在经营出租公寓或出租楼房时，门的维护是无法回避的。异响、松动、关门不顺等问题会引发租户不满，若长期放置不管，甚至可能成为退租原因。本文将从门相关问题的类型，到更换费用的大致行情以及注意事项，进行详细说明。
出租房屋中常见的门类问题有哪些？
门的问题会随着自然老化和使用频率，以各种形式出现。下面先确认常见问题以及应急处理方法。
门发出异响
门出现吱呀声，有时是由于合页松动或变形所致。在合页处喷涂硅胶喷剂，有时可以改善这一问题。在集合住宅中，异响还可能影响邻里，因此尽早处理很重要。
门把手、拉手松动
由于每天开关门带来的负荷，门把手或拉手出现松动的情况也很常见。若仅需维修，费用通常在1万日元以下；如果需要更换，行情大致为1万日元加零件费。
推拉门开启不顺畅
因老化或地震导致变形，推拉门有时会变得无法顺畅开关。维修费用约为1万至3万日元，但如果无法改善，则需要进行翻修。
闭门器故障
闭门器故障会直接影响门的关闭状态。如果通过调节即可解决，费用通常在1万日元以下；若需要更换，行情大致为1万至2万日元加零件费。
门锁问题
钥匙难以拔出、难以转动等症状，多半是锁芯内部磨损或积污所致。注入润滑剂有时可以改善，但若需要更换，费用通常在2万至5万日元左右。
在日本租房时，门坏了应该由房东还是租户来修？
门损坏后由谁承担维修费用，依据的是日本《民法》，而不是房源自身的规定，无论是木造出租公寓还是分售公寓的一户都适用同样的条文。
原则：维修义务在房东一方
日本《民法》第606条第1款规定，出租人负有对租赁物进行使用和收益所必需的维修义务，但因承租人的过错而需要维修的情形除外。门关不严、锁转不动、闭门器因自然老化猛力关闭等，都属于房东的责任；但如果是租户用力过猛导致门变形，或强行把推拉门从轨道上卸下，则按但书由租户负担。
房东置之不理时，租户可以自行安排维修
2020年4月施行的修订版《民法》新设第607条之2：租户已通知房东需要维修（或房东已经知情），但房东未在合理期限内维修，或情况紧急时，租户可以自行安排维修。对房东和管理公司而言，这意味着放任维修请求不理，租户有权自行叫来施工方并将费用转嫁给房东。把收到请求的日期和联系施工方的日期记录在案，是日后证明是否在"合理期限"内处理的实务做法。
无法使用期间，租金依法当然减少
《民法》第611条第1款规定，因非可归责于租户的事由导致租赁物部分无法使用时，租金按无法使用部分的比例当然减少。修订前是"可以请求减租"，现在则无需申请即自动减少。若入户门无法上锁导致整个房间实际无法使用，维修的拖延就直接意味着租金收入的损失。门涉及上锁、防火与逃生通道，把它当作次要问题拖延处理，往往比尽快解决代价更高。
出租房屋中使用的门主要有哪些类型？
出租房屋中的门大致可分为“平开门”和“推拉门”两类。
平开门（swing door）
这是最常见的类型，有单开和双开之分。其密闭性和隔音性较好，因此广泛用于入户门。
推拉门（slide door）
这种门通过横向滑动来开启和关闭，其特点是不占用开关门空间。在无障碍设计和节省空间的房源中，采用这一类型的情况正在增加。
门的使用年限大约是多久？
门整体以及各部件的参考使用年限如下。
| 部位 | 使用年限 |
|---|---|
| 门体（木制） | 20～30年 |
| 门体（金属制） | 30～40年 |
| 闭门器 | 10～20年 |
| 合页 | 15～20年 |
| 门把手、拉杆 | 10～15年 |
| 锁芯锁 | 10～15年 |
把门弄坏了，退租时会被要求赔多少？
这一点上，日本国土交通省的《原状恢复纠纷及处理指引》给出了明确答案。门在该指引附表中被归入"建具"（门窗类构件）一类，计费规则与墙纸、设备机器不同。
建具是唯一"不考虑使用年限"的一类
该附表针对每个部位规定了租户承担比例，以及居住年限是否会降低这一比例。对于"隔扇、拉门等建具部分、柱子"，附表明确写道："不考虑经过年限"。与其他部位相比，这一处理格外突出。
| 部位 | 年限的处理方式 |
|---|---|
| 墙纸 | 按6年后残值趋近于零来计算租户负担比例 |
| 地毯、缓冲地板、榻榻米芯 | 与墙纸相同的6年折旧曲线 |
| 地板（大面积损坏需整体更换时） | 按建筑物本身的耐用年限折旧 |
| 设备机器 | 按到达耐用年限时残值归零的直线或曲线折旧 |
| 建具（隔扇、拉门）、柱子 | 不考虑经过年限 |
