在經營出租公寓或大樓時，門的維護是無法迴避的一環。異音、鬆動、關門不順等問題，容易引發租客不滿；若長期放置不處理，甚至可能成為退租原因。本文將從門相關問題的類型、更換費用的大致行情到注意事項，做出完整說明。
出租物件中常見的門類問題有哪些？
門的問題會隨著自然老化與使用頻率，以各種形式出現。以下先確認主要問題與應急處理方式。
門發出異音
門出現嘎吱聲，有時是因為鉸鏈鬆動或變形所造成。在鉸鏈上噴灑矽膠噴劑，有時可以改善這個問題。在集合住宅中，異音也可能影響鄰里，因此及早處理相當重要。
門把、拉手鬆動
因每天反覆開關門所帶來的負荷，門把或拉手出現鬆動的情況也很常見。若僅需維修，費用通常在1萬日圓以下；若需要更換，行情約為1萬日圓加零件費。
拉門滑動不順
因老化或地震造成變形，拉門有時會變得無法順暢滑動。維修費用約為1萬至3萬日圓，但若無法改善，就需要進行翻修。
門弓器故障
門弓器故障會直接影響門的閉合狀態。若只需調整即可處理，費用通常在1萬日圓以下；若需要更換，行情約為1萬至2萬日圓加零件費。
門鎖問題
鑰匙難以拔出、難以轉動等情況，多半是鎖心內部磨損或髒污所造成。注入潤滑劑有時可以改善，但若需要更換，費用約為2萬至5萬日圓。
在日本承租的物件裡門壞了，該由房東還是房客負責修理？
門損壞後由誰負擔維修費用，依據的是日本《民法》，而非物件本身的規約，無論是木造出租公寓還是分售大樓中的一戶，都適用相同的條文。
原則：修繕義務在房東身上
日本《民法》第606條第1項規定，出租人負有就租賃物之使用及收益進行必要修繕的義務，但因可歸責於承租人之事由而需要修繕者不在此限。門關不緊、鎖轉不動、門弓器因自然老化而用力甩上等情況，都屬於房東的責任；但若房客用力過猛把門弄變形，或強行把拉門從軌道上拆下，則依但書由房客負擔。
房東置之不理時，房客可自行安排維修
2020年4月施行的修訂版《民法》新設第607條之2：房客已通知房東需要維修（或房東已知情），但房東未在相當期間內完成必要修繕，或情況急迫時，房客可自行安排維修。對房東或管理公司而言，這意味著放著維修請求不處理，房客便有權自行找廠商施工並將費用轉嫁給房東。把收到請求的日期與聯繫廠商的日期記錄下來，是日後說明是否在「相當期間」內處理的實務做法。
無法使用的期間，租金當然減少
《民法》第611條第1項規定，因非可歸責於房客之事由，導致租賃物一部滅失或無法使用及收益時，租金依無法使用部分之比例當然減少。修法前是「得請求減少租金」，現在則無須申請即自動減少。若玄關門無法上鎖，導致整個房間實際上無法使用，維修的延誤便直接等於租金收入的損失。門涉及上鎖、防火與避難動線，把它當作次要問題拖延處理，最後往往比盡快處理付出更高代價。
出租物件常用的門有哪些類型？
出租物件的門，大致可分為「平開門」與「拉門」兩類。
平開門（swing door）
這是最常見的類型，分為單開與雙開。其氣密性與隔音性較佳，因此多用於玄關門。
拉門（slide door）
這是以橫向滑動方式開關的門，其特色是不占開關門空間。在無障礙設計與節省空間的物件中，採用此類型的情況正逐漸增加。
門的耐用年限大約有多久？
門整體以及各部件的耐用年限參考如下。
| 部位 | 耐用年限 |
|---|---|
| 門體（木製） | 20～30年 |
| 門體（金屬製） | 30～40年 |
