近來的人手短缺問題，也對不動產管理的第一線造成了嚴重衝擊。尤其是清潔、保養等日常管理業務，「找不到人做事」已成為一個不容忽視的風險，直接威脅到物件品質的維持。相信許多業主平時都相當重視管理成本的控制。然而，在追求降低成本的過程中，往往在不知不覺間選擇了「不正當的發包路徑」，結果反而損害了自己的資產價值。
本文將從「人才確保」與「品質維持」這個新的角度，重新檢視過去常被放在「成本削減」脈絡下討論的「中抜き」（多層轉包剝削）問題。目的是讓業主理解，自己支付的委託費用是否確實、合理地送達到第一線的清潔人員手中，這件事有多麼重要。與其一味地「尋找便宜的廠商」，不如轉向「透過正當路徑發包」——這將如何維持物件品質、進而帶來長期的資產防衛效果？本文將結合專業知識，具體說明其方法與效益。
不動產管理中「中抜き」（層層剝削）的實態與問題
在不動產管理業界，尤其是清潔或原狀回復工程等業務中，多層轉包結構長年以來已經成為常態。也就是說，元請（總承包）管理公司接下業務後，將其轉包給其他協力廠商，而該廠商又再轉包給下一層的協力廠商⋯⋯業務就這樣經過多個層級才傳遞到第一線。在這個過程中，每一層廠商都會抽取中間利潤（手續費），這就是所謂的「中抜き」（層層剝削）。
這種結構本身並不必然是壞事。元請企業承擔品質管理與整體業務協調的角色，某種程度上也替業主省去了不少麻煩。但問題出在，當抽成比例過高、或結構不透明時，業主支付的委託費用就會被層層剝削，最終真正在現場執行作業的清潔人員或末端專業廠商，實際到手的金額會大幅減少。
下表呈現的是典型多層轉包結構中，費用如何逐層分配的一個示意案例。
| 角色 | 職責 | 承接金額 | 抽成 | 支付金額 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不動產業主 | 發包方 | - | - | 100,000日圓（約21,300新台幣） | - |
| 元請管理公司 | 業務整體管理 | 100,000日圓（約21,300新台幣） | 20%（20,000日圓，約4,300新台幣） | 80,000日圓（約17,000新台幣） | 發包給二次承包商 |
| 二次協力廠商 | 區域統籌等 | 80,000日圓（約17,000新台幣） | 25%（20,000日圓，約4,300新台幣） | 60,000日圓（約12,800新台幣） | 發包給三次承包商 |
| 三次協力廠商 | 現場作業調度 | 60,000日圓（約12,800新台幣） | 33%（20,000日圓，約4,300新台幣） | 40,000日圓（約8,500新台幣） | 支付給現場清潔人員 |
| 現場清潔人員 | 實際清潔作業 | 40,000日圓（約8,500新台幣） | - | - | 實拿40% |
以上僅為一例，但業主所支付的10萬日圓中，實際上有高達6萬日圓在層層轉包中被抽走，現場清潔人員最終到手的僅剩4萬日圓——這樣的情況確實可能發生。在這種狀況下，現場士氣自然低落，很難期待對方提供高品質的服務。
更嚴重的是，近來日益嚴峻的人手短缺問題，正在讓這個問題雪上加霜。在最低薪資持續調漲的環境下，如此微薄的實拿金額，讓招募清潔人力本身變得極為困難。其結果就是「最終沒有人願意來做」這種最壞的情況，物件日常品質的維持恐將難以為繼——這已不再是紙上談兵，而是實際迫在眉睫的風險。我們必須認知到，這不僅僅是成本問題，更是可能動搖租賃經營根本的重大經營課題。
值得特別留意的是，這種多層轉包的商業慣例，在很大程度上是日本建築與不動產管理業界特有的產業結構，與台灣、香港常見的做法並不相同。在台灣，社區大樓多半由管理委員會或物業管理公司直接與清潔廠商簽約，中間層級相對精簡；香港的業主立案法團也多是直接發包給物業管理公司。對於習慣了這種扁平化發包模式的台灣、香港投資人而言，日本這種「一層疊一層」的轉包文化，是理解、評估委託費用是否合理時，格外需要留意的一項在地特殊性。
