해외에서 주식과 펀드를 운용해 온 부유층이 다음 수로 일본 실물 부동산을 검토하는 장면이 늘고 있습니다. INA&Associates에도 금융자산은 충분하지만 일본 국내 부동산은 처음이라는 오너들의 상담이 계속 들어옵니다. 이 글은 일본 고유의 소유권, 임대차 보호, 세제, 엔화 현금흐름 구조를 한국어 독자에게 이해하기 쉽게 풀어낸 Japan 가이드입니다. 주식 운용의 연장선에서 일본 부동산을 볼 때 먼저 잡아야 할 구조적 차이와, 부유층 부동산 초보 투자자에게 특히 자주 나타나는 함정을 정리했습니다. 감수는 저 이나자와 다이스케(稲澤大輔)가 맡았습니다. 저는 택지건물거래사(宅地建物取引士), 공인부동산컨설팅마스터, 임대부동산경영관리사 등 11개 자격을 보유하고 있습니다.
이 글의 핵심 포인트
- 주식과 일본 부동산은 대립 자산이 아니라 소유권, 세제, 통화 구조가 다른 보완 자산입니다.
- 주식 투자자가 오해하기 쉬운 구조적 차이를 5개 축으로 정리했습니다.
- 부유층 초보 투자자는 신용이 좋기 때문에 오히려 `풀론`, `절세 편중`, `RC 한 동 일괄 매수`라는 3가지 함정에 끌리기 쉽습니다.
- JLL와 Knight Frank의 1차 데이터를 보면, 일본 부동산의 투명성과 안정성은 국제 비교에서 상위권으로 평가됩니다.
- 첫 1동은 `입지`, `건물`, `수익 구조`, `엑시트`, `파트너`라는 5개 체크포인트로 판단하는 것이 기본입니다.
주식 운용 경험자가 일본 부동산을 검토하기 전에 먼저 이해해야 할 전제
일본 부동산은 주식과 나란한 자산군이지만 성격은 완전히 다릅니다. 이 장에서는 먼저 이 글이 상정하는 독자와, 주식과 부동산의 관계를 어떻게 봐야 하는지 정리합니다.
이 글의 범위: 금융자산은 충분하지만 일본 부동산은 처음인 독자를 위한 안내
상정 독자는 금융자산이 대체로 1억 엔 이상(약 9억7,000만 원, 2026년 5월 기준)이고, 해외 주식·채권·펀드로 운용해 온 40~60대 개인 또는 법인 대표입니다. 자금력이나 심사 통과 가능성 자체가 문제가 되지는 않습니다. 진짜 문제는 `첫 1동`을 고르는 판단축이 아직 없다는 점입니다.
현장 체감으로 보면, 이 층이 첫 의사결정까지 쓰는 시간은 3개월에서 1년까지 폭이 큽니다. 너무 짧아도, 너무 길어도 나중에 후회로 이어지기 쉽다는 것이 실무 관찰입니다. 일본 시장의 규모감은 国土交通省 不動産価格指数에서 확인할 수 있습니다. 주거용과 상업용 모두 장기적으로는 비교적 안정적인 흐름을 보여 주며, 주식과는 다른 리스크·리턴 프로파일을 가집니다.
서울과 비교해 생각하면 이해가 빠릅니다. 한국 투자자는 거래 속도와 가격 반응이 빠른 시장에 익숙한 경우가 많지만, 일본 실물 부동산은 그보다 훨씬 느린 시간축에서 판단해야 합니다.
주식과 부동산은 대립 관계가 아니라 서로 보완하는 관계입니다
주식은 유동성이 높고, 부동산은 유동성이 낮습니다. 주식이 명목 수익을 적극적으로 추구하는 자산이라면, 부동산은 임대수익과 실물자산성으로 방어하는 자산에 가깝습니다. 둘은 서로 경쟁하는 것이 아니라 포트폴리오 안에서 역할이 다를 뿐입니다.