| 門弓器 | 10～20年 |
| 鉸鏈 | 15～20年 |
| 門把、把手 | 10～15年 |
| 鎖心鎖 | 10～15年 |
把門弄壞了，退租時會被要求賠多少？
這個問題，日本國土交通省的《原狀回復爭議與指引》給出了明確答案。門在該指引附表中被歸類為「建具」，計費規則與壁紙、設備機器不同。
建具是唯一「不考慮經過年限」的項目
該附表針對各部位訂出房客負擔比例，以及居住年限是否會降低此比例。對於「隔扇、拉門等建具部分、柱子」，附表明白寫著：「不考慮經過年限」。與其他部位相比，這項處理方式格外突出。
| 部位 | 年限的處理方式 |
|---|---|
| 壁紙 | 依6年後殘值趨近於零來計算房客負擔比例 |
| 地毯、緩衝地板、榻榻米底層 | 與壁紙相同的6年折舊曲線 |
| 地板（因大面積損壞而整體更換時） | 依建築物本身的耐用年限折舊 |
| 設備機器 | 依耐用年限屆滿時殘值歸零的直線或曲線折舊 |
| 建具（隔扇、拉門）、柱子 | 不考慮經過年限 |
| 鑰匙（遺失時） | 不考慮經過年限，更換費用全額由房客負擔 |
壁紙住滿6年後房客負擔幾乎歸零，但門無論住了多久都不會這樣遞減。「都住十年了，老化應該可以抵銷」這種說法，用在門上並不像用在牆面那樣站得住腳。
但計費單位仍是「損壞部分的修補」
同一附表將建具的負擔內容限定為「損壞部分的修補」，以隔扇每片、柱子每根作為計費單位。僅因一扇門損壞，就要求更換房間內所有門的費用，已超出這個計費單位。收到帳單時，應先確認「一個單位」究竟指什麼——報價是按每片計算，還是打包成一項工程，會直接影響費用是否合理，對房客與房東雙方皆然。
應由房東負擔的門相關情形
附表列舉了以下應由房東負擔的情形：
- 更換紗窗（並非因損壞，而是為了吸引下一位房客）
- 地震導致玻璃破損（天災造成，非房客責任）
- 夾網玻璃出現裂紋（因玻璃自身結構而自然產生）
- 更換鑰匙（無損壞或遺失的情況下）
- 設備因自然壽命到期而故障
房客負擔的例子則包括「寵物造成柱子的刮痕或異味」「塗鴉等故意毀損」，以及因遺失或損壞而更換鑰匙。遺失鑰匙時，房客須負擔包含鎖芯在內的全部更換費用，同樣不考慮經過年限。
「耐用年限」其實有三種不同含義
前面表格所列的是各部件的物理壽命參考值，這與退租時用來計算負擔比例的經過年限並不相同，兩者又都與日本稅法上的法定折舊年限不同。
| 哪一種年限 | 用途 | 就門而言 |
|---|---|---|
| 物理壽命 | 規劃維護與更換時機 | 木製20～30年，金屬製30～40年（見前表） |
| 退租時的經過年限 | 計算房客負擔比例 | 建具部分不予考慮（國土交通省指引） |
| 稅法法定折舊年限 | 計算年度折舊額 | 門被視為與建築物一體的建具，並無如設備般獨立的法定年限 |
當房客詢問「室內門的耐用年限是多久」時，應區分物理壽命與退租負擔這兩個不同問題分別回答。把兩者混為一談，容易在日後引發「都住這麼久了應該早就折舊完畢」的爭議。
更換玄關門的費用行情是多少？
玄關門的更換費用，會因施工方式與門的等級而有很大差異。
包框施工法
這是保留既有門框並安裝新門的施工方式。費用約為15萬至30萬日圓，而且多數情況下工期一天即可完成。由於對牆面與地板的影響較小，因此很適合用於出租物件翻修。
拆框重裝施工法
