「20多歲就投資不動產還太早」「經驗和知識都還不足」這樣的聲音時常耳聞。然而，查看最新調查數據，實際上約有半數（49.5%）的20多歲年輕人對不動產投資持有正面印象，這個比例較去年上升了2.7個百分點。
我以INA&Associates株式會社的身分，迄今有過與眾多投資人交流的機會。從中我深信，20多歲正是開始不動產投資的最佳時機。
本文將以20多歲不動產投資的最新數據為基礎，向年輕世代傳授在不動產投資中取得成功的具體方法論。從失敗案例中學習的風險規避策略、成功的五大法則，乃至實踐性投資策略，將全面解說讓20多歲的各位能安心踏上不動產投資之路的相關資訊。
20多歲不動產投資的現狀與數據分析
投資資金的實態
針對有不動產投資經驗的20至30多歲族群所進行的調查顯示，約半數人以自有資金300萬日圓以下購買了投資用不動產。這個結果顯示，許多人是以遠比想像中更少的資金開始不動產投資的。
更值得關注的是，約七成的投資經驗者回答「獲得了期望中的租金收入及不動產出售利益」。這印證了，只要具備適當的知識與策略，20多歲也完全能夠成功。
年收入與開始投資的關係
根據厚生勞動省「令和6年薪資結構基本統計調查」，20多歲前半的平均薪資為23.2萬日圓，但到了40多歲後半則上升至37.2萬日圓。預期到這種未來收入增長，越來越多人選擇從20多歲就開始不動產投資。
不過，年收入是否超過1200萬日圓，將成為20多歲進行不動產投資時的重要判斷基準。年收入1200萬日圓以下時，區分公寓投資是較為實際的選項，但即便如此仍可期待充分的收益。
20多歲開始不動產投資的五大優勢
1. 長期投資期間帶來複利效果的最大化
20多歲開始不動產投資的最大優勢，在於投資期間的長度。例如，若從25歲開始投資，可以在長達40年的時間內持續獲得收益直到65歲。這段長期期間，對於最大限度運用複利效果而言極為重要。
若每月有10萬日圓的租金收入，40年間共可獲得4,800萬日圓的收入。此外，將這筆收入再投入投資，資產擴大的速度將呈加速度提升。與從40多歲或50多歲才開始的投資人相比，20多歲的投資人能在壓倒性有利的條件下起步。
2. 較易獲得融資的年齡層特性
在金融機構的融資審查中，20多歲是受到評估未來性的年齡層。即使目前年收入相對較低，由於預期未來收入將增加，金融機構也會積極考慮提供融資。
特別是任職於大型企業或公務員的20多歲人士，由於可期待穩定的未來收入，融資條件也傾向更為有利。此外，由於可設定較長的還款期間，每月還款額得以壓低，也有助於改善現金流。
3. 作為人壽保險替代品的效果
不動產投資貸款附有團體信用人壽保險。藉此，萬一發生意外時，貸款餘額將由保險全額清償，物件可無負債地留給家人。從20多歲就開始不動產投資，也能長期享有作為人壽保險的功能。
與傳統人壽保險相比，不動產投資在具備保險功能的同時也能期待收益，可謂一石二鳥。特別對於即將結婚或生育的20多歲人士而言，這項保險功能是一大安心保障。
4. 節稅效果的最大化
不動產投資中，建物的折舊費用可作為費用列計。特別是木造公寓，法定耐用年數僅22年，因此可提列較大的折舊費用。
預期20多歲人士未來年收入將上升，稅率也會隨之提高。從較早階段開始不動產投資，可在適用較高稅率的時期獲得較大的節稅效果。所得稅及居民稅的節稅效果，是大幅提升投資收益率的重要因素。
5. 從失敗中恢復的時間
投資必然伴隨風險。然而，若在20多歲時遭遇失敗，擁有充裕的恢復時間是一大優勢。若在40多歲或50多歲時遭受重大失敗，恢復相當困難，但在20多歲時則完全有機會東山再起。
正因為擁有這種時間上的餘裕，20多歲的投資人可以積極挑戰。比起害怕失敗而不採取行動，從長遠來看，這才是更大的機會損失。趁年輕積累經驗，將能做出更好的投資判斷。
20多歲不動產投資常見失敗案例與對策
因知識不足導致的物件選定失誤
20多歲不動產投資中最常見的失敗，是因知識不足而造成的物件選定錯誤。受高表面報酬率吸引，未充分考量地點與建物狀況便貿然購買的案例屢見不鮮。