저희가 만난 UHNWI 오너들은 대체로 주식 매각 차익의 일부를 실물자산으로 옮기는 문맥에서 첫 1동을 검토합니다. 다만 사고방식은 `주식을 일부 팔아 부동산으로 갈아탄다`보다 `주식은 계속 보유하되, 별도의 층위에서 엔화(JPY) 기준 인컴 자산을 더한다`에 가깝게 잡는 편이 훨씬 자연스럽습니다.
한국의 일반적인 임대 목적 부동산 접근이 레버리지와 시세 차익 기대를 함께 놓고 판단하는 경우가 많다면, 일본은 엔화 인컴을 어떻게 포트폴리오에 추가할지부터 설계하는 쪽이 더 안정적입니다.
이 글을 읽는 방법과 다음에 읽으면 좋은 관련 기사
이 글은 `입구`에 해당합니다. 투자 본질과 원칙을 체계적으로 정리하고 싶다면 부유층을 위한 부동산 투자 본질과 원칙을, 실물 부동산과 REIT의 차이는 실물 부동산과 REIT 비교를 이어서 읽어 보시기 바랍니다. 먼저 이 글로 전체 그림을 잡은 뒤, 관련 기사로 들어가는 순서를 권합니다.
주식 투자와 일본 부동산 투자의 구조적 차이 5가지
이제 본론입니다. 주식의 감각으로 부동산을 보면 판단이 어긋납니다. 저희가 UHNWI 오너에게 가장 먼저 설명하는 5개 축을 제시합니다.
소유권의 강도: 일본의 토지·건물은 fee simple에 가까운 완전 소유권입니다
일본의 토지·건물 소유권은 영미법의 fee simple에 가까운 완전 소유권입니다. 기간이 정해진 차지권을 제외하면 원칙적으로 영구 보유가 가능합니다. 중국 본토나 일부 동남아 국가처럼 국가 보유를 전제로 한 기한부 사용권 구조와는 다릅니다. 주식은 회사가 소멸하면 가치가 0이 될 수 있지만, 토지는 남습니다. 이 차이는 자산 보전이라는 관점에서 매우 큽니다.
여러 나라 부동산을 비교해 본 분일수록 일본 소유권 구조의 견고함을 새삼 실감하는 경우가 많습니다. 한국 투자자에게도 익숙한 `사유재산권` 개념과 닿아 있지만, 일본에서는 토지와 건물의 법적 취급, 장기 보유 전제, 상속 설계까지 함께 묶어 봐야 한다는 점이 더 중요합니다.
借地借家法와 임대료 안정성: 임차인 보호가 만드는 현금흐름 예측 가능성
일본에서는 차지차가법인 借地借家法 (shakuchi shakuyahō, 일본의 토지·건물 임대차 보호법)이 임차인을 강하게 보호합니다. 借地借家法 제26조 이하에서는 정당한 사유 없는 갱신 거절이나 임대료의 일방적 대폭 인상이 어렵다고 봅니다. 단점은 기동성이 낮다는 점이지만, 장점은 현금흐름의 예측 가능성입니다. 주식 배당처럼 실적에 따라 갑자기 0이 되는 구조와는 거리가 멉니다.
실무적으로는 공실을 제외하면 임대료는 계단식으로만 움직인다고 이해하는 편이 좋습니다. 해외 일부 시장처럼 시장가에 맞춰 임대료를 빠르게 재조정하는 설계가 아니라는 뜻입니다. 한국에서도 임대차 보호 장치가 있지만, 일본은 장기 운영 관점에서 임차인 보호가 현금흐름 안정성으로 연결된다는 점을 더 분명하게 인식할 필요가 있습니다.
세제의 3층 구조: 보유세, 양도세, 상속 평가
부동산에는 세금이 세 층으로 걸쳐 있습니다. 보유세로서의 고정자산세, 매각 시의 譲渡所得, 그리고 상속 시 財産評価基本通達에 따른 노선가 평가입니다. 특히 상속 평가는 시가보다 낮게 나오는 구조를 가지므로, 주식과는 결정적으로 다릅니다.
