인구 감소 경향의 일본에서 항상 인구 증가가 예상되는 도쿄는 부동산 투자를 하는 데 있어 많은 매력을 가지고 있습니다. 이 글에서는 도쿄의 부동산 투자 상황과 원룸 맨션 투자의 장점, 지역별 특징, 그리고 성공으로 이끌기 위한 전략을 전문가·투자자를 대상으로 해설합니다.
도쿄의 부동산 투자 시장은 왜 주목받는가?
도쿄의 부동산 투자 시장은 인구 유입의 지속과 경제 기능의 일극 집중으로 인해 국내에서 가장 안정된 투자처로 평가받고 있습니다. 투자용 맨션의 가격은 상승 기조를 유지하고 있으며, 2018년 시점에서 평균 가격은 전년 대비 9.3% 증가한 3,088만 엔에 달했습니다.
투자용 맨션 가격의 추이
부동산 경제 연구소의 조사 리포트에 따르면, 2018년 1~6월의 투자용 맨션 공급 수는 93개 물건·4,623호로 전년 동기（60개 물건·3,222호）에서 대폭 증가했습니다. 투자용 맨션의 평균 가격은 해마다 상승 경향에 있으며, 2008년의 리먼 쇼크 후에 일시적으로 하락했지만 2011년 이후에는 회복 기조로 전환되었습니다.
원룸 맨션의 수요 구조
도쿄의 단독 세대는 일반 세대의 약 47%를 차지하고 있으며 1인 거주자용 주택 수요는 극히 높은 수준입니다. 한편 많은 자치체가 원룸 조례에 의해 신규 건설을 억제하고 있기 때문에 기존의 원룸 물건에 대한 수요는 더욱 높아지고 있습니다. 이 수급 균형의 구조가 원룸 투자의 매력을 뒷받침하고 있습니다.
왜 원룸 맨션 투자가 유리한가?
원룸 맨션 투자는 높은 수익률·절세 효과·리스크 분산의 3가지 관점에서 도쿄에서의 가장 효율적인 투자 방법 중 하나입니다. 이하에 그 이유를 상세히 해설합니다.
실질 수익률 4~5%의 실적
은행의 대구좌 정기 예금의 금리가 0.002%라는 초저금리 환경에서 원룸 맨션 투자의 실질 수익률은 4~5%로 다른 금융 상품과 비교하여 압도적인 수익성을 자랑합니다.
상속세 대책으로서의 평가액 메리트
부동산은 현금과 달리 과세 평가액이 시가의 약 1/3 정도가 되므로 상속세 대책에 높은 효과가 기대됩니다. 또한 도쿄의 원룸 물건은 수요가 높고 환금성이 뛰어나기 때문에 유산 분배 시의 트러블도 회피하기 쉬운 특징이 있습니다.
단체 신용 생명보험에 의한 가족의 보장
투자용 맨션의 론에서도 단체 신용 생명보험（단신）의 가입이 가능합니다. 만일의 경우에는 론 잔액이 완제되어 가족은 빚 없는 물건과 임대 수입을 받을 수 있습니다. 생명보험의 대체로도 기능하는 점은 투자자에게 큰 안심 재료입니다.
안정적인 임대 수요의 근거
일본의 인구는 2008년 이후 감소 경향에 있지만, 도쿄는 타 지역으로부터의 인구 유입으로 안정적인 임대 수요를 유지하고 있습니다. 도도부현별 이동자 수에서는 도쿄가 1위로 2위의 가나가와와 비교하여 약 3배의 차이가 있습니다. 일본의 상장 기업의 절반 이상이 도쿄에 본사를 두고 있는 것이 이 일극 집중의 주된 요인입니다.
중고 물건의 가격 우위성
중고 물건은 신축에 비해 7~8할 정도의 가격으로 취득할 수 있는 한편, 임대료는 신축과 그다지 차이가 없어 수익률은 높아집니다. 시장의 수급 균형에 기반하여 가격이 적정하게 형성되는 중고 물건은 가성비가 뛰어난 투자 대상입니다.
구분 소유에 의한 리스크 분산 전략
1동 소유에 대해, 구분 소유는 구입 시기·건축 연수·지역을 분산할 수 있다는 큰 이점이 있습니다.
- 구입 시기의 분산: 취득 가격의 평준화
- 건축 연수의 분산: 설비 수선 시기의 집중 회피
- 지역의 분산: 재해 리스크·근린 환경 변화에 대한 대응력 강화
투자 지역의 선택 방법｜도심 5개구 vs 시타마치 지역
도쿄의 부동산 투자에서는 지역 선정이 수익성과 리스크를 크게 좌우합니다. 도심 지역과 시타마치 지역 각각의 특징을 이해한 후에 판단하는 것이 중요합니다.
도심 5개구 지역（중앙구·미나토구·지요다구·신주쿠구·시부야구）
도심 5개구는 기업이 집중하는 비즈니스 지역이며, 안정적인 임대 수요가 기대되는 반면 물건 가격의 급등으로 인해 수익률이 낮아지는 경향이 있습니다. 캐피털 게인을 노린 장기 보유 전략에 적합합니다.
시타마치 지역（오타구·도시마구·다이토구·고토구 등）
도심을 피함으로써 물건 가격을 억제하면서 높은 수익률을 노릴 수 있는 지역입니다.
- 오타구: 하네다 공항 근접, 재개발 진행, 가마타역은 시나가와까지 10분의 편리성
- 도시마구: 외국인 입주자의 수용으로 공실 리스크 저감 가능
- 다이토구·고토구: 재개발에 의한 임대 수요의 확대가 기대
도쿄 부동산 투자의 장단점이란?
