房貸還款困難、需要一筆資金、但又不想放棄住慣了的自宅。對於面臨這種情況的人來說,售後回租是一個有效的選擇。
售後回租是指出售自宅獲得現金的同時,透過簽訂租賃契約,在出售後仍可繼續居住在同一住宅的機制。近年來,作為籌措資金的手段而備受關注,許多不動產公司都提供售後回租服務。
本文由INA&Associates株式會社為您詳細解說售後回租的機制、使用方法、優缺點到注意事項,讓一般消費者也能輕鬆理解。正在考慮使用售後回租的人,請務必閱讀到最後。
售後回租的機制
售後回租的基本概念
售後回租(Sale & Leaseback)是指不動產所有人將自己的不動產出售給第三方,之後再向買方租回同一不動產繼續使用的機制。
具體來說,由以下3個步驟組成。
1.出售(Sale):將目前居住的自宅出售給不動產公司或投資者,並收取售款
2.租賃契約(Lease):在出售的同時,與買方簽訂租賃契約
3.繼續居住:支付租金的同時,可以繼續居住在原本的住宅
售後回租的契約形態
售後回租的租賃契約,主要採用「定期租賃契約」。定期租賃契約是指契約期間明確訂定,期滿時契約自動終止的契約形態。
與一般租賃契約(普通租賃契約)不同,由於承租人沒有續約請求權,因此契約期間結束後若要繼續居住,需要與出租人重新簽約。
售後回租的主要參與者
| 相關人員 | 角色 | 詳細 |
|---|---|---|
| 賣方(使用者) | 不動產出售者・承租人 | 出售自宅,支付租金後繼續居住 |
| 買方(業者) | 不動產購買者・出租人 | 多為不動產公司或投資運用公司 |
| 保證公司 | 租金保證 | 審查租金支付能力並提供保證 |
| 金融機構 | 房貸債權人 | 以售款清償房貸 |
售後回租受到關注的背景
近年來,售後回租受到關注的背景,有以下社會情勢。
高齡化社會的發展:在高齡者家庭中,僅靠年金收入不足以支應生活費的案例增加,活用住宅資產籌措資金的需求日益提高。
房貸還款困難:因經濟情勢變化,房貸還款困難的家庭增加,對於不必放棄住宅就能籌措資金的售後回租關注度提高。
對居住環境的眷戀:由於對長年居住的地區或住宅有眷戀,希望避免搬家的人很多,因此能夠繼續居住又能籌措資金的售後回租成為選擇。
售後回租的優點
1.可以維持住慣了的環境
售後回租最大的優點是出售後仍可繼續居住在自宅。由於不需要搬家,有以下好處。
-可以維持與鄰居的人際關係
-孩子的學校或工作地點的通勤・通學環境不會改變
-可以保持住慣了的生活環境
-可以省下搬家費用和麻煩
2.可以迅速籌措到一筆資金
在售後回租中,不動產公司會一次性以現金支付物件的收購金額,對賣方來說籌措資金不需要時間是一大優點。
一般的不動產出售可能需要數個月才能找到買方,但售後回租最快約1個月就能籌措到資金。
3.資金用途自由
透過出售獲得的資金是自有資金,因此資金用途沒有限制。可以活用於以下用途。
-清償房貸
-籌措事業資金
-醫療費或照護費用
-子女的教育費
-確保退休資金
-投資資金
4.減輕維護管理費用負擔
售後回租後物件的所有人變成買方,因此以下維護管理費用由買方負擔。
| 費用項目 | 傳統(所有時) | 售後回租後 |
|---|---|---|
| 固定資產稅 | 所有人負擔 | 買方負擔 |
| 都市計畫稅 | 所有人負擔 | 買方負擔 |
| 建物修繕費 | 所有人負擔 | 買方負擔 |
| 火災保險費 | 所有人負擔 | 買方負擔 |
| 管理費・修繕公積金 | 所有人負擔 | 買方負擔 |
5.將來有買回的可能性
許多售後回租契約可以附加買回特約。將來資金狀況改善時,可以買回物件。
售後回租的缺點
1.售價會低於市場價格
售後回租的收購價格,一般會是市場價格的60%~80%左右。這是基於以下理由。
-買方需要確保投資報酬率
-考量租賃經營風險的價格設定
-快速變現的代價
2.產生租金負擔
出售後需要每月支付租金。租金一般以以下公式設定。
月租金=收購價格×期望報酬率÷12個月
期望報酬率通常設定在6%~10%左右,因此收購價格越高租金也越高。
3.契約期間有限制
因為是定期租賃契約,契約期間有限制。一般的契約期間如下。
| 契約期間 | 特徵 | 適用案例 |
|---|---|---|
| 2年~3年 | 短期契約 | 暫時性的資金籌措 |
