Nos últimos anos, a rápida queda do valor do iene japonês tem provocado mudanças complexas no mercado imobiliário. Este artigo organiza a situação atual e o contexto do iene fraco, e analisa de forma abrangente o impacto nos preços imobiliários sob a perspectiva dos movimentos de investidores estrangeiros, mudanças no mercado, escalada dos custos de construção e estratégias de gestão de ativos.
Por que continua o enfraquecimento histórico do iene?
A queda do iene japonês deve-se principalmente à ampliação da diferença de taxas de juros entre o Japão e os Estados Unidos. Enquanto os EUA aumentavam rapidamente as taxas de juros, o Banco do Japão manteve sua política de taxas de juros ultraelevadas, criando uma situação contínua de venda de ienes. Além disso, as compras de dólares e vendas de ienes associadas às importações de energia e matérias-primas também aceleraram o enfraquecimento do iene.
A taxa de câmbio, que estava em torno de 110 ienes por dólar no início de 2022, caiu para mais de 150 ienes em outubro de 2023, atingindo o nível mais baixo em aproximadamente 30 anos.
Como o iene fraco mudou os investimentos imobiliários japoneses dos investidores estrangeiros?
O enfraquecimento do iene tornou os imóveis japoneses mais acessíveis para os investidores estrangeiros, contribuindo para a ativação do mercado imobiliário.
Em números concretos:
- O valor do investimento estrangeiro no setor imobiliário japonês em 2023 foi de aproximadamente US$ 10,2 bilhões
- Apenas no primeiro semestre de 2023, o valor do investimento estrangeiro aumentou 45% em relação ao ano anterior
- O valor do investimento hoteleiro em 2023 foi de 500 bilhões de ienes, um aumento de aproximadamente 240% em relação ao ano anterior, dos quais cerca de 240 bilhões de ienes foram de investidores estrangeiros
A demanda de investidores estrangeiros é especialmente alta em imóveis do centro de Tóquio e Osaka, e o investimento de ricos chineses em imóveis japoneses está se acelerando. Também se sucedem as maiores operações de investimento estrangeiro da história, como a aquisição pelo fundo de investimento americano Blackstone de um grande complexo misto em Tóquio.
Como o iene fraco está afetando os preços imobiliários nacionais?
A entrada de fundos estrangeiros atua como um fator de aumento nos preços imobiliários japoneses em geral.
O preço médio de novos apartamentos no centro de Tóquio continua marcando máximos históricos, registrando uma grande alta de +29% em relação ao ano anterior em 2023. Também há uma tendência de alta nos preços de transação de compra e venda de edifícios de escritórios em localizações privilegiadas do setor imobiliário comercial.
Impacto nos rendimentos de investimento
O aumento de preços exerce pressão para baixo nos rendimentos brutos, mas o impacto é limitado porque o custo de financiamento é muito baixo no Japão. O rendimento bruto de aluguéis residenciais nas principais cidades está em torno de 4%, com hipotecas a 2% (menos de 1% com taxa variável), e o diferencial entre o rendimento de investimento e a taxa de captação ainda é favorável.
Por outro lado, para os investidores japoneses o problema é o aumento dos custos iniciais de investimento pela escalada de preços. Alguns investidores estão olhando para imóveis nas províncias ou considerando diversificação de carteiras que incluam imóveis estrangeiros.
Como o aumento dos custos de construção está se refletindo no mercado imobiliário?
O iene fraco também está tendo um sério impacto no lado da oferta. O Japão depende fortemente de importações de madeira, aço e maquinário para construção, e o iene fraco provocou um aumento direto dos preços de importação de materiais.
O fator cambial se combinou com a situação na Ucrânia e o choque da madeira, disparando os custos de construção. Na reurbanização de Nakano Sun Plaza em Nakano, Tóquio, os custos de construção esperados se expandiram cerca de 90 bilhões de ienes acima do plano inicial, o que levou ao adiamento do projeto.
O aumento dos custos de construção se reflete nos preços de venda de imóveis novos, tendendo a impulsionar também ao alto a demanda e os preços de imóveis usados. Para os proprietários que já têm imóveis, representa uma melhoria da rentabilidade, mas também é um fator que comprime as margens dos incorporadores.
Quais são as estratégias de investimento imobiliário e as medidas de proteção de ativos na era do iene fraco?
Os imóveis, como ativos reais, têm a característica de manter seu valor mesmo sob inflação. Quando o valor real de dinheiro e depósitos diminui pelo encarecimento de preços associado ao iene fraco, o deslocamento de fundos para investimento imobiliário ou J-REIT é uma medida eficaz de proteção de ativos.
Os imóveis, que geram rentabilidade através de receitas de aluguel, espera-se que vejam seus aluguéis subir gradualmente em paralelo com os preços se a tendência inflacionista continuar, contribuindo para a manutenção do valor real dos ativos.
Perspectivas futuras
| Fator | Riscos | Oportunidades |
|---|---|---|
| Política monetária | Maior carga de empréstimos imobiliários com alta de juros | Manutenção de fluxo de dinheiro estrangeiro se juros ultraelevados continuarem |
| Movimento cambial | Risco de reversão brusca para iene forte | Fluxo de investimento se iene fraco continuar pela sensação de preço baixo |
| Turismo inbound | Redução de turistas por riscos geopolíticos | Vento favorável para hotéis e comércio com aumento de turistas estrangeiros |
| Demografia | Queda de demanda doméstica com baixa natalidade e envelhecimento | Demanda nos centros urbanos se mantém sólida |
A gestão do risco cambial e a diversificação adequada de carteiras são importantes para os investidores, incluindo as estratégias de saída imobiliária na era de inflação e escalada de custos de construção.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Por quanto tempo se prevê que o iene fraco dure?
O consenso do mercado aponta que a tendência de iene fraco pode continuar por algum tempo enquanto o Banco do Japão for cauteloso com grandes altas de taxas de juros. No entanto, os movimentos cambiais envolvem incerteza.
P. Quais são as vantagens de comprar imóveis japoneses com o iene fraco?
Para investidores estrangeiros há uma sensação de preço baixo, e para investidores domésticos é atrativo o valor de ativo real dos imóveis como cobertura contra a inflação.
P. Como o aumento dos custos de construção pelo iene fraco afeta o investimento imobiliário?
Como o fornecimento de imóveis novos é freado, o valor dos imóveis existentes tende a subir relativamente. No entanto, a rentabilidade de novos projetos é pressionada.
P. Os imóveis são eficazes como medida de proteção de ativos na era do iene fraco?
Sim. Os imóveis são ativos reais resistentes à inflação, e as receitas de aluguel tendem a subir em paralelo com os preços, tornando-os um meio eficaz de cobertura contra a perda real de valor de dinheiro e depósitos.