도쿄의 부동산 투자에는 지가의 안정성이나 높은 유동성이라는 장점이 있는 한편, 수익률의 낮음이나 지역 격차라는 단점도 존재합니다. 투자 판단에는 양면의 이해가 불가결합니다.
장점: 지가 하락 리스크의 낮음
인구 증가가 계속되는 도쿄에서는 전출 초과에 의한 지가 하락 리스크는 지방과 비교하여 낮고, 장기 보유에 적합한 투자 환경이 갖춰져 있습니다.
장점: 유동성의 높음과 매각의 쉬움
도쿄의 부동산은 구입 희망자의 절대 수가 많고 거래 사례도 풍부하기 때문에, 금융기관의 평가도 받기 쉽고 매각이 용이합니다. 현금화의 선택지가 넓은 점은 포트폴리오 운용상의 큰 이점입니다.
장점: 임대료 하락 리스크의 낮음
임대료 하락의 주된 원인은 주변의 임대 수요 감소와 물건의 경년 열화이지만, 도쿄에서는 임대 수요의 높음으로 인해 임대료 하락 리스크가 상대적으로 낮아 장기적인 안정 수입이 기대됩니다.
단점: 지방과 비교한 수익률의 낮음
지방의 신축 맨션에서는 표면 수익률 5~6% 이상의 물건도 있는 한편, 도내 신축에서는 3~4%가 일반적입니다. 리스크의 낮음과 수익성의 균형을 신중하게 검토해야 합니다.
단점: 지역 간의 지가 격차
중앙구의 기준 지가 평균이 약 552만 엔/m²인 데 비해 가쓰시카구는 약 38만 엔/m²로 같은 도쿄에서도 약 14배의 차이가 있습니다. 지역별 인구 동태·상업 환경·접근 조건을 상세히 조사한 후에 투자 판단을 하는 것이 중요합니다.
단점: 입퇴거의 회전 비용
도심의 원룸 물건은 학생·1인 가구가 많아, 입퇴거의 회전이 빠르기 때문에 청소·수선 비용이 수익을 압박할 가능성이 있습니다. 표면 수익률뿐만 아니라 실질 수익률의 시산이 불가결합니다.
부동산 투자를 성공으로 이끄는 3가지 전략 포인트
도쿄의 부동산 투자를 성공시키기 위해서는 명확한 투자 목표의 설정, 엄격한 수지 시뮬레이션, 리스크 대책의 사전 준비가 불가결합니다.
투자 목표와 출구 전략을 명확히 한다
투자 목적을 정함으로써 비로소 적절한 전략이 세워집니다. 예를 들어 노후에 월 16만 엔의 임대 수입을 확보한다는 목표를 설정하면 역산하여 필요한 물건 수·가격대·수익률이 명확해집니다. 출구 전략의 수립도 투자 시작 전에 검토해 두어야 할 포인트입니다.
엄격한 조건에서의 수지 시뮬레이션
부동산 투자는 사업이며, 구입 후에는 오너로서 임대 사업을 운영하는 책임이 있습니다. 시뮬레이션은 「최대 얼마의 적자가 될 수 있는가」를 파악하는 것이 목적입니다. 부동산 회사가 제공하는 낙관적인 수치가 아닌 엄격한 조건으로 자신의 시뮬레이션을 작성하세요.
리스크를 사전에 파악하고 대처법을 강구한다
주요 리스크와 그 대책은 다음과 같습니다.
| 리스크 | 대책 |
|---|---|
| 공실 리스크 | 역 도보 10분 이내, 복수 노선 이용 가능한 지역을 선정 |
| 임대료 연체 리스크 | 입주 심사의 엄격화, 신뢰할 수 있는 관리 회사에의 위탁 |
| 환경 변화 리스크 | 입주자 속성의 분산, 복수의 재개발 예정 지역을 선택 |
자주 묻는 질문（FAQ）
Q. 도쿄의 부동산 투자에서 가장 리스크가 낮은 지역은?
도심 5개구（중앙구·미나토구·지요다구·신주쿠구·시부야구）는 임대 수요가 안정되어 있어 지가 하락 리스크가 가장 낮은 지역입니다. 단, 물건 가격이 높기 때문에 수익률과의 균형을 고려해야 합니다.
Q. 원룸 투자와 1동 투자, 어느 쪽이 초보자에게 적합한가?
초기 투자액을 억제하면서 리스크 분산이 가능한 원룸의 구분 소유가 초보자에게 적합합니다. 구입 시기·건축 연수·지역을 분산시킴으로써 투자 리스크를 단계적으로 경감할 수 있습니다.
Q. 도쿄의 부동산 투자에서 적정한 수익률의 기준은?
도내 신축 맨션의 표면 수익률은 3~4%, 중고 원룸의 실질 수익률은 4~5%가 기준입니다. 표면 수익률뿐만 아니라 관리비·수선비·공실률을 고려한 실질 수익률로 판단하세요.
Q. 인구 감소가 진행되는 가운데 도쿄의 부동산 투자는 앞으로도 유효한가?
일본 전체의 인구는 감소 경향이지만 도쿄는 경제 기능의 일극 집중으로 인해 인구 유입이 계속되고 있습니다. 상장 기업의 절반 이상이 도쿄에 본사를 두고 있으며, 중장기적인 임대 수요는 유지될 전망입니다.