주식은 시가평가가 그대로 과세 베이스가 되지만, 부동산은 공적 평가라는 다른 잣대를 씁니다. 다만 2024년 이후 타워맨션 평가 조정처럼, 연도별 제도 개정이 들어온다는 전제는 항상 두셔야 합니다. 세제는 바뀌는 것을 전제로 설계하는 것이 장기 보유의 기본 예법입니다.
한국 독자 기준으로 비교하면, 일본 부동산의 세제는 단순히 `취득세와 보유세`를 보는 수준을 넘어, 매각·상속·법인 보유까지 함께 엮여 있다는 점이 핵심입니다.
유동성과 집행 비용: 주식과는 시간축과 비용 규모가 다릅니다
주식은 몇 초 만에 체결되고 수수료도 기준가의 0.1% 미만인 경우가 흔합니다. 반면 일본 부동산 매각은 보통 3~6개월이 걸리고, 중개수수료 상한은 `3% + 6만 엔`(약 58만2,000원, 2026년 5월 기준, 세전)입니다. 여기에 등록면허세, 부동산취득세, 인지세도 더해집니다. 집행 비용의 차이는 자릿수 자체가 다르다고 기억하셔야 합니다.
그래서 부동산은 `언제든 팔 수 있다`는 전제로 판단하지 않습니다. 매수하는 단계에서부터 매도 장면까지의 시간축을 그려 둬야 합니다. 한국 수도권 아파트처럼 거래 회전이 비교적 빠른 자산과 같은 감각으로 보면, 일본에서는 엑시트 타이밍과 비용 구조를 과소평가하게 됩니다.
엔화 기준 인컴과 인플레이션 헤지 기능
부동산의 인컴은 엔화(JPY) 기준으로 발생합니다. 日本銀行 統計에서 실효환율과 물가를 확인해 보면, 엔화 표시 실물자산은 일본 국내 인플레이션에 대한 자연스러운 헤지 기능을 가집니다. 해외 통화 자산 비중이 큰 부유층에게 엔화 기준 인컴은 통화 분산으로도 작동합니다. 즉 USD, EUR, SGD, HKD 등에 치우친 포트폴리오에 안정적인 JPY 인컴 자산을 한 층 더하는 구조입니다.
환율 기준으로 보면 손익이 출렁여 보일 수 있습니다. 하지만 운용 현장에서는 JPY 베이스로 수입과 비용, 보유 의사결정을 닫아 버리는 설계가 판단을 훨씬 안정시킵니다. 한국 투자자에게도 원화가 아닌 외화 수입원을 다변화한다는 의미가 있지만, 일본 부동산은 `엔화 현금흐름 자체`를 목적으로 넣는다는 점이 중요합니다.
부유층 초보 투자자가 첫 1동에서 저지르기 쉬운 3가지 오판
신용과 자금력이 좋기 때문에, 부유층 초보 투자자는 일반 초보자와 다른 함정에 빠집니다. 저희가 현장에서 실제로 제동을 걸어 온 대표 패턴 3가지를 짚겠습니다.
풀론 유도: 조건이 좋을수록 엑시트 유연성이 굳어집니다
금융기관은 부유층에게 풀론을 제안하기 쉽습니다. 신용과 자산 배경이 좋을수록 자기자본 0으로도 억 단위 대출이 나오는 경우가 있습니다. 그러나 금리 상승 국면에서는 현금흐름이 얇아지고, 매각 차익도 압축됩니다. 金融庁는 아파트론 실태 조사 등을 통해 과잉 대출에 대한 경고를 지속적으로 내고 있습니다.
저희는 `LTV 60~70% 범위에서 시작 가능한 물건부터 검토한다`는 원칙을 권합니다. 레버리지는 자산 형성의 도구이지만, 첫 수에서 한도 끝까지 쓰는 것이 합리적인 경우는 거의 없습니다. 한국 투자자가 익숙한 `대출 여력이 되면 최대한 활용한다`는 감각은 일본 첫 진입에서는 오히려 리스크가 될 수 있습니다.