這是將既有門框一併拆除後重新安裝的施工方式。費用約為25萬至50萬日圓，工期需要2至3天。雖然可以調整開口尺寸，但有時也會需要進行牆面修補。
更換門的費用該算修繕費還是資本支出？
對房東而言，更換門的實際成本取決於日本稅法上的處理方式：當年即可作為費用認列的「修繕費」，還是須資本化後分期折舊的「資本支出」。
先從金額與週期判斷
日本法人稅基本通達7-8-3規定，單次修理或改良費用符合以下任一條件，即可作為修繕費認列：
- 該次修理或改良費用低於20萬日圓
- 依過去實績等情況判斷，明顯是以約3年以內為週期反覆發生的修理或改良
若不符合上述條件，且難以判斷屬於資本支出還是修繕費時，通達7-8-4訂有形式標準：
- 金額低於60萬日圓
- 金額約為該資產上一期期末帳面價值的10%以下
性能提升的部分屬於資本支出
通達7-8-1舉例說明，「將機器零件更換為品質或性能更高者時，超出通常同等更換費用的部分」屬於資本支出。套用在門上：換成同等產品通常算修繕費，而升級為隔熱門或加裝智慧鎖，超出常規更換費用的部分則可能被視為資本支出。
實務上的處理方式
請廠商將報價拆分為「回復原狀／同等品更換」與「性能提升」兩部分，能讓日後的說明輕鬆許多。若報價單籠統合併，事後就得自行重新拆解依據。空置期間僅更換一扇室內門，與全棟玄關門一次以包覆工法全數更新，無論規模或稅務認定都不相同。金額落在20萬～60萬日圓這個較難判斷的區間時，動工前把報價單交給稅務顧問確認會更保險。
更換門能成為降低空置率的對策嗎？
玄關門是租客最先接觸到的設備之一，會左右物件的第一印象。只要將老舊的門更換為新的，就能大幅提升看屋時的印象，進而有助於提高入住率。尤其導入自動上鎖功能或智慧門鎖，對安全意識較高的租客而言，會是一項明確的加分要素。
更換門時應注意哪些事項？
- 確認管理規約：若為分售型大樓，玄關門屬於共用部分，因此需要取得管理委員會的同意
- 確認防火性能：位於防火區域內的大樓，必須符合防火門標準
- 精準丈量尺寸：若訂購到尺寸不合的門，就需要重新施作，並產生額外費用
- 選擇可靠的施工業者：應向多家業者取得報價，並確認其施工實績
分售大樓的玄關門不能擅自更換
若出租的物件是分售大樓中的一戶，而非獨棟出租公寓，玄關門的處理方式會完全不同。
日本《大樓標準管理規約（單棟型）》第7條第2項第2款規定，玄關門中只有鎖具及室內側塗裝部分屬於專有部分。反過來說，門本身屬於共用部分。重新塗裝室內側與更換鎖具，屬於區分所有權人的裁量範圍；但更換門本體，則是對共用部分動工。
同一規約第22條第1項規定，各戶附屬之窗框、玻璃、玄關門等開口部之改良工程，凡有助於防盜、隔音、隔熱等性能提升者，應由管理委員會以自身責任及費用作為計畫修繕實施。第2項則規定，管理委員會若無法即時實施該工程，區分所有權人得事先向主任委員申請並取得書面同意後，以自身責任及費用實施該工程。
對出租分售大樓一戶的房東而言，實務上應把玄關門定位為「需向管理委員會反映的設備」，而非「自行維修的設備」。接獲房客反映玄關門異常時，應先判斷問題是否僅限於鎖具（專有部分），或涉及門本體、鉸鏈、門弓器（共用部分）；若屬後者，應通報大樓管理公司。若未經此程序自費更換，可能被認定違反管理規約而遭要求恢復原狀。由於各大樓實際規約未必相同，判斷依據應以該大樓自身的管理規約條文為準，而非標準規約。
