20代の不動産投資が成り立つかどうかは、年齢ではなく数字で決まります。2026年6月度の東京都区部の中古マンション成約㎡単価は131.15万円/㎡（東日本レインズ）で、25㎡のワンルームなら取得価格の目安は約3,280万円です。この価格を家賃10万円・金利2.5％・35年返済で買うと、税引前キャッシュフローは年間およそマイナス30万円になります。20代が最初に決めるべきは物件ではなく、この数字が合う条件のほうです。
この記事は、20代で不動産投資や自宅マンションの購入を検討していて、「自分の年収と自己資金で、2026年の価格と金利の物件を買ったら毎月いくら残るのか」を知りたい方に向けて書いています。メリットを並べるのではなく、国土交通省・総務省・厚生労働省・日本銀行・国税庁・東日本レインズ・日本不動産研究所が公表している一次データだけを使い、取得価格・利回り・諸費用・返済額・出口の税率を1円単位で積み上げます。読み終えたとき、手元の候補物件が「買える条件」なのか「合わない条件」なのかを、ご自身の数字で判定できる状態を目指します。
この記事のポイント
- 東京都区部の中古マンション成約㎡単価は131.15万円/㎡（2026年6月度・東日本レインズ）。25㎡なら約3,280万円が出発点になります。
- 投資家が求める期待利回りは東京城南のワンルームで3.6％、札幌4.9％、仙台・広島5.0％（2026年4月現在・日本不動産研究所）。都心ほど利回りは薄くなります。
- 日本銀行は2026年6月16日に政策金利を1.0％程度へ引き上げました。短期プライムレート2.125％、長期プライムレート3.15％という前提で返済額を置き直す必要があります。
- 所有期間5年以下で売ると譲渡益への税率は39.63％、5年超なら20.315％（国税庁）。譲渡益約496万円のケースで税額差は約96万円です。
- 分譲集合住宅を買った世帯のうち世帯主30歳未満は7.4％、購入資金は平均6,443万円・自己資金比率39.9％（令和7年度住宅市場動向調査）。自宅も投資も、20代は自己資金の壁から逆算する話になります。
20代の不動産投資は、2026年の数字でどう見えるか
結論から申し上げると、20代であること自体は有利にも不利にも働きません。効くのは「借入の条件」と「保有できる年数」であり、この2つは年齢そのものではなく、年収・自己資金・建物の残存耐用年数で決まります。まず、20代が置かれている数字の現在地を確認します。
20代の賃金と金融資産の現在地｜月給242.8千円・金融資産の中央値37万円
厚生労働省の令和7年賃金構造基本統計調査（2026年3月24日公表）によると、20〜24歳の所定内給与額は月額242.8千円、25〜29歳は279.4千円です。20〜24歳を100とした指数でみると、45〜49歳は155.6、ピークの55〜59歳でも163.2にとどまります。「将来の年収増を織り込んで今買う」という説明は、この賃金カーブを見る限り、思ったほど大きな伸びを前提にできません。
| 年齢階級 | 所定内給与額（月額） | 20〜24歳＝100の指数 |
|---|---|---|
| 20〜24歳 | 242.8千円 | 100.0 |
| 25〜29歳 | 279.4千円 | 115.1 |
| 30〜34歳 | 312.3千円 | 128.6 |
| 45〜49歳 | 377.9千円 | 155.6 |
| 55〜59歳（ピーク） | 396.2千円 | 163.2 |
出典：厚生労働省「令和7年賃金構造基本統計調査の概況」（男女計。所定内給与額は超過労働給与額と賞与を含みません）
自己資金の側はさらに厳しい数字が出ています。金融経済教育推進機構（J-FLEC）の「家計の金融行動に関する世論調査2025年（単身世帯調査）」では、20歳代（回答548世帯）の金融資産保有額は平均255万円、中央値は37万円、金融資産を保有していない世帯は33.2％でした。平均と中央値が7倍近く開いているということは、一部の層が平均を押し上げているだけで、多くの20代単身世帯の手元資金は数十万円規模だという意味です。
出典：金融経済教育推進機構「家計の金融行動に関する世論調査2025年（単身世帯調査）各種分類別データ」（2025年12月18日公表）
「若いうちに始める」が定量的に効くのは、返済期間ではなく出口と時間です
20代を勧める説明では、決まって「返済期間を長く取れる」と言われます。ところが、同じ物件・同じ金利で開始年齢だけを変えて計算すると、この優位はほとんど数字になりません。借入2,624万円・金利2.5％、完済時年齢80歳未満という一般的な条件で試算した結果が次の表です。
| 開始年齢 | 取り得る最長期間 | 完済年齢 | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 25歳 | 35年（商品上限） | 60歳 | 93,807円 | 3,940万円 |
| 35歳 | 35年（商品上限） | 70歳 | 93,807円 | 3,940万円 |
| 45歳 | 34年 | 79歳 | 95,537円 | 3,898万円 |
| 50歳 | 29年 | 79歳 | 106,085円 | 3,692万円 |
| 55歳 | 24年 | 79歳 | 121,254円 | 3,492万円 |