| 钥匙（丢失时） | 不考虑经过年限，更换费用全额由租户承担 |
墙纸住满6年后租户负担几乎归零，但门无论住了多久都不会这样递减。"住了十年，老化应该能抵消"这种说法，对门并不像对墙面那样成立。
但计费单位是"损坏部分的修补"
同一附表将建具的负担内容限定为"损坏部分的修补"，以隔扇每扇、柱子每根为计费单位。仅因一扇门损坏就要求更换房间内所有门的费用，超出了这一计费单位。收到账单时应先确认"一个单位"具体指什么——按每扇计价还是按一整套打包报价，直接影响费用是否站得住脚。
应由房东承担的门相关情形
附表列举了以下应由房东承担的情形：
- 更换纱窗（并非因损坏，而是为吸引下一位租户）
- 地震导致玻璃破损（自然灾害造成，非租户责任）
- 夹丝玻璃出现裂纹（因玻璃自身结构自然产生）
- 更换钥匙（无损坏或丢失的情况下）
- 设备因自然寿命到期而故障
租户负担的例子则包括"宠物造成的柱子刮痕或异味""涂鸦等故意损坏"，以及因丢失或损坏而更换钥匙。丢失钥匙时，租户需承担包括锁芯在内的全部更换费用，同样不考虑经过年限。
"使用年限"其实有三种不同含义
前文表格给出的是部件的物理寿命参考值，这与退租时计算负担比例所用的经过年限并不相同，二者又都不同于日本税法上的法定折旧年限。
| 哪种年限 | 用途 | 就门而言 |
|---|---|---|
| 物理寿命 | 规划维护与更换时机 | 木制20～30年，金属制30～40年（见前表） |
| 退租时的经过年限 | 计算租户负担比例 | 建具部分不予考虑（国交省指引） |
| 税法法定折旧年限 | 计算年度折旧额 | 门被视为与建筑一体的构件，并无像设备那样独立的法定年限 |
当租户询问"室内门的使用年限是多久"时，需要区分物理寿命与退租负担这两个不同问题分别作答。把两者混为一谈，容易在日后引发"住了这么久应该已经折旧完了"的争议。
更换入户门的费用行情是多少？
更换入户门的费用会因施工方式和门的档次不同而有较大差异。
覆盖施工法
这是保留原有门框并安装新门的施工方法。费用约为15万至30万日元，且大多数情况下工期一天即可完成。由于对墙面和地面的影响较小，因此适合出租房屋翻修。
拆除重装施工法
这是连同原有门框一并拆除后重新安装的施工方法。费用约为25万至50万日元，工期需要2至3天。虽然可以调整开口尺寸，但有时也需要修补墙面。
更换门的费用算维修费还是资本性支出？
对房东而言，更换门的实际成本取决于日本税法上的处理方式：当年即可作为费用扣除的"维修费"，还是需要资本化后分期折旧的"资本性支出"。
先看金额与周期
日本法人税基本通达7-8-3规定，单次维修或改良费用符合以下任一条件即可作为维修费入账：
- 该次维修或改良费用低于20万日元
- 根据以往实绩等情况，明显是以约3年以内为周期反复发生的维修或改良
若不符合上述条件、且难以判断属于资本性支出还是维修费时，通达7-8-4设定了形式标准：
- 金额低于60万日元
- 金额约为该资产上一期末账面价值的10%以下
性能提升的部分属于资本性支出
通达7-8-1举例说明，"将机器部件更换为品质或性能更高的部件时，超出通常同等更换费用的部分"属于资本性支出。套用到门上：更换同等产品通常算维修费，而升级为隔热门或加装智能锁，超出常规更换费用的部分则可能被视为资本性支出。
实务中的操作方法
让施工方将报价拆分为"原状恢复／同等品更换"与"性能提升"两部分，能让日后的说明轻松许多。若报价单笼统打包，事后就得自行重新拆分依据。空置期间只换一扇室内门，与全楼玄关门统一用覆盖工法更新，无论规模还是税务定性都不同。金额落在20万～60万日元这一较难判断的区间时，动工前把报价单交给税务顾问过目更为稳妥。
更换门能否成为降低空置率的对策？
入户门是租户最先接触到的设备之一，会直接影响房屋的第一印象。仅仅把老旧的门换成新的，就能显著提升看房时的整体印象，并有助于提高入住率。尤其是引入自动门锁功能或智能门锁，对安全意识较高的租户更具吸引力。
更换门时需要注意哪些事项？
- 确认管理规约：如果是分售型公寓，入户门属于共用部分，因此需要取得业主委员会或管理方的批准
- 确认防火性能：位于防火区域内的公寓，需要满足防火门标准
- 测量必须准确：如果订购了尺寸不合的门，就需要返工，并产生额外费用
- 选择值得信赖的施工方：应向多家公司询价，并确认其施工实绩
分售公寓的入户门不能擅自更换
