O fracasso no investimento em apartamentos não acontece apenas porque “o imóvel era ruim”
O fracasso no investimento em apartamentos no Japão não ocorre simplesmente por uma única causa, como “a localização era ruim” ou “houve vacância”. Na maioria dos casos, o investidor fica preso depois da compra porque estimou de forma otimista algum ponto: preço de aquisição, aluguel, taxa de administração, fundo de reserva para reformas, condições do financiamento, impostos ou possibilidade de venda.
Para investidores brasileiros que buscam diversificação no exterior, é essencial tratar este tema como específico do mercado japonês. No Japão, o termo mansion normalmente se refere a um apartamento em prédio de concreto ou condomínio residencial, não a uma “mansão” no sentido brasileiro. Além disso, a prática japonesa costuma dar muito peso à administração do edifício, ao histórico da associação de condôminos e ao plano de reformas de longo prazo, pontos que podem ser menos visíveis para quem está acostumado a analisar imóveis apenas por localização e aluguel.
O ponto que iniciantes devem observar com mais cuidado é quando a planilha de rentabilidade antes da compra foi montada com pressupostos como “ocupação total”, “sem queda de aluguel”, “reformas leves” e “preço de venda não cairá muito”. Diferentemente de ações ou fundos de investimento, um apartamento não é comprado e vendido facilmente em pequenas frações; se houver financiamento, a obrigação de pagamento também permanece. O fato de o ativo ser tangível pode dar sensação de segurança, mas não se pode ignorar sua baixa liquidez e os custos fixos contínuos.
Neste artigo, em vez de apenas listar histórias de fracasso, organizamos quais itens devem ser desmembrados e verificados antes da compra. Seja em investimento em apartamento tipo one-room, unidade usada em condomínio ou prédio inteiro, o ponto central é separar e julgar fluxo de caixa, gestão, dívida, reformas e estratégia de saída.
Primeiro, separe as definições de “fracasso”
No investimento em apartamentos, o fracasso não é definido pelo fato de a renda de aluguel ter sido interrompida uma única vez. Vacância e reformas são premissas possíveis em um negócio de locação imobiliária. O problema é se o caixa resiste quando isso acontece e se, mesmo vendendo, é possível evitar uma grande perda.
Por exemplo, há investimentos em que o fluxo de caixa mensal fica levemente negativo, mas que ainda podem ser explicados de forma racional quando se incluem ganho futuro na venda ou amortização do principal. Por outro lado, quando o investidor aceita prejuízo apenas pelo efeito fiscal, sem incorporar queda de aluguel ou aumento do fundo de reserva para reformas, a decisão tende a ficar mais difícil quanto maior for o período de posse.
No investimento em apartamentos, os fracassos podem ser divididos, em linhas gerais, da seguinte forma.
| Tipo de fracasso | Situação típica | O que verificar antes da compra |
|---|---|---|
| Fracasso de fluxo de caixa | Pagamentos do financiamento, administração e reformas pesam mais que a renda de aluguel, e os aportes mensais continuam | Rentabilidade líquida, capacidade de pagar durante vacância, espaço para alta de juros |
| Fracasso na seleção do imóvel | A demanda de locação é fraca, e mesmo reduzindo o aluguel é difícil alugar | Distância da estação, diversificação da demanda locatícia, imóveis concorrentes, idade do prédio |
| Fracasso de gestão e reformas | A gestão é ruim, e ocorre insuficiência ou aumento do fundo de reserva para reformas | Plano de reformas de longo prazo, atas de assembleia, situação de inadimplência |
| Fracasso nas condições contratuais | O investidor entende mal as condições de sublease ou do contrato de administração | Cláusulas de revisão de aluguel, cláusulas de rescisão, períodos de carência |
| Fracasso na saída | Quando deseja vender, só consegue preço abaixo do saldo devedor | Evolução do saldo devedor, mercado de venda, possibilidade de financiamento do comprador |
Vista por essa classificação, a prevenção do fracasso não exige apenas “procurar um bom imóvel”. É preciso confirmar se o investimento resiste mesmo quando pressupostos ruins são colocados na conta.