正當發包路徑帶來的三大效益
避免多層轉包結構所帶來的問題，選擇正當的路徑進行發包，不僅只是短期削減中間抽成的問題，從長遠來看，對於守護業主的資產價值也具有極為重要的意義。具體而言，可以期待以下三大效益。
1. 改善現場作業人員的待遇並確保人力
建立正當發包路徑最大的好處，在於能夠直接改善現場作業人員的待遇。業主所支付的費用，不會被不必要的中間抽成侵蝕，能有更多比例送達現場。如此一來，作業人員便能獲得與自身勞動相符的合理報酬，對工作的滿意度與責任感也會隨之提升。
在人手短缺日益嚴峻的當下，這一點具有決定性的重要性。若無法提供有吸引力的勞動條件，就難以確保高品質的人力。「以合理價格直接發包」，最終將有助於穩定人力供應，是從根本上斬斷「沒有人願意來做」這項風險的最有效手段。當優秀人才願意長期留任，作業的熟練度也會隨之提高，品質自然能夠穩定維持在一定水準之上。
2. 提升清潔與管理品質
現場作業人員待遇的改善，會直接連結到管理品質的提升。充足的報酬與穩定的雇用環境，能夠提高作業人員的工作動力，培養出「靠自己的工作讓物件保持整潔」的專業意識。偷工減料或品質低劣的作業，往往正是源自於不合理的低報酬。
透過支付合理的對價，業主也才有立場向廠商提出正當的要求。例如日常清潔的範圍與頻率、指定使用的機材與清潔劑等，都能要求更高水準的服務。這在以不合理低價發包的情況下是很難做到的。其結果，就是能維持住入住者滿意度高、整潔舒適的居住環境，直接提升物件的競爭力。
3. 維持物件長期資產價值
日常的清潔與保養，不僅能維持建物外觀，更是延長建物壽命、維持長期資產價值不可或缺的一環。若管理品質持續低落，髒污與劣化便會被放任不管，加速建物老化。一旦資產價值受損，要恢復原狀往往需要進行大規模修繕或翻新工程，最終將產生龐大的成本。
透過正當發包來維持高水準的日常管理品質，也能有效抑制未來大規模修繕的成本。換句話說，如果只顧著追求眼前省下幾萬日圓，數年後反而可能因此蒙受數百萬日圓的損失——這是完全可以避免的。抱持「合理的管理才是最有效的資產防衛策略」這樣的觀點，以長遠眼光與委託對象建立良好關係，才稱得上是明智的不動產經營。
實現正當發包路徑的具體步驟
那麼，實際上該透過怎樣的步驟，才能建立起正當的發包路徑呢？對於將所有業務都委託給既有管理公司的業主而言，或許會覺得門檻頗高。但只要按部就班、扎實地推進每一個步驟，任何人都有機會做到。以下將具體說明其步驟。
1. 釐清目前的委託結構與成本
首先該做的，是準確掌握現狀。詳細分析目前支付給管理公司的委託費用，究竟是針對哪些業務、支付了多少金額。請確認管理委託契約書與每月的收支報告，特別把清潔與保養相關的項目挑出來檢視。若細節不夠清楚，就應該要求管理公司公開明細。在這個階段，如果連「針對哪項業務、支付了多少錢」都無法釐清，那麼很可能就代表契約的透明度本身存在問題。
2. 篩選可直接交易的廠商
接下來，尋找能夠直接承接現有業務的廠商。這並不必然意味著要完全排除現有的管理公司。委託管理公司負責整體統籌，同時將清潔業務單獨直接發包給專業廠商——這種「分離發包」也是一個有效的選項。挑選廠商時，不應只以價格作為判斷依據，而應綜合評估以下幾點：
- 實績與口碑：是否具備管理相似規模或類型物件的實績。
- 是否投保損害賠償保險：是否為萬一發生事故預先做好準備。
- 與承辦人員的溝通：報告、聯絡、商量是否能夠順暢進行。
- 報價的透明度：作業內容與費用明細是否清楚明確。
3. 明確化契約內容與業務範圍
與新廠商簽約時，務必盡可能具體地、以書面形式明確定義業務的範圍與內容。不要使用「日常清潔一式」這種模糊的說法，而應寫成「每週兩次，清掃、擦拭公共走廊與樓梯，清潔大廳玻璃」這樣任誰看了都能明白作業內容的具體定義。如此一來，便能預防日後「說過、沒說過」之類的糾紛，為合理的品質管理打下基礎。
