegen.
F5. Eigenheim oder Kapitalanlage zuerst kaufen?
A. Wenn ein Umzug innerhalb weniger Jahre wahrscheinlich ist, ist eine Kapitalanlage sinnvoller vorzuziehen; steht der Wohnort bereits fest, lässt sich zuerst das Eigenheim prüfen. Die Marktrealität beim Eigenheim: Das durchschnittliche Kaufbudget für Neubau-Eigentumswohnungen liegt bei 64,43 Mio. Yen (≈€379.000) mit 39,9 % Eigenkapitalquote, für gebrauchte Eigentumswohnungen bei 33,21 Mio. Yen (≈€195.353) mit 40,0 % Eigenkapitalquote (Wohnungsmarkt-Trendumfrage Fiskaljahr 2025). Der Anteil der Haushaltsvorstände unter 30 Jahren liegt bei Neubauten bei nur 7,4 %, bei Gebrauchtimmobilien bei 8,9 %. Da die Vermietung eines mit einem Wohnungsbaukredit finanzierten Eigenheims einen Vertragsbruch darstellt und die sofortige Rückzahlung nach sich ziehen kann, sollten Sie die Reihenfolge bereits vor dem Kauf klar festlegen.
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Quellen und weiterführende Materialien
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- Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所), „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren (Stand April 2026)" (veröffentlicht am 27. Mai 2026) | Japan Real Estate Institute
- Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所), „Marktentwicklung neu gebauter Eigentumswohnungen in der Region Tokio, 1. Halbjahr 2026" (veröffentlicht am 21. Juli 2026) | Real Estate Economic Institute
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Wohnungsmarkt-Trendumfrage, Bericht für das Fiskaljahr Reiwa 7" (veröffentlicht im Juli 2026) | MLIT
- Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省, MHLW), „Übersicht der Grundlegenden Statistischen Lohnstrukturerhebung Reiwa 7" (veröffentlicht am 24. März 2026) | MHLW
- Bank of Japan (日本銀行), „Änderung der geldpolitischen Ausrichtung" (16. Juni 2026) | Bank of Japan
- Bank of Japan (日本銀行), „Entwicklung der lang- und kurzfristigen Prime Rate (Großbanken)" (aktualisiert am 16. Juli 2026) | Bank of Japan
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構), „Umfrage unter Hypothekennehmern (Erhebung Januar 2026)" | Japan Housing Finance Agency
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構), „Flat 35, Kreditzinsen" (Auszahlung August 2026) | Japan Housing Finance Agency
- Organisation zur Förderung von Finanzbildung (金融経済教育推進機構, J-FLEC), „Umfrage zum Finanzverhalten privater Haushalte 2025 (Einzelhaushalte), Daten nach Kategorien" (veröffentlicht am 18. Dezember 2025) | J-FLEC
- Statistikamt im Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省統計局), „Wohnungs- und Grundstückszählung Reiwa 5, Grundlegende Zusammenstellung zu Wohnungen und Haushalten, Ergebnisübersicht" (veröffentlicht am 25. September 2024) | Statistikamt
- Nationale Steuerbehörde (国税庁, NTA), „Tabelle der Nutzungsdauer wichtiger abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter" | NTA
- NTA, „Nr. 5404: Nutzungsdauer von Gebrauchtvermögen" | NTA
- NTA, „Nr. 2250: Verlustverrechnung" | NTA
- NTA, „Nr. 3208: Berechnung der Steuer auf langfristige Veräußerungsgewinne" | NTA
- NTA, „Nr. 3211: Berechnung der Steuer auf kurzfristige Veräußerungsgewinne" | NTA
- NTA, „Nr. 7108: Ermäßigung der Stempelsteuer bei Grundstücksübertragungsverträgen" | NTA
- NTA, „Nr. 7191: Steuersatztabelle Registersteuer" | NTA
- Bekanntmachung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler bei Kauf- und Verkaufsvermittlung von Grundstücken oder Gebäuden erhalten dürfen" (in Kraft seit 1. Juli 2024) | MLIT
- Steueramt der Präfektur Tokio (東京都主税局), „Grunderwerbsteuer" | Steueramt der Präfektur Tokio
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