A análise antes da compra deve olhar o dinheiro que sobra, não a “rentabilidade bruta”
A rentabilidade que aparece com destaque nos materiais de venda é, em muitos casos, a rentabilidade bruta calculada por “aluguel anual ÷ preço do imóvel”. Porém, o que deve ser observado na decisão de investimento é o dinheiro que sobra depois de deduzir taxa de administração, fundo de reserva para reformas, imposto sobre ativo fixo, imposto de planejamento urbano, taxa de administração da locação, custos de restauração do imóvel, custos de captação de inquilino, seguro contra incêndio e pagamento do financiamento.
Na explicação da Agência Nacional de Impostos do Japão, Kokuchō ou NTA - National Tax Agency (国税庁), a renda imobiliária é calculada deduzindo as despesas necessárias da receita total. Contudo, o lucro tributável e o fluxo de caixa real não coincidem. A depreciação é despesa para fins fiscais, mas a amortização do principal do empréstimo não é despesa necessária para fins tributários. Em outras palavras, pode haver casos em que “há prejuízo fiscal, mas a saída de caixa ocorre separadamente”.
Para um investidor brasileiro, essa diferença lembra a distinção entre resultado contábil/fiscal e caixa, mas a mecânica japonesa de depreciação, tributação e financiamento deve ser verificada localmente. Ao converter a análise para BRL, é prudente testar também câmbio, remessas internacionais e eventual tributação no Brasil, além dos números em ienes.
Antes da compra, devem ser montados pelo menos três cenários de fluxo de caixa.
O primeiro é o caso normal, conforme o material de venda. Calcula-se com o aluguel atual, a taxa de administração atual e o fundo de reserva para reformas atual.
O segundo é o caso de vacância e queda de aluguel. Inclui-se 1 a 2 meses de vacância por ano, queda de 5% a 10% no aluguel, custos de publicidade e custos de restauração.
O terceiro é o caso de reformas e alta de juros. Inclui-se aumento do fundo de reserva para reformas, substituição de equipamentos e espaço para alta da taxa variável.
Quando esses três cenários são comparados, um investimento que só funciona no caso normal é perigoso. Especialmente no investimento em one-room, se o investidor possui apenas uma unidade, a taxa de vacância não é uma média: há apenas duas situações, ocupado ou vazio. Partindo da premissa de que não há diversificação, é necessário verificar se há folga de caixa para pagar o financiamento mesmo com alguns meses sem receita.
O risco de vacância não pode ser medido apenas por “área popular”
Ao avaliar o risco de vacância, condições como proximidade da estação, localização central e prédio novo são certamente importantes. Mas isso não basta para dar segurança. Se a demanda de locação estiver concentrada em uma única universidade, uma fábrica, uma empresa ou na expectativa de um projeto específico de reurbanização, a captação de inquilinos pode ficar repentinamente difícil quando essa premissa muda.
O que deve ser observado é a profundidade da demanda. A área pode atrair vários perfis de inquilino, como solteiros, estudantes, pessoas jurídicas, trabalhadores da saúde e cuidados, ou pessoas que trabalham nas proximidades? Há excesso de imóveis concorrentes com idade, tamanho e equipamentos semelhantes? Trata-se de um mercado em que uma pequena redução no aluguel resolve, ou de um mercado em que quase não há consultas? É necessário separar esses pontos.
Também há medidas contra vacância que podem ser tomadas depois da compra e fatores que só podem ser evitados antes da compra. Interior, equipamentos, condições de anúncio e troca da administradora podem ser melhorados depois. Por outro lado, distância até a estação, população ao redor, estado de gestão do prédio como um todo e planta pouco funcional são elementos difíceis de mudar posteriormente.
No Brasil, muitos investidores estão acostumados a pensar em distância por carro ou bairro amplo; no Japão, a distância a pé até a estação e a linha ferroviária usada pesam muito na demanda diária de locação. Essa diferença muda a leitura de “boa localização”.
Se quiser verificar com mais detalhe os riscos de investimento em one-room, consulte também Por que o investimento em apartamentos one-room é perigoso e quais são os riscos concretos de fracasso, o que facilita organizar os pontos de atenção próprios de imóveis voltados a moradores solteiros.
Fundo de reserva para reformas e estado de gestão devem ser verificados antes da rentabilidade
Um ponto frequentemente negligenciado no investimento em apartamentos usados é o estado da associação de condôminos. O proprietário de uma unidade não possui apenas seu próprio apartamento; ele também está envolvido nas reformas e na gestão das áreas comuns. Grandes reformas, como fachada externa, impermeabilização do telhado, tubulações de água e esgoto, elevadores e estacionamentos mecânicos, afetam o valor patrimonial do prédio como um todo e sua competitividade na locação.