절세 편중: 감가상각 매력 때문에 입지를 타협하는 문제
감가상각을 통한 소득 압축 효과는 강력합니다. 그러나 절세를 목적화하면 구축 목조 지방 물건처럼 나중에 엑시트가 어려운 입지로 손이 뻗기 쉽습니다. 절세는 어디까지나 부수 효과이며, 본업 소득에 의존합니다. 본업 소득이 변하면 절세 효과도 함께 변한다는 점을, 주식 쿠폰처럼 고정적인 혜택으로 이해해서는 안 됩니다.
입지 타협은 10년 단위로 영향을 남깁니다. 실무 체감상 절세 효과가 큰 물건일수록 나중에 할인된 가격으로 정리해야 하는 경우도 많습니다. 한국에서도 세금 절감형 상품에 자금이 몰릴 때 본질적 자산가치가 희석되는 경우가 있는데, 일본에서도 같은 함정이 반복됩니다.
RC 한 동 일괄 매수: 집중 리스크와 운영 난도를 과소평가하기 쉽습니다
`처음부터 RC 한 동`이라는 선택은 자금력이 좋을수록 더 매력적으로 보입니다. 그러나 수억 엔 규모를 한 물건에 집중시키는 의사결정은 주식으로 치면 한 종목 집중 투자와 같습니다. 게다가 RC 한 동은 관리, 수선, 임차인 대응의 운영 난도가 높아 초보자가 학습하면서 다루기에는 규모가 과해지기 쉽습니다.
구분소유나 소형 한 동으로 경험을 쌓는 단계를 건너뛰지 않는 편이 좋습니다. 저희는 UHNWI 오너에게도 `첫 물건은 학습용 1동, 두 번째에서 본명승부`라는 설계를 반복해서 설명합니다. 서울 핵심지 대형 자산을 한 번에 사들이는 접근과 달리, 일본에서는 운영의 축적이 수익률을 만든다는 점이 더 중요합니다.
일본 부동산이 국제 비교에서 가지는 독자적 우위
이제 `왜 일본인가`를 1차 데이터로 확인해 보겠습니다. 해외에서 이미 운용해 온 분일수록 의미가 큰 각도입니다.
JLL Global Real Estate Transparency Index에서의 일본 평가
JLL Global Real Estate Transparency Index 최신판에서 일본은 `Highly Transparent` 그룹에 속하는 것으로 알려져 있습니다. 법제도, 거래 데이터, 거버넌스 투명성이 국제 기준에서 높게 평가된다는 뜻입니다. 신흥국 부동산과 비교했을 때 정보 비대칭이 낮다는 점은 초보 진입자의 리스크를 줄여 줍니다.
저희가 해외 주식 운용 배경을 가진 오너에게 가장 먼저 제시하는 자료 중 하나도 바로 이 투명성 지표입니다. `자국에서 쓰는 평가 프레임으로 일본도 잴 수 있다`는 사실을 보여 주면 검토 속도가 달라집니다. 최신 순위와 세부 평가는 해당 연도 공표판을 다시 확인하시기 바랍니다.
한국 투자자에게는 일본이 지리적으로 가깝다는 점보다, 제도와 데이터의 가시성이 높아 실사 체계를 설계하기 쉽다는 점이 더 실질적인 강점입니다.
Knight Frank Wealth Report: 세계 UHNWI 포트폴리오에서 부동산 비중이 의미하는 것
Knight Frank Wealth Report는 매년 세계 UHNWI의 자산 배분을 집계합니다. 주거용 1차·2차 주택과 투자용 부동산을 합치면, UHNWI 포트폴리오의 상당 부분이 부동산으로 구성된다는 결과가 꾸준히 보고됩니다. 만약 주식 운용 비중이 지나치게 높고 부동산 배분이 낮다면, 글로벌 피어 대비 구조적 기회손실 가능성을 점검할 필요가 있습니다.
