日本政策金融公庫（Japan Finance Corporation，以下稱JFC）是積極對個人事業主與中小企業放款的政府系金融機構。它有許多民間金融機構沒有的獨特優點，不動產租賃業也有機會利用。本文會把融資條件、利率、應備文件、事業計畫書寫法一次講清楚。
這是日本特有的政策金融：JFC把收租當「事業」來審，不是個人購屋貸款。台灣、香港投資人習慣的房屋貸款或房貸，不能直接套用。沒有日本兩期稅務申報的非居住者，原則上無法把JFC當成槓桿來源。
日本政策金融公庫是什麼？
日本政策金融公庫是日本政府100%出資的政府系金融機構。2008年由國民生活金融公庫（國民生活金融公庫）、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫三家整併設立。它在「國民生活事業」「農林水產事業」「中小企業事業」三個領域辦理支援融資，與不動產投資相關的貸款歸在國民生活事業。
活用日本政策金融公庫有什麼優點？
以下介紹政府系金融機構才有的優點。
不需要保證人
只要完成兩期以上稅務申報、且沒有欠稅等條件，就可以在沒有保證人的情況下獲得融資（利率會稍高一些）。
團體信用生命保險可自由選擇
民間金融機構多半強制投保（相當於台灣常見的房貸壽險），日本政策金融公庫則可自行決定。想壓低利率的人會覺得這很有吸引力。
全期間固定利率
還到結束為止每期金額都不會變，比較容易掌握未來收支。有擔保時利率約1～3%，低於民間約4～5%。此外最多可附加兩年本金寬限期（據置期間）。
依性別、年齡的優惠制度
未滿29歲、55歲以上、女性可以適用比一般更低的特別利率，借款期限也有優惠。
不動產租賃業也能獲得融資嗎？
結論是，不動產租賃業確實有可能獲得融資。不過有幾項條件與注意事項。
台灣銀行多把出租當投資型房貸，看個人所得與成數；香港房貸同樣壓低投資物業成數。JFC只接受既有租賃事業的修繕或加買，不是給還沒開工的第一間投資物件用的。
能獲得融資的情況
- 為持有物件籌措修繕資金
- 已在經營不動產租賃業的人追加購入物件
投資目的無法獲得融資
以個人資產形成為目的的融資不會通過。面談時必須以「不動產租賃事業」來說明，而不是「不動產投資」，這一點非常關鍵。
融資的特徵
| 項目 | 日本政策金融公庫 | 民間金融機構 |
|---|---|---|
| 借款期限 | 最長20年（多為10～15年） | 最長35年 |
| 利率 | 1～3%（固定） | 4～5%（可能浮動） |
| 擔保評估 | 買賣價格的30～50% | 相對較高 |
| 還清年齡 | 至79歲 | 視金融機構而定 |
獲得融資的條件是什麼？
以物件作為擔保
日本政策金融公庫有自己的評估基準，評估價格一般是買賣價格的30～50%。因此需要一定自備款（約物件價格的五成）。
台灣中小企業貸款常靠信保基金（中小企業信用保證基金）保證、銀行才是放款人；香港幾乎沒有對出租事業直接放款的政策銀行。JFC是政府機構自己撥貸，符合條件可免保證人。已在日本報稅的業主，1～3%全期固定利率是機會；沒有日本稅籍的人，不該把這筆錢算進購屋資金。
沒有稅金、公共費用欠繳
因為是政府系金融機構，稅金或水電瓦斯等公共費用欠繳會大幅影響審查。申請前請先確認沒有漏繳。
融資需要哪些文件？
主要應準備的文件如下。
- 借款申請書：可向窗口索取，或從官網下載
- 創業計畫書：第一次融資時需要，在審查中扮演關鍵角色
- 存款存摺影本：最近6個月
- 兩期確定申告書全套
- 公司登記簿謄本：3個月以內核發
- 報價單：若為設備投資目的，建議向多家廠商取得
- 駕駛執照：用於身分確認
容易通過融資的事業計畫書該怎麼寫？
內容要務實
審查人員是融資專業。不切實際的目標會讓可信度下降，因此請擬定做得到的計畫。
寫入客觀數字與資料
請根據報價單等依據資料寫出具體數字。若盡是好看的整數，可信度反而會被懷疑。
打出獨特性
把與其他業者的差異說清楚，證明這是不容易陷入價格競爭的事業模式。
寫成誰都看得懂的內容
避免專業術語，用簡潔、沒有廢話的表達。
讓融資更容易通過的訣竅是什麼？
事業計畫書請自己寫
面談時會被問到內容，若交給別人代寫，可能答不出問題。
面談時重視溝通
對提問要清楚回答；不懂的地方，坦白向承辦人請教，這一點很重要。
選擇報酬率高的物件
借款期限較短，因此選擇年報酬率10%以上的高投報物件，還款計畫會比較有餘裕。
獲得融資前的流程
- 預約諮詢：以電話或網站向就近分行預約諮詢
- 準備必要文件：備妥事業計畫書、確定申告書等
- 提交申請書：送交整套文件
- 面談：就事業內容與還款計畫問答
- 現場勘查：評估擔保物件
- 審查與核貸：自申請起約2～3週
- 撥款：款項匯入帳戶
常見問題（FAQ）
不動產租賃業當副業，也能獲得融資嗎？
若有本業，且虧損程度能由本業補上，實務上有過核貸案例。
融資審查要多久？
一般從申請到撥款約2～3週。文件有缺漏就會延遲，事前準備很重要。
可以只借裝修費用嗎？
可以。只要能清楚說明裝修內容與費用效益，就能當作物件的設備投資來申請融資。
可以同時為多個物件申請融資嗎？
在融資額度內可以，但審查會更謹慎。建議先從1個物件累積實績。