如果出租的房源是分售公寓的一户，而非独栋出租公寓，入户门的处理方式会完全不同。
日本《公寓标准管理规约（单栋型）》第7条第2款第2项规定，入户门中只有锁具及内侧涂装部分属于专有部分。反过来说，门本身属于共用部分。更换内侧涂装和锁具可由业主自行决定，但更换门本体则属于对共用部分的施工。
同一规约第22条第1款规定，各户附属的窗框、玻璃、入户门等开口部位，凡有助于防盗、隔音、隔热等性能提升的改良工程，应由管理组合以自身责任和费用作为计划修缮实施。第2款则规定，管理组合无法及时实施此类工程时，业主可事先向理事长申请并取得书面批准后，以自身责任和费用实施该工程。
对出租分售公寓的房东而言，实务上应把入户门定位为"需向管理组合报告的设备"，而非"自行维修的设备"。接到租户反映入户门异常时，应先判断问题是否仅限于锁具（专有部分），还是涉及门本体、合页或闭门器（共用部分）；若属于后者，应通报公寓管理公司。若未经此流程自费更换，可能被认定为违反管理规约而被要求恢复原状。由于各公寓的实际规约不尽相同，判断依据应是该公寓自身的管理规约条文，而非标准规约。
门作为防火设备时的注意事项
集合住宅的入户门或公共走廊的门，有时被指定为防火设备。被指定的门不能随意更换为不具备防火性能的普通门。更换前应通过竣工图中的建具表以及门上张贴的标识，确认现有门是否为防火门。《公寓标准管理规约》的说明中也把"变更入户门等时确保防火性能"列为审批专有部分维修申请时应向申请人提醒的事项。
在维护管理方面，《建筑基准法》第12条第3款规定了防火设备的定期检查。该检查对象为可随时关闭或动作的防火门、防火卷帘等；常闭式防火设备不在此列，仍按原有方式在特定建筑物定期调查中确认。需要申报的建筑物范围及检查周期由所在地的特定行政厅指定。
现场常见的问题是自行车或杂物堆放在防火门前妨碍关闭，或闭门装置因施工被拆下后未复原。进行门的更换施工时，一并确认闭门装置是否正常动作、门周围是否留有畅通空间，可以减少下次检查被指出问题的概率。
常见问题（FAQ）
Q. 更换门的费用由房东承担吗？
因自然老化而更换门，原则上由房东承担。这是因为日本《民法》第606条第1款规定房东负有必要的维修义务；根据同条但书，若维修的必要性可归责于租户，则由租户承担。另外需要注意的是，根据日本国土交通省《原状恢复纠纷及处理指引》，门被归入“建具”一类，该类不考虑经过年限，这与墙纸随居住年限增加而负担比例降低的处理方式相反。作为对应，其负担范围也仅限于损坏部分的修补。
Q. 更换门施工期间，租户还能使用房间吗？
如果采用覆盖施工法，通常数小时即可完成，因此可以在租户白天不在家时施工。如果采用拆除重装施工法，则会通过安装临时门来应对。
Q. 居住期间门坏了无法使用，房租会减少吗？
若非因租户过错导致门无法使用，从而使房间部分无法使用，依据《民法》第611条第1款，房租会按无法使用部分的比例当然减少。2020年修法将"可以请求减租"改为"当然减少"，无需另行申请即自动适用。减租比例取决于受影响部分的大小：入户门无法上锁导致整个房间实际无法使用，与仅一扇室内门关不严，两者影响程度相差很大。
Q. 我把门弄出了一个洞，会被要求赔一整扇门的钱吗？
由于损坏源于租户的故意或过失，确实需要承担费用，但应核实金额的计算依据。国交省指引将建具的负担内容限定为"损坏部分的修补"，以每扇、每根为计费单位，且建具不考虑经过年限，因此住得久并不会降低金额。更值得核实的是"修补是否足够、是否真的需要整体更换"，可将损坏照片与报价单明细逐项对照。
Q. 钥匙的更换费用由谁承担？
指引将无损坏、无丢失情况下的钥匙更换列为房东负担，因丢失或损坏而更换则列为租户负担。丢失时租户需承担包括锁芯在内的全部更换费用，且不考虑经过年限。许多租赁合同中会有特约条款，规定每次换租户时出于防盗目的更换钥匙的费用由新租户承担，需核对合同的特约条款。
Q. 推拉门损坏也是同样的处理方式吗？
推拉门同样属于建具，在指引中与开合门归入相同的"建具·柱子"类别，不考虑经过年限，负担内容为损坏部分的修补。不过推拉门除门扇本身外，还有上吊轨道、滑轮和下部导轨等部件。究竟是门扇本身损坏，还是轨道、滑轮因经年磨损所致，会导致负担方不同，仅凭"移动不顺畅"这一症状无法判断。合理的做法是先拆检确定原因，再决定由谁承担费用。
Q. 更换室内门的费用大概是多少？
室内门的行情约为3万至10万日元。如果连同门框一起更换，则可能需要10万至20万日元左右。