정확한 배분 수치는 연도별 보고서를 직접 확인하셔야 합니다. 다만 핵심은 `부유층의 국제 표준 포트폴리오에서 부동산은 예외가 아니라 기본축 중 하나`라는 점입니다.
GPIF 등 기관투자자의 일본 국내 부동산 배분에서 읽히는 안정성
年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)는 대체투자의 일환으로 일본 국내 부동산에도 배분하고 있습니다. 장기 부채를 가진 기관이 선택하는 자산은 장기 안정성의 참고 지표가 됩니다. 부유층이 장기 보전 관점에서 일본 부동산을 볼 때 왜 잘 맞는지가 여기서 읽힙니다.
개인 투자자가 기관과 완전히 같은 방식으로 움직일 수는 없지만, `장기 자금이 어떤 자산을 견딜 수 있다고 보는가`라는 기준은 참고할 가치가 충분합니다.
도쿄 주거 임대료의 장기 안정 데이터
국토교통성의 민간주택임대료지수는 도쿄권에서 장기간 완만한 상승 기조를 보여 줍니다. 주식의 드로다운과 비교한 임대료 변동 폭의 작음은 포트폴리오 안정화에 도움이 됩니다. 보다 자세한 자산 배분 논의는 부유층의 부동산 자산 배분 트렌드에서 다루고 있습니다.
서울과 도쿄를 단순 비교해 어느 도시가 더 비싸거나 싸다는 식으로 접근하기보다, 임대료 흐름의 안정성과 보유 기간 중 현금흐름 유지력을 비교하는 편이 훨씬 생산적입니다.
부유층 초보 투자자를 위한 판단 프레임: 5가지 체크포인트
이제 저희가 UHNWI 오너와 `첫 1동`을 검토할 때 사용하는 내부 체크 프레임 가운데 공개 가능한 부분을 소개하겠습니다.
입지: 역세권, 재개발 계획, 인구 동태의 3층 체크
입지는 3층으로 봅니다. 제1층은 역과의 거리입니다. 도보 7분 이내를 하나의 기준으로 삼습니다. 제2층은 지자체의 재개발 계획과 입지적정화 계획입니다. 제3층은 国立社会保障・人口問題研究所의 인구 추계입니다. 단기, 중기, 장기의 3개 시간축을 하나의 물건 위에 겹쳐서 봅니다.
세 층의 신호가 모두 맞아떨어지는 물건은 드뭅니다. 그렇지 않은 물건을 감수하고 산다면, 어느 층이 비어 있는지 문서로 남겨 두는 것이 나중의 엑시트 판단을 훨씬 쉽게 만듭니다. 한국 투자자가 자주 보는 `역세권` 프레임은 일본에서도 중요하지만, 일본은 지자체 도시계획 문서와 장기 인구 추계를 함께 보는 비중이 더 큽니다.
건물: 1981년 내진 기준, 관리조합, 수선 이력
건물은 国土交通省 建築物の耐震化를 기준으로, 1981년 6월 이후의 `신내진 기준`을 최소 조건으로 삼습니다. 구분소유라면 관리조합 운영 상태와 수선적립금을, 한 동이라면 수선 이력과 장기 수선 계획을 확인해야 합니다.
건물은 시간이 지날수록 열화되는 자산입니다. 수선 계획이 그려져 있는지 여부가 10년 뒤 수익력을 사실상 좌우합니다. 한국의 구축 아파트 투자에서도 관리 상태가 중요하지만, 일본은 관리조합 문서와 적립금의 질이 실제 운영 리스크를 훨씬 선명하게 보여 줍니다.