25歳と45歳で毎月返済額の差はわずか1,730円です。期間の制約が効き始めるのは50歳前後からで、20代の優位はここにはありません。さらに、金融機関が融資期間の目安に使う「法定耐用年数－築年数」を重ねると、話は逆転します。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですから、築20年の区分マンションを買えば残存は27年です。この場合、25歳でも借入期間は27年前後に抑えられ、年齢による優位は消えます。期間を伸ばしたければ築浅を選ぶことになりますが、築浅は価格が高く利回りが下がる、というトレードオフが残ります。
では20代の優位は何かというと、次の2点に集約されます。ひとつは、所有期間5年超で売却したときの譲渡所得の税率（20.315％）を、あわてずに待てること。もうひとつは、判断を誤っても働いて取り返せる年数が残っていることです。私は「失敗を恐れて動かないこと」のほうが損失だと考えていますが、それは取り返せる金額の範囲で失敗するという条件つきです。この記事の後半では、その範囲を金額で示します。
2026年の相場と利回り｜いくらの物件が何％で回るのか
物件を探す前に、相場の実額と、投資家が求めている利回り水準を先に押さえます。この2つが分かると、営業担当者から提示された物件が高いのか安いのかを、その場で判断できるようになります。
首都圏エリア別 中古マンション成約㎡単価（2026年6月度）
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2026年7月10日に公表した月例Market Watchによると、2026年6月度の首都圏中古マンションの成約㎡単価は82.64万円/㎡、成約価格は5,208万円、平均専有面積63.02㎡、平均築年数27.48年でした。エリア別では次のとおりです。
| エリア | 成約㎡単価 | 前年同月比 | 25㎡換算の価格目安 |
|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 131.15万円/㎡ | ＋1.5％（74か月連続上昇） | 約3,280万円 |
| 東京都（都全体） | 116.91万円/㎡ | ▲0.1％ | 約2,920万円 |
| 首都圏平均 | 82.64万円/㎡ | ▲0.8％ | 約2,070万円 |
| 東京都多摩 | 58.72万円/㎡ | ＋5.5％ | 約1,470万円 |
| 埼玉県 | 45.97万円/㎡ | ＋6.1％ | 約1,150万円 |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）
25㎡換算はあくまで機械的な目安です。実際の成約データは平均専有面積63.02㎡のファミリータイプが中心で、東京都区部の成約物件は1,716件・平均7,559万円・56.60㎡・築26.22年でした。単身向けの狭い住戸は㎡単価が高めに出る傾向があるため、25㎡ワンルームの実勢はこの換算値より上振れすると考えたほうが安全です。つまり、後述する収支試算は楽観側ではなく下限寄りの前提ということになります。
主要10都市 賃貸住宅ワンルームタイプの期待利回り（2026年4月現在）
日本不動産研究所の第54回「不動産投資家調査」（2026年4月現在、2026年5月27日公表）では、賃貸住宅一棟ワンルームタイプの期待利回りが次のように示されています。期待利回りは、投資家が「この地区・この用途なら、これくらいの純収益（NOI）利回りは欲しい」と考える水準です。
| 調査地区 | ワンルームタイプ 期待利回り（2026年4月） | 前回（2025年10月）差 |
|---|---|---|
| 東京 城南 | 3.6％ | ▲0.1㌽ |
| 横浜 | 4.2％ | ▲0.1㌽ |
| 大阪 | 4.2％ | ▲0.1㌽ |
| 名古屋 | 4.5％ | 0.0㌽ |
| 福岡 | 4.5％ | 0.0㌽ |
| 京都 | 4.6％ | 0.0㌽ |
| 神戸 | 4.7％ | 0.0㌽ |
| 札幌 | 4.9％ | ▲0.1㌽ |
| 仙台 | 5.0％ | 0.0㌽ |
| 広島 | 5.0％ | 0.0㌽ |
出典：日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」（数値のみを引用。同資料は無断転載を禁じています）。同調査では「新規投資を積極的に行う」との回答が93％でした。
ここで押さえたいのは、期待利回りが「表面利回り」ではなく純収益ベースだという点です。東京城南の3.6％は、家賃から管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いた後の利回りが3.6％必要という意味になります。表面利回りと実質利回りの差を理解しないまま「利回り4％台」という言葉を受け取ると、判断を大きく誤ります。この違いは表面利回りと実質利回りの違いと物件選びの注意点で詳しく整理しています。
東京23区の新築222.6万円/㎡と中古131.15万円/㎡、1.70倍の差が意味すること
不動産経済研究所が2026年7月21日に公表した首都圏新築分譲マンション市場動向（2026年上半期）によると、首都圏の発売戸数は7,989戸、戸当たり平均価格は1億135万円と初めて1億円台に乗り、㎡単価は151.4万円、初月契約率は64.8％でした。東京23区に限ると、戸当たり1億4,249万円、㎡単価222.6万円（前年同期比＋10.5％）です。
| 区分 | ㎡単価 | 25㎡換算 | 出典・時点 |
|---|---|---|---|