例如，購買了地方高報酬率物件，卻因人口減少導致持續空置，最終蒙受重大損失的案例。此外，以低價購入老舊物件，但修繕費用超出預期、收支惡化的案例也不在少數。
對策：物件選定時，重視地點勝於報酬率至關重要。選擇距車站步行10分鐘以內、人口增加地區、預定再開發地區等具有未來性的地點，可確保長期穩定收入。
新建單室公寓投資的陷阱
20多歲投資人常見的失敗，是新建單室公寓投資的失敗。受到業務員巧妙話術的蒙蔽，購入收支不合理物件的案例層出不窮。
新建單室公寓因購買價格設定較高，僅靠租金收入往往無法涵蓋貸款還款，每月產生數萬日圓的倒貼情況相當普遍。也有每年持續虧損24萬日圓的案例。
對策：與其選擇新建物件，不如考慮屋齡約5至15年的中古物件，可壓低購買價格並改善收支。此外，向多家不動產公司蒐集資訊、進行客觀判斷也十分重要。
過度借貸導致資金周轉惡化
預期未來收入增加而進行超出自身能力的借貸的20多歲投資人也不在少數。全額貸款購入，或借貸金額相對於年收入過高，將大幅降低對利率上升及空置風險的抵抗力。
對策：借貸比例以物件價格的70至80%為基準，確保保留一定程度的自有資金十分重要。此外，隨時保留相當於貸款還款額3個月份的備用資金，可因應突發性支出。
失敗案例與對策比較表
| 失敗模式 | 具體案例 | 對策方法 | 預期效果 |
|---|---|---|---|
| 因知識不足導致物件選定失誤 | 地方高報酬率物件的空置風險 | 重視地點的物件選定 | 確保穩定的入住率 |
| 新建單室公寓投資 | 每月數萬日圓的倒貼 | 投資中古物件 | 改善收支 |
| 過度借貸 | 利率上升時的還款困難 | 維持借貸比例70-80% | 提升風險抵抗力 |
| 管理公司選定失誤 | 招募入住者能力不足 | 比較多家公司後審慎選擇 | 縮短空置期間 |
20多歲不動產投資不失敗的成功法則
法則1：年收入500萬日圓以上再開始投資
在20多歲的不動產投資中，年收入500萬日圓是一個重要的參考基準。達到這個收入水準後，較易獲得金融機構融資，也能產生可用於投資的資金餘裕。
年收入500萬日圓以下並非不能投資，但可選擇的物件範圍有限，風險管理也較為困難。建議先專注於本業的職涯發展，建立穩定的收入基礎後再開始投資。
法則2：準備初期費用100萬日圓＋貸款還款額3個月份
開始不動產投資時，需要約100萬日圓的初期費用作為自有資金。這包含購買物件時的各項費用（登記費用、仲介手續費、火災保險費等）。
此外，為因應預期外的支出，保留相當於貸款還款額3個月份的備用資金至關重要。有了這筆資金，可因應空置期間或突發性修繕費用，實現穩定的投資運營。
法則3：重視地點的物件選定
不動產投資的成功，可以說八成取決於地點選定。20多歲的投資人往往容易被高報酬率所吸引，但從長遠角度評估地點才是關鍵。
優良地點的條件，請重視以下要素：
- 距最近車站步行10分鐘以內
- 人口增加或維持穩定的地區
- 商業設施及醫療機構齊全
- 有再開發計畫的地區
- 無大學或企業預定遷出
法則4：選定值得信賴的管理公司
不動產投資的成功，優秀管理公司的存在不可或缺。管理公司的能力將大幅左右入住率及租金水準。
選定管理公司時，請確認以下事項：
- 在該地區的實績與口碑
- 招募入住者的能力（空置期間的長短）
- 管理費用的合理性
- 應對的迅速性與細心程度
- 財務狀況的健全性
法則5：循序漸進地擴大投資規模
20多歲的投資人，循序漸進地擴大投資規模十分重要。從第1戶開始，一邊積累經驗一邊逐步增加物件數量。
擴大投資的時機，是滿足以下條件時：
- 既有物件的運營已趨於穩定
- 已累積充足的自有資金
- 不動產投資的知識與經驗已有所提升
- 市場環境良好
推薦給20多歲的不動產投資策略
從區分公寓投資開始
對於20多歲的初學者，建議從區分公寓投資起步。與整棟物件相比，投資金額較少，管理工作也較為輕鬆，具有易於與本業兼顧的優勢。
