Em um Japão com tendência de declínio populacional, Tóquio — que registra crescimento constante de população — oferece inúmeras atratividades para o investimento imobiliário. Este artigo explica, para profissionais e investidores, o cenário do investimento imobiliário em Tóquio, as vantagens do investimento em apartamentos studio, as características por área e as estratégias para alcançar o sucesso.
Por que o mercado imobiliário de Tóquio é tão atrativo?
O mercado imobiliário de Tóquio é reconhecido como o destino de investimento mais estável do país, impulsionado pelo contínuo fluxo de entrada de população e pela concentração das funções econômicas. Os preços dos apartamentos para investimento mantêm uma trajetória de alta, tendo atingido, em 2018, um preço médio de 30,88 milhões de ienes — um aumento de 9,3% em relação ao ano anterior.
Evolução dos preços dos apartamentos para investimento
Segundo relatório do Instituto de Economia Imobiliária, a oferta de apartamentos para investimento no primeiro semestre de 2018 foi de 93 empreendimentos e 4.623 unidades, um aumento expressivo em relação ao mesmo período do ano anterior (60 empreendimentos e 3.222 unidades). O preço médio dos apartamentos para investimento apresenta tendência de alta ano a ano; após uma queda temporária com a crise de Lehman Brothers em 2008, retomou a trajetória de recuperação a partir de 2011.
Estrutura da demanda por apartamentos studio
Os domicílios unipessoais em Tóquio representam cerca de 47% dos domicílios em geral, e a demanda por moradia para pessoas solteiras é extremamente elevada. Por outro lado, como muitos municípios restringem novas construções por meio de regulamentações específicas para studios, a demanda por unidades studio existentes é ainda maior. Essa estrutura de equilíbrio entre oferta e demanda sustenta a atratividade do investimento em studios.
Por que o investimento em apartamentos studio é vantajoso?
O investimento em apartamentos studio é uma das formas mais eficientes de investimento em Tóquio, sob três perspectivas: alta rentabilidade, benefícios fiscais e diversificação de riscos. A seguir, explicamos em detalhes cada um desses aspectos.
Rentabilidade líquida comprovada de 4 a 5%
Em um ambiente de taxas ultrabaixas, com os depósitos a prazo de grandes valores nos bancos rendendo apenas 0,002%, a rentabilidade líquida do investimento em apartamentos studio é de 4 a 5%, destacando-se pela lucratividade superior em comparação com outros produtos financeiros.
Vantagem na avaliação fiscal para planejamento sucessório
Ao contrário do dinheiro em espécie, os imóveis têm valor tributável de aproximadamente 1/3 do valor de mercado, o que os torna altamente eficazes no planejamento do imposto sobre herança. Além disso, como os apartamentos studio em Tóquio têm alta demanda e boa liquidez, é mais fácil evitar conflitos na divisão de espólio.
Proteção familiar pelo seguro de vida em grupo
É possível aderir ao seguro de vida em grupo (dansin) mesmo em financiamentos para apartamentos de investimento. Em caso de sinistro, o saldo do financiamento é quitado integralmente, e a família recebe o imóvel livre de dívidas junto com a renda de aluguel. O fato de funcionar como alternativa ao seguro de vida é um grande fator de tranquilidade para os investidores.
Base da demanda estável por locação
Embora a população do Japão esteja em declínio desde 2008, Tóquio mantém uma demanda estável por locação graças ao fluxo de entrada de pessoas de outras regiões. Em número de migrantes por prefeitura, Tóquio ocupa o primeiro lugar, com aproximadamente três vezes mais do que Kanagawa, a segunda colocada. O fato de mais da metade das empresas listadas na bolsa japonesa ter sede em Tóquio é o principal fator dessa concentração.
Vantagem de preço dos imóveis usados
Os imóveis usados podem ser adquiridos por cerca de 70 a 80% do preço de um imóvel novo, enquanto os aluguéis não diferem muito dos novos, resultando em maior rentabilidade. Os imóveis usados, com preços formados de maneira adequada com base no equilíbrio de mercado, são alvos de investimento com excelente custo-benefício.
Estratégia de diversificação de riscos pela propriedade fracionada
Em comparação com a propriedade de um edifício inteiro, a propriedade fracionada permite diversificar o período de compra, a idade do imóvel e a área, o que representa uma grande vantagem.
- Diversificação do período de compra: nivelamento do preço de aquisição
- Diversificação da idade do imóvel: evitar concentração de datas de reforma de equipamentos
- Diversificação de área: maior resiliência a riscos de desastres e mudanças no entorno
Como escolher a área de investimento | 5 distritos centrais vs. áreas tradicionais
No investimento imobiliário em Tóquio, a escolha da área influencia significativamente a rentabilidade e o risco. É importante compreender as características de cada área — central e tradicional — antes de tomar uma decisão.
5 distritos centrais (Chuo, Minato, Chiyoda, Shinjuku e Shibuya)
Os 5 distritos centrais são áreas de negócios com alta concentração de empresas; embora ofereçam demanda estável por locação, a valorização dos imóveis tende a reduzir a rentabilidade. São adequados para estratégias de longo prazo visando ganho de capital.
Áreas tradicionais (Ota, Toshima, Taito, Koto, entre outros)
Ao evitar as áreas centrais, é possível manter os preços dos imóveis baixos e buscar maior rentabilidade.
- Ota: proximidade com o Aeroporto de Haneda, projetos de requalificação urbana em andamento, estação Kamata a 10 minutos de Shinagawa
- Toshima: possibilidade de reduzir o risco de vacância com a aceitação de inquilinos estrangeiros
- Taito e Koto: expansão prevista da demanda por locação com projetos de requalificação urbana
Quais são as vantagens e desvantagens do investimento imobiliário em Tóquio?