| 東京23区 新築分譲 | 222.6万円/㎡ | 約5,565万円 | 不動産経済研究所／2026年上半期 |
| 東京都区部 中古成約 | 131.15万円/㎡ | 約3,280万円 | 東日本レインズ／2026年6月度 |
| 差 | 91.45万円/㎡（1.70倍） | 約2,285万円 | ― |
出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期」（2026年7月21日公表）
同じ25㎡でも、新築と中古で約2,285万円の差があります。家賃はこの差ほどには開きません。新築プレミアムは入居者が入れ替わった時点でほぼ消えるため、価格差の大半は、購入した瞬間から回収が難しい部分になります。新築ワンルームで毎月の持ち出しが起きる理由は、営業手法の問題である前に、この価格差の問題です。
【計算例】23区の中古ワンルーム3,280万円を買うと年間いくら残るか
ここからは実額で積み上げます。前提は次のとおりです。東京都区部の成約㎡単価131.15万円/㎡×25㎡＝3,278.75万円を丸めて物件価格3,280万円、築20年前後の鉄筋コンクリート造区分マンション、月額家賃10万円（共益費込み）、自己資金は物件価格の20％＋諸費用全額、借入2,624万円・金利2.5％・35年元利均等とします。家賃・管理費・固定資産税額など物件固有の項目は仮置きであり、実際の候補物件の数字に差し替えてお使いください。
購入時にかかる諸費用の内訳
| 費目 | 金額 | 計算根拠 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（法定上限） | 1,148,400円 | （3,280万円×3％＋6万円）×1.1。国土交通省告示の上限 |
| 印紙税（売買契約書） | 10,000円 | 1,000万円超5,000万円以下の軽減後税額（令和9年3月31日まで） |
| 登録免許税（所有権移転） | 393,600円 | 固定資産税評価額を売買価格の60％（1,968万円）と仮定×2％ |
| 登録免許税（抵当権設定） | 104,960円 | 債権額2,624万円×0.4％ |
| 不動産取得税 | 590,400円 | 評価額1,968万円×3％（住宅・土地の税率、令和9年3月31日まで） |
| 司法書士報酬 | 100,000円 | 仮置き。依頼先により変動 |
| 火災保険料（5年一括） | 50,000円 | 仮置き。専有部分・補償内容により変動 |
| ローン事務手数料 | 577,280円 | 借入額×2.2％。定額型の金融機関もあります |
| 諸費用合計 | 2,974,640円 | 物件価格の約9.1％ |
出典：国土交通省告示「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」（令和6年7月1日施行）／国税庁「No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」／国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」／東京都主税局「不動産取得税」
3点だけ補足します。第一に、仲介手数料は上限であって定価ではありません。売買価格800万円以下の空家等については30万円×1.1が上限となる特例があります。第二に、登録免許税の税率は本則（1,000分の20）で計算しています。土地の売買による所有権移転の軽減税率（1,000分の15）は、国税庁が公表している適用期限が「令和8年3月31日までに登記を受ける場合」です。期限後の取扱いは登記時点の最新の税制で確認してください。住宅用家屋の軽減税率（1,000分の3）は自己居住が要件なので、投資用には使えません。第三に、不動産取得税は宅地部分の課税標準が2分の1になる特例（令和9年3月31日まで）があるため、実額は上表より下がります。ここでは保守的に高く置いています。
家賃収入から差し引く運営コストと空室損の置き方
| 項目 | 年額 | 置き方 |
|---|---|---|
| 満室想定家賃 | 1,200,000円 | 月額10万円×12か月 |
| 空室損 | ▲60,000円 | 稼働率95％で設定 |
| 実効収入 | 1,140,000円 | ― |
| 管理費・修繕積立金 | ▲144,000円 | 月12,000円（管理組合へ支払） |
| 賃貸管理委託料 | ▲62,700円 | 実効収入×5％×1.1 |
| 固定資産税・都市計画税 | ▲70,000円 | 仮置き |
| 火災保険料（年割） | ▲10,000円 | ― |
| 原状回復・設備更新の自主積立 | ▲30,000円 | 退去時の備え |
| 運営費計 | ▲316,700円 | 満室想定家賃の26.4％ |
| 純収益（NOI） | 823,300円 | NOI利回り2.51％（物件価格ベース） |
表面利回りは1,200,000円÷32,800,000円＝3.66％ですが、運営費と空室損を引いた後のNOI利回りは2.51％まで落ちます。前掲の東京城南ワンルームの期待利回り3.6％と比べると、1.09ポイント足りません。この時点で、この価格・この家賃の組み合わせは、投資家が求める水準に届いていないと分かります。
税引前キャッシュフローと自己資金に対する利回り
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 純収益（NOI） | 823,300円 |