門作為防火設備時的注意事項
集合住宅的玄關門或共用走廊的門，有時會被指定為防火設備。經指定的門不能任意更換為不具防火性能的一般門。更換前應透過竣工圖中的建具表以及門上張貼的標示，確認現有門是否為防火門。《大樓標準管理規約》的說明中，也將「變更玄關門等時應確保防火性能」列為審核專有部分修繕申請時，應向申請人提醒的事項之一。
在維護管理方面，《建築基準法》第12條第3項規定了防火設備的定期檢查。該檢查對象為可隨時關閉或作動之防火門、防火鐵捲門等；常時關閉式的防火設備則排除在外，仍依原有方式在特定建築物定期檢查中確認。應申報的建築物範圍及檢查週期，由所在地的特定行政廳指定。
現場常見的問題是腳踏車或雜物堆放在防火門前，妨礙其關閉，或閉門裝置因施工被拆下後未復原。進行門的更換工程時，一併確認閉門裝置是否正常作動、門周圍是否留有暢通空間，可減少下次檢查時被指出問題的機率。
常見問題（FAQ）
Q. 更換門的費用由房東負擔嗎？
因自然老化而更換門，原則上由房東負擔。這是因為日本《民法》第606條第1項規定房東負有必要的修繕義務；依同條但書，若修繕之必要性可歸責於房客，則由房客負擔。另外也須注意，依日本國土交通省《原狀回復爭議與指引》，門被歸類為「建具」，該類不考慮經過年限，這與壁紙隨居住年限增加而負擔比例降低的處理方式恰好相反。作為對應，其負擔範圍也僅限於損壞部分的修補。
Q. 更換門施工期間，租客還能使用房間嗎？
若採用包框施工法，通常數小時內即可完成，因此可以安排在租客白天外出期間施工。若採用拆框重裝施工法，則會透過安裝臨時門來因應。
Q. 居住期間門壞了無法使用，房租會減少嗎？
若非因房客過錯導致門無法使用，使房間部分無法使用時，依《民法》第611條第1項，房租會依無法使用部分的比例當然減少。2020年修法將「得請求減租」改為「當然減少」，無須另行申請即自動適用。減租比例取決於受影響部分的大小：玄關門無法上鎖導致整個房間實際上無法使用，與僅一扇室內門關不緊，兩者影響程度相差甚大。
Q. 我把門弄出了一個洞，會被要求賠一整扇門的錢嗎？
由於損壞源於房客本身的故意或過失，確實需要負擔費用，但應核實金額的計算依據。國土交通省指引將建具的負擔內容限定為「損壞部分的修補」，以每片、每根為計費單位，且建具不考慮經過年限，因此住得久並不會降低金額。更值得核實的是「修補是否已足夠、是否真的需要整體更換」，可將損壞照片與報價單明細逐項對照確認。
Q. 鑰匙的更換費用由誰負擔？
指引將無損壞、無遺失情況下的鑰匙更換列為房東負擔，因遺失或損壞而更換則列為房客負擔。遺失時，房客須負擔包含鎖芯在內的全部更換費用，且不考慮經過年限。許多租賃契約中會有特約條款，規定每次更換房客時基於防盜目的所進行的鑰匙更換，費用由新房客負擔，須核對契約中的特約條款。
Q. 拉門損壞也是同樣的處理方式嗎？
拉門同樣屬於建具，在指引中與開闔門歸入相同的「建具・柱子」類別，不考慮經過年限，負擔內容為損壞部分的修補。不過拉門除門片本身外，還有上吊軌道、滑輪與下部導軌等部件。究竟是門片本身損壞，還是軌道、滑輪因經年磨損所致，會使負擔方不同，僅憑「滑動不順」這個症狀無法判斷。合理的做法是先拆解確認原因，再決定由誰負擔費用。
Q. 更換室內門的費用大約是多少？
室內門的行情約為3萬至10萬日圓。若連同門框一起更換，則可能需要約10萬至20萬日圓。