No Japão, a kanri kumiai (管理組合), ou associação de gestão do condomínio formada pelos proprietários, tem papel central na manutenção do edifício. O shūzen tsumitatekin (修繕積立金), fundo de reserva para reformas, é uma contribuição mensal acumulada para obras futuras nas áreas comuns. Para leitores brasileiros, ele se parece com uma reserva condominial para obras, mas no Japão costuma ser analisado junto com um plano formal de reformas de longo prazo.
Um imóvel com fundo de reserva para reformas barato parece, à primeira vista, melhorar o fluxo de caixa mensal. Porém, se o valor acumulado for insuficiente em relação ao plano de reformas de longo prazo, podem ocorrer aumentos futuros ou cobranças extraordinárias. Especialmente em imóveis mais antigos, é perigoso comprar sem verificar histórico de reformas, obras previstas, saldo do fundo e situação de inadimplência.
Antes da compra, peça à imobiliária o relatório de investigação de assuntos importantes, o plano de reformas de longo prazo, as atas das assembleias da associação de condôminos, o saldo do fundo de reserva para reformas e a situação de inadimplência de taxas de administração e fundo de reserva. Se esses documentos não forem apresentados, se a explicação for vaga ou se a resposta for apenas “até agora não houve problema, então está tudo bem”, faltam elementos para decidir.
Os fundamentos do fundo de reserva para reformas e o risco de aumento são explicados em detalhe em O que é fundo de reserva para reformas? Guia completo sobre valores de mercado, tratamento de despesas e risco de aumento para investidores em apartamentos.
O financiamento deve ser analisado pela resistência ao pagamento, não apenas como alavancagem
A possibilidade de usar financiamento é uma grande característica do investimento em apartamentos. Ela permite adquirir imóveis que não seriam comprados apenas com capital próprio e possibilita amortizar a dívida com a renda de aluguel. No entanto, o financiamento é ao mesmo tempo uma ferramenta para ampliar ganhos e um fator que pode fixar perdas.
O ponto que exige atenção especial é o caso em que, por meio de financiamento integral ou prazo longo, a parcela mensal fica reduzida, mas o saldo devedor no momento da venda demora a cair. Se o imóvel envelhece, o aluguel cai e a avaliação de crédito para o comprador fica mais rigorosa, o preço de venda pode ficar abaixo do saldo devedor. Nessa situação, o proprietário não consegue vender sem aportar capital próprio adicional.
Ao analisar as condições de financiamento, é importante não decidir apenas pela taxa de juros baixa. Verifique se a taxa é fixa ou variável, quanto a parcela pode aumentar se os juros subirem, quais são as tarifas de amortização antecipada, quais são as condições do dantai shin’yō seimei hoken (団体信用生命保険), seguro de vida vinculado ao financiamento, e se seria possível continuar pagando mesmo com redução da renda salarial.
A Agência de Serviços Financeiros do Japão, Kin’yūchō ou FSA - Financial Services Agency (金融庁), enfatiza na formação de patrimônio a gestão do orçamento doméstico, o planejamento de vida e o uso adequado de produtos financeiros conforme o objetivo. O investimento em apartamentos não é exceção: a decisão deve considerar não só a rentabilidade do imóvel isolado, mas também o endividamento total da família e a reserva de emergência.
Sublease deve ser julgado pelas condições contratuais, não como “garantia contra vacância”
Sublease é um modelo em que o proprietário aluga o imóvel para uma empresa de sublease, e essa empresa subloca ao morador final. Como parece gerar uma renda mensal fixa, ele costuma parecer atraente para iniciantes que querem evitar risco de vacância.
No Japão, sublease ou saburīsu (サブリース) muitas vezes é vendido como “garantia de aluguel”, mas não deve ser confundido com uma garantia permanente e imutável. Diferentemente do que alguns investidores brasileiros podem esperar de um contrato de locação com fiador ou seguro, aqui a análise central é a relação entre proprietário e empresa intermediária, com cláusulas próprias de revisão e rescisão.