| 年間返済額（2,624万円・2.5％・35年） | ▲1,125,681円（月93,807円） |
| 税引前キャッシュフロー | ▲302,381円（月▲25,198円） |
| 投下自己資金（頭金656万円＋諸費用297.5万円） | 9,534,640円 |
| 自己資金に対する利回り | ▲3.17％ |
約953万円の自己資金を入れたうえで、毎月2.5万円の持ち出しが続く形になります。20歳代単身世帯の金融資産中央値が37万円であることを思い出すと、この物件は「20代が現実に検討できる対象ではない」という結論になります。数字が合わない物件は、経験や努力では合うようになりません。
収支が合う条件を逆算する
では、どこを動かせば成り立つのか。他の条件を固定して、税引前キャッシュフローがゼロになる水準を逆算しました。候補物件の数字を当てはめる際の判定基準として使えます。
| 動かす変数 | 収支が均衡する水準 | 現実性の評価 |
|---|---|---|
| 家賃を上げる | 月128,068円（現行比＋28,068円） | 23区25㎡では強気。設定できる立地は限られます |
| 借入を減らす | 借入約1,919万円（頭金約1,361万円） | 諸費用と合わせ自己資金約1,658万円が必要です |
| 物件価格を下げる | 約2,400万円（自己資金比率20％のまま） | ㎡単価にすると約96万円/㎡。多摩・埼玉なら射程に入ります |
3つ目が最も現実的です。㎡単価96万円/㎡という水準は、東京都区部（131.15万円/㎡）では届きませんが、首都圏平均82.64万円/㎡、東京都多摩58.72万円/㎡、埼玉県45.97万円/㎡のエリアであれば十分に見つかります。「20代だから都心のワンルームから」という順番は、数字の上では逆でした。エリアを広げるか、自己資金を積むか、どちらかを先に決める話になります。
金利が上がると返済はいくら増えるか
2026年の日本は、金利が上がる前提で計算する局面に入りました。返済額の感応度を先に把握しておくと、営業資料のシミュレーションが何を前提にしているかを見抜けます。
2026年の金利環境
| 指標 | 水準 | 時点 |
|---|---|---|
| 無担保コールレート（政策金利） | 1.0％程度 | 2026年6月16日決定（従来0.75％程度） |
| 基準貸付利率 | 1.25％ | 2026年6月16日決定 |
| 短期プライムレート（最頻値） | 2.125％ | 2026年2月9日以降 |
| 長期プライムレート | 3.15％ | 2026年6月10日 |
| フラット35（借入21〜35年・融資率9割以下） | 年3.290％（最頻金利） | 2026年8月資金受取分 |
| フラット20（借入20年以下・融資率9割以下） | 年2.970％（最頻金利） | 2026年8月資金受取分 |
出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日）／日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」／住宅金融支援機構「フラット35 借入金利」（フラット35の金利は月次で変動します）
変動金利型の不動産投資ローンは、短期プライムレート（2.125％）に金融機関ごとの上乗せを加えた水準で提示されることが一般的です。本記事の試算で用いた2.5％は、この環境下ではむしろ控えめな置き方になります。
借入金利1.5〜3.0％×返済期間25/30/35年の毎月返済額
借入2,624万円・元利均等返済で計算しました。金利が0.5ポイント動くごとに、毎月返済額がいくら変わるかを確認してください。
| 借入金利 | 25年（月額／総返済） | 30年（月額／総返済） | 35年（月額／総返済） |
|---|---|---|---|
| 1.5％ | 104,943円／3,148万円 | 90,560円／3,260万円 | 80,343円／3,374万円 |
| 2.0％ | 111,219円／3,337万円 | 96,988円／3,492万円 | 86,923円／3,651万円 |
| 2.5％ | 117,717円／3,532万円 | 103,680円／3,732万円 | 93,807円／3,940万円 |
| 3.0％ | 124,433円／3,733万円 | 110,629円／3,983万円 | 100,985円／4,241万円 |
35年返済で金利が2.5％から3.0％へ0.5ポイント上がると、毎月返済額は7,178円、総返済額は約301万円増えます。先ほどの収支表に当てはめると、税引前キャッシュフローは年▲302,381円から年▲388,516円へ悪化します。逆に金利1.5％なら年▲140,814円まで縮みますが、それでもプラスには届きません。金利は収支の合否を左右しますが、価格が合っていない物件を救うほどの力はない、というのが数字の答えです。
変動型を選んだ人が75.0％、金利上昇を見込む人が73.7％という現実
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）では、金利タイプは変動型75.0％（前回比▲4.0ポイント）、固定期間選択型14.9％、全期間固定型10.1％でした。一方で、今後1年の金利見通しを「現状よりも上昇する」と答えた人は73.7％（同＋8.0ポイント）に達しています。
出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」