O investimento imobiliário em Tóquio apresenta vantagens como estabilidade dos preços dos terrenos e alta liquidez, mas também desvantagens como rentabilidade mais baixa e disparidades entre áreas. Para uma decisão de investimento bem fundamentada, é essencial compreender ambos os lados.
Vantagem: baixo risco de queda dos preços dos terrenos
Em Tóquio, onde o crescimento populacional continua, o risco de queda dos preços dos terrenos por emigração líquida é menor do que nas regiões mais afastadas, configurando um ambiente de investimento propício para a manutenção de longo prazo.
Vantagem: alta liquidez e facilidade de venda
O grande número absoluto de potenciais compradores e a abundância de transações registradas em Tóquio tornam os imóveis da capital bem avaliados por instituições financeiras e fáceis de vender. A ampla disponibilidade de opções de conversão em dinheiro é uma grande vantagem para a gestão de portfólio.
Vantagem: baixo risco de queda dos aluguéis
As principais causas de queda dos aluguéis são a redução da demanda locatária na região e a degradação do imóvel ao longo do tempo; em Tóquio, o risco de queda dos aluguéis é relativamente baixo devido à alta demanda por locação, o que permite projetar uma renda estável no longo prazo.
Desvantagem: rentabilidade menor em comparação com outras regiões
Enquanto apartamentos novos em regiões mais afastadas podem ter rentabilidade bruta acima de 5 a 6%, os imóveis novos na capital geralmente ficam entre 3 e 4%. É necessário analisar cuidadosamente o equilíbrio entre baixo risco e rentabilidade.
Desvantagem: disparidade de preços de terrenos entre áreas
Enquanto o preço médio de referência em Chuo é de cerca de 5,52 milhões de ienes/m², em Katsushika é de cerca de 380 mil ienes/m², uma diferença de aproximadamente 14 vezes dentro da mesma Tóquio. É fundamental realizar uma análise detalhada da dinâmica populacional, do ambiente comercial e das condições de acesso de cada área antes de tomar a decisão de investimento.
Desvantagem: custos de rotatividade de inquilinos
Os studios nas áreas centrais são muito utilizados por estudantes e solteiros; a alta rotatividade de inquilinos pode comprometer a rentabilidade com custos de limpeza e reparos. É indispensável calcular não apenas a rentabilidade bruta, mas também a rentabilidade líquida real.
3 pontos estratégicos para um investimento imobiliário bem-sucedido
Para ter sucesso no investimento imobiliário em Tóquio, são indispensáveis a definição clara dos objetivos de investimento, simulações financeiras rigorosas e a preparação antecipada para os riscos.
Definir claramente os objetivos e a estratégia de saída
Somente com objetivos de investimento bem definidos é possível estabelecer uma estratégia adequada. Por exemplo, ao definir a meta de garantir uma renda mensal de 160 mil ienes de aluguel para a aposentadoria, torna-se possível calcular de forma retroativa o número de imóveis necessários, a faixa de preço e a rentabilidade. A elaboração de uma estratégia de saída também deve ser considerada antes do início do investimento.
Simulação financeira com cenários pessimistas
O investimento imobiliário é um negócio, e após a compra o proprietário assume a responsabilidade de gerir o empreendimento de locação. O objetivo da simulação é compreender qual é o prejuízo máximo possível. Em vez de utilizar os números otimistas fornecidos pelas imobiliárias, elabore sua própria simulação com condições mais rigorosas.
Conhecer os riscos antecipadamente e adotar medidas preventivas
Os principais riscos e suas respectivas medidas são os seguintes.
| Risco | Medida |
|---|---|
| Risco de vacância | Selecionar áreas a no máximo 10 minutos a pé de uma estação, com acesso a múltiplas linhas |
| Risco de inadimplência | Rigor na análise de inquilinos, delegação a administradoras confiáveis |
| Risco de mudanças no entorno | Diversificação do perfil de inquilinos, seleção de múltiplas áreas com projetos de requalificação previstos |
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual é a área de menor risco para investimento imobiliário em Tóquio?
Os 5 distritos centrais (Chuo, Minato, Chiyoda, Shinjuku e Shibuya) têm demanda estável por locação e apresentam o menor risco de queda dos preços dos terrenos. No entanto, como os preços dos imóveis são elevados, é necessário considerar o equilíbrio com a rentabilidade.
P. Investimento em studio ou em edifício inteiro: qual é mais indicado para iniciantes?
A propriedade fracionada de studios é mais adequada para iniciantes, pois permite reduzir o investimento inicial e diversificar os riscos. Ao diversificar o período de compra, a idade do imóvel e a área, é possível reduzir gradualmente o risco de investimento.
P. Qual é a referência de rentabilidade adequada para investimento imobiliário em Tóquio?
A rentabilidade bruta de apartamentos novos na capital é geralmente de 3 a 4%, enquanto a rentabilidade líquida de studios usados é de 4 a 5%. Tome decisões com base na rentabilidade líquida real, considerando taxas de administração, custos de reparos e taxa de vacância, e não apenas na rentabilidade bruta.
P. Diante do declínio populacional, o investimento imobiliário em Tóquio ainda será válido no futuro?
Embora a população do Japão como um todo esteja em declínio, Tóquio continua recebendo fluxo de entrada de pessoas devido à concentração das funções econômicas. Com mais da metade das empresas listadas na bolsa tendo sede em Tóquio, a demanda por locação deve se manter no médio e longo prazo.