Contudo, o contrato de sublease não é necessariamente um contrato que garante o mesmo aluguel para sempre. O contrato estabelece revisão de aluguel, período de carência, condições de rescisão, responsabilidade por restauração do imóvel, taxa de administração e encargos de reforma. Mesmo que na venda se fale em “garantia de aluguel”, o contrato pode permitir revisão do aluguel após certo período.
Ao usar sublease, compare com o fluxo de caixa de uma locação normal. Em troca de receber um aluguel de sublease inferior ao aluguel de mercado, quais riscos estão sendo assumidos pela empresa? A dívida continua sendo paga mesmo depois de uma redução no aluguel? Se a empresa de sublease rescindir, o imóvel consegue atrair inquilino por conta própria? Só depois de confirmar isso é possível decidir.
Os cuidados detalhados sobre sublease podem ser verificados em Contrato de sublease é realmente estável? Riscos ocultos e conhecimentos essenciais para não fracassar.
Comprar apenas por objetivo fiscal é perigoso
Em vendas de investimento em apartamentos, o efeito fiscal às vezes é enfatizado. De fato, no cálculo da renda imobiliária, deduzem-se as despesas necessárias da renda de aluguel, e depreciação, reformas e outros itens afetam o cálculo do rendimento. A Agência Nacional de Impostos do Japão também explica que a renda imobiliária é calculada como “receita total - despesas necessárias”.
No entanto, o efeito fiscal não é a rentabilidade do investimento em si. A carga tributária diminui porque há prejuízo; isso não transforma automaticamente um investimento deficitário em bom investimento. Mesmo quando se explica a pessoas com alta renda salarial que “o imposto de renda será devolvido”, é necessário verificar se o resultado total será positivo incluindo pagamento do financiamento, vacância, reformas e perda na venda.
O tratamento tributário varia conforme a situação de renda da pessoa, a estrutura do imóvel, o período de posse, as condições do financiamento e o conteúdo das despesas. Se o efeito fiscal for incluído na decisão de investimento, o caminho realista é confirmar com um especialista, como contador ou consultor tributário, e não apenas com a explicação da empresa vendedora.
A estratégia de saída deve ser criada antes da compra
O item mais facilmente deixado para depois no investimento em apartamentos é a estratégia de saída. Porém, ela deveria ser pensada antes da compra. Isso porque a facilidade de vender o imóvel fica, em certa medida, definida a partir do momento da aquisição.
Na estratégia de saída, devem ser imaginados pelo menos três tipos de comprador. O primeiro é vender para um investidor como imóvel gerador de renda. Nesse caso, o comprador analisará rigorosamente rentabilidade, aluguel, taxa de administração, fundo de reserva para reformas e condições de financiamento. O segundo é vender para um comprador usuário final, que comprará para morar. Nesse caso, planta, metragem, estado de gestão e facilidade de uso de financiamento residencial são importantes. O terceiro é vender para uma empresa compradora. É possível transformar em caixa rapidamente, mas o preço tende a ficar abaixo do mercado.
Em apartamentos one-room, há imóveis em que vender para usuários finais é difícil. Ao vender para investidores, o comprador também dará prioridade à rentabilidade; portanto, se o preço de compra inicial foi caro demais, o preço de venda tende a ter pouca margem de alta. Um imóvel para o qual não se consegue explicar “quem comprará daqui a 5 ou 10 anos” deve ser analisado com cautela.
Para investidores brasileiros, a saída também deve considerar repatriação de recursos, câmbio JPY/BRL e o fato de que compradores japoneses e bancos japoneses podem avaliar o imóvel com critérios diferentes dos usuais no Brasil. Um ganho em ienes pode ter outro resultado quando convertido para BRL.
Elimine premissas perigosas com uma lista de verificação antes da compra
Na decisão de compra, verifique não apenas a rentabilidade dos materiais comerciais, mas também a resistência quando riscos se concretizam. A lista abaixo reúne itens mínimos que até iniciantes devem verificar.