上がると思いながら変動型を選ぶ人が4人に3人います。これ自体は不合理ではありません。当面の返済額を抑えたい合理的な選択でもあるからです。ただし変動型を選ぶなら、金利が1ポイント上がったときの返済額を先に計算し、その差額を貯めておく前提が要ります。上の感応度表は、そのための材料としてお使いください。
20代がフルローンを避けたほうがよい定量的な理由
自己資金を入れずに借入額を増やすと、金利上昇に対する耐性が急速に落ちます。同じ物件で借入を2,624万円（自己資金比率20％）から3,280万円（フルローン）に増やすと、金利2.5％・35年の毎月返済額は93,807円から117,258円へ、年間返済額は1,125,681円から1,407,101円へ約28万円増えます。純収益が823,300円しかない物件では、フルローンにした時点で年間の持ち出しが583,801円（月約4.9万円）に膨らみます。
加えて、売却時に残債が売却価格を上回る「担保割れ」の期間が長くなります。5年目時点の残債は、自己資金20％なら約2,374万円、フルローンなら約2,968万円です。前掲の相場水準で3,300万円前後でしか売れない場合、フルローンでは仲介手数料と譲渡費用を差し引くと手残りがほとんど残りません。20代にとって最も避けたいのは、損失そのものより「売るに売れない状態」で選択肢を失うことです。
20代の失敗は、どの数字が崩れて起きるのか
失敗談を集めても再現性は上がりません。崩れる数字は、価格・税率・稼働率の3つにほぼ集約されます。順に金額で確認します。
新築ワンルームで毎月の持ち出しが発生する仕組み
東京23区の新築分譲マンションの㎡単価222.6万円で25㎡を買うと約5,565万円です。新築プレミアムを見込んで家賃を月13万円と置いても、表面利回りは2.80％にしかなりません。稼働率95％、管理費・修繕積立金を月15,000円、賃貸管理委託料を実効収入の5％（税込）、固定資産税・都市計画税を年9万円、火災保険料1万円、原状回復の自主積立3万円と置くと、純収益は1,090,490円、NOI利回りは1.96％です。
| 項目 | 新築（5,565万円・家賃13万円） | 中古（3,280万円・家賃10万円） |
|---|---|---|
| 表面利回り | 2.80％ | 3.66％ |
| NOI利回り | 1.96％ | 2.51％ |
| 年間返済額（自己資金20％・2.5％・35年） | 1,909,882円 | 1,125,681円 |
| 税引前キャッシュフロー | 年▲819,392円（月▲68,283円） | 年▲302,381円（月▲25,198円） |
| フルローンにした場合 | 年▲1,296,863円（月▲108,072円） | 年▲583,801円（月▲48,650円） |
新築をフルローンで買うと、月10万円超の持ち出しになる計算です。これは営業担当者に騙されたかどうかとは無関係に、価格と家賃の比率から自動的に決まります。ワンルームマンション投資のメリットとデメリットでも触れているとおり、提示された収支表を見るときは、家賃・空室率・管理費・返済額の4項目を自分で置き直すところから始めてください。
5年以内に売ると税率39.63％｜長期20.315％との税額差
不動産の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。5年超なら長期譲渡所得で所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％＝合計20.315％、5年以下なら短期譲渡所得で所得税30％＋復興特別所得税＋住民税9％＝合計39.63％です。
先の物件を3,280万円で取得（仲介手数料1,148,400円）し、5年後に3,800万円で売却したケースで試算します。建物按分40％、鉄筋コンクリート造・築20年の簡便法による耐用年数31年（償却率0.033）で減価償却費を控除します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 38,000,000円 |
| 取得費（購入価額＋仲介手数料－減価償却累計2,240,594円） | ▲31,707,806円 |
| 譲渡費用（仲介手数料1,320,000円＋印紙税10,000円） | ▲1,330,000円 |
| 譲渡所得 | 4,962,194円 |
| 短期譲渡（39.63％）の税額 | 1,966,518円 |
| 長期譲渡（20.315％）の税額 | 1,008,070円 |
| 税額差 | 958,448円 |
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（税額は概算。復興特別所得税は基準所得税額の2.1％）
注意点は判定日です。所有期間は「譲渡した年の1月1日現在」で数えます。2026年3月に取得した物件は、2031年1月1日時点ではまだ4年しか経っておらず短期扱いです。長期になるのは2032年1月1日以降、つまり実質的に5年10か月ほど待つ必要があります。この待ち時間を許容できるかどうかが、20代の本当の優位を使えるかどうかの分かれ目になります。売却の考え方は不動産投資の出口戦略と売却タイミングに整理しています。
空き家900万2千戸・空き家率13.8％が示す空室リスクの実像
