O investimento imobiliário é um método de gestão de ativos baseado no mecanismo de "alugar e obter renda". Pode-se esperar vários efeitos como economia de impostos, preparação para aposentadoria e substituição de seguro de vida. Neste artigo, explicamos de forma fácil de entender mesmo para iniciantes a estrutura do investimento imobiliário, suas vantagens, as características de quem é adequado e os pontos para o sucesso.
Qual é a estrutura do investimento imobiliário?
O investimento imobiliário é um método de gestão de ativos que consiste em comprar imóveis para investimento, alugá-los e obter renda de aluguel. Existem principalmente 3 estruturas.
Estrutura 1: Alugar e obter renda
Comprando e alugando apartamentos e condomínios, obtém-se renda mensal de aluguel. O custo inicial é elevado, mas a renda estável é atrativa.
Estrutura 2: Efeitos de economia de impostos, aposentadoria e seguro
É possível economizar imposto de renda registrando negativamente a renda obtida com o investimento imobiliário, ou usar a renda de aluguel como substituta da aposentadoria. O seguro de vida coletivo ao contrair financiamento garante a quitação do saldo do empréstimo em caso de imprevisto.
Estrutura 3: Pode-se começar com pouco capital próprio
Muitos investidores começam utilizando financiamento de instituições financeiras. Pelo efeito de alavancagem, é possível obter grande efeito de investimento mesmo com capital próprio reduzido.
Quais são os 3 estilos de operação do investimento imobiliário?
Estilo de gestão de ativos
Operação de baixo risco visando um rendimento de cerca de 5% ao ano. Como o valor dos ativos não varia drasticamente em curto prazo, é possível uma operação estável.
Estilo de proteção contra riscos
Estilo que se prepara para a insuficiência futura de aposentadoria e riscos de doenças. O objetivo é uma receita de cerca de ¥300.000~¥400.000 por mês até a idade de recebimento da aposentadoria. O fluxo é começar com 1 unidade aos 20~30 anos, quitar em 10~15 anos e depois comprar o próximo imóvel.
Estilo de economia de impostos
Método de reduzir a renda tributável combinando a parte negativa do imóvel com a renda. Utiliza depreciação e é escolhido por executivos de alta renda e médicos.
Quais são as características das pessoas que investem em imóveis?
- Sexo: homens representam cerca de 85%
- Faixa etária: central nos 40~50 anos (cerca de 63%)
- Profissão: assalariados (cerca de 40%), executivos/diretores/autônomos (cerca de 30%)
- Renda familiar: acima de ¥5.000.000 representa mais de 60%
- Ativos financeiros: mais da metade possui ¥10.000.000 ou mais
Funcionários públicos e médicos também têm renda estável, facilitam o acesso a financiamentos e são profissões adequadas para investimento imobiliário.
Pontos a conhecer antes de começar o investimento imobiliário
Definir a estratégia
Defina claramente se é para preparação para o futuro ou para economia de impostos, e calcule com números concretos. O aluguel mensal × número de apartamentos sem financiamento menos as taxas de gestão é a referência para a renda.
Comparar múltiplas imobiliárias
Sem confiar apenas nas informações de uma empresa, é importante receber propostas de múltiplas empresas e julgar de múltiplos ângulos. Imóveis com condições muito boas podem ter algum aspecto que merece consideração.
Quais são as 7 vantagens do investimento imobiliário?
- Renda passiva: delegando a gestão, obtém-se renda de aluguel sem trabalhar
- Pode começar com pouco: REIT (fundo de investimento imobiliário) e crowdfunding também são opções
- Substituto de seguro de vida: garantia de quitação do empréstimo pelo seguro de vida coletivo
- Efeito de economia de impostos: redução de imposto de renda e herança pelo registro de depreciação
- Formação de ativos: possível obter renda estável mensalmente conciliando com o trabalho principal
- Proteção contra inflação: como é ativo físico, o valor dos ativos dificilmente cai
- Substituto da aposentadoria: garantir fundos de vida para a velhice com renda passiva
Quais são as características de quem é adequado para o investimento imobiliário?
- Quem tem renda alta e estável
- Quem possui muitos ativos financeiros
- Quem não tem manchas no histórico de crédito
- Quem sabe cooperar com pessoas (colaboração com imobiliárias e empresas gestoras)
- Quem tem iniciativa (capaz de fazer pesquisa local e coleta de informações ativamente)
- Quem consegue ver as coisas com perspectiva de longo prazo
- Quem gosta de pesquisar
Pontos para escolha de imóvel para maximizar as vantagens
A localização é o mais importante
A localização ideal é a que fica dentro de 10 minutos de acesso ao centro urbano. Os 23 bairros de Tóquio continuam com crescimento populacional e a demanda por imóveis alugados também está aumentando. As regiões rurais têm rendimentos mais altos, mas o risco de vacância é maior.
Para iniciantes, apartamentos do tipo studio
Como o preço de compra é baixo e há muitos em boa localização, é ideal para iniciantes. A gestão pode ser delegada a uma empresa gestora e pode ser feito às margens do trabalho principal.
Entender a diferença entre novo e usado
| Item | Novo | Usado |
|---|---|---|
| Risco de vacância | Baixo | Um pouco alto |
| Rendimento | Menor | Maior |
| Preço do imóvel | Alto | Baixo |
| Localização | Muitos nos subúrbios | Muitos em boa localização |
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Iniciantes podem começar o investimento imobiliário?
Sim. Com apartamentos do tipo studio ou REIT (fundo de investimento imobiliário), é possível começar com pouco. O mais importante é primeiro aprender o mecanismo e os riscos.
P. Quais são os riscos do investimento imobiliário?
Existem o risco de vacância, risco de variação das taxas de juros, ocorrência de custos de reparo e queda no valor dos ativos. É importante operar com perspectiva de longo prazo e estabelecer um sistema de gestão adequado.
P. Qualquer pessoa pode obter financiamento?
A estabilidade da renda, o valor dos ativos financeiros possuídos e o histórico de crédito são critérios de avaliação. Assalariados e funcionários públicos tendem a obter financiamento com mais facilidade.