進行區分公寓投資時，請注意以下事項：
- 屋齡以15年以內為基準
- 專有面積選擇25㎡以上
- 確認管理委員會的運營狀況
- 確認修繕備用金的累積狀況
善用中古物件
與新建物件相比，中古物件價格較低，報酬率也可設定較高。特別是屋齡約5至15年的物件，建物狀況良好，價格與收益性的平衡較佳。
中古物件選定的要點：
- 確認大規模修繕的實施時期
- 確認設備的更新狀況
- 調查周邊的租賃需求
- 評估未來的資產價值
地方都市的收益物件
東京、大阪等大都市圈的物件價格高昂，有時對20多歲的投資人而言難以企及。因此值得關注的是地方都市的收益物件。
地方都市投資的優勢：
- 物件價格相對較低
- 報酬率較高
- 競爭較少
- 可進行深耕地區的運營
但人口減少風險及流動性較低等缺點也存在，需審慎考量。
投資策略比較表
| 投資策略 | 初期投資額 | 預期報酬率 | 風險等級 | 管理工作量 | 20多歲適合度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 區分公寓（都市區） | 1,000～3,000萬日圓 | 3～5% | 低 | 少 | ★★★★★ |
| 區分公寓（地方） | 500～1,500萬日圓 | 5～8% | 中 | 少 | ★★★★☆ |
| 整棟公寓（都市區） | 5,000萬日圓以上 | 4～6% | 中 | 多 | ★★☆☆☆ |
| 整棟公寓（地方） | 2,000～5,000萬日圓 | 6～10% | 高 | 多 | ★★☆☆☆ |
總結
20多歲進行不動產投資，絕非為時過早。恰恰相反，長期投資期間帶來的複利效果、易於獲得融資、從失敗中恢復的時間等，具有許多優勢。
為了成功，遵守以下五大法則至關重要：
- 年收入500萬日圓以上再開始投資
- 準備初期費用100萬日圓＋貸款還款額3個月份
- 重視地點的物件選定
- 選定值得信賴的管理公司
- 循序漸進地擴大投資規模
此外，從失敗案例中學習，避免知識不足或過度借貸，可將風險降至最低。
不動產投資只要具備正確的知識與策略，即使是20多歲也完全能夠成功的投資方法。但是，一個人判斷所有事項相當困難。建議在接受值得信賴的專業人士建議的同時，謹慎推進投資。
INA&Associates株式會社全面支援20多歲各位的不動產投資。亦提供個別諮詢，對不動產投資有興趣的朋友，歡迎隨時與我們聯繫。讓我們一起踏出您資產形成的第一步。
常見問題
Q1：20多歲進行不動產投資真的不會太早嗎？
A：絕對不會太早。恰恰相反，20多歲正是開始不動產投資的最佳時機。長期投資期間帶來的複利效果、易於獲得融資、從失敗中恢復的時間等，具有許多優勢。最新調查也顯示，約半數20多歲年輕人對不動產投資持正面印象，實際上成功的投資人也大有人在。
Q2：年收入多少才能開始不動產投資？
A：年收入500萬日圓是一個參考基準。達到這個水準後，較易獲得金融機構融資，也能產生可用於投資的資金餘裕。年收入500萬日圓以下並非不能投資，但可選擇的物件範圍有限，建議先專注於本業的職涯發展。
Q3：需要多少初期費用？
A：需要約100萬日圓的初期費用作為自有資金。這包含購買物件時的各項費用（登記費用、仲介手續費、火災保險費等）。此外，為因應預期外的支出，保留相當於貸款還款額3個月份的備用資金也十分重要。
Q4：失敗時的風險有多大？
A：不動產投資的風險，可透過適當的知識與策略大幅降低。即使在最壞的情況下，也可透過出售物件來限制損失。對於20多歲而言，擁有充裕的恢復時間是一大優勢。比起害怕風險而不採取行動，從長遠來看，這才是更大的機會損失。
Q5：應該從哪種物件開始？
A：對於20多歲的初學者，建議從區分公寓投資起步。選擇屋齡約5至15年的中古物件，距車站步行10分鐘以內的地點至關重要。投資金額相對較少，管理工作也較為輕鬆，具有易於與本業兼顧的優勢。