4. 定期評估與檢討
簽約並不代表工作結束。定期檢查業務品質，並與廠商保持溝通、視需要要求改善，這種態度非常重要。每月至少親自到現場確認一次清潔狀況，或是將入住者的意見回饋轉達給廠商，都有助於維持良好的緊張感，進而確保品質的維持與提升。
建議可運用以下檢核表，重新檢視自己目前的管理體制。
| 檢核項目 | 是 | 否 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 1. 掌握現狀 | |||
| 是否掌握目前管理委託費用的明細（如清潔費等） | ☐ | ☐ | 不清楚時應向管理公司確認 |
| 是否知道業務實際上是由誰（哪間公司）執行 | ☐ | ☐ | 確認是否存在轉包、再轉包 |
| 2. 廠商篩選 | |||
| 是否曾向多家廠商索取比價報價 | ☐ | ☐ | 重點不只是價格，內容比較也很重要 |
| 是否確認過廠商的實績、口碑與投保情形 | ☐ | ☐ | 也可參考評價網站或他人推薦 |
| 3. 契約內容 | |||
| 業務範圍與規格是否以書面明確定義 | ☐ | ☐ | 應避免「一式」這種籠統契約 |
| 是否進行過合理的價格協商（而非單純殺價） | ☐ | ☐ | 應保有考量現場獲利能力的視角 |
| 4. 運作與評估 | |||
| 是否定期以自己的眼睛確認現場品質 | ☐ | ☐ | 建議每月至少巡查一次 |
| 是否與廠商保持定期溝通的機會 | ☐ | ☐ | 建立良好的夥伴關係 |
不同發包路徑的成本比較與品質影響
在考慮轉換為正當發包路徑時，許多業主最擔心的，莫過於成本與品質之間的平衡。以下我們將比較「多層轉包路徑」與「直接發包路徑」這兩種模式，具體檢視各自的特徵。
作為前提，我們試著模擬業主每月支付的10萬日圓清潔委託費，最終會如何分配到現場。
不同發包路徑的費用分配比較模型
| 項目 | 多層轉包路徑 | 直接發包路徑 | 比較與考察 |
|---|---|---|---|
| 業主支付金額 | 100,000日圓（約21,300新台幣） | 80,000日圓（約17,000新台幣） | 透過直接發包，業主的支付金額本身即可減少2萬日圓（約4,300新台幣）。 |
| 元請抽成 | 20,000日圓（約4,300新台幣，20%） | - | 中間抽成完全不再需要。 |
| 二次轉包抽成 | 20,000日圓（約4,300新台幣，25%） | - | 同上。 |
| 現場調度抽成 | 20,000日圓（約4,300新台幣，33%） | - | 同上。 |
| 現場作業人員總報酬 | 40,000日圓（約8,500新台幣） | 80,000日圓（約17,000新台幣） | 現場報酬增加為2倍。這正是品質與人力穩定的根本來源。 |
| 業主的優點 | ・發包的手續較少 ・管理公司作為單一窗口 |
・成本降低（每月20,000日圓，約4,300新台幣） ・品質提升 ・透明度提高 |
是要圖省事，還是要圖實惠，這是一個選擇題。但品質下滑的風險同樣不容忽視。 |
| 預期品質 | ・容易流於最低限度的作業 ・作業人員士氣低落 ・人力難以穩定留任 |
・依規格確實仔細作業 ・責任感提升 ・長期人力穩定留任 |
報酬的差距，很可能會直接反映為品質上的差距。 |
從這個比較可以清楚看出，直接發包路徑能在降低業主支出的同時，大幅改善現場作業人員的報酬，是一種對雙方都有利的機制。省下的2萬日圓，對業主而言是純粹的成本降低（現金流的改善）；而對現場來說，同樣的工作，報酬卻能翻倍。這將吸引優秀人才願意「在這個物件工作」，進而使服務品質大幅提升。
當然，直接發包也意味著廠商篩選、品質管理等業務，會落在業主自己身上，工作量因此增加。但相信讀到這裡，各位應該已經理解到，成本面與品質面所獲得的效益，遠遠超過這些額外的負擔。若將不動產經營視為一項事業來看待，「管理成本的最適化」是無法迴避的重要經營判斷。