| Item de verificação | O que confirmar | Sinal de perigo |
|---|---|---|
| Preço | Preços de transações próximas, preços anunciados de imóveis semelhantes, rentabilidade líquida | O preço é mais alto que o mercado, mas é explicado apenas por benefício fiscal ou potencial futuro |
| Aluguel | Diferença entre aluguel atual e aluguéis anunciados na região | O aluguel atual está acima do mercado e parece provável cair após a saída do inquilino |
| Vacância | Período de captação, imóveis concorrentes, perfil dos inquilinos | A demanda depende de uma única instalação ou empresa |
| Gestão | Administradora, associação de condôminos, inadimplência, estado de limpeza | Explicações sobre atas ou histórico de reformas são vagas |
| Reformas | Fundo de reserva para reformas, plano de reformas de longo prazo, atualização de equipamentos | O fundo é baixo demais, ou as obras futuras são desconhecidas |
| Financiamento | Juros, prazo de pagamento, evolução do saldo devedor, razão de pagamento | O saldo devedor provavelmente ficará acima do preço de venda estimado |
| Contrato | Sublease, contrato de administração, cláusulas de rescisão | A explicação verbal não coincide com o contrato escrito |
| Saída | Compradores possíveis, liquidez, possibilidade de financiamento do comprador | Difícil vender tanto para investidores quanto para usuários finais |
Se houver ao menos um item nessa tabela que não possa ser explicado, não há necessidade de assinar imediatamente. Um bom investimento pode ser explicado por números e condições, mesmo sem pressa imposta pelo vendedor.
Iniciantes devem escolher imóveis que possam manter, não apenas imóveis que conseguem comprar
Na entrada do investimento em apartamentos, é comum focar em saber se o financiamento será aprovado, se o capital próprio é suficiente e se a rentabilidade bruta é alta. Porém, o que separa o sucesso do fracasso é conseguir continuar mantendo o imóvel mesmo depois de despesas inesperadas ou vacância.
Quanto mais iniciante for o investidor, mais deve escolher imóveis que consiga explicar, e não apenas imóveis com alta rentabilidade. Por que há demanda naquela área? Por que o inquilino aceitará aquele aluguel? Por que o fundo de reserva para reformas é adequado? Por que haverá comprador na venda? Se o investidor não consegue explicar esses pontos com suas próprias palavras, pode estar assumindo riscos que não compreende.
O investimento em apartamentos é menos um produto para aumentar muito o patrimônio no curto prazo e mais um investimento próximo de um negócio, que combina orçamento familiar, dívida, tributação, gestão e venda. Para evitar fracassos, ajuda mais julgar com uma planilha que inclui premissas ruins do que se apoiar em exemplos chamativos de sucesso.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. O investimento em apartamento one-room fracassa com facilidade?
O investimento em one-room pode ser iniciado com valor menor, mas, com apenas uma unidade, o risco de vacância não é diversificado. Enquanto há inquilino, parece estável; quando ele sai, a renda de aluguel vai a zero. Além disso, se o preço de venda foi caro, a renda de aluguel dificilmente cobre o financiamento e os custos fixos. O perigo não está em ser one-room em si, mas em comprar sem verificar preço, aluguel, taxa de administração, fundo de reserva para reformas e estratégia de saída.
P. Se houver sublease, o risco de vacância desaparece?
Não desaparece. Sublease é um mecanismo que reduz a variação da renda durante vacância, mas, dependendo do contrato, pode haver revisão de aluguel, período de carência, rescisão e encargos de reforma. O importante é verificar se ainda é possível pagar o financiamento caso o aluguel de sublease caia e se o imóvel consegue atrair inquilino em locação normal mesmo que o contrato termine.
P. Posso considerar que um imóvel com fundo de reserva para reformas barato tem bom fluxo de caixa?
Não necessariamente. Quando o fundo de reserva para reformas é barato, o dinheiro mensal que sobra parece maior, mas, se houver insuficiência em relação ao plano de reformas de longo prazo, isso pode levar a aumentos futuros ou cobranças extraordinárias. Em apartamentos mais antigos, é importante verificar histórico de reformas, saldo do fundo, obras futuras previstas e situação de operação da associação de condôminos.
P. Quando devo pensar na estratégia de saída do investimento em apartamentos?
Antes da compra. O preço no momento da venda é influenciado por localização, idade do prédio, estado de gestão, aluguel, rentabilidade e ambiente de financiamento do comprador. Se a saída for pensada apenas depois da compra, muitas condições já não poderão ser alteradas. O caminho realista é alinhar a evolução do saldo devedor com o preço estimado de venda e confirmar em que momento seria possível vender com perda reduzida antes de decidir comprar.
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Referências