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（確報集計・2024年9月25日公表）によると、全国の空き家は900万2千戸と過去最多、空き家率は13.8％と過去最高でした。2018年の848万9千戸・13.6％から51万3千戸の増加です。
| 区分 | 戸数 | 読み取り方 |
|---|---|---|
| 空き家 総数 | 900万2千戸（空き家率13.8％） | 2018年の13.6％から0.2ポイント上昇し過去最高 |
| 賃貸用の空き家 | 443万6千戸 | いま貸しに出ていて埋まっていない在庫 |
| 共同住宅の空き家 | 502万9千戸（空き家総数の55.9％） | うち78.5％（394万7千戸）が賃貸用の空き家 |
| 一戸建の空き家 | 352万3千戸（同39.1％） | 約8割が賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家 |
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」
マンション・アパートの空き家の約8割は、貸せる状態のまま空いています。これは競合として実在する在庫です。収支計算で稼働率100％を置く根拠はどこにもありません。本記事で95％としたのは、あくまで都心の単身向けを想定した比較的強めの前提です。地方や駅から遠い立地を検討する場合は、90％以下で置き直してみてください。稼働率を5ポイント下げるだけで、先の試算では年6万円の悪化になります。
自宅として買う場合と、投資として買う場合の違い
「マンション購入 20代」で検索する方の多くは、投資ではなく自宅を想定しています。自宅と投資は、資金計画も税制もローン商品も別物です。まず自宅購入の実勢を確認します。
分譲集合住宅を買った世帯の30歳未満は7.4％、購入資金は平均6,443万円
国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査報告書（2026年7月公表）によると、分譲集合住宅を取得した世帯の姿は次のとおりです。
| 項目 | 分譲（新築）集合住宅 | 既存（中古）集合住宅 |
|---|---|---|
| 世帯主が30歳未満の割合 | 7.4％ | 8.9％ |
| 世帯主の平均年齢 | 44.4歳 | 46.7歳 |
| 平均世帯年収 | 981万円 | 764万円 |
| 購入資金（平均） | 6,443万円 | 3,321万円 |
| 購入資金（中央値） | 5,500万円 | 2,750万円 |
| 自己資金額 | 2,573万円 | 1,329万円 |
| 自己資金比率 | 39.9％ | 40.0％ |
出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」（2026年7月公表）
新築でも中古でも、自己資金比率は約40％です。20代で自宅マンションを検討するなら、この40％をどう埋めるかが最初の論点になります。中古であれば購入資金の中央値は2,750万円ですから、自己資金1,100万円前後が一つの目安です。親族からの資金援助を織り込むケースが多いのも、この数字が背景にあります。
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
| 比較項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 資金使途 | 本人・家族が居住する住宅の取得 | 賃貸して収益を得る物件の取得 |
| 金利水準 | 低め（2026年8月資金受取分の最頻金利はフラット20が年2.970％、フラット35が年3.290％） | 高め。短期プライムレート2.125％＋上乗せが一般的 |
| 審査で見るもの | 本人の年収・勤続年数・信用情報が中心 | 本人属性に加え、物件の収益性・積算評価も評価対象 |
| 住宅ローン控除 | 要件を満たせば適用 | 適用なし |
| 登録免許税の住宅用家屋軽減 | 自己居住なら適用（移転登記1,000分の3など） | 適用なし（本則1,000分の20） |
| 団体信用生命保険 | 付帯が一般的 | 付帯が一般的（商品により異なる） |
| 目的外利用 | 賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められる場合があります | ― |
金利が低いからという理由で住宅ローンを組み、実際には貸してしまう。これは20代に限らず見かける失敗ですが、契約違反であり、発覚すれば残債の一括返済を求められる可能性があります。リスクの中身は住宅ローンを活用した不動産投資を避けるべき理由で詳述しています。転勤などやむを得ない事情で賃貸に出す場合は、事前に金融機関へ相談してください。
節税は「減価償却」だけでは語れない
不動産投資の節税効果は、減価償却費で不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算する仕組みで説明されます。ただし、この説明には2つの重要な条件がついています。
構造別の法定耐用年数と中古資産の簡便法
| 構造（住宅用） | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造（骨格材の肉厚4mm超） | 34年 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm以下） | 19年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
