O investimento em apartamentos é considerado de menor risco em comparação com Forex ou ações, mas os casos de fracasso não são poucos. A maior parte dos fracassos decorre de falta de conhecimento prévio e seleção pouco rigorosa do imóvel. Este artigo analisa estruturalmente as causas do fracasso e explica os pontos que elevam a qualidade das decisões de investimento.
Quais são as vantagens do investimento em apartamentos?
Primeiro, como premissa, vamos confirmar as razões pelas quais o investimento em apartamentos é apoiado.
Risco menor em comparação com investimentos financeiros
Diferentemente de ações e Forex, não existe o risco de o valor do imóvel cair completamente a zero. A possibilidade de perda do principal é baixa e, enquanto não for vendido, permanece como ativo. Além disso, se for delegado a uma administradora, pode ser operado como atividade secundária, e pode ser utilizado como substituto da aposentadoria ou como medida para o imposto de herança.
Receita estável de aluguel
Enquanto houver inquilinos, há receita mensal de aluguel. Utilizando financiamento bancário, é possível adquirir imóveis acima do capital próprio, podendo-se esperar também o efeito de alavancagem.
Principais causas de fracasso no investimento em apartamentos
Queda na taxa de ocupação por mudanças no entorno
A demanda dependente de universidades, empresas ou estabelecimentos comerciais pode desabar de uma vez com a transferência ou fechamento dessas instituições. É importante verificar previamente o grau de diversificação da demanda.
Geração excessiva de despesas com reformas
Em apartamentos usados há imóveis cujo fundo de reserva para reformas não foi cobrado, e há casos em que surge subitamente uma despesa de 200 a 500 mil ienes. Imóveis de leilão não possuem garantia contra vícios ocultos, representando alto risco para iniciantes. É essencial conhecer previamente o método de gestão do fundo de reserva para reformas.
Pontos de atenção no investimento em apartamentos
Evite imóveis com preço acima do valor
Quanto mais alto o preço de compra, maior o valor das parcelas, pressionando o fluxo de caixa. Há também o risco de o saldo devedor exceder o valor do imóvel no momento da venda. É eficaz utilizar o rendimento NOI para julgar o preço adequado.
Não se deixe levar por discursos de vendas
Frases como "há benefício fiscal" ou "imóvel disponível somente agora" são expressões genéricas aplicáveis a qualquer imóvel. O efeito de redução fiscal ocorre mesmo em imóveis com sinistro ou vagos. É importante julgar a rentabilidade fundamental utilizando NOI ou rendimento real.
Perguntas Frequentes (FAQ)
- P. Quitinete ou compra de prédio inteiro: qual tem menor probabilidade de fracassar?
- R. A quitinete pode ser iniciada com pouco capital e o risco é limitado, mas a escala de receita também é pequena. A compra de prédio inteiro tem ganhos de escala, mas os custos de gestão integrada e as despesas com reformas também são maiores. Escolha conforme seu capital próprio e capacidade de gestão.
- P. O investimento em apartamentos com finalidade de redução fiscal é eficaz?
- R. O efeito de redução fiscal é, em essência, um mecanismo que compensa o fluxo de caixa negativo com deduções fiscais. Confundir formação de patrimônio de longo prazo com redução fiscal leva ao fracasso.
- P. Quais medidas tomar quando a taxa de ocupação cai?
- R. Aumentar o apelo por meio de reforma, ajustar o aluguel a um nível adequado e trocar a administradora são medidas eficazes. Se a causa for dependência do entorno, considere também uma decisão de venda antecipada.
- P. Quais são as características de pessoas adequadas ao investimento em apartamentos?
- R. Adequado para quem busca renda estável com perspectiva de longo prazo, para quem deseja utilizar imóveis como atividade secundária e para quem está considerando planejamento sucessório. Para quem espera ganhos de valorização de curto prazo, outros meios são mais apropriados.