| 5年~10年 | 中期契約 | 一般的契約期間 |
| 終身契約 | 長期契約 | 高齡者向服務 |
4.買回價格會變高
希望買回時,買回價格一般會設定為收購價格的1.1倍~1.3倍左右。
5.喪失所有權
物件的所有權移轉給買方,因此會產生以下限制。
-改建或改裝需要買方的許可
-無法以物件作為擔保融資
-作為繼承財產的價值消失
售後回租的使用條件
基本使用條件
要使用售後回租,需要滿足以下條件。
1.房貸餘額的條件
自宅的售款＞房貸餘額是原則性的使用條件。
即使是超貸狀態(房貸餘額超過售價的狀態)也可以簽約,但除了償還餘額外還需要支付每月租金,因此會成為很大的金錢負擔。
2.物件的狀態
作為出售對象的物件,需要滿足以下條件。
| 項目 | 條件 | 詳細 |
|---|---|---|
| 建物結構 | 無限制 | 獨棟、公寓、大廈等 |
| 屋齡 | 無限制 | 老舊物件也多為對象 |
| 地點條件 | 有一定需求的地區 | 可預期租賃需求的地點 |
| 建物狀況 | 可居住的狀態 | 不需大規模修繕的狀態 |
3.名義人的同意
共同持有的物件,需要所有名義人的同意。夫妻共同持有的情況,需要夫妻雙方的同意與簽名。
4.租金支付能力
要求有持續的租金支付能力。審查時會確認以下項目。
-有無穩定的收入來源
-收入對租金的負擔率
-信用資訊的狀況
-有無保證人
審查重視的要點
售後回租業者會從以下觀點進行綜合審查。
物件的收益性
-地點條件與租賃需求
-建物的狀況與將來的修繕費用
-周邊的租金行情
-將來的資產價值預測
使用者的信用力
-收入的穩定性與持續性
-過去的支付紀錄
-其他借款狀況
-年齡與健康狀態
售後回租使用的流程
STEP1:諮詢・業者選定
首先從向售後回租業者諮詢開始。向多家業者諮詢,比較檢討以下要點很重要。
-收購價格的水準
-租金設定的合理性
-契約條件的內容
-業者的信賴度與實績
STEP2:初步估價
根據物件的基本資訊,進行初步估價。這個階段提示的內容如下。
| 估價項目 | 內容 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 暫定收購價格 | 概算的售價 | 正式估價時可能變動 |
| 預估租金 | 月租金的參考 | 最終租金設定的參考 |
| 契約期間 | 租賃契約的期間 | 也要確認續約可能性 |
STEP3:現場調查・正式估價
由不動產專家進行現場調查,並進行詳細估價。調查項目如下。
-建物的結構與狀況
-設備的狀態
-周邊環境與地點條件
-法律限制的確認
STEP4:正式條件提示
根據正式估價的結果,提示正式的契約條件。這個階段會確定以下內容。
-最終的收購價格
-月租金
-契約期間
-買回條件(有設定的情況)
-其他契約條件
STEP5:簽訂契約
同意條件後,同時簽訂以下契約。
1.不動產買賣契約:關於物件出售的契約
2.租賃契約:關於物件租賃的契約
STEP6:結算・開始租賃
進行買賣款項的結算,同時開始租賃契約。如果有房貸餘額,會以售款進行清償手續。
必要文件
售後回租契約需要以下文件。
身分證明文件
-駕照
-護照
-身分證(台灣:身分證)
物件相關文件
-登記事項證明書
-固定資產稅繳納通知書
-建築執照
-重要事項說明書(購入時)
收入相關文件
-扣繳憑單
-所得稅申報書
-薪資明細
-年金證書
房貸相關文件
-借貸契約書
-還款預定表
-餘額證明書
售後回租使用時的注意事項
契約前應確認的重要事項
1.租金設定的合理性
售後回租的租金,有比一般租賃行情高的傾向。契約前務必確認以下要點。
-與周邊租賃行情的比較
-有無租金調漲條款
-是否符合支付能力的金額設定
2.契約期間與續約條件
定期租賃契約中,契約期滿時的續約不受保證。事前確認以下要點很重要。
| 確認項目 | 重要度 | 確認內容 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 高 | 可以繼續居住幾年 |
| 續約可能性 | 高 | 續約的條件與可能性 |
| 續約時的租金 | 中 | 續約時有無租金變更 |
| 退租條件 | 高 | 在什麼情況下需要退租 |
3.買回條件的詳細
考慮買回的情況,要以書面確認以下條件。