中古資産を取得した場合は、簡便法で耐用年数を見積もることができます。法定耐用年数の全部を経過している資産は「法定耐用年数×20％」、一部を経過している資産は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」です（1年未満切捨て、2年未満は2年）。取得価額の50％を超える資本的支出をした場合には簡便法は使えません。
- 築20年の鉄筋コンクリート造：（47年－20年）＋20年×20％＝31年
- 築10年の木造：（22年－10年）＋10年×20％＝14年
- 築22年超の木造：22年×20％＝4年
出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」／国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」
築古木造の4年償却は減価償却費を大きく取れますが、その分だけ売却時の取得費が減り、譲渡所得が増えます。節税は税金を消すのではなく、支払う時期を後ろにずらす性質のものだと理解しておくほうが安全です。減価償却の仕組みはマンション投資の節税戦略と減価償却・損益通算の仕組みで詳しく扱っています。
損益通算できない部分がある｜土地取得の負債利子という落とし穴
損益通算ができるのは不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の4種類です。ただし不動産所得の損失のうち、次の部分は損益通算の対象外とされています。
- 土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額
- 別荘等、生活に通常必要でない資産の貸付けに係る損失
- 国外中古建物の不動産所得の損失のうち、減価償却費に相当する部分
借入で土地付きの物件を買い、不動産所得が赤字になった場合、その赤字のうち土地取得分の支払利息に対応する部分は給与所得と相殺できません。区分マンションでも敷地利用権の分は土地の取得に該当します。「赤字なので節税になります」という説明を受けたときは、赤字の内訳のうち何円が通算対象なのかを確認してください。
20代が最初の1件を検討する前に確認する7項目
- 候補エリアの成約㎡単価を東日本レインズの月例データで確認し、提示価格が相場の何倍かを計算する。
- NOI利回り（家賃－運営費－空室損）÷価格を計算し、日本不動産研究所の期待利回り（東京城南3.6％〜仙台・広島5.0％）と比較する。
- 諸費用を物件価格の9〜10％で見積もり、頭金と別に現金で用意できるか確認する。
- 金利が1ポイント上がった場合の毎月返済額を計算し、その差額を毎月積み立てられるか確認する。
- 稼働率95％と90％の2本で収支を出し、どちらでも生活が回るかを見る。
- 建物の残存耐用年数（47年－築年数など）を確認し、融資期間と償却年数の両方に効くことを織り込む。
- 売却の判定日（譲渡した年の1月1日で所有期間5年超）を購入前にカレンダーで確認する。
7項目のうち5つ以上に自分の数字で答えられない段階では、購入を急がないほうが結果的に早く前へ進めます。数字が埋まらないのは知識不足ではなく、条件がまだ決まっていないだけです。
まとめ｜数字が合う条件を先に決めてから物件を見る
2026年8月時点の一次データで検証すると、東京都区部の中古ワンルームを相場どおりの価格で買った場合、税引前キャッシュフローは年間およそマイナス30万円でした。新築（自己資金20％）ならマイナス82万円、新築をフルローンで買えばマイナス130万円です。この結果は営業手法の巧拙ではなく、価格・家賃・金利という3つの数字から自動的に決まります。
一方で、収支が均衡する物件価格は約2,400万円、㎡単価にして約96万円/㎡と算出できました。首都圏平均82.64万円/㎡、東京都多摩58.72万円/㎡、埼玉県45.97万円/㎡というエリアであれば、20代でも検討可能な範囲に入ります。20代の優位は「都心の物件を若さで買える」ことではなく、所有期間5年超を待って税率20.315％で出口を取れること、そして判断を修正できる年数が残っていることにあります。
私たちINA&Associates株式会社は、人財こそが最大の資産だという考えのもとで事業を営んでいます。それは投資の相談でも同じです。売れる物件を勧めるのではなく、お客様の年収と自己資金で成り立つ条件を一緒に数字にすること、成り立たないときは正直にそう申し上げることを大切にしています。デメリットまで含めて共有することが、長い関係の土台になると考えているからです。ご自身の条件で試算してみたい方は、お気軽にご相談ください。
よくある質問
Q1. 20代で不動産投資を始めるには、年収はいくら必要ですか。
A. 年収の絶対水準より、自己資金と物件価格の組み合わせで決まります。本記事の試算では、物件価格3,280万円・家賃10万円の条件で収支を均衡させるには借入を約1,919万円まで抑える必要があり、頭金約1,361万円＋諸費用約297万円＝合計約1,658万円の自己資金が要りました。参考までに、20〜24歳の所定内給与額は月額242.8千円、25〜29歳は279.4千円です（令和7年賃金構造基本統計調査）。年収を上げるより、物件価格を約2,400万円まで下げるほうが現実的な解になります。
Q2. 自己資金はいくら用意すればよいですか。
