La inversión inmobiliaria es un método de gestión de activos con el mecanismo de "arrendar para obtener ingresos". Se pueden esperar varios efectos como ahorro fiscal, sustitución de pensión y seguro de vida. Este artículo explica de forma comprensible para principiantes el mecanismo, las ventajas, las características de las personas adecuadas y los puntos para el éxito de la inversión inmobiliaria.
¿Cuál es el mecanismo de la inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria es un método de gestión de activos que consiste en comprar inmuebles para inversión, arrendarlos y obtener ingresos por alquiler. Principalmente hay 3 mecanismos.
Mecanismo 1: Obtener ingresos arrendando
Al comprar apartamentos o edificios de apartamentos para arrendarlos, se obtienen ingresos mensuales por alquiler. Los costos iniciales son elevados, pero la atracción es la estabilidad de las ganancias de capital.
Mecanismo 2: Efectos de ahorro fiscal, pensión y seguro
Se pueden contabilizar como negativo los ingresos obtenidos por la inversión inmobiliaria para ahorrar en el impuesto sobre la renta, o utilizar los ingresos por alquiler como sustitución de pensión. El seguro de vida colectivo al recibir financiación tiene la garantía de poder cancelar el saldo del préstamo en caso de emergencia.
Mecanismo 3: Se puede empezar con poco capital propio
Muchos inversores empiezan aprovechando la financiación de entidades financieras. Gracias al efecto de apalancamiento, es posible obtener un gran efecto de inversión incluso con poco capital propio.
¿Cuáles son los 3 estilos de inversión inmobiliaria?
Estilo de gestión de activos
Es una inversión de bajo riesgo que aspira a una rentabilidad de aproximadamente el 5% anual. Como el valor del activo no cambia drásticamente en poco tiempo, se puede hacer una gestión estable.
Estilo de cobertura de riesgos
Es un estilo para prepararse ante riesgos futuros como la insuficiencia de pensión o enfermedades. El objetivo es obtener unos ingresos de aproximadamente 300.000-400.000 yenes mensuales antes de alcanzar la edad de percepción de pensión. El flujo es empezar con 1 propiedad entre los 20-30 años y comprar la siguiente propiedad después de completar el pago en 10-15 años.
Estilo de ahorro fiscal
Es un método de reducir la base imponible combinando la parte negativa de los inmuebles con los ingresos. Se aprovechan los gastos de depreciación y lo eligen directores de empresas con altos ingresos y médicos.
¿Cuáles son las características de las personas que hacen inversión inmobiliaria?
- Género: Los hombres son aproximadamente el 85%
- Franja de edad: Principalmente personas de 40-50 años (aproximadamente el 63%)
- Profesión: Empleados de empresa (aproximadamente el 40%), directores y autónomos (aproximadamente el 30%)
- Ingresos del hogar: Los que tienen más de 500.000 yenes son más del 60%
- Activos financieros: Los que poseen más de 10 millones de yenes son la mayoría
Los funcionarios y los médicos también tienen fácil acceso a la financiación gracias a sus ingresos estables, y son profesiones adecuadas para la inversión inmobiliaria.
Puntos a conocer antes de empezar con la inversión inmobiliaria
Decidir la estrategia
Defina con claridad si es para preparar la vejez o si el objetivo es el ahorro fiscal, y calcule con números concretos. El ingreso estimado es el alquiler mensual × número de propiedades sin préstamo menos los gastos de gestión.
Comparar varias empresas inmobiliarias
No confíe solo en la información de una empresa; es importante recibir propuestas de varias empresas y juzgar desde múltiples ángulos. Las propiedades con condiciones demasiado buenas pueden tener algún punto de revisión.
¿Cuáles son las 7 ventajas de la inversión inmobiliaria?
- Ingreso pasivo: Si se delega la gestión, se pueden obtener ingresos por alquiler sin trabajar
- Se puede empezar con poco dinero: Los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) y el crowdfunding también son opciones
- Sustitución del seguro de vida: Garantía de cancelación del préstamo con el seguro de vida colectivo
- Efecto de ahorro fiscal: Reducción del impuesto sobre la renta y el impuesto de sucesiones con el registro de gastos de depreciación
- Formación de activos: Es posible compatibilizar con el trabajo principal obteniendo ingresos estables mensualmente
- Medida contra la inflación: Al ser un activo real, el valor del activo es difícil que baje
- Sustitución de la pensión: Asegurar los fondos de vida en la vejez con ingresos pasivos
¿Cuáles son las características de las personas adecuadas para la inversión inmobiliaria?
- Personas con ingresos estables y a un buen nivel
- Personas con muchos activos financieros
- Personas sin manchas en su historial crediticio
- Personas que pueden colaborar con otros (coordinación con empresas inmobiliarias y empresas de gestión)
- Personas con iniciativa (pueden investigar el lugar e información activamente)
- Personas que pueden ver las cosas desde una perspectiva a largo plazo
- Personas a las que les gusta investigar
Puntos para elegir propiedades que maximicen las ventajas
La ubicación es lo más importante
Lo ideal es una ubicación con acceso al centro urbano en 10 minutos. Los 23 distritos de Tokyo siguen con un aumento de población, y la demanda de viviendas de alquiler también aumenta. Las zonas rurales tienen rendimientos más altos pero mayor riesgo de vacantes.
Para principiantes, apartamentos de un dormitorio
Son los más adecuados para principiantes al ser el precio de compra asequible y estar ubicados en zonas de buena localización. La gestión puede delegarse en una empresa de gestión y puede hacerse al margen del trabajo principal.
Entender las diferencias entre nuevo y usado
| Concepto | Nuevo | Usado |
|---|---|---|
| Riesgo de vacantes | Bajo | Algo alto |
| Rentabilidad | Baja | Alta |
| Precio de la propiedad | Alto | Bajo |
| Ubicación | Muchos en zonas periféricas | Muchos en buenas ubicaciones |
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Puede empezar con la inversión inmobiliaria un principiante?
Sí. Con los apartamentos de un dormitorio o los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) se puede empezar con poco dinero. Lo primero es aprender el mecanismo y los riesgos.
P. ¿Cuáles son los riesgos de la inversión inmobiliaria?
Hay riesgo de vacantes, riesgo de variación de tipos de interés, aparición de costos de reparación, disminución del valor del activo, etc. Es importante gestionar desde una perspectiva a largo plazo y establecer un sistema de gestión adecuado.
P. ¿Todo el mundo puede recibir financiación?
La estabilidad de los ingresos, el importe de los activos financieros poseídos y el historial crediticio son los criterios de revisión. Los empleados de empresa y los funcionarios tienden a tener más facilidad para recibir financiación.