-可買回期間
-買回價格的計算方法
-買回時的手續
-買回權的可讓與性
常見糾紛案例與對策
1.租金調漲糾紛
案例:契約續約時被要求大幅調漲租金
對策:
-在契約書中詳細確認租金變更條款
-明確租金調漲的依據條件
-準備與周邊行情的比較資料
2.拒絕續約糾紛
案例:契約期滿時被拒絕續約,被要求退租
對策:
-在契約書中明確續約相關條件
-事前確認拒絕續約的正當理由
-檢討多年契約或終身契約
3.買回條件變更糾紛
案例:希望買回時,被提示與當初條件不同的條件
對策:
-將買回條件詳細書面化
-明確規定價格計算方法
-活用第三方的價格估價
4.物件管理糾紛
案例:設備故障時修繕對應延遲,對生活造成障礙
對策:
-明確修繕責任的範圍
-確認緊急時的聯絡體系
-設定修繕對應的期限
惡質業者的辨別方法
危險業者的特徵
建議避免以下業者。
-強迫推銷:長時間的訪問推銷或催促簽約的行為
-條件不透明:契約條件的說明曖昧
-與行情相差甚遠的條件:極端便宜的收購價格或高昂的租金
-書面說明不足:依賴口頭約定的說明
值得信賴的業者的選擇方法
-實績與信賴度:豐富的交易實績與良好的評價
-透明性:契約條件的詳細說明
-售後支援:契約後的支援體制
-合理的價格設定:基於市場行情的條件提示
契約書應確認的要點
必須確認事項
| 項目 | 確認內容 | 重要度 |
|---|---|---|
| 買賣價格 | 收購價格與支付條件 | 高 |
| 租金 | 月租金與支付方式 | 高 |
| 契約期間 | 租賃契約的期間 | 高 |
| 續約條件 | 契約續約的可能性與條件 | 高 |
| 買回條件 | 買回價格與期間 | 中 |
| 修繕責任 | 修繕費用的負擔區分 | 中 |
| 解約條件 | 中途解約的條件與違約金 | 中 |
特約事項的確認
-關於租金調漲的條款
-物件的使用限制
-禁止轉租給第三方
-寵物飼養的可否
-改建・改裝的限制
向專家諮詢的重要性
由於售後回租契約是複雜的交易,強烈建議向以下專家諮詢。
不動產估價師
-物件的合理價格評估
-收購價格的合理性判斷
律師
-契約書的內容確認
-法律風險的評估
財務規劃師
-資金計畫的擬定
-將來的收支模擬
稅務士
-伴隨出售的稅務處理
-節稅對策的檢討
總結
售後回租是不必放棄住慣了的自宅,就能籌措到一筆資金的有效手段。特別是對以下的人來說,是優點很大的選擇。
適合售後回租的人
-房貸還款困難的人:以售款清償貸款,減輕每月負擔
-需要一筆資金的人:籌措事業資金、醫療費、教育費等
-不想改變居住環境的人:想避免因搬家而改變環境
-想削減維護管理費用的人:減輕固定資產稅或修繕費用的負擔
成功的重要要點
1.多家業者的比較檢討:綜合比較收購價格、租金、契約條件
2.契約條件的詳細確認:特別重點檢查續約條件與買回條件
3.向專家諮詢:參考不動產估價師、律師、財務規劃師等專家的意見
4.長期的資金計畫:擬定包含租金支付能力在內的將來收支計畫
5.選擇值得信賴的業者:重視實績與信賴度的業者選定
售後回租如果適當活用,是維持居住環境又能籌措資金的優良機制。但是,依契約內容可能成為將來糾紛的原因。
建議您透過慎重的檢討與向專家諮詢,做出最適合自己狀況的選擇。
常見問題
Q1.售後回租後,可以繼續居住幾年?
A1.契約期間依業者或契約內容而異,但一般多為2年~10年左右的定期租賃契約。部分業者也提供終身契約,但不保證契約續約。契約前詳細確認續約條件很重要。
Q2.售後回租的租金與一般租賃行情相比如何?
A2.售後回租的租金,有比一般租賃行情高10%~30%左右的傾向。這是為了確保業者的投資報酬率。收購價格越高租金也越高,因此檢討整體收支很重要。
Q3.房貸有餘額也可以使用售後回租嗎?
A3.即使房貸有餘額也可以使用,但能以售款清償貸款是條件。超貸狀態的情況,不足部分需要以自有資金補足。
Q4.售後回租後可以買回物件嗎?
A4.許多業者都可以設定買回特約。但是,買回價格一般會設定為收購價格的1.1倍~1.3倍左右。買回條件在契約時詳細確認並以書面明記很重要。
Q5.售後回租契約適用鑑賞期嗎?
A5.售後回租契約不適用鑑賞期。契約後原則上不能取消,因此契約前的慎重檢討不可或缺。不明白的地方請向專家諮詢,充分理解後再簽約是建議的做法。