對於身在台灣、香港、透過越洋方式持有日本物件的投資人而言，這一點的意義又更為重大：由於無法像本地業主一樣頻繁親自到場確認，委託費用的透明度與發包路徑是否合理，往往是唯一能從遠端掌握、判斷物件管理品質是否被確實執行的線索。換言之，選擇正當發包路徑，不只是省錢，更是海外投資人管理「看不見的風險」的重要工具——反之，若放任不透明的多層轉包持續下去，資產在自己不知情的狀況下逐漸劣化，才是真正需要警惕的機會成本。
總結：正當發包是資產防衛的首要課題
本文從人手短缺與品質維持的角度，說明了不動產管理中「正當發包路徑」的重要性。以下將前述論點的要點整理如下。
- 「中抜き」不只是成本問題，更是人力問題：過度的中間抽成會惡化現場作業人員的待遇，在人手短缺的時代招致「沒有人願意來做」這樣的經營風險。
- 正當發包是提升品質的關鍵：業主支付的對價能合理送達現場，作業人員的工作動力便會提升，進而帶動管理品質的提升與穩定。
- 直接關係到資產價值的維持：持續維持高品質管理，有助於延長建物壽命、維持外觀，是守護長期資產價值最可靠的投資。
- 確保透明度是第一步：應先掌握目前管理委託費用的明細，將金錢的流向可視化，這是一切的起點。
從「尋找便宜的廠商」這種短期視角，轉換為「以合理對價，與值得信賴的夥伴建立長期關係」這種長遠、事業性的思維方式，正是現在最迫切需要的轉變。為了守護並壯大自己的資產，不妨就從重新檢視目前的管理體制開始。
若您對不動產經營想要有更深入的了解，或有興趣與其他業主交流資訊，歡迎考慮加入我們所營運的大家會（INA Network）。在這個會中，我們會針對本文提及的主題，進行更深入的討論與資訊交流。只要遵守規則，我們會盡力回答各位提出的所有問題。
常見問題
Q1. 轉換為正當發包路徑，最合適的時機是什麼時候？
A1. 答案是「現在立刻」。人手短缺的問題，預料今後只會更加嚴重。等到問題浮上檯面才採取行動，恐怕為時已晚。建議先確認目前與管理公司的合約期間，配合合約更新的時機，或是下一次編列預算的機會，開始擬定具體的行動計畫。
Q2. 檢討既有管理公司合約時，有哪些注意事項？
A2. 首先，應詳細確認目前的合約內容，掌握解約條件與通知期限。在此基礎上，與其單方面切斷與管理公司的關係，不如以「希望重新檢討清潔業務的規格與成本」這樣的形式，坐上協商的談判桌，會是比較實際的做法。可以嘗試爭取讓對方同意分離發包，或是要求管理公司即使繼續經手，也能將費用結構透明化，尋找一個雙方都能接受的落點。
Q3. 直接發包會有哪些風險？
A3. 主要的風險，在於廠商篩選的工作量，以及品質管理的責任會落在業主自己身上。若選錯了不可靠的廠商，或是疏於下達指示與確認業務內容，反而可能導致品質下滑。此外，緊急狀況發生時，聯絡窗口無法統一，也是需要考慮的缺點。在充分理解這些風險的前提下，選擇符合自己時間資源與管理能力的方式，才是關鍵所在。
Q4. 清潔業務的合理價格行情，該如何判斷？
A4. 判斷合理價格最確實的方法，就是向多家值得信賴的廠商，以相同條件索取報價進行比較，也就是「比價」。比較時不應只看單價，而應仔細比較作業內容、頻率、使用機材、人員配置等規格。同時也應考量當地的最低薪資，以及作業人員是否有加入社會保險等因素——極端便宜的報價，很可能代表品質或法規遵循上存在問題，應審慎判斷。向當地的同業公會洽詢，也是一個可行的方法。
Q5. 規模較小的公寓業主，也能採用直接發包嗎？
A5. 可以的。事實上，物件規模愈小的業主，往往愈能實際感受到直接發包所帶來的成本效益與品質改善效果。善用當地值得信賴的清潔廠商，或是類似日本「銀髮人才中心」這樣的在地人力資源，比起透過大型管理公司，往往能獲得更靈活、品質更高的服務。不妨先從尋找自己物件附近正在營運的廠商開始著手。
