En los últimos años, el rápido descenso del valor del yen japonés ha provocado cambios complejos en el mercado inmobiliario. Este artículo organiza la situación actual y el contexto del yen débil, y analiza de manera integral el impacto en los precios inmobiliarios desde la perspectiva de los movimientos de inversores extranjeros, cambios en el mercado, escalada de costes de construcción y estrategias de gestión de activos.
¿Por qué continúa el debilitamiento histórico del yen?
La caída del yen japonés se debe principalmente a la ampliación de la diferencia de tasas de interés entre Japón y Estados Unidos. Mientras EE. UU. subía rápidamente los tipos de interés, el Banco de Japón mantuvo su política de tipos de interés ultrabajos, lo que creó una situación continua de venta de yenes. Además, las compras de dólares y ventas de yenes asociadas a las importaciones de energía y materias primas también aceleraron el debilitamiento del yen.
El tipo de cambio, que estaba en torno a 110 yenes por dólar a principios de 2022, cayó a más de 150 yenes en octubre de 2023, alcanzando el nivel más bajo en aproximadamente 30 años.
¿Cómo cambió el yen débil las inversiones inmobiliarias japonesas de los inversores extranjeros?
El debilitamiento del yen hizo que los inmuebles japoneses parecieran asequibles para los inversores extranjeros, contribuyendo a la activación del mercado inmobiliario.
En cifras concretas:
- El importe de inversión extranjera en el sector inmobiliario japonés en 2023 fue de aproximadamente 10.200 millones de dólares
- Solo en el primer semestre de 2023, el importe de inversión extranjera aumentó un 45% respecto al año anterior
- El importe de inversión hotelera en 2023 fue de 500.000 millones de yenes, un aumento de aproximadamente el 240% respecto al año anterior, de los cuales unos 240.000 millones de yenes correspondieron a inversores extranjeros
La demanda de inversores extranjeros es especialmente alta en propiedades del centro de Tokio y Osaka, y la inversión de ricos chinos en inmuebles japoneses se está acelerando. También se suceden operaciones de inversión extranjera de mayor envergadura que nunca, como la adquisición por parte del fondo de inversión estadounidense Blackstone de un gran complejo mixto en Tokio.
¿Cómo está afectando el yen débil a los precios inmobiliarios nacionales?
La entrada de fondos extranjeros actúa como un factor de aumento en los precios inmobiliarios japoneses en general.
El precio medio de nuevos apartamentos en el centro de Tokio continúa marcando máximos históricos, registrando una gran subida del +29% respecto al año anterior en 2023. También hay una tendencia alcista en los precios de transacción de compraventa de edificios de oficinas en ubicaciones privilegiadas del sector inmobiliario comercial.
Impacto en los rendimientos de inversión
El aumento de precios ejerce presión a la baja sobre los rendimientos brutos, pero el impacto es limitado porque el coste de financiación es muy bajo en Japón. El rendimiento bruto de alquileres residenciales en las principales ciudades es de alrededor del 4%, con hipotecas al 2% (menos del 1% con tipo variable), y el diferencial entre el rendimiento de inversión y el tipo de captación sigue siendo favorable.
Por otro lado, para los inversores japoneses el problema es el aumento de los costes iniciales de inversión por la escalada de precios. Algunos inversores están volviendo la vista hacia propiedades en provincias o considerando diversificación de carteras que incluyan inmuebles extranjeros.
¿Cómo se está trasladando el aumento de costes de construcción al mercado inmobiliario?
El yen débil también está teniendo un grave impacto en el lado de la oferta. Japón depende en gran medida de importaciones de madera, acero y maquinaria para la construcción, y el yen débil provocó un aumento directo de los precios de importación de materiales.
El factor cambiario se combinó con la situación en Ucrania y el shock de la madera, disparando los costes de construcción. En la reurbanización de Nakano Sun Plaza en Nakano, Tokio, los costes de construcción esperados se dispararon unos 90.000 millones de yenes por encima del plan inicial, lo que llevó a la postergación del proyecto.
El aumento de costes de construcción se refleja en los precios de venta de obra nueva, tendiendo a impulsar también al alza la demanda y los precios de inmuebles de segunda mano. Para los propietarios que ya tienen propiedades, supone una mejora de la rentabilidad, pero también es un factor que comprime los márgenes de los promotores.
¿Cuáles son las estrategias de inversión inmobiliaria y las medidas de protección de activos en la era del yen débil?
Los inmuebles, como activos reales, tienen la característica de mantener su valor incluso bajo inflación. Cuando el valor real de efectivo y depósitos mengua por el encarecimiento de precios asociado al yen débil, el traslado de fondos hacia inversión inmobiliaria o J-REIT es una medida eficaz de protección de activos.
Los inmuebles, que generan rentabilidad a través de ingresos por alquiler, se espera que vean sus rentas subir gradualmente en paralelo con los precios si continúa la tendencia inflacionista, contribuyendo al mantenimiento del valor real de los activos.
Perspectivas futuras
| Factor | Riesgos | Oportunidades |
|---|---|---|
| Política monetaria | Mayor carga de préstamos inmobiliarios con subida de tipos | Mantenimiento de flujo de dinero extranjero si continúan los tipos ultrabajos |
| Movimiento cambiario | Riesgo de reversión brusca a yen fuerte | Flujo de inversión si continúa el yen débil por la sensación de precio bajo |
| Turismo inbound | Reducción de turistas por riesgos geopolíticos | Viento de cola para hoteles y comercios con aumento de turistas extranjeros |
| Demografía | Caída de demanda nacional por baja natalidad y envejecimiento | La demanda en centros urbanos se mantiene sólida |
La gestión del riesgo cambiario y la diversificación adecuada de carteras son importantes para los inversores, incluyendo las estrategias de salida inmobiliaria en la era de inflación y escalada de costes de construcción.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto se prevé que dure el yen débil?
El consenso del mercado apunta a que la tendencia de yen débil podría continuar un tiempo mientras el Banco de Japón sea cauteloso con subidas importantes de tipos de interés. Sin embargo, los movimientos cambiarios conllevan incertidumbre.
P. ¿Cuáles son las ventajas de comprar inmuebles japoneses con el yen débil?
Para los inversores extranjeros hay una sensación de precio bajo, y para los inversores nacionales es atractivo el valor de activo real de los inmuebles como cobertura contra la inflación.
P. ¿Cómo afecta el aumento de costes de construcción por el yen débil a la inversión inmobiliaria?
Como se frena el suministro de obra nueva, el valor de los inmuebles existentes tiende a subir relativamente. Sin embargo, la rentabilidad de los nuevos proyectos se ve presionada.
P. ¿Los inmuebles son eficaces como medida de protección de activos en la era del yen débil?
Sí. Los inmuebles son activos reales resistentes a la inflación, y los ingresos por alquiler tienden a subir en paralelo con los precios, lo que los convierte en un medio eficaz de cobertura contra la pérdida real de valor de efectivo y depósitos.