A. 諸費用だけで物件価格の約9〜10％が必要です。3,280万円の物件なら諸費用2,974,640円で、内訳は仲介手数料1,148,400円、印紙税1万円、登録免許税498,560円、不動産取得税590,400円などです。頭金20％を加えると約953万円になります。20歳代単身世帯の金融資産は中央値37万円・非保有33.2％（J-FLEC 2025年調査）ですから、まずは諸費用相当額を現金で用意できる状態を最初の目標に置くことをおすすめします。
Q3. 新築と中古はどちらが向いていますか。
A. 収支だけで判断するなら中古です。東京23区の新築分譲マンションの㎡単価は222.6万円（2026年上半期）、中古の成約㎡単価は131.15万円（2026年6月度）で1.70倍の差があります。25㎡換算では約2,285万円の差です。新築（5,565万円・家賃13万円想定）は税引前キャッシュフローが年▲819,392円、中古（3,280万円・家賃10万円想定）は年▲302,381円という試算になりました。ただし中古は修繕積立金の値上げや大規模修繕の時期を確認する手間が増えます。
Q4. 金利が上がったら返済はどれくらい増えますか。
A. 借入2,624万円・35年返済の場合、金利2.5％なら毎月93,807円、3.0％なら100,985円で、月7,178円・総額で約301万円の増加になります。2026年6月16日に政策金利は1.0％程度へ引き上げられ、短期プライムレートは2.125％、長期プライムレートは3.15％です。住宅ローン利用者調査では変動型を選んだ人が75.0％、今後1年で金利が上昇すると見る人が73.7％でした。変動型を選ぶなら、1ポイント上昇時の差額を毎月積み立てる前提で計画してください。
Q5. 自宅の購入と投資用物件の購入、どちらを先にすべきですか。
A. 数年以内に住み替える可能性があるなら投資用、住む場所が固まっているなら自宅を先に検討する順序が整理しやすくなります。自宅の実勢は、分譲集合住宅の購入資金が平均6,443万円・自己資金比率39.9％、既存（中古）集合住宅が平均3,321万円・自己資金比率40.0％です（令和7年度住宅市場動向調査）。世帯主30歳未満の割合は新築7.4％・中古8.9％にとどまります。なお、住宅ローンで買った自宅を賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められる可能性があるため、順序の判断は購入前に済ませておくほうが安全です。
引用・参考資料
- 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）｜東日本レインズ
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」（2026年5月27日公表）｜日本不動産研究所
- 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期」（2026年7月21日公表）｜不動産経済研究所
- 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」（2026年7月公表）｜国土交通省
- 厚生労働省「令和7年賃金構造基本統計調査の概況」（2026年3月24日公表）｜厚生労働省
- 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日）｜日本銀行
- 日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」（2026年7月16日更新）｜日本銀行
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」｜住宅金融支援機構
- 住宅金融支援機構「フラット35 借入金利」（2026年8月資金受取分）｜住宅金融支援機構
- 金融経済教育推進機構「家計の金融行動に関する世論調査2025年（単身世帯調査）各種分類別データ」（2025年12月18日公表）｜J-FLEC
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」（2024年9月25日公表）｜総務省統計局
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」｜国税庁
- 国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」｜国税庁
- 国税庁「No.2250 損益通算」｜国税庁
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」｜国税庁
- 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」｜国税庁
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」｜国税庁
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」｜国税庁
- 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年7月1日施行）｜国土交通省
- 東京都主税局「不動産取得税」｜東京都主税局
本記事の計算例は、公表された一次データと明示した仮定に基づく試算です。実際の物件・税額・融資条件は個別の事情により異なります。具体的な税務判断は税理士、融資条件は金融機関へご確認ください。