수익 구조: 표면 수익률이 아니라 세전 현금흐름으로 봐야 합니다
표면 수익률은 입구에서 참고하는 숫자일 뿐입니다. 실무에서는 공실, 수선, 관리비, 고정자산세, 보험, 금리를 차감한 `세전 현금흐름`으로 판단해야 합니다. 표면과 실질의 차이가 2~3%포인트 벌어지는 일은 드물지 않습니다.
예를 들어 표면 6% 물건의 실질은 3~4%, 표면 5% 물건의 실질은 2~3% 정도로 보는 경우가 많고, 여기에 금리까지 얹으면 남는 현금흐름은 더 얇아집니다. 한국 시장에서 말하는 단순 수익률 숫자보다, 실제 운영 후 손에 남는 금액을 우선하는 사고방식이 일본에서는 특히 중요합니다.
엑시트 전략: 5년, 10년, 상속의 3개 시나리오
매수 전에 엑시트를 3개 시나리오로 그립니다. 5년 후 매각, 10년 후 매각, 상속을 통한 승계입니다. 각각에서 양도세, 상속 평가, 운영 지속 가능성이 달라집니다. 엑시트가 그려지지 않는 물건은 사지 않는 선택도 충분히 합리적입니다.
주식처럼 언제든 현금화할 수 있다는 생각으로 들어오면 이 단계가 비어 버립니다. 반대로 처음부터 보유 기간과 상속 설계까지 함께 놓고 보면, 무리한 레버리지나 입지 타협을 피하기 쉬워집니다.
파트너 선정: 중개, 관리, 세무를 맡길 `사람`이 아니라 `인재`를 고르는 일
저희는 단순히 인력이 아니라 `인재`라고 씁니다. 중개, 관리, 세무사는 첫 1동의 성패를 가르는 핵심 파트너입니다. 부유층 자산을 다뤄 본 경험이 있는지, 응답 속도가 빠른지, 불리한 정보도 먼저 공개하는지를 보셔야 합니다.
좋은 인재는 단기 수수료보다 장기 신뢰를 선택합니다. 첫 물건을 산 뒤 10년이 지나도 같은 얼굴들과 운영할 수 있는지가 하나의 기준이 됩니다. 한국에서 흔한 `매수까지만 적극적이고 이후 관리 품질은 떨어지는 구조`와 달리, 일본 첫 진입에서는 관리 파트너의 지속성이 수익률에 직접 연결됩니다.
INA&Associates가 UHNWI 고객에게 반복해서 설명하는 5가지 오해
마지막으로, 첫 상담에서 반복해서 드리는 5가지 오해를 공유하겠습니다. 주식 운용의 상식을 그대로 가져오면 이 지점에서 판단이 흔들립니다.
“수익률 = 주식 수익률 환산”이 아닙니다
부동산의 표면 수익률은 주식의 토털 리턴과 전혀 다른 지표입니다. 레버리지, 세제, 자본가치 변동을 함께 넣고 봐야 합니다.
“절세는 부수 효과이지 목적이 아닙니다”
国税庁 不動産所得에 기초한 손익통산은 강력하지만, 어디까지나 부수 효과입니다. 절세가 목적이 되면 물건 선별이 왜곡됩니다.
“풀론은 선택지일 뿐, 기본값이 아닙니다”
풀론은 쓸 수 있는 상황에서는 유효합니다. 그러나 첫 수에서 기본값으로 두어서는 안 됩니다. 금리, 엑시트, 현금흐름이라는 3개 축에서 다시 보시기 바랍니다.
“구분이냐 한 동이냐”보다 “입지와 관리”가 먼저입니다
구분소유냐 한 동 소유냐의 논쟁보다, 입지와 관리의 질이 장기 수익을 더 크게 좌우합니다. 물건 유형은 수단이고, 입지와 관리는 목적입니다. 순서를 바꾸면 유형 논의에 끌려다니다 본질을 놓치게 됩니다.
“부동산은 사서 끝나는 자산이 아니라 운영 사업입니다”
부동산 투자는 운영 사업입니다. 임차인, 수선, 세무를 10년 단위로 계속 관리할 각오가 전제됩니다. 사서 끝나는 주식과 달리, 매달의 운영 판단이 누적되어 수익을 만듭니다. 왜 부유층이 장기 보유를 선택하는지는 부유층이 부동산 투자를 선택하는 이유에서 더 자세히 다루고 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
금융자산이 충분하다면, 현금 일시불과 대출 활용 중 무엇이 더 합리적입니까
일률적으로 정해지지 않습니다. 금리, 예상 보유 기간, 상속 시나리오, 환율 리스크에 따라 달라집니다. LTV 60~70% 범위에서 시작하고, 엑시트 시 유연성을 남기는 설계를 권합니다.
첫 1동은 도쿄의 구분 맨션으로 시작해도 괜찮습니까
초보자의 입구로서는 합리적입니다. 유동성이 높고, 관리가 비교적 표준화되어 있기 때문입니다. 다만 표면 수익률은 낮고 절세 효과도 제한적입니다.
해외에서의 주식 운용 경험은 일본 부동산에서 어떻게 도움이 됩니까
포트폴리오 사고와 1차 데이터 해석 능력이 큰 도움이 됩니다. 반대로 유동성 전제와 단기 매매 마인드는 들여오지 않는 편이 안전합니다.
일본 부동산의 투명성은 해외 시장과 비교해 어느 수준입니까
JLL Transparency Index에서 `Highly Transparent` 그룹으로 분류되는 것으로 알려져 있으며, 선진국 중에서도 상위권 평가를 받습니다. 최신 평가축과 순위는 해당 연도판에서 확인하시기 바랍니다.
상속 대책 목적으로 매수할 때 주의할 점은 무엇입니까
国税庁 相続税의 평가 통달에 따른 노선가 평가가 시가보다 낮아지는 구조를 활용할 수 있지만, 과도한 절세 스킴은 부인 리스크가 있습니다. 실체 있는 운영을 동반하는 것이 전제입니다.
법인으로 사는 편이 좋습니까, 개인으로 사는 편이 좋습니까
財務省 税制에서 확인할 수 있는 법인 실효세율과 개인의 소득세·주민세 한계세율 비교가 출발점입니다. 자산 규모, 상속, 운영 기간에 따라 달라지므로 세무사와 조기에 설계하시기 바랍니다.
환율 리스크는 어떻게 봐야 합니까
일본 부동산은 엔화 기준 인컴을 만드는 자산입니다. 해외 통화 자산 비중이 큰 분에게는 오히려 통화 분산 기능을 가집니다.
가장 먼저 상담해야 할 전문가는 누구입니까
물건을 먼저 보여 주는 중개사보다, 이해관계가 매매와 분리된 부동산 컨설팅과 세무사에게 먼저 상담받는 편을 권합니다.
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인용·참고자료
- [国土交通省 不動産価格指数・民間住宅賃料指数](https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html)
- [e-Gov 借地借家法](https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=066AC0000000090)
- [国税庁 譲渡所得](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/)
- [国税庁 財産評価基本通達](https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/01.htm)
- [日本銀行 統計](https://www.boj.or.jp/statistics/)
- [金融庁](https://www.fsa.go.jp/)
- [JLL Global Real Estate Transparency Index](https://www.jll.com/en/trends-and-insights/research/global-real-estate-transparency-index)
- [Knight Frank Wealth Report](https://www.knightfrank.com/wealthreport)
- [年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)](https://www.gpif.go.jp/)
- [国土交通省 建築物の耐震化](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000043.html)
- [国立社会保障・人口問題研究所](https://www.ipss.go.jp/)
- [国税庁 不動産所得](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm)
- [国税庁 相続税](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/)
- [財務省 税制](https://www.mof.go.jp/tax_policy/)
감수: 이나자와 다이스케(稲澤大輔, INA&Associates 주식회사 대표이사 / 택지건물거래사·공인부동산컨설팅마스터·임대부동산경영관리사 외 11개 자격)